שלמה אייזנברג / צילום: איל יצהר
כמדי שנה, סיומה של 2015 ותחילת שנת 2016 הביאה עימה שלל עסקאות נדל"ן, שנחתמו או נדחו בעיקר על פי שיקולי מיסוי:
חברת ישרס שבשליטת שלמה איזנברג עדכנה על השלמת מכירת קרקע בבני ברק בתמורה כוללת של קרוב ל-200 מיליון שקל - עסקה ממנה צופה החברה רווח לפני מס של 74 מיליון שקל, שיירשם בדוחותיה השנתיים ל-2015. הנכס הנמכר רשום בספרי החברה בשווי של כ-120 מיליון שקל. ככל הידוע, הרוכשים הם האחים שמואל ויעקב הלפרין, מבעלי רשת אופטיקה הלפרין, יחד עם שותפם אלעזר אופק.
בין חברה בת של ישרס לבין הרוכשים נחתם הסכם להעמדת הלוואת מוכר בהיקף 100 מיליון שקל שתשמש את הרוכשים לעסקה, לתקופה של עד 18 חודשים, עם אפשרות לפירעון מוקדם לבקשת הרוכשים. בישרס ציינו כעת כי העמדת ההלוואה בוצעה "לאחר שהתקיימו כל התנאים המוקדמים להעמדתה, לרבות הפקדת ההמחאה לתשלום המע"מ שתיפרע בינואר 2016".
חברת הנדל"ן המניב סאמיט שבשליטת של זוהר לוי דיווחה כי חתמה על הסכם לרכישת מבנה משרדים ותעשייה בפארק התעשייה שבקיסריה, תמורת כ-70 מיליון שקל. לפי סאמיט, הפועלת בעיקר בשוק הנדל"ן של גרמניה, הנכס כולל שטחי השכרה בהיקף של כ-14 אלף מ"ר וכ-300 חניות על קרקע של כ-23 דונם, ודמי השכירות השנתיים ממנו מגיעים ליותר מ-5 מיליון שקל בתפוסה של 90%. בסאמיט מעריכים כי בתפוסה מלאה יניב הנכס כ-6 מיליון שקל בשנה, ומציינים כי במתחם קיימות זכויות בנייה נוספות בהיקף של כמה אלפי מ"ר, שניצולן להקמת מבנה נוסף להשכרה, נבחן.
חברת התיירות והנדל"ן איסתא עדכנה כי השלימה את רכישת מלוא הזכויות בנכס ברחוב המסגר שבתל אביב תמורת כ-85 מיליון שקל. מדובר בבניין בן 7 קומות בו שטח בנוי בהיקף של כ-16 אלף מ"ר, ודמי השכירות השנתיים ממנו מגיעים לכ-9 מיליון שקל. את מימון הרכישה מבצעת איסתא בעיקר בהלוואה ממוסד פיננסי (כ-60%-70% מהתמורה), והיתרה ממקורותיה העצמיים.
עוד עדכנה איסתא, כי השלימה את העסקה לרכישת 50% בחברת אוחנה גרופ של שי ודוד אוחנה. אוחנה גרופ הקצתה לאיסתא 50% מהונה, ואיסתא התחייבה להעמיד לאוחנה גרופ 80% מההון הנדרש להשקעה לפעילות שוטפת, איתור והקמת פרויקטים, באמצעות הלוואת בעלים. באיסתא ציינו כי "מטרת הסכם הרכישה היא הקמת גוף אפקטיבי שיפעל לקידום פרויקטים בתחום הנדל"ן ובתמ"א 38". כיום לאוחנה גרופ חמישה פרויקטים פעילים, ובאיסתא העריכו כי היא תידרש להעמיד בגינם כ-15 מיליון שקל בתקופה של עד ארבע שנים.
חברת התשתיות אלקטרה מקבוצת אלקו דיווחה כי חתמה על הסכם למכירת זכויותיה בקרקע של כ-10 אלף מ"ר בראשון לציון תמורת 32.5 מיליון שקל. באלקטרה צופים כי העסקה תניב לה רווח אחרי מס של כ-13 מיליון שקל ותזרים מזומנים נטו בהיקף של 23 מיליון שקל. במסגרת העסקה, אלקטרה תשכור מהרוכשת את הקרקע והמבנים הניצבים עליה עד סוף יולי 2016, עם אופציה לקיצור ולהארכת התקופה בחצי שנה.
אדרי-אל מוכרת במגדל האופרה
חברת רג'נסי שבשליטת קבוצת חג'ג' עדכנה כי חתמה על הסכם לרכישת 45% מקרקע בבת ים, הנמצאת בתהליך לשינוי ייעוד ממבני ציבור למגורים. לפי רג'נסי, השותפים בקרקע זכו במכרז שפרסמה עיריית בת-ים לרכישת הקרקע תמורת 59 מיליון שקל, בתוספת מע"מ, והרכישה כפופה להתקיימות כמה תנאים.
רג'נסי גם עדכנה כי מימשה אופציה לרכישת קרקע בת 10 דונם מאזורים, תמורת 75 מיליון שקל. מדובר בקרקע הממוקמת דרומית לקניון ארנה שבהרצליה פיתוח, המיועדת להקמת מלון בן שלוש קומות. כתוצאה מהעסקה אמורה אזורים לרשום רווח של 14 מיליון שקל לפני מס.
חברת הנדל"ן אדרי-אל עדכנה כי חתמה על הסכם למכירת יתרת זכויותיה במגדל האופרה בת"א תמורת 35 מיליון שקל, בתוספת מע"מ. באדרי-אל ציינו כי מדובר גם בזכויות בנכס וגם בזכויות בחברת ניהול הנכס, וכי "התמורה הכוללת בגין הנכס ומניות חברת הניהול עולה על שווי הנכס בספרי החברה", נכון לדוחות הרבעון השלישי שלה.
מגדל האופרה שברחוב הירקון הוא בניין משולב למסחר, מגורים, מלון דירות וחניון, ואדרי-אל כבר מכרה בשנים קודמות חלקים מזכויותיה בו. אדרי-אל, הנמצאת בשליטת המנכ"ל גבי אדרי, החזיקה בסוף הרבעון השלישי תשעה נכסי נדל"ן בישראל וכן קרקעות לפיתוח, ובדוחותיה האחרונים ציינה כי "כחלק ממדיניות החברה לשיפור תזרים המזומנים שלה והקטנת הוצאות המימון, היא פעלה ופועלת למימוש נכסים". מצבה הפיננסי של אדרי-אל מאתגר, ולדוחותיה הכספיים מצורפת הערת "עסק חי" מטעם רואי החשבון שלה, שמפנים את תשומת לב המשקיעים לגירעון בהון החוזר, אי ודאות בהשגת מקורות לפירעון התחייבויותיה, ובהן התחייבויות אג"ח שוטפות.