עובדת ניקיון בקניון / צילום: איל יצהר
חברות הניהול המפעילות ומנהלות את מרכזי המסחר ואת בנייני המשרדים בישראל גלגלו בשנת 2015 מחזור בלתי נתפש כמעט, המוערך ב-10 מיליארד שקל (10 מיליון מ"ר מסחרי, לפי עלות ממוצעת של 40 שקל לחודש, וכ-20 מיליון מ"ר משרדים, לפי עלות ממוצעת של 20 שקל לחודש).
וזה בהחלט לא הסוף: על רקע הגידול הדרמטי בעלות שעת עבודה, מ-32 שקל לשעה לרמה של 45 שקל לשעה, וככל שהדבר תלוי בגורמים המכונים "חברתיים" השואפים להגדיל עוד יותר את עלות שעת עבודה מעבר לגבול ה-50 שקל, תקציב 2016 צפוי להיות גבוה יותר. בנוסף, בשנים הקרובות שטחי המסחר, המשרדים וגם המגורים הזקוקים לחברות ניהול צפויים לגדול בשליש עד מחצית, מה שאומר שחברות הניהול צפויות לשגשוג רב.
הבעיה היא השיטה. כמעט כל חברות הניהול במשק פועלות בשיטת "קוסט פלוס". משמעות הדבר שחברות הניהול מתוגמלות (במילים אחרות "מרוויחות") בקשר ישיר וחד-חד ערכי לעלויות הניהול והאחזקה של הבניין. לשם המחשה: נניח שהעלויות השוטפות בבניין בינוני של מסחר ומשרדים הן 3.6 מיליון שקל בשנה (300 אלף שקל בחודש). בהנחה שלחברת הניהול חוזה בינה לבין המחזיקים בבניין, לפיו התגמול (הרווח) הוא 15% מהעלות (קוסט פלוס 15%), אזי החברה זכאית לתשלום של 540 אלף שקל לשנה (כ-45 אלף בחודש).
קשה שלא להבין שהמניע המרכזי (והלגיטימי כביכול) בשיטה הוא להרחיב את הוצאות הניהול ככל שניתן, זאת מכיוון שיש קשר הדוק בין התגמול השוטף לרמת העלויות. בנסיבות האלה, בסביבת העבודה של חברות הניהול האלה, מילים אוניברסליות כמו "חיסכון", "התייעלות", ו"צמצומים" הן זרות ומוזרות. ומנגד, מילים כמו "הרחבת המסגרת", "תוספת מטלות", "גידול בצרכים", "הגברת השמירה והביטחון" או "הצורך בחיזוק הניהול" הן מתבקשות. הפיתוי להגדיל את רף ההוצאות הוא אינהרנטי, המניע להוריד את רף ההוצאות קיים בצורה מינורית. חז"ל כבר אמרו שאין גוזרים על הציבור גזירה שהוא לא יכול לעמוד בה.
הבעלים נהנה השוכר משלם
בחברות ניהול של הקניונים והמרכזים המסחריים (כאשר המבנה וחברת הניהול בבעלות אחת - כמעט כל הקניונים כאלה), לא מובן מאליו שחברת הניהול צריכה לפעול בשיטת קוסט פלוס. התגמול בגין הפעלת חברת הניהול נכנס ישירות לכיס שמאל של בעלי הקניון, בדיוק כמו שדמי השכירות נכנסים לכיס ימין שלו. הבעיה היא שלשוכר אין שליטה בדרך כלל על דמי הניהול. מבחינה משפטית ייתכן שלא מדובר בהתניית שירות בשירות או ב"לקוח שבוי" ואף זה חוקי, הדבר לא נראה טוב.
מעבר לכך, לא ברור מדוע השוכר צריך לשאת בעלויות של גביית דמי השכירות החודשיים ועלויות ניהול מו"מ, חתימת חוזים, ניהול מיקום חנויות, עלויות פרסום ושיווק (במלואם), מכירת חשמל במתח נמוך כאשר חברת הניהול קונה אותו במתח גבוה, במקום שפעילויות אלה משרתות בראש ובראשונה את בעלי הנכס. ייתכן שמבחינת חוק החוזים הדבר תקין, אולם הדבר נתפש לא טוב.
דמי הניהול בקניונים נושקים לכיוון 100 שקל למ"ר נטו. וכאמור, הם ימשיכו לגדול בד בבד עם הגידול בעלות שעת עובד, תוצר של הסכמים קיבוציים והתגברות הגורמים "החברתיים". דמי הניהול בקניונים מתקרבים "מלמטה" לדמי השכירות במרכזים המסחריים הפתוחים, שם עלויות הניהול הם סביב 15-16 שקל למ"ר נטו, שהוא גם ברוטו).
שיטת קוסט פלוס בקניונים ובמרכזים המסחריים הלא פתוחים (גם במרכזים הפתוחים, אבל שם הדבר פחות מורגש) גורמת לכך שאין מניע רציני לצמצם את דמי הניהול. התגמול נגזר מההוצאות, וככל וההוצאות גדולות יותר בעלי הקניון צפויים לקבל תגמול גדול יותר.
האינטרסים של בעלי הקניון בטווח הקצר - שזה כנראה כמעט כל הזמן - נוגדים את האינטרסים של השוכרים. ומי שקובע הם לא השוכרים, כיוון שכל אחד מהם יכול להשפיע מעט, אם בכלל. בטווח הארוך, בעלי הקניון מתעלמים מדבר אחד: לשוכרים אין שני צבעים לכסף, עלויות השכירות מצטרפות לעלויות דמי הניהול. יתר על כן, בהערכות השווי של הקניונים מבקשים בעלי הקניונים לכלול את רווחי חברת הניהול כחלק מהכנסות הקניון.
בכל חברות הניהול שנבחנו על ידי, ללא יוצא מהכלל, מצאתי כי בחברות הפועלות בשיטת קוסט פלוס ניתן לצמצם את העלויות בצורה משמעותית. אבל ברוב המקרים, ההצעה לחיסכון נתקלה בהתנגדות גדולה מצד חברות הניהול. לאמיתו של דבר, לא קיים מרכיב עלות בחברות הניהול שלא ניתן לחסוך בו ולצמצמו (לעתים כמובן נדרשת גם השקעה מסוימת). גם עלויות השמירה הקשיחות לכאורה (פורמט השמירה המסורתי נקבע ע"י הרגולטור), ניתנות להפחתה דרמטית על ידי הפעלת "לובי" מתאים, שיקדם הטמעת מערכת מחשב מודרנית שיכולה לסרוק את כל הנכנסים לקניון ולהתמקד ב"פנים חדשות" או ב"פנים מסומנות".
פיקס במקום קוסט
שלא נטעה, שיטת קוסט פלוס אינה פסולה ויש לה מקום נכבד בתחומים רבים, במיוחד באותם מקרים שלא ניתן להפעיל שיטות אחרות ושבהם קיים מזמין או מזמינים שיש להם שליטה ובקרה על העלויות. יחד עם זאת, יישום השיטה בחברות ניהול, במיוחד באותם מקרים רבים שקיים "ענק כלכלי" (בעלי קניון) למול "גמד" מקומי (שוכר בודד), היא בלתי נסבלת במאה ה-21.
ראוי למוטט את הקשר הגורדי בין התגמול של חברות הניהול לבין ההוצאות. השיטה הראויה היא זו הנוהגת במספר קטן מאוד של חברות ניהול, והיא שיטת "FIX" הפועלת על פי היגיון כלכלי ומניעים נכונים. בשיטה זו חברת הניהול מתוגמלת לפי השטח המסחרי או המשרדים (במרכזי מסחר נניח 1-1.5 שקל למ"ר), ללא קשר להוצאות. מעבר לכך, יש לקבוע לחברת הניהול יעדים להפחתה בעלויות דמי הניהול כל שנה. הדבר יאפשר הערכה נכונה של חברת הניהול ובוודאות יביא לצמצום דרמטי בעלויות הניהול.
שינוי השיטה יביא לכך שדמי הניהול יתכווצו בשליש עד מחצית לפחות. בקניונים ובמרכזים המסחריים (במרכזים הפתוחים ההפחתה תהיה כנראה מתונה יותר).
עם זאת, תקציב שנתי של 10 מיליארד שקל, ללא מעורבות אמתית של מי שמשלם את הסכומים הללו, אין לו אח ורע במגזר הפרטי ואיום על צמצומו עלול לדרוך על הרבה מאוד "יבלות". אי לכך, ככל הנראה לא ניתן לשרש את השיטה בלי עזרת הרגולטור.
*** הכותב הוא שמאי מקרקעין, עו"ד ומהנדס (סייע עו"ד אבי שלח).