דרור קרני / צילום: בלה שחר הלל
בשנים האחרונות, על רקע הריביות הנמוכות, הנדל"ן מהווה אלטרנטיבת השקעה פופולארית. מה שהיה בעבר נחלתם של בעלי הממון, הפך כמעט להשקעה להמונים,. הטרנד שנובע מכך הוא השקעות בנדל"ן בארה"ב. "לעיתים מדובר בהשקעות טובות" אומר דרור קרני, מנכ"ל "קרני פתרונות פיננסים", פמילי אופיס המתמחה במתן שירותים פיננסיים ללקוחות אמידים, אבל כשהציבור הרחב מצטרף לחגיגה וכשהשקעות אלטרנטיביות הופכות לשיחה בארוחת שישי, זה בדיוק הזמן .....לעצור לשנייה ולחשוב "האם באמת הציבור בישראל יודע איך קונים דירה באריזונה או בפלורידה? האם באמת "חנה מחדרה" יודעת לנהל נכסים ממרחק של אלפי קילומטרים"?
"עולם ההשקעות המסורתיות והקלאסיות כבר לא מספיק להרבה משקיעים. הירידה המתמשכת בשוק האג"ח וסביבת הריבית הנמוכה ושנמצאת במגמת עלייה, יצרה צורך ממשי לרבים בפיזור השקעותיהם לאפיקי השקעות שונים בעלי מתאם נמוך לתיק הכולל. כך על פי התיאוריה ניתן להגדיל את פוטנציאל התשואה ולהפחית את רמת הסיכון בתיק הכולל. כתוצאה מכך קמות חברות חדשות שגילו את השיטה הבאה, החדשה, הטובה ביותר הבטוחה ביותר והאמינה ביותר לניהול השקעות פסיביות בעלות פוטנציאל תשואה כה גבוה של כ-10%-20% לשנה, בעיקר באמצעות השקעה בנדל"ן בארה"ב. החברות בד"כ הינן חברות פרטיות קטנות וחדשות , ומוגדרות כפרייבט אקויטי ומציעות השקעה לקבוצות של עד 35 משקיעים, ללא כל פיקוח רשמי ומסודר", אומר קרני.
- אז מה עושים?
"בוא נחשוב שנייה. מי יודע להשקיע טוב יותר בארה"ב, חברה ישראלית או אחת מ-90 קרנות הריט הגדולות בארה"ב, הפועלות שנים רבות לפעמים עשרות שנים , עם מומחיות ואמינות של חברות ענק, מפוקחות על ידי רשות ניירות הערך האמריקאית ובטוחות להשקעה יותר מכל חברה פרטית?"
קרנות ריט הינן חברות ציבוריות שעיסוקן העיקרי הוא השקעה בנכסים מגוונים מאוד בתחום הנדל"ן . למשל: בנייני משרדים, מבני מגורים, מבני תעשייה, מחסנים, קניונים, מלונות, בתי חולים, בתי אבות וכו. זה סוג של התאגדות עם נסיון רב שבה הקרן חייבת לחלק למשקיעים לפחות 90% מהכנסותיה משכירות ומאקזיטים (מכירת נכסים ברווח). בקיצור, מדובר בהשקעה במקבץ של נכסי נדל"ן מגוונים שנסחרים בבורסה ומנוהלים על ידי מקצוענים ומאפשר, ממש כמו כל תעודת סל , קרן נאמנות או מניה , להיכנס בסכומי כסף קטנים מאוד ולהשתתף במשחק של "הגדולים" גם למי שאין לו סכומי כסף משמעותיים.
- אילו קרנות ריט קיימות בארה"ב?
"קיימים 2 סוגים של קרנות ריט: קרנות ריט סחירות וקרנות ריט לא סחירות. שני הסוגים רשומים ומפוקחים ע"י הרשות לניירות ערך האמריקאית, ה-SEC ומנוהלים בצורה שקופה. את הסחירות ניתן לקנות בבורסה ואת הלא סחירות בד"כ בהנפקות דרך הנפקות שיועצי השקעות מתאימים מוסמכים לשווק".
ההבדל העיקרי בין שני סוגי הקרנות הוא מידת הסחירות וההשפעה של מצב השוק לטוב ולרע על ההשקעה. לדוגמא בימים של ירידות חזקות או עליות חזקות הניירות מתנהגים ומושפעים מהשוק. מרבית הקרנות הינן בעלות נסיון מקצועיות והיסטוריה של מומחים בתחום השקעתן. האחזקה בקרן, שהיא בעצם נייר ערך סחיר או לא סחיר, מתבצעת בחשבון בנק אישי על שם הלקוח ולא באמצעות מבנים משפטיים מורכבים אחרים. התשואה השוטפת והתזרים משכירות או ממכירת נכסים מופקדים בצורה אוטומטית לאותו החשבון.
"אפשרות נוספת להיחשף לשוק הנדל"ן האמריקאי, תוך פיזור סיכונים הוא באמצעות השקעה במדדי קרנות ריט בארה"ב. במקום לנסות ולקלוע אחר קרן ספיציפית בסקטור נד"לני מסוים - מקבלים את המדד. ממש כמו שבמקום לנסות ולבחור נכון את מניות בישראל ניתן לקנות מדד ת"א 100 או במקום לבחור תיק אג"חי לקנות מדד תל בונד וכו".
- תן דוגמאות לקרנות ריט
"אתן דוגמא לתעודת סל ישראלית של בית ההשקעות פסגות : פסגות סל ריט ארהב. התעודה עוקבת אחר מדד ה- DOW JONES US REAL ESTATE, כולל כ-87 מניות בתחום הריט והנדל"ן הנסחרות בבורסות הגדולות בארה"ב. התעודה גובה דמי ניהול שנתיים של 1.2%.
דוגמא אחרת היא לתעודת סל אמריקאית, הגדולה בעולם, VNQ, ספינת הדגל של תעודות הסל בתחום קרנות הנד"לן בעולם הצמודה למדד morgan stanly העולמי לקרנות ריט עם נכסים בשווי 27.2 מיליארד דולר ועם חשיפה ל 154 קרנות הריט הגדולות בעולם. דמי הניהול שלה הם רק 0.12% בשנה".
"הממוצע השנתי שהניבו מדדי קרנות ריט אמריקאיות, בחמש השנים האחרונות עומד על כ-11%. ברור שזה לא אומר שגם בשנים הקרובות זה יהיה הממוצע אבל מי שמחפש להשיג תשואה עודפת על ידי השקעה בנדל"ן בחו"ל חייב לבדוק גם את האפשרות הזו".
*** אין בנאמר בכתבה משום המלצה להשקיע בנייר ערך מסוים. משקיע המבצע השקעה בנייר ערך המוזכר בכתבה או בנייר ערך אחר עושה זאת על דעתו בלבד.