תופעת "הדייר הסרבן" בעסקאות תמ"א 38 עלולה לפרוץ בכל שלב של העסקה.
עסקת תמ"א 38 הינה תהליך מורכב וארוך. ראשית, יש לגבש את הדיירים ולייצר הסכמה של מרביתם לקדם את התהליך. ללא גרעין איתן וחזק מבין הדיירים, לא ניתן יהיה לקיים את הפרוייקט. בהמשך ממילא, נכונה לדיירים דרך ארוכה עד למימוש הפרוייקט.
אכן, לא קל לגבש דיירים המתגוררים בשכנות במשך עשרות שנים. יש להתגבר על משקעי העבר שביניהם ולעיתים על חוסר אמון וחוסר אהדה הדדיים.
קיימות סיבות רבות להתנגדותם של דיירים לפרוייקט התחדשות עירונית. במקרים רבים אנו נתקלים בהתנגדויות לגיטימיות.
לא אחת, כבר בשלב ראשוני זה, יביעו חלק מהדיירים את חוסר רצונם בפרוייקט. חלקם יביעו פחד וחשש מפני הבאות (במיוחד המבוגרים שביניהם השואפים להיוותר בדירתם ולהימנע מפינוי הדירה/ חיפוש אחר מקום מגורים חלופי/ הובלת החפצים וכד'). אחרים יביעו קושי להסתפק בתמורה שמציע היזם (לעיתים משום שירגישו מופלים לרעה לעומת שכניהם).
אך קיימות גם התנגדויות בלתי לגיטימיות, כאלה שאינן נשענות על נימוק או הסבר. ניתן להיתקל לעיתים בדיירים הסבורים כי עצם העלאת ההתנגדות (בשלב כזה או אחר של הפרוייקט) תהא כדאית עבורם כך שיוכלו לדרוש ולקבל עבור הסכמתם המאוחרת, תמורה עודפת מעבר לתמורה אותה מקבלים יתר בעלי הדירות.
כאן חשוב להסביר, כי 'חוק החיזוק' מסדיר בין היתר את הדרך להתמודדות עם 'דייר סרבן'. החוק קובע, כי במקרה בו קיים רוב מבין בעלי הדירות החפץ בפרוייקט (רוב של 66% מבעלי הדירות בפרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין ותוספת בניה) או רוב של 80% בפרוייקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)), אזי ניתן לכפות על הדיירים המסרבים לפרוייקט להשתתף בו.
לצורך כך, רשאים בעלי הדירות התומכים בפרוייקט להגיש תביעה למפקח על המקרקעין אותו מסמיך החוק לכפות את הפרוייקט על המתנגדים. תביעה מעין זו ניתנת להגשה רק בשלב מתקדם יחסית של הליכי התכנון של הפרוייקט- במועד מתן 'החלטת ועדה', היינו במועד בו מוציאה הועדה המקומית תחת ידה החלטה המאשרת את מתן ההיתר המבוקש לצורך הפרוייקט בכפוף לעמידה בתנאים מסויימים אותם היא קובעת.
מדובר בשלב קריטי של הפרוייקט, שכן עד אותו מועד הושקעו מאמצים רבים על ידי הדיירים שתומכים בפרוייקט, היזם ובעלי המקצוע השונים והושקע ממון רב מצידו של היזם.
לכן, נקבע תמיד בגוף הסכם ההתקשרות שבין היזם ובין הדיירים, כי במקרה בו קיימים 'דיירים סרבנים', ומתקיימים התנאים להגשת תביעה נגדם למפקח על המקרקעין, אזי תוגש התביעה על ידי הדיירים.
על מנת לייעל עניין זה, אנו קובעים עוד בגוף ההסכם, כי לצורך ניהול ההליכים הללו, ימסרו הדיירים יפוי כח המסמיך את היזם ובא כוחו לפעול להגשת התביעה. הדיירים התומכים בפרוייקט חותמים על יפוי הכח במועד חתימתם על ההסכם עצמו.
לעיתים, הגשת התביעה למפקח על המקרקעין לא מספקת והדיירים מבקשים לנקוט הליכים נוספים כנגד הדיירים הסרבנים, לרבות תביעה כספית לצורך קבלת פיצוי בגין הנזק הכלכלי אותו גרמו הסרבנים בסרבנותם (מניעת הפרוייקט על ידי הסרבנים עלולה לגרום נזק כלכלי עצום לתומכי הפרוייקט אשר השבחת קניינם נמנעת).
אלא, שחוסר תשומת לב לניסוחם של יפויי הכח של העסקה עלולים לגרום תסבוכת מיותרת.
כך ארע במקרה שנדון לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב.
בשל סרובם של דיירים לעסקת תמ"א 38 נמנעה העסקה. עקב כך, עתרו הדיירים התומכים בפרוייקט לבית המשפט המחוזי בתביעה לחייב את הסרבנים לשלם את נזקי התומכים בסך 2.5 מיליון ₪.
הסרבנים מצידם טענו כי יפוי הכח שנחתם על ידי הדיירים התומכים במסגרת הסכם התמ"א איננו מספק ומשכך לא ניתן לדון בתביעה.
בית המשפט קיבל את הטענה וקבע, כי יפוי הכח שנחתם על ידי הדיירים התומכים הוא יפוי כח "סטנדרטי" המאפשר ביצוע פעולות במקרקעין לטובת צדדי ג' ופעולות נוספות הקשורות לפרוייקט התמ"א 38, אך אין בו הסמכה מפורשת לטפל בתביעות כספיות כפי זו שהוגשה על ידי הדיירים התומכים.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי "ייפוי הכוח הוא ייפוי כוח שכל מטרתו הבטחת עסקת המקרקעין הגלומה בהסכם בין החתומים עליו לבין הקבלן המוגדרת ברישא לייפוי הכוח "לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבנין ברחוב אלתרמן 28 בתל אביב, במסגרתו התחייבנו לביצוע פעולות קנייניות ותכנוניות שונות" ולא ניתן להעניק לו את הפרשנות הרחבה שמבקש ב"כ התובעים להעניק לו, מקום שאין בו הסמכה להגיש תביעת פיצויים בין בעלי הדירות לבין עצמם".
נקבע עוד, כי "ייפוי הכוח הגביל עצמו לביצוע ההסכם לפרויקט תמ"א 38 ולפעולות הקנייניות והתכנוניות הנדרשות לשם כך. תביעת הפיצויים בין בעלי הדירות אין בה כדי לקדם את ההסכם בין החותמים לבין הקבלן ואף לא את הפרויקט".
סופו של דבר לא סולקה התביעה על הסף, אולם בית המשפט העניק לב"כ התובעים אורכה להגשת ראיות להיותו מיופה כוח לעניין התביעה הנדונה.
נמצאנו למדים, כי במעמד חתימת ההסכם ראוי להביט קדימה ולהערך לכל תרחיש עתידי, לרבות כזה שיביא את הדיירים התומכים להגיש תביעה כספית כנגד סרבני הפרוייקט. לצורך כך, ראוי לנסח את יפויי הכח כך שיאפשרו מרחב תמרון רחב היקף שלא יגביל את צעדיהם של התומכים בהמשך.
הכותב בעל משרד עורכי דין ונוטריון