עבור רבים מאיתנו (לפחות אלה שהצליחו לרכוש בית או דירה..) ההלוואה הגדולה שלקחנו כדי לרכוש את הדירה (המשכנתא..) היא נטל מאוד גדול וכבד המשפיע על כמעט כל היבט בחיינו.
המשכנתא מהווה חלק מאוד מאוד משמעותי מהתקציב המשפחתי ובדרך כלל, לאחר שרוכש הדירה לוקח את המשכנתא, הוא מעדיף לא "להתעסק" איתה יותר. זאת, למרות שהוא יכול לשנות את ההרכב שלה במהלך השנים ועל ידי כך לצמצם את ההחזרים החודשיים ואף את ההחזר הסופי של המשכנתא - ובמידה משמעותית..
עומר דורון, מנכ"ל חברת פשוט משכנתא, אומר בשיחה עם "גלובס" כי "מרבית יועצי המשכנתאות בבנקים לא יודעים לייעץ כמו שצריך. המטריקס נמצא בעולם המשכנתאות. היועץ בבנק עובר הכשרה של כ-3 שבועות והבנק מלמד אותו להרוויח כסף עבור הבנק. הם לא יודעים הרבה מאוד. זה תחום ללא רגולציה והוא פרוץ לחלוטין".
- יש רגולציה מהצד של בנק ישראל...
"נכון אבל זה לגמרי לא מספיק. בתחילת הדרך הגעתי לזוג שלקחו 520 אלף שקל והחוב שלהם גדל אחרי כמה שנים לכ-580 אלף שקל. וזה אחרי שהבנק נתן להם ייעוץ...".
- איך זה קרה?
"כי היועץ בבנק הפנה אותם למסלול לא נכון. אני הייתי לוקח שליש בפריים אבל הייתי נזהר מלקחת בריבית משתנה כי כשהריביות יעלו גם ההחזרים יעלו ואולי במידה משמעותית".
"יכול להיות גם שההחזרים לא יגדלו משמעותית אבל יתרת החוב תעלה. הרבה אנשים לא אוהבים הלוואות צמודות שזה נכון אם לוקחים אותם לתקופות ארוכות כי אז החוב גדל כל הזמן. וזה מה שהבנקים דוחפים ללקוחות. הם גם דוחפים את הריבית המשתנה ל-5 שנים כי הם יודעים שלא תעקוב אחרי המשכנתא כל הזמן. עכשיו למשל הריבית עלתה בחודשים האחרונים וזה כמובן משפיע".
- כל עוד יש לאנשים עבודה הם יסתדרו עם עלייה מסוימת בריבית...
"הבעיה שלי עם המסלול המשתנה כל 5 שנים זה שאם הריבית עולה נניח בכ-2% אז ההחזר החודשי יכול לגדול בכמה מאות שקלים רק על שליש מהמשכנתא. למה הם עושים את זה? לדעתי זה בגלל שאנשים לא בודקים את המשכנתא לאורך השנים למרות שהם חייבים לבדוק כל כמה שנים. לי מאוד מאוד חשוב לעשות ללקוחות שלי מסלולים נטולי קנסות במקרה של שינוי בתמהיל המשכנתא. יש גם בעיה גדולה אם האנשים שלוקחים הלוואות גישור כאלה של כמה עשרות אלפי שקלים או הלוואות נוספות של יותר ממאה אלף שקל כי הם משלמים עליהם ריבית הרבה יותר גבוהה. יש הרבה מאוד זוגות שלא מתכננים נכון את המשכנתא".
- מה זה משכנתא רווחית?
"למשל היה לי זוג שלקח משכנתא של כ-400 אלף שקל ל-14 שנה עם החזר חודשי של כ-3,000 שקל. ויש להם הכנסה של 9000 שקל. נולדו להם 2 ילדים, ההוצאות קפצו כמובן לכ-8,000 שקל בחודש והם לקחו הלוואות לטווח קצר ואז ההחזר החודשי שלהם זינק. אני עזרתי להם לקחת הלוואות לכל מטרה ל-20 ואפילו 30 שנה ואז ההחזר החודשי שלהם עמד על 3,200 שקל. כל אחד יכול לעשות את זה אבל אנשים לא מודעים לזה".
"השיטה שלי מורכבת מחלוקה נכונה של מסלולי ההלוואה. חלק מההלוואות הם לתקופות קצרות וחלקים אחרים פורסים לתקופות ארוכות יותר. סוג ההצמדה גם חשוב מאוד. אני מחפש את היציבות, לא אוהב להמר. גם חשוב לי מאוד שהחוב יקטן מההתחלה. אני לא עושה מיחזור לאנשים אם אני לא יכול להקטין להם את החוב בכ-90 אלף שקל לפחות".
- למה אנשים חוששים ממיחזור משכנתא?
"אפשר לסגור את כל התהליך ב-4 שעות. לקצר את התהליך באופן משמעותי. הרבה אנשים כמובן לא יודעים את זה. אפשר לשפר מאוד גם את התנאים בתוך הבנק עצמו בלי לעבור בנק".
"מה שמפתיע אותי זה שכולם מוכוונים לריבית והולכים לפי מי שנותן להם את הריבית הכי נמוכה, וזה לא נכון. אתה יכול לקחת משכנתא בריבית מאוד מאוד נמוכה ועדיין החוב כמעט ולא יקטן במשך השנים בגלל ההצמדה למדד. אלה הפרשים עצומים לפעמים בהחזרים בסופו של דבר. יש הלוואה בלי ריבית שהחוב גדל. חייבים להרכיב נכון את מסלולי ההלוואה. הכסף נלקח מהציבור עקב בורות. נטו בורות. וזה לא משנה אם הם אקדמאי, רופא, כלכלן או אפילו בנקאי. כולם לא מבינים לעומק את המשמעויות".
"תסמונת בת יענה"
- זה בסך הכל תחום מאוד משעמם...
"נכון. אנשים לא בודקים ולא מבינים ולכן הם משלמים הרבה יותר כסף בסופו של דבר. יש כאן תסמונת בת יענה. אפשר לשלם את אותו החזר חודשי והחוב יקטן בצורה משמעותית עם השנים. זה מאוד קריטי".
"הרבה פעמים גם אנשים מדברים עם מישהו שאמר להם שאי אפשר או מחוסר ידיעה או שהבנקאי לא מתוגמל עבור מה שביקשת. אותה בקשה בבנק אחר תזכה למענה אחר לגמרי כי אתה לקוח חדש. הרבה פעמים גם הם יגידו לך שהמשכנתא שלך טובה כשלמעשה היא לא טובה בכלל".
"קנס של 301 אלף שקל"
דורון מתריע ממצב של חוסר אפשרות להחזיר משכנתא: "צריך גם לשים לב שלפעמים מקטינים את ההחזר החודשי אבל המשכנתא שלוקחים היא לא טובה. אסור גם להגיע למצב שלא מצליחים להחזיר משכנתא אפילו פעם אחת כי אז אתה לקוח שבוי והתנאים שלך יהיו גרועים. אפשר להקפיא משכנתא ולעשות עוד הרבה דברים לפני שמגיעים למצב שלא מחזירים משכנתא. זה עלול להביא לגירושים ולהרבה צרות אחרות בהמשך".
"אני ראיתי מצב שלקוח שילם 301 אלף שקל קנס על מיחזור משכנתא. קוראים לזה עמלת פירעון מוקדם. קשה להאמין אבל זה נכון. מישהו בנה וילה ברמת השרון ולא תכנן נכון את המשכנתא, הכל היה בריבית קבועה, הוא חתם על ריבית של 6% בגלל שזה היה לקוח שחזרה לו משכנתא פעם אחת. זה מספיק. הוא לקח משכנתא של כ-1.2 מיליון שקל, יש לו הכנסה של כ-70 אלף שקל בחודש והוא הסתבך לגמרי עם המשכנתא הזו".
"זה היה חריג אבל קנסות הם בדרך כלל כ-4% מיתרת החוב שזה יכול להיות כ-40 אלף שקל על משכנתא של מיליון שקל וגם זה מוגזם לגמרי".
- ניסו לשנות את זה...
"נכון אבל בסוף זה נשאר ככה. כנראה בגלל שלבנקים יש לובי מאוד מאוד חזק. משכנתא ופנסיה הם שני נושאים שמערבים כסף גדול מאוד ואנשים מזלזלים בזה וזה חבל מאוד. גם משקיעי הנדל"ן וגם העשירים הגדולים אין להם מושג בנוגע לתכנון נכון ואיך בונים נכון את ההלוואות. אפשר לתכנן הכל, גם להתכונן לבלת"מים".