יחיאל זוהר / צילום: איל יצהר
"כל הבטחות המדינה לפיתוח הנגב היו עבודה בעיניים. היתה בנייה באיכות נמוכה וגזרו קופונים על חשבון הערים האומללות", אומר ראש עיריית נתיבות, יחיאל זוהר, תוך כדי סיור בעירו, הנתפסת בעיני רבים כעיירה נידחת שהאייקון המייצג שלה הוא הבאבא סאלי. "בשלוש-ארבע השנים האחרונות לקחנו על עצמנו כעירייה לטפל בדברים, אילצנו את המדינה בבית משפט לוותר על הפיתוח, וזה הוכיח את עצמו".
זוהר, 27 שנים בתפקיד, מכיר כל אבן בנתיבות, וגם, יש לומר - כל יזם וקבלן. הוא מנצח על תנופת הבנייה הניכרת בימים אלה בעירו. כך למשל, רק בשבוע שעבר דיווחה קבוצת ברזילי יחד עם גלעד מור, יזמים שעתידים לבנות פרויקט בעיר, שמכרה למעלה מ-100 דירות במכירה מוקדמת תוך מספר ימים. בעירייה תולים את מה שנראה כרגע כהצלחה באחריות ובבעלות שהעיר נטלה בכל הנוגע לניהול הפיתוח, ומאמינים כי עם הסכם גג שהולך ומתגבש מול משרד האוצר זו רק ההתחלה.
"עכשיו, כשלקחנו את העניינים לידיים, הפכנו פתאום ממתחננים ומבקשים למבוקשים, פתאום כולם רוצים לדבר איתנו", מספר זוהר. "אין גזירת קופונים בדרך, הכל נשאר בשכונות על בסיס האגרות וההיטלים שאנחנו גובים מהקבלנים ומהיזמים. אפילו העלינו את המחיר מהיטלים בהיקף כמה אלפי שקלים בעבר ל-60 אלף שקל ליחידת דיור, ובמגרשים של צמודי קרקע אף הכפלנו ושילשנו את העלות".
עם ההיטלים הגבוהים, הבנייה החדשה ניכרת במערב העיר, לא רחוק מתחנת הרכבת שנחנכה לא מזמן. נכון להיום, לעיר תוכניות מאושרות לעוד 5,000 יחידות דיור בשכונות שבמערב העיר (נתיבות מערב, נתיבות מערב ב' ונווה שרון) ולתוספת 30 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה. אלו רק התוכניות המאושרות, ובימים אלו עומל יולי חיימוביץ' מהנדס העיר על תב"עות חדשות עם פוטנציאל בינוי שאפתני ל-8,000 יחידות דיור נוספות. "וזה עוד לפני תוספות שבס", מדגיש חיימוביץ', "אלו תב"עות שהכנו בחודשים האחרונים והן עתידות לעלות לאישור מהיר בוותמ"ל (הועדה לתוכניות מועדפות לדיור). ברגע שיאשרו את ההפקדה בוותמ"ל אני מתחיל לרוץ עם הפיתוח".
לא שיקום שכונות
ראש העיר מספר על דיונים בין העירייה לבין משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, לקראת חתימה על הסכם גג. "אנחנו במו"מ", מסביר זוהר, "למדנו מכל הטעויות של הרשויות האחרות שחתמו על הסכמי הגג ואנחנו מיישמים את הכל עכשיו. אנחנו יודעים מה אנחנו רוצים וזה הסכם שידבר בעיקר על תשתיות, ופחות על בינוי. נצליח להוציא מימון לתשתיות גם בחלקים הישנים יותר של העיר, לקדם התחדשות עירונית ובעיקר לתקן את המצב הקיים שמי שאחראי לו זו המדינה בגלל פעולות העבר. במקביל, אחד התנאים להסכם הגג הוא אפשרות תכנון של הרחבת אזור התעשייה והתעסוקה בעוד 3,000 דונם. אם לא תהיה תעסוקה, אין טעם לכל הסיפור. בינתיים, עיכבנו את השיווקים המאסיביים כדי ללמוד מה היה במקומות אחרים וכדי להימנע מסטנדרטים נמוכים. אנחנו לא נסכים שהמדינה תמכור כאן בתים זולים ומהר כי זה יחזיר אותנו לימי שיקום שכונות".
ברקע הדברים של זוהר עומד מכרז מחיר למשתכן שפורסם בעיר. על פי אתר רמ"י, המכרז כולל 153 יחידות דיור בשני אזורים בשכונת נווה שרון, והוא יסגר ב-18 לינואר. אבל עד היום טרם פורסמה חוברת המכרז ליזמים ולקבלנים, כך שמועד סגירתו מוטל בספק. "מחיר למשתכן אמור להביא להנחה של כ-100 אלף שקל על מחיר דירה דומה פה. אם לא ישמרו על הסטנדרטים הקיימים היום בעיר, ברור שזה יהיה מוצר פחות טוב. אנחנו לא נוותר על שום דרישה בתב"ע. אם המדינה רוצה להיטיב עם הזוגות הצעירים, ובצדק, זה בסדר. אבל לא על חשבון פיתוח העיר". זוהר אינו חושש כי מחיר למשתכן יביא לעיר אוכלוסיה חלשה. "אני לא דואג, גם מחיר למשתכן יהיה גבוה יותר מבערים אחרות".
חיימוביץ מרחיב: "יש פער עצום בין הפיתוח על ידי המדינה, לעומת פיתוח שאנחנו עושים ומנהלים לבד. בשכונות נווה נוי, החורש וקריית מנחם למשל, שכונות חדשות שיצאו לשיווק כבר לפני כ-15 שנה, גם היום הפיתוח של המדינה עוד לא הושלם. ואנשים גרים שם כבר שנים. מאז לקחה העיר את הפיתוח מידי המדינה, הוא הרבה יותר מהיר. זה הכל ניהול על בסיס אגרות והיטלים מהיזמים, אנחנו יודעים בדיוק מה צריך, מתי ואיפה, ובשכונות שהפיתוח לא היה בידנו, היה פשוט ניהול גרוע של הדברים".
יותר דירות קטנות
איתות לביקוש שמתחיל להתעורר התקבל כאמור בשבוע שעבר, באותה מכירה מוקדמת של מאה דירות בשכונת "נווה שרון".
היזמים, שזה הפרויקט הראשון שלהם בעיר, מספרים שהחליטו להגדיל את היקף הדירות הקטנות כך שיהוו כ-40%. עוד שינוי שהחליטו להכניס במפרט הדירות הקטנות שאינו מקובל במרבית הפרויקטים הוא יחידת הורים (שירותים ומקלחת נפרדים) גם בדירות הקטנות.
"ידענו שאמור להיות פרויקט מחיר למשתכן בקרוב ורצינו לתת בפרויקט ערך מוסף", אומר מור. הוא מאמין שהפרויקט שלהם ישלים את מיזמי המחיר למשתכן: "יש אוכלוסייה צעירה רבה בעיר ולכן הביקוש הגבוה ימשך גם בשנים הקרובות. הרבה מהרוכשים הם מהיישובים הסמוכים, מהמושבים וגם מאופקים. במקביל, מגיעים גם מאשדוד, מבאר שבע ומהמרכז. יש לא מעט משקיעים, אבל חלק מהרוכשים אמרו לנו שהם לא פוסלים אפשרות למגורים בנתיבות".
וילה עם הטבת מס
על פי השמאית נחמה בוגין, בנתיבות נרשמה עלייה של 52% במחירי הדיור בחמש שנים. עם זאת, הם עדיין זולים: מחיר ממוצע ל-4 חדרים בנתיבות הוא 850 אלף שקל, לעומת באר שבע, שבה המחיר לדירה כזו נע סביב 1.21 מיליון שקל ובאשקלון 1.08 מיליון שקל.
לאה אמרוסי, זכיינית רשת התיווך רימקס בעיר (ראו מסגרת), מדגישה שיש הבדל משמעותי בין נתיבות של לפני הרכבת לנתיבות של אחרי הרכבת. "ב-2 מיליון שקל קונים במרכז הארץ דירה, וכאן וילה עם בריכה. אם מוסיפים את הטבת המס שמקבלים תושבי נתיבות, סביב 13%, זו גם סיבה טובה להגיע לכאן".
לדברי אמרוסי, התשואה על דירת 5 חדרים, שמחירה כ-950 אלף שקל, עומדת על כ-4%, דירת 4 חדרים במחיר 850 אלף שקל תוביל לתשואה של דומה של כ-4% ודירת 3 חדרים חדשה במחיר של כ-720 אלף שקל תניב תשואה של כ-3.8%.
מבקרת ערים / מירב מורן
נתקעה בשיכונים
הביטו בתמונות למעלה, בשיכונים הישנים מול החדשים של העיר נתיבות. עם תנופת ההקמה של עיירות הפיתוח בישראל הצעירה, נולד בשפה העברית המדוברת המושג "שיכונים", שהפכו לשם נרדף לדיור בלתי נחשק. בניגוד למקובל, מקור שמם הרע אינו איכות בנייה נמוכה, אלא סגנון חיים בלתי מלבב שהתפתח בסביבת השיכונים, או נכון יותר - לא התפתח. השיכונים בעיירות הפיתוח נבנו כבתים מנותקים מרחוב עירוני פעיל, בתי מגורים שסביבם חצרות דשא, ובדרך כלל בישובים שתוכננו עם הפרדת שימושים מובהקת, בלי רחובות עירוניים, בלי כיכרות ובלי מרחב ציבורי פעיל. בבוקר היו תושבי השיכונים יוצאים לעבודה ב"מפעל" וחוזרים אליהם בערב, ולצידם הוקם "מרכז מסחרי". הזדמנויות חברתיות וכלכליות לא צמחו בעיירות הללו מעולם, וכך הן נהפכו לשם נרדף לייאוש ושיממון מדכא.
נתיבות כבר אינה מוגדרת עיירת פיתוח. בשנת 2000 היא הוכרזה "עיר", אלא שגם תנופת הפיתוח הנוכחית אינה פורצת את סגנון התכנון הגרוע שגורם לה להיות כל דבר שהוא, חוץ מעיר. היא ממשיכה להתפתח בדיוק בתבנית שבה תוכננו ערי הפיתוח. אמנם "השיכונים" של היום הם בנייני מגורים עם לובי, כניסה ואינטרקום, ויש בהם מעלית וחניון לשתי מכוניות, אך כמו השיכונים, הם בנויים סביב חצר ריקה, שבמקום דשא מוזנח יש סביבם מגרשי חניה. בנייני המגורים החדשים אינם יושבים על רחובות עירוניים כי אם על כבישים שנוסעת בהם תנועה מהירה. את "המרכז המסחרי" החליפו שני כבישים שעל גדותיהם נפרשות חנויות של רשתות וקניונים פתוחים שכובשים לאט לאט את העסקים המקומיים. במקום לנסוע למפעל באוטובוס, נוסעים תושבי נתיבות לעבוד מחוץ לעיר במכונית פרטית או ברכבת. כדי שסביבה תעורר הזדמנויות, כדי שליישוב יהיה קיום עצמאי, יתפתחו בו עסקים מקומיים ותתקיים מציאות חברתית שמשאירה את הדור השני, צריך מרחבים ציבוריים מזמינים, סיבה להסתובב ברגל כדי לפגוש באקראי אנשים, וצפיפות ועירוב שימושים. את אלה שכחו בוני נתיבות.
לא לחרדים
רוב תושבי נתיבות כיום חובשי כיפה ושומרי מסורת. עשירית מהאוכלוסיה היא חילונית והחרדים מהווים כ-35%. הדבר בא לידי ביטוי בהיצע מוסדות החינוך ובתכנון השכונות החדשות. אף אחד לא מוכן לומר זאת בגלוי, אבל יש ניסיון להפוך את הפרויקטים החדשים לפחות אטרקטיביים לחרדים, על ידי מתן זכויות לבנייה לגובה מעל 10 קומות (חרדים אינם קונים דירות שייאלצו אותם להשתמש במעלית בשבת).
גורמים שונים טוענים כי יש לא מעט חרדים שקונים דירות בעיר, אך אינם מתגוררים בהן. הם משכירים אותן וממשיכים לגור במוקדים הרגילים של האוכלוסייה החרדית במרכז הארץ. כך שאולי החשש מפני נהירה המונית של חרדים לעיר לא מוצדק, ובינתיים מדובר רק בתוספת דירות להשכרה בעיר.
"החוזק במסחר. אין מ"ר פנוי"
לאה אמרוסי, זכיינית רשת רימקס בעיר, עושה סדר: "נכון לעכשיו בערך שמונה קבלנים בונים במקביל, וכמעט כל דירה חדשה נמכרת על הנייר. אם לא היה ביקוש לא היו בונים. קשה להסביר את מה שקורה בשנים האחרונות, זה הזוי. ביחס למספר התושבים, היקף הבנייה החדשה לא הגיוני".
לדבריה, המצב שונה באופקים ובשדרות. "הסיבות הן ראש עיר חזק, מוקדי מסחר ותושבים אמידים. החוזק הוא במסחר, אין מ"ר פנוי, העיר משרתת את שדרות, אופקים וכל המושבים, באמצע הדרך בין אשקלון לבאר שבע. לפעמים גם אני מופתעת לגלות מי מגיע לכאן. לפני כמה ימים הייתי במרכז המסחרי וראיתי בנות צעירות. שאלת מאיפה הן ואמרו שהן מראשון לציון".
לדברי אמרוסי מחיר ממוצע היום של דירת חדרים ביישוב, 106 מ"ר, עם מרפסת עומד על 880 אלף שקל. לפני שנתיים זה היה 820 אלף שקל. בשוק היד שנייה, דירת 3 חדרים עולה 670 אלף שקל בממוצע, 4 חדרים סביב 870 אלף שקל ודירת 5 חדרים סביב 950 אלף שקל. זה במקרה של דירות עם ממ"ד, ואם אין חדר מוגן בדירה המחירים נמוכים ב-100 אלף שקל. לדבריה, העובדה שמחירי יד שנייה ומחירי דירות חדשות די דומים מובילה להעדיף את הדירות החדשות".
- מה היקף פעילות המשקיעים בנתיבות?
"עד שעלה מס הרכישה ל-8%, הטלפון שלי במשרד לא הפסיק לצלצל. כמעט כולם היו משקיעים. עכשיו יש פחות. הם מחפשים תשואה של בין 4% ל-5%, דירות קטנות. אבל ההאטה במשקיעים לדעתי זמנית. עוד מעט הם יחזרו כי היום אין אלטרנטיבה אחרת. הם מגששים עכשיו לראות מה קורה בשוק, מה יהיה עם המחיר למשתכן. כמו שהיה עם מע"מ אפס. כולם חיכו ואז כשזה התפוצץ הייתה נהירה של רוכשים. אני מעריכה שהיקף המשקיעים בעיר עומד על בין 25% ל-30%".
- מה לגבי שוק השכירות?
"זה שוק מטורף. יש המון דרישה ומחירים גבוהים. נכון להיום, דירת 3 חדרים מושכרת בטווח שבין 2,400 שקל לחודש ל-2,500 שקל לחודש. דירת 4 חדרים בכ-3,200 שקל לחודש ודירות 5 חדרים סביב 3,500 שקל לחודש".
