עיר צפופה/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף ועידת עכו לעירוניות
למילה צפיפות יש בדרך כלל קונוטציה שלילית שלא קל להילחם בה. היא מקושרת באופן מיידי לפקקי תנועה, זיהום אוויר ולכלוך. מאידך, כל מובילי תפיסת העירוניות החדשה (The New Urban Agenda) משוכנעים כי ההפך הוא הנכון. הללו טוענים כי דווקא הצפיפות היא הפתרון לשלל האתגרים העירוניים במרקם החיים המודרני. התזה שלהם גורסת כי על ידי תכנון חכם ודינאמי צפיפות האוכלוסין יכולה דווקא לשפר את איכות החיים של התושבים.
אילת קראוס, מנהלת תחום באגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, סבורה אף היא כי עלינו לראות בצפיפות הזדמנות ולא רק כורח המציאות או תופעה שלילית. היא מוסיפה כי "בישראל חוברים יחדיו שלושה מאפיינים ההופכים את אתגרי הציפוף לייחודיים:
הראשון גיאוגרפי - מרבית תושבי מדינת ישראל כבר מתגוררים בערים ואף נולדו בהם;
השני דמוגרפי - שיעור ילודה גבוה מהמקובל במדינות המפותחות;
המאפיין השלישי קשור במחסור בשטחים פתוחים בשל שטחה המצומצם של מדינת ישראל.
על רקע מאפיינים אלו התפתחה מדיניות תכנונית ארצית הדוגלת באספקת עיקר תוספת המגורים באזורים העירוניים שכבר בנויים, בין אם באמצעות הוספת יחידות דיור לבניינים קיימים או הקמתם של בניינים חדשים בשטחים "מתים" בתוך הערים וזאת, תוך שימור מירבי של שטחים פתוחים. הגורמים האמונים על התכנון והבנייה מחוייבים לספק מדי שנה עשרות אלפי יח"ד חדשות בתוך הערים ולכן הצורך בציפוף המרחבים הבנויים בישראל כבר ברור ומובן מאליו".
- מה התפקיד של משרד הבינוי והשיכון בקידום הנושא?
"על המשרד לספק מענה לכלל ההיבטים הקשורים לנושא המגורים בארץ. מאחר ולתהליך הציפוף השפעה דרמטית על איכות המגורים והדיור, על המשרד לכוון את תהליך הציפוף העירוני, באופן שיעצים את היבטיו החיוביים ויצמצם את ההשפעות השליליות הנלוות לו.
דוגמאות להעצמה שכזו הן, למשל, יצירת מערכת תחבורה ציבורית יעילה ומהירה, פיתוח מרכזי מסחר ותעסוקה נגישים, וכן "עירוב שימושים", כלומר שילוב של מספר פונקציות וייעודי קרקע באזור אחד לשם הבטחת שימוש מגוון לאורך כל שעות היום" - (מבנים רב-תכליתיים למסחר מוסדות ציבור ומגורים - י.פ).
קראוס תשתתף במושב מיוחד במסגרת ועידת עכו לעירוניות, שתתקיים בין ה-17 ל-19 בנובמבר, תחת הכותרת "מצופפים נכון: אתגרי ציפוף ותחזוקת בתים בעיר המתחדשת". במסגרת מושב זה, ייערך דיון שיתבסס על הצגת שתי עבודות מחקר שמקדם משרד הבינוי והשיכון: הראשונה הערכת תוכניות בצפיפות גבוהה, והשנייה - פיתוח מנגנונים למימון וניהול תחזוקה של בתים משותפים. בין הנושאים שידונו במושב: בניית מדדים להערכת תוכניות להתחדשות עירונית, גיבוש עקרונות תכנון למיתון תחושת הצפיפות ופיתוח מנגנונים כלכליים יצירתיים למימון תחזוקת בתים משותפים.
קראוס מסבירה ש"נקודת המוצא במחקר ביחס להערכת תוכניות בצפיפות גבוהה מניחה שתכנון מקום צפוף לא יכול להתקיים בואקום ועליו להתייחס לאופי השכונה והתושבים, למיקום השכונה במרחב העירוני, לשימושים העירוניים הסמוכים, למערך התנועה העירוני ועוד.
הסוגיות איתן מתמודד המחקר כוללות, בין השאר, שאלות בנוגע לתמהיל נכון של מבנים ודירות, חתך רחוב ויחס גובה מבנה כפול רוחב רחוב , קווי בניין, רוחב מדרכות, היכולת לקשר פיזית בין המוקדים השונים ונגישות למבני ציבור, גיוון ואיכות המרחבים הציבוריים הפתוחים, וכמובן סוגיות כלכליות חברתיות ועוד. במחקר זה, אנחנו מייחסים חשיבות רבה לנושא החברתי, כך שהתכנון ישאף לשמר ולחזק את תחושת הקהילתיות והלכידות החברתית על אף הציפוף".
- מהי מטרת העל של המחקר?
"בסופו של תהליך, יפותח כלי יישומי ופשוט שינגיש לאדריכל, למתכנן, לבודק התוכניות במוסדות התכנון כמו גם לקובעי המדיניות, את הנושאים עליהם יש לתת את הדגש בעת תכנון ופיתוח שכונה צפופה".
מחסור בשטחים
האדריכלית ליאת איזקוב שטרית, שעוסקת בנושא הציפוף כבר 10 שנים, רואה בוועידת העירוניות הזדמנות אדירה לקידום נושא זה. לדבריה, צריך אינטגרציה בין גופים ורשויות שונות והאירוע הוא הזדמנות לדבר על עירוניות במקום אחד ולהסכים על מדיניות לאומית שיכולה להביא לתכנון נכון ומתקדם. "איפה שיש אתגר יש גם הזדמנות לייצר דברים מתקדמים ומעניינים. נראה שהכנס משקף השתנות בשיח והתקדמות למטרה של איך עושים את זה נכון. יש עניין בעולם בנושא של תכנון קומפקטי וצפוף. כמו שהפכנו למובילים עולמיים בתחומים שונים של היי-טק וחקלאות מודרנית אנחנו יכולים להפוך ליצואני ידע גם בתחום הציפוף".
- מה מצבה של ישראל ביחס לעולם?
"בניגוד למדינות אחרות, לנו אין ברירה. אנחנו חייבים לתכנן נכון ולבצע ציפוף מתקדם, מפני שאם לא - אנחנו נהרוס את כל השטחים הפתוחים שלנו או ניצור שטחי מחייה לא אטרקטיביים. אם אנחנו מסתכלים על נקודת ההתחלה של ישראל, היא צפופה יותר מאשר מדינות אחרות בעולם. זה נולד מתוך הכרח ועקב מחסור בשטחים. אנחנו למעשה חייבים לצופף ואילו במדינות אחרות עושים זאת במטרה ליהנות מיתרונות של ציפוף".
- מהם היתרונות שאת רואה בציפוף נכון?
"אם מצופפים נכון התוצאה חיובית ביותר - יש תחבורה ציבורית נגישה לאוכלוסייה גדולה, יותר שירותים, מסחר נגיש, מקומות בילוי ליד הבית. זה משפר את איכות החיים והופך אותם לנוחים יותר. הדוגמה הטובה ביותר היא תל אביב, שהיא אחד המקומות הבודדים בישראל שמספקים את הדברים האלה. לא סתם מחירי הנדל"ן בעיר גבוהים במיוחד. יש ביקוש למקומות שבהם יש עירוב שימושים ומענה קרוב לצרכים של התושבים".
הזדמנויות במרחב העירוני
צד נוסף באתגר הציפוף הנכון הוא שמירה על סביבה. לדברי שחר סולר, ראש אגף תכנון סביבתי ובנייה ירוקה במשרד להגנת הסביבה, עירוניות טובה היא הפתרון לחלק גדול מהבעיות הסביבתיות הקשורות למגורים בעת הנוכחית. סולר מסביר ש"אחד מהעקרונות של העיר המיטבית הוא צפיפות. כמו איזקוב שטרית גם הוא סבור כי "הצפיפות מגדילה את ההזדמנויות במרחב נתון ומאפשרת גישה לשירותים רבים להם סף כניסה כלכלי מסוים. "למשל, תחבורה ציבורית, חנויות ושירותים אחרים ניתן למקם ביתר קלות באזור צפוף, בעוד שבאזור דליל ההיתכנות הכלכלית לכך נמוכה יותר".
הוא מוסיף כי "צפיפות לא שווה בהכרח לבנייה לגובה. ניתן לספק צפיפות טובה גם בבנייה מרקמית (בניה צמודה בגובה נמוך יחסית המנצלת את תוואי הקרקע ואופיינית בין היתר לערים אירופאיות דוגמת אמסטרדם -- י.פ.) , כך שבאזורים מסוימים תהיה בנייה לגובה ובאחרים בנייה בגובה משתנה בן מספר קומות - בהתאם לתנאים המקומיים".
- אתה רואה קונפליקט בין צפיפות לבין סוגיות סביבתיות?
"אין קונפליקט ישיר אבל הצפיפות כן יוצרת אתגרים בנושא הזה. אחד מהם הוא היקף מספק של שטחים ציבוריים פתוחים ומגוונים. אנחנו במשרד סבורים ששטח פתוח איכותי ונגיש הוא תשתית חיונית לאזרחים ולא ניתן לוותר עליו. מנגד, ניתן לחשוב על דרכים למקסם את השטחים הקיימים למספר שימושים במקביל. כמו כן, צפיפות לבדה אינה מספקת ולכן יש לתת דגש לתחבורה ציבורית, שבילי אופניים ומדרכות מזמינות על פני שימוש ברכב הפרטי. במקביל יש לקדם נושאים רבים נוספים כמו פיתוח וטיפוח המרחב הציבורי. אני בטוח שנושא העירוניות יהיה בלב השיח התכנוני בשנים הקרובות".
יזמים נערכים לדרישה לצפיפות
אבישי קימלדורף המשמש כאדריכל ראשי בשיכון ובינוי נדל"ן מספק את הזווית של היזם וכיצד הוא מתמודד עם אתגר הצפיפויות: "שיכון ובינוי חרטה על דגלה את ערכי הקיימות הכוללים גם בנייה בצפיפות ושיפור איכות החיים של התושבים. אכן, בפרויקטים של פינוי בינוי הצפיפות גבוהה יותר ועל מנת לשכנע דיירים לעבור לאזור צפוף אנו מקפידים לשמור על המרקם והאופי של הסביבה ולייצר סביבת חיים איכותית ובת קיימא הן לתושבים החדשים והן לשכניהם הוותיקים. הניסיון שלנו מלמד שבאמצעות פיתוח איכותי שמשמר את אופי המקום ומעצים אותו, ניתן להגדיל את הצפיפות מבלי לפגוע בשביעות הרצון של התושבים ואף להפך - היכולת לבנות שכונות צפופות המשתלבות בסביבתן מתקבלות באהדה על ידי התושבים החדשים והוותיקים".