הבנייה בפרויקט החדש / צילום: תמר מצפי
בחודש פברואר 2014 נחתם הסכם גג חגיגי שהבטיח לתקצב ולזרז שיווק קרקע לבניית 16 אלף דירות בגבעות המזרחיות של ראש העין - צעד שיותר מיכפיל את אוכלוסית העיר (המונה כיום 42 אלף תושבים). בשנה שעברה כבר החלו לבנות שם 2,185 דירות חדשות, נוסף ל-1,079 דירות שנבנו בה שנה קודם לכן ול-465 דירות במחצית הראשונה של 2015.
וכאילו לא די בתחרות האגרסיבית שבין היזמים הרבים המשווקים דירות בשכונות החדשות במזרח העיר, ובזמן שמכרזי מחיר למשתכן שעוד יגיעו בהמוניהם מבטיחים לחתוך את המחירים ב-200 אלף שקל לפחות לדירה, נכנסה בשבועות האחרונים לתחרות גם חברת נצבא, עם מגה-פרויקט של 1,250 דירות בבניינים בני 12-18 קומות, שאותו החלה לשווק בחלקו הצפון מערבי של העיר, סמוך לצומת קסם.
הסיפור של נצבא מעניין במיוחד. האחזקה של בעליה, איש העסקים קובי מימון, בחלק ממאגרי הגז של מדינת ישראל מנעה מחברו הטוב, שר האוצר משה כחלון, לטפל בסוגיית הגז (חרף הבטחתו ערב הבחירות). רק שאותו כחלון גם אחראי על רשות מקרקעי ישראל ועל מינהל התכנון, ששולטים דה-פקטו בעוצמת התחרות בשוק המגורים בישראל, בעיקר במקום רווי תחרות כמו ראש העין.
מה תאמר לאנשים שאומרים שכחלון צריך להימנע גם מעיסוק בנדל"ן למגורים, בגלל שנצבא של חברו מימון החלה בשיווק דירות בראש העין? "אני לא אחראי למה שאנשים אומרים, אני אחראי לעשייה", אומר מנכ"ל נצבא, פרי אטיאס.
"2 ק"מ מהרכבת"
בחודש פברואר 2009 זכתה נצבא במכרז של רשות מקרקעי ישראל בקרקע בת 400 דונם המיועדת להקמת למעלה מ-1,000 דירות, ולשטחי מסחר ותעשייה בהיקף של 210 אלף מ"ר, תמורת 329 מיליון שקל כולל עלויות פיתוח.
שנה לאחר מכן חתמה נצבא על הסכם אופציה עם קבוצת "העיר החדשה" בניהולו של דרור הלוי ורביב צולר, שאמורה היתה לגבש קבוצת רכישה שתרכוש את הקרקע מנצבא ואף ערכה אירוע השקה מפואר בסוף 2011 בגני התערוכה, שבו הציגה את תכנון הפרויקט בפני בכירים במשק. בחודש דצמבר 2012 חשף "גלובס" כי העסקה בין נצבא לעיר החדשה לא תצא לפועל, והסכם האופציה שנחתם בין הצדדים לא הוארך.
נצבא החליטה להקים את הפרויקט בעצמה, ועוד במהלך 2013 חתמה על הסכם עם חברת אלקטרה בנייה, לפיו האחרונה תבנה עבור נצבא את הפרויקט. "כבר נחפרו החניונים ל-500 דירות והוקמו היסודות לכל הבניינים", מספר אטיאס. "בלי פרסום מכרנו כבר 200 דירות".
את היתרון המרכזי בפרויקט שתכנן האדריכל משה צור וזכה לשם "גרין סיטי", מסביר אטיאס באופי השכונה ובנגישות הגבוהה יותר לתחבורה בהשוואה לשכונות המזרחיות בעיר. "מדובר בשכונה סגורה ואיכותית עם 40 דונם פארק, ונגישות פנטסטית לכבישים 5 ו-6 וגם לתחנת הרכבת שנמצאת במרחק של 1.7 ק"מ בלבד. יש מהפרויקט שביל שכבר מוביל לתחנת הרכבת ואנחנו כמובן נשכלל אותו ומתכוונים להפעיל במקום תוואי למסלול אופניים שדומה למודל תל-אופן".
אחד החסרונות המוכרים בשכונות המזרחיות הוא העיכוב הממושך בעבודות הפיתוח שביצע משרד השיכון. העיכוב נותן ועוד ימשיך לתת את אותותיו, במיוחד לאור העובדה שחלק מבנייני המגורים כבר מוכנים, בעוד התשתיות הציבוריות עוד לא בוצעו.
לדברי אטיאס, מצב בעייתי זה לא יתרחש אצלם: "בשכונה שלנו כל מוסדות הציבור יוקמו במקביל להקמת בנייני המגורים, ואת עבודות התשתית אנחנו מבצעים. כל העבודות להקמת השכונה מתבצעות וממומנות על ידנו, ונמצאות תחת שליטתנו".
אבל כידוע, ביצוע עבודות פיתוח על ידי יזמים תוך קיזוז בהיטלי השבחה לרשות המקומית נאסר במפורש בפסק דין שנתן בית המשפט העליון ב-2010. עם זאת, לדברי אטיאס, במקרה זה נתן משרד הפנים אישור מיוחד לעיריית ראש העין להעביר את האחריות לביצוע עבודות הפיתוח לחברת נצבא.
כצפוי, קיים פער מחירים בין הדירות בשכונות המזרחיות לדירות שמציעה נצבא, אך הוא אינו גדול במיוחד. בעוד מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונות המזרחיות נע סביב 1.45-1.5 מיליון שקל, מחירי דירות 4 חדרים בשכונה החדשה של נצבא מתחילים מ-1.35 מיליון שקל. דירות 3 חדרים מוצעות גם ב-1.05 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים החל מ-1.5 מיליון שקל.
לדברי נדב בריח, סמנכ"ל השיווק של חברת נוה העיר המשווקת את הפרויקט, "מדובר בפרויקט גדול, ולמרות שגם בשכונות המזרחיות יש הרבה שטחים ירוקים, שם אין אף דירה שצופה לפארק של 50 דונם. הפרויקט הוא אחד אבל מתנהל בעצם כמו שכונה, הוא כולל הקמה של גני ילדים ובית ספר יסודי".
בריח מודה כי המתחם של נצבא פחות ממותג מהשכונות המזרחיות. "אבל גם כשהחלו לשווק את הדירות בשכונות המזרחיות, לקח זמן להבין שראש העין עומדת לעבור שינוי כל כך דרמטי. היום, שנתיים אחר כך, מחירי הדירות בשכונות המזרחיות כבר עלו משמעותית כתוצאה מהמיתוג. נכון להיום, שיווקנו 200 דירות ללא קמפיין פרסומי ואפילו ללא משרד מכירות, אלא מהמשרדים שלנו באיירפורט סיטי".
בריח מאמין (גם מתוך אינטרס של איש שיווק כמובן), שככל שיעבור הזמן, פערי המחירים בין השכונות המזרחיות לשכונה של נצבא יצטמצמו וישתוו.
לדבריו, "צריך לזכור שאחת הבעיות של כל ראש העין היא המרחק הגדול מתחנת הרכבת. בעצם השכונה של נצבא תהיה השכונה הכי קרובה לתחנת הרכבת מכל השכונות בעיר. נסיעה ברכב מלב ראש העין לתחנת הרכבת אורכת היום קרוב לחצי שעה בשעות העומס. השכונה של נצבא ממוקמת בפאתי העיר וניתן יהיה להגיע אל תחנת הרכבת באופניים, מה גם שהיצע גדול של עסוקה יהיה גם סמוך לשכונה בשטחים שמקימה נצבא".
נצבא תשאיר 210 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר בבעלותה
"מלבד דירות המגורים, אנחנו מקימים במקום גם שטחי תעסוקה בהיקף של 110 אלף מ"ר עיקרי, ושטחי מסחר בהיקף של 95 אלף מ"ר עיקרי", אומר אטיאס. "את השטחים נשאיר בבעלותנו ונשכיר אותם".
העובדה שנצבא תשאיר בבעלותה שטחים מניבים ותנהל אותם אינה מפתיעה, מאחר שהחברה מוכרת בעיקר בהתמחותה בתחום הנדל"ן המניב. יחד עם זאת, לא מדובר בפרויקט המגורים הראשון של החברה, שהקימה כבר פרויקטי מגורים בהיקף של מאות דירות בראשון לציון, מבשרת ציון, וערים נוספות.
מלבד זאת מחזיקה החברה בעתודות קרקע למגורים בלבן של ערים מרכזיות באזורי הביקוש, שרובן ככולן משמשות כבר עשרות שנים כתחנה מרכזית של קווי אגד (הייעוד המקורי של נצבא - ראשי תיבות 'נכסי צאן ברזל אגד'). על קרקע תחנה מרכזית בהרצליה יש לחברה תב"ע מאושרת ל-340 דירות (והיא כבר הודיעה כי בכוונתה לבקש להגדיל ל-400 דירות); בתחנה מרכזית כפר סבא יש לה זכויות ל-3 מגדלים ו-170 דירות; במבואות יפו היא רכשה קרקע ל-350 דירות, ב"שער הים" בנתניה הוא תקים מגדל בן 36 קומות (200 דירות) ועוד ועוד.