פועל בניין סיני / צילום: תמר מצפי
שר האוצר משה כחלון עשה מה שאיש מקודמיו לא הצליח לעשות: איחד את סמכויות ענף הנדל"ן ביד אחת, ידו שלו. בכך שינה כחלון, באופן זמני אמנם, את שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל מקצה לקצה. במקביל הוא גם קידם את ההחלטה להעניק את הסמכות לאשר זכויות בנייה נוספות לרשות המקומית (בדומה להקלת שבס).
אך בינתיים המדדים מאותתים כי המחירים ממשיכים לעלות. בכירים במשרד האוצר, ובהם יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי, כבר אינם חוששים משימוש במונח "בועת נדל"ן", כדי להדוף את המתנגדים לשינויים מחד ולחזק מאידך את הציפייה בשוק שהשינוי קרוב.
יחד עם זאת, גם יצחקי גם הודה יותר מפעם אחת שבלי לפתור את מצוקת כוח-האדם בענף, אי-אפשר יהיה להוריד את מחירי הנדל"ן. שאם לא כן, מי בדיוק יוכל לבנות את אותה תוספת של עשרות אלפי דירות עליה מדברים יצחקי ואנשיו?
ולדאבונו של יצחקי, אחד הדברים שבהם לא הצליחה עדיין הממשלה לטפל הוא כוח-האדם ועלויות הבנייה. גם במשרד הבינוי כבר הגיעו להבנה שנכון להיום הבעיה לא נמצאת בתכנון כי אם ברגולציה, והם מנסים לקדם פתרונות לייעול הבנייה, כמו גם תיעוש והוזלת עלויות הביצוע.
על רקע הדברים הללו התקבלו במשרד האוצר כמה החלטות בחודשים האחרונים, אשר נועדו לטפל בהיצע העובדים המקצועיים בענף, ובהוזלת עלות הבנייה.
חידוש קשר עם סין
גם מכרזי מחיר למשתכן - שבהם מתחרים הקבלנים על מחיר הדירה הנמוך ביותר (ולא על המחיר הגבוה ביותר לקרקע) - הוכיחו שהקבלנים אכן יכולים כנראה לבנות במחירים נמוכים יותר, עודדו את קובעי המדיניות שהוזלת המחירים אפשרית, והשאיפה שכבר נאמרת בקול רם היא להגיע למצב שבו טכנולוגיה מחו"ל או הפעלתן של חברות זרות בבנייה בארץ, יורידו את מחירי הביצוע בעשרות אחוזים. לא פחות.
הגדלת היקף העובדים המקצועיים בענף חיונית לעמידה ביעדי הבנייה המתוכננים והמוצהרים של הממשלה. מסיבה זו, החלו במשרד האוצר לבחון בחודשים האחרונים תוכניות חדשות, שבמסגרתן ניתן יהיה לאפשר לחברות בנייה זרות להגיע ולפעול בישראל (בענף התשתיות זה כמובן קורה כבר זמן רב). בנוסף מדברים שם על אפשרות לתת לחברות ישראליות שפועלות בשנים האחרונות בחו"ל עם חברות בנייה מקומיות להביא את העובדים ארצה, לצורך הקמת פרויקטים.
במקביל, בספטמבר האחרון אישרה הממשלה את הצעת משרד האוצר להגדיל את מכסת עובדי הבנייה מסין עד לרף 20 אלף איש (בפעימה ראשונה, ואחריה פעימה של 20 אלף פועלים נוספים), זאת חרף ההתנגדות של משרד המשפטים למהלך, בשל היעדר הסכמים בילטרליים מול ממשלת סין.
מעבר לכך, עבודת מטה במשרד הבינוי מחפשת דרכים להפחתת הרגולציה וקידום תיעוש הבנייה, בעוד "דירה להשכיר", החברה הממשלתית שנולדה לטפל בשכירות, קיבלה משר האוצר כחלון מנדט לפעול בתחומים נוספים - שכללו פרסום בקשה למידע (RFI) להצגת פתרונות להוזלת הבנייה וביצוע פיילוט בישראל.
"טוב לכולם"
אבל כוונות לחוד ומציאות לחוד. למרות רצון משרד האוצר להביא עובדים מסין אף מבלי לחתום על הסכם מול הסינים, ולמרות אישור הממשלה, המגעים עם הסינים נתקלים בקשיים. שום פועל סיני עוד לא נחת כאן. לאור זאת, החלה הממשלה במאמצים להביא עובדים ממולדביה, מאוקראינה ומרומניה. לגבי רומניה מתגבשת כעת תוכנית שמנסה להחזיר את העובדים שכבר עבדו בישראל בעבר, לסיבוב שני בארץ.
מאמצי האוצר והקבלנים להביא עובדים, לצד היוזמות לתיעוש בנייה והבאת חברות זרות שיפעלו בישראל נמצאים בשלבים מוקדמים יחסית, אבל כבר עתה מתחיל הוויכוח הצפוי. מבחינת הקבלנים, הבאת עובדים זרים ממזרח אירופה היא מהלך לא מושלם אך חיובי. לעומת זאת, הבאת חברות בנייה זרות וההצהרות על הפחתה דרמטית בעלות הבנייה נתקלות בהתנגדות חריפה.
"טוב להביא לענף הבנייה חברות זרות. טוב לכולם אם נחשף לטכנולוגיות חדשות, שעומדות כמובן בסטנדרט הבנייה בישראל. ענף שמרני הנחשף לשיטות חדשות זה לא רע, ואם יהיו שיתופי פעולה בין חברות מחו"ל וחברות ישראליות זה רק טוב. ילמדו הרבה", אומר עוזי לוי, מנכ"ל החברה הממשלתית 'דירה להשכיר'. "ברור שיש חסמים משמעותיים בפני כניסת חברות זרות, ולכן צריך להציע להם פרויקטים מספיק גדולים וגם ודאות גדולה. חברה גדולה מחו"ל תבוא רק אם יהיה שוק מספיק גדול, לא 300 או 400 דירות. אבל אם חברה בין לאומית גדולה תדע שיש מכרז לעשרות אלפי דירות ועוד מעונות סטודנטים וכדומה, ותהיה ודאות לגבי מכירת הדירות, אני מעריך שזה ייצר אטרקטיביות לבוא. החברות יכולות להביא שיטות בנייה זולות יותר, למשל אם נצליח לבנות עם שלד ברזל ולא יצוק. אם העובדים יגיעו יחד עם החברות, תהיה הוזלה נוספת. אם זה יקרה, נראה שינוי משמעותי בשוק".
"יעד שאפתני"
לוי סבור שטכנולוגיה מחו"ל וחברות זרות יכולה להיות המפתח להוזלה משמעותית בעלויות הביצוע: "בעקבות הפנייה שלנו קיבלנו המון חומר מגרמניה, מסין, מטורקיה ומגרמניה ואנחנו לומדים אותו. אנחנו מכוונים ל-2,700 שקל למ"ר (700 דולר), זה יעד שאפתני, אך אפשר להשיג אותו. היום, מ"ר בנוי על פי מחירון דקל נע בין 4,500 ל-4,800 שקל למ"ר", אומר לוי.
"היישום רחוק"
הקבלנים מצידם, מאיימים שהמהלך "לא נכון לכלכלה של מדינת ישראל", כפי שמנסח את האזהרה אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ. והוא גם מנמק: "חברות ביצוע שיגיעו מחו"ל לא יספקו את הסחורה. זו תהיה סטירת לחי לקבלני הביצוע, עלול להוביל לפיטורים וגם לפגיעה בהכנסות המדינה. אנחנו לא מבינים את הצורך בחברות זרות. חברה היא בסך הכל גוף שמאגד עובדים, והבעיה כאן היא מחסור בעובדים, וכדי לפתור אותה לא צריך להביא חברות זרות שיהרסו את ענף הביצוע המקומי". בן שמעון גם מסופק מאפשרות המהלך לצאת לפועל, בקרוב או בכלל: "זה אוסף רעיונות עם יישום רחוק. צריך להתרכז בהבאת כוח-אדם ממזרח אירופה בדגש על רומניה. וצריך גם להיות מציאותי, אם ממשלת סין הטילה וטו על עובדים, הם יטילו וטו גם על חברות שיגיעו לכאן".
"עדיף על כלום"
"עובדים ממזרח אירופה במקום סינים זה עדיף על כלום", אומר שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטיין, "הסינים באים לעבוד, והאחרים באים לעבודה. בגלל המחסור בסינים המחיר שלהם עלה בצורה מטורפת. אם היו מביאים 20 אלף סינים המחיר שלהם היה יורד פלאים והיה הכי טוב". גם לוטן סבור שהרעיון להביא חברות זרות לא ישים: "חברת בנייה שלא מבינה בביורוקרטיה הישראלית לא תצליח. בנינו גם בחו"ל, וזה שונה. כאן כל הזמן משתנים דברים, וחברות בנייה זרות לא יעמדו בזה".
"אמנם יש בישראל דברים שאין במקומות אחרים בעולם, כמו ממ"דים למשל, אבל על הכל אפשר להתגבר. בסופו של דבר, כולם ייהנו מחברות חיצוניות שיגיעו", מרגיע לוי, ורומז שהממשלה יכולה גם למנות גורם שתפקידו יהיה לסייע לחברות הזרות שיפעלו כאן בהתמודדות עם קשיים ספציפיים. "כדי שיזם בינלאומי גדול יוכל לפעול כאן בסבך הביורוקרטי המורכב, הדרך הכי טובה תהיה באמצעות שותף מקומי. ביחד הם יכולים לעשות הרבה דברים, ואני חושב שנראה שיתופי פעולה עם קבלנים גדולים מהעולם.
"עם כל הכבוד ליזמים הישראלים בדרך-כלל הם פועלים בשוק יחסית קטן ולכן יכולים ללמוד מחברות בינלאומיות. זה יביא חידושים. בנייה בשיטות פחות מסורתיות תוריד את מחיר הבנייה". לוי מציין עוד כי חברה שבאה עם עובדיה, גם הולכת איתם, ובכך נמנעת הגירה שמקורה ביבוא כוח-אדם זול.
"עוד לא ראיתי בניינים עומדים ב-700 דולר למ"ר"
אל מול הצלחת מכרזי מחיר למשתכן, שהוכיחו שהקבלנים יודעים לבנות בזול (או לפחות להתחייב לכך), מדגיש מנכ"ל התאחדות בוני הארץ אליאב בן שמעון שההצעות שנתנו הקבלנים במכרזים "הן במחיר גבולי". לכן, הוא גם מפקפק ביעד שהציבה לעצמה הממשלה למצוא טכנולוגיות שיאפשרו להפחית את עלות הבנייה בארץ ל-700 דולר למ"ר.
"אני מציע להיזהר בהצהרות. איני זוכר מתי בנו במחיר הזה בישראל, ואני לא מאמין שיש חברה זרה שתוכל לעשות זאת. איפה יש בניינים שנבנו ועומדים ב-700 שקל למ"ר? עד היום לא ראיתי כאלה. לא ראינו שום דבר חוץ מבקשה למידע".
"כך גם לגבי הטענות על התיעוש והטכנולוגיות בחו"ל. כולם מבינים שאנחנו מתקדמים בעולם בבנייה לגובה ואני לא מבין איזו המצאה רוצים להמציא בנושא התיעוש. אם יש למישהו שיטות חדשות שאנחנו לא מכירים, שיציגו לנו ונוכל להשתלב. צריך להפסיק לזרוק סיסמאות על 700 דולר למ"ר ותיעוש, שאין מאחוריהן דבר. יותר מזה, אני מקווה שלא נתפתה לבנייה של 700 דולר למ"ר כי אני לא יודע מה ייצא מזה".
גם שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטיין, מרים גבה: "בנייה במחיר כזה? גם אני מחפש את מי שיכול. הרצון טוב. אבל זה לא יהיה", אומר לוטן, "בנייה טרומית למשל בארץ לא עוברת, זה קשה, וצריכה להיות תחזוקה נאותה. אם אין תחזוקה, תוך שנה זה יהיה סלאמס. אנחנו מכירים את המציאות, כל אחד דואג לסלון שלו שיהיה מבריק, אבל חדר המדרגות נראה כמו אחרי התקפה".