קוזוויי ביי, הונג קונג / צילום: רויטרס
אי-ודאות כלכלית הולכת וגוברת, מתיחות גיאופוליטית עולמית, ירידה מדאיגה במחירי חומרי הגלם המרכזיים, התפוררות אפשרית של גוש האירו וצמיחה איטית בסין, אין בהם על-מנת לשכנע את הצרכן הגלובלי להוריד את הרגל מהגז ולצרוך מעט פחות. השורה התחתונה מעידה כי ההכנסה הגלובלית הפנויה דוווקא עלתה, ועמה הביטחון הצרכני העולמי. שילוב של סטגנציה במחירי המוצרים עם ריבית אפסית המייתרת את האופציה לחסוך, "מאלצת" אותנו לצרוך יותר. וכאשר יש אפשרות לצרוך יותר, קצרה הדרך להגדלת תקציב ה"בזבוזים", שהביאה עמה עלייה ממוצעת נוספת במחירי שכירות של נכסי מסחר ברחובות המסחר המרכזיים בעולם.
מלבד ההיבטים הכלכליים הטהורים ישנן תופעות עולמיות נוספות אשר תרמו, ברוב המדינות, לעובדה כי מחירי השכירות של נכסים אלה עלו. על תופעת האורבניזציה העולמית כבר דובר רבות, והבחירה של רבים להעביר את מרכז חייהם לעיר מרכזית מגדילה את הביקוש לאזורי המסחר בערים אלה, ומכאן קצרה הדרך להעלאת מחירים.
המספרים אומרים הכול. נתוני האו"ם לשנת 2014 מצביעים על כך ש-54% מאוכלוסיית העולם מתגוררת ביישובים עירוניים, לעומת שיעור של 30% בשנת 1950 וצפי לשיעור של 66% מכלל האוכלוסייה העולמית בשנת 2050.
פן צדדי אך אקטואלי ביותר בהיבט זה הוא תופעת הגירת הפליטים ממדינות מלחמה לעבר המערב, אשר השלכותיה העתידיות צפויות אף הן לתרום למגמת הגדלת הצריכה הגלובלית.
הסכנה: קניות אונליין
למרות הפרמטרים המרמזים כי הצריכה הכלל-עולמית רק תגדל, ישנן לא מעט סכנות לקמעונאים ולבעלי הנכסים המושכרים, שעלולות לאותת כי המגמה עלולה להתהפך. גם אם נתאמץ, לא נצליח לשכוח את המשבר הקולוסלי שפקד את הגלובוס לפני 8 שנים, אשר בגללו לא מעט עסקים פשטו את הרגל, וקמעונאים רבים ועמם בעלי נכסים איבדו חלק ניכר מהונם.
אמנם רוב האנליסטים מעידים כי המצב הכלכלי כיום בריא יותר, אך מאחר שבניגוד לנדל"ן למגורים, הנדל"ן המסחרי קשור קשר ישיר למצב הכלכלי, החשש הוא שמשבר, גם אם קל מזה שהתחולל בעבר הלא רחוק, יחזיר את המטוטלת לצדה השלילי של הצריכה.
דווקא הקדמה הטכנולוגית היא זו המהווה את אחד מהאיומים המוחשיים למחירי הנדל"ן המסחרי ומחירי השכירות הניזונים ממנו, שכן הקניות המקוונות (אונליין) מייתרות את הצורך של הצרכן לצאת מביתו ולערוך קניות בחוץ. אם בעבר התייחסו לתופעה זו כמעין נישה זניחה, כיום תופעת הקניות האינטרנטיות תופסת נתח של כבוד בסל הקניות הכולל.
נתוני 2014 מראים כי בבריטניה למשל, בשנת 2014 נעשו 12.2% מסך הרכישות בצורה מקוונת, ושיעור זה צפוי לגדול ולהמשיך לנגוס מהנתח הכללי. כיוון שכך, ומשום שהרכישה האינטרנטית הופכת יותר ויותר ידידותית למשתמש, אחת המשימות החשובות ביותר לבעלי הנכסים והשוכרים היא שיפור חוויית הרכישה ובידולה מהרכישה המקוונת.
חנות שהיא הצהרה
מחקר מעניין ומפורט שפרסמה חברת קושמן ווקפילד באשר למחירי שכירות של חנויות ברחובות הראשיים בערים בעולם, מוכיח כי נמשכת מגמת התייקרות במחירי השכירות בנכסים אלה, וכי ב-35% מכלל החנויות והנכסים הנכללים באזורים אלה חלו עליות במחירי השכירות בשנה הנוכחית, שיעור הגבוה מהותית משיעור הנכסים שבהם נרשמה ירידה בשכירות.
מדובר כמובן במדד יעיל לבחינת השינויים בכוח הקנייה הצרכני של לקוחות ברחבי העולם, שכן היחס הוא ישיר ומיידי: ככל שצרכן מוכן לקנות יותר מוצרים ולהשקיע יותר כספים - בעל החנות מוכן לשלם שכירות רבה יותר בתמורה לפלטפורמה דרכה הוא מוכר.
את השופינג העולמי שלנו, נתחיל, איך לא, בשדרה החמישית של מנהטן, באזורים הכי יקרים, קרי בין הרחובות 60-49 (עד הפארק). המחיר החודשי של כל מ"ר שכירות ממוצע בחנויות באזורים אלה עומד על לא פחות מ-3,140 דולר, כך ששכירת חנות בגודל ממוצע של 100 מ"ר תחייב את הקמעונאי לשלם לבעל המקום למעלה מ-3.5 מיליון דולר לשנה.
במקרים רבים עבור הקמעונאים השוכרים במקומות אלה השיקול הכלכלי הטהור אינו השיקול המרכזי, כי אם השיקול ההצהרתי - "אני חזק מספיק על-מנת להחזיק חנות דגל בחלק היקר ביותר בעולם".
ודאי שלא נכון יהיה להסיק מן המחירים הנהוגים במנהטן לבין שאר האזורים ברחבי ארה"ב. העובדה שכלכלת ארה"ב חזרה לפסי צמיחה סבירים ב-3 השנים אחרונות לצד ירידה הדרגתית באחוזי האבטלה, צפויה להיטיב עם בעלי הנכסים, וזאת חרף העובדה כי בשנה הבאה (ואולי אף בדצמבר) צפויה הריבית, לראשונה מזה שנים, לעלות ולרסן במעט את יצר הצריכה.
אנליסטים מעריכים כי ברוב ערי ארה"ב תמשך מגמת עליית מחירי השכירות בחנויות ברחובות הראשיים, בעיקר בערי כרך כדוגמת סיאטל, שם נרשמה עלייה מסיבית של 27% במחירי השכירויות ברחובות הראשיים, והצפי הוא להמשך מגמה.
נכון, מנהטן היא ליגה בפני עצמה, אך אין זה אומר כי הדולקות אחריה תצגנה נתונים עממיים. כך למשל, בקוזוויי ביי, אזור הקניות היוקרתי של הונג-קונג, מחירי השכירות החודשיים הממוצעים עומדים על 2,150 דולר לכל מ"ר. זאת, לאחר נפילה של 12% במחירי השכירות במקום, המגלמים מגמה מדאיגה של התרככות כלכלית שחווה המדינה, ובמחירים כאלה, אם תרחיש ההיחלשות הכלכלית יהפוך למשבר של ממש, יש הרבה לאן ליפול.
בסין, למרות כל הדיבורים על האטה ועל היעדר צמיחה מספקת, הרי שהצפי לגבי מחירי שטחי המסחר בחנויות תת-היבשת ברור, וכיוונו מעלה. בניינגין מערב, למשל, שבעיר שנגחאי טיפסו המחירים הממוצעים עד לכ-395 דולר למ"ר בחודש, כמחצית מסכום השכירות שישלם קמעונאי עבור כל מ"ר בפריים של הפריים בבירת יפן, טוקיו.
מאבק צמוד באירופה
באירופה המאבק צמוד. שדרות שאנז אליזה בבירת צרפת נמצאות בראש הרשימה, ומחירי השכירות של חנויות פריים בשדרה נחשקת זו עומדים על כ-1,230 דולר לחודש.
עם זאת, לא נופתע אם בשנה הבאה נחזה במהפך בפסגה, שכן ההערכות הן שבלונדון המחירים ימשיכו לטפס כך, שהשכירויות באזור ניו-בונד שכיום עומדים על כ-1,180 דולר למ"ר בחודש, צפויים לעקוף ב-2016 את אלה של השאנז אליזה.
האמצעים שנוקט הבנק האירופי כדי לעודד את הצריכה היבשתית עוזרים. אחד מתסמיניה של מדיניות מוניטרית מרחיבה הוא היחלשות המטבע האירופי אל מול המטבעות הבולטים בעולם. מבחינת הקמעונאי האירופי, כל פיחות באירו הוא סוג של רווח נקי, שחלקו זורם אף לכיסם של בעלי הנכסים המושכרים שמרשים לעצמם לעלות מחירים.
ישראל: כיכר המדינה ממשיכה להוביל
שלא במפתיע, ולמרות הכרסום במעמדה בשנים האחרונות, כיכר המדינה בצפון הישן של תל-אביב היא האזור המסחרי הפתוח שבו נגבים מחירי השכירות הגבוהים ביותר בישראל.
על-פי הנתונים, שהועברו לקושמן ווקפילד מאינטר ישראל, המחירים הממוצעים למ"ר עומדים על כ-120 דולר בחודש, קרי כ-460 שקל למ"ר בכל חודש. אלה הם מחירים גבוהים, אך אינם מייצגים את מחירי השיא שנרשמו באזור זה בעבר. התחזיות צופות כי המחירים צפויים להישאר על כנם גם בשנה הקרובה, ובעתיד יהיה מעניין לראות את השפעת הבנייה הצפויה בכיכר.
מעבר לכך, הצרכן הישראלי הממוצע, וגם הצרכן מהעשירון העליון, ממשיך לנדוד לקניונים, במיוחד לאור העובדה שכיום כמעט בכל קניון מרכזי ניתן למצוא מותגי יוקרה.
בהקשר זה נציין כי מדוחות מליסרון לסיכום שנת 2014 עולה כי המחיר הממוצע החודשי למ"ר שכירות בקניון רמת-אביב, הנחשב ליקר ביותר במדינה, עמד על 494 שקל (ללא דמי ניהול ועלויות אחזקה אחרות), גבוה בכ-7% מהכיכר.
עוד על-פי הנתונים, מתחם החנויות שבממילא ירושלים, מתחם שרונה החדש, רחוב דיזנגוף התל-אביבי ורחוב קינג ג'ורג' בבירה, משלימים בהתאמה את חמשת מתחמי הרחובות שבהם השכירות למ"ר הינה הגבוהה ביותר.
מלבד רחוב דיזנגוף, אשר רשם במהלך השנה ירידה של כ-3.6% במחירי השכירות וצפוי להמשיך במגמה מטה, ביתר המתחמים נרשמה יציבות מחירים, שצפויה להישמר גם בשנה הבאה.
