חניון בתל אביב / צילום: תמר מצפי
תוספת של 4,000 או 5,000 דירות קטנות להשכרה של 2-3 חדרים בתל אביב, ודאי במחיר מוזל ומפוקח, יכולה לשנות את שוק השכירות כולו לא רק בעיר עצמה, אלא בגוש דן כולו ולתת סיכוי לירידת מחירים לרמה שפויה. רק גורם אחד יכול לספק את הצורך הזה: עיריית תל אביב, בפרויקטים שייבנו על קרקעות שבבעלותה, בין אם אלה קרקעות שקיבלה בעבר מהמדינה ובין אם אלה "קרקעות חומות", כלומר קרקעות שהופקעו לצורכי ציבור במסגרת תוכניות בנייה ברחבי העיר.
כשראש עירייה אומר לך שעם כל הכבוד לרעיונות הנשגבים של דיור בר-השגה בשכירות מוזלת וארוכת טווח במרכזי הערים - כמו שהצעירים רוצים וצריכים - הוא, ראש העירייה דואג לעתיד העיר ולצורכי הציבור של הדורות הבאים ולכן נמנע ממיזמים כאלה, מותר לתהות: האם אמירה כזאת, שיש בה ביטוי לגישה אחראית, היא רק תירוץ של מישהו שלא רוצה למשל עוד דירות קטנות שאינן מניבות מספיק ארנונה, או לא רוצה להתמודד עם הצורך לתכנן, לשווק ולנהל פרויקטים כאלה. מותר גם לשאול שאלה נוספת: עם כל הכבוד לדורות הבאים, מה עם הדור הזה וצורכי הדיור הבוערים שלו?
ייאמר לזכותו של ראש עיריית תל אביב רון חולדאי, שעוד לפני המחאה החברתית של 2011, היה הראשון שהניע בתל אביב כמה פרויקטים של דיור בר-השגה בשכירות. רק לאחרונה הוקמו ואוכלסו 70 דירות להשכרה בשכונת שפירא, 40 דירות ביד אליהו ועוד 5 דירות ביפו. בפרויקטים שמצויים כיום בשלב הוצאת היתרי בנייה, ייבנו בתוך שנים אחדות עוד 70 דירות בשוק עלייה ו-40 דירות בפרויקט מיכלאנג'לו ביפו. בשיתוף פעולה עם יזמים פרטיים נמצאות כרגע בבנייה עוד כ-150 דירות המיועדות לדיור בר-השגה. אבל המונח "טיפה בים" גדול על התוצרת בקרקע חומה בתל אביב.
בתוכניות לטווח ארוך ובתוכנית המתאר של תל אביב, מדברים על כ-6,000 דירות בפרויקטים של דיור בר-השגה, רובן להשכרה במחיר מופחת. למשל, בקרקעות מעבר לירקון לאורך כביש החוף בואך הרצליה (תב"ע 3,700), מבואות יפו ויד אליהו. אלא שמי שאמור ליהנות מהדירות הללו עוד לא הגיע לגיל בית ספר עממי.
אפשר לבנות גם בקרקע חומה
חולדאי מאשים את הממשלה בכך שמעולם לא הגדירה בחוק או בתקנות מהו דיור בר-השגה ומהם הקריטריונים המחייבים. הוא צודק, שכן עד היום הממשלה התחמקה מהגדרת המושג הזה. הגדרה כזו, לדברי חולדאי, חיונית כ"כלי להתמודדות ולמיתון הנזקים הנגרמים מהרחבת הפערים בחברה", והיעדרה "מדיר אותה אוכלוסייה שאינה יכולה לעמוד במחיר השוק ממרכזי הערים הגדולות".
לטענה של חולדאי על קושי בפרויקטים כאלה יש הצדקה ומשקל ככל שהדברים נוגעים לאפשרות לחייב יזמים פרטיים להשתתף בבניית דיור בר-השגה בפרויקטים מסחריים רגילים על קרקע בבעלות פרטית. במקרה כזה מדובר במשחק של הסכמות ועסקאות על תוספת זכויות בנייה בין היזם למהנדס העיר. אבל לטענה אין תוקף ככל שמדובר על קרקע בבעלות העירייה. במקרה הזה העירייה יכולה להמשיך ביוזמות לבניית דיור בר-השגה.
עד 2014, ככל שדובר ב"קרקע חומה" שהגיעה לבעלות העירייה כתוצאה מהפקעות לצורכי ציבור במסגרת הליכי תכנון, הייתה בעיה קשה להשתמש בה לפרויקטים למגורים, שלא נחשבו "צורכי ציבור", וזאת משום שלבעלים המקוריים הייתה אפשרות לדרוש להחזיר להם את הקרקע המופקעת אם נעשה בה שימוש מסחרי. באוקטובר 2014 פתר גדעון סער את הבעיה הזאת. בפעולה האחרונה שלו כשר פנים הוסיף תיקון לסעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, שלפיו דיור בר-השגה להשכרה יוגדר "מטרה ציבורית". התיקון מרחיב את אפשרות ניצול הקרקע החומה: לפי התיקון ניתן להשתמש בקרקע חומה, כולל כזו שהופקעה בעבר מבעלים פרטיים או שתופקע בעתיד, אם הייעוד הוא לבניית פרויקטים של דיור בר-השגה להשכרה לטווח ארוך על ידי העירייה, במחירים מוזלים ומפוקחים, כאשר העירייה נשארת בעלים של הקרקע. בנוסף, רשות מקרקעי ישראל הונחתה להקצות לעיריות קרקע ציבורית המיועדת לדיור להשכרה בהישג יד, במחיר סמלי של 18 שקל לדונם ל-49 שנה, דבר שעדיין לא קרה.
התיקון של סער אינו מותיר שום תירוצים לחולדאי, לניר ברקת, ליונה יהב ולרובי דנילוביץ. ראש עירייה שבאמת רוצה יכול היום למצוא את הדרך להקים בעירו פרויקטים של דיור בר-השגה בשכירות, דירות 2-3 חדרים, במחיר מוזל ומפוקח, על פי קריטריונים סוציו-אקונומיים.
מיקום הפרויקטים המועדף מבחינה אורבנית ברור: מרכז העיר - טוב מאוד; על ציר תחבורה - מצוין; קרוב לתחנת רכבת - נפלא; אם הדירות החדשות יעיקו פחות על הסביבה האורבנית מבחינת חניה ותנועה - עוד יותר טוב.
השאלה הגדולה היא: על איזו קרקע עירונית חומה אפשר לבנות פרויקטים של דיור בר-השגה להשכרה. במגרשים פנויים בבעלות העירייה צריך להשתמש בזהירות ובחסכנות מקסימלית, ברוח הדאגה לדורות הבאים.
מצד אחר, מי שיודע לבצע תמ"א 38, יודע לבנות 40 דירות קטנות מעל גן ילדים שיושב על מגרש של דונם וחצי, ובסיום הבנייה הגן יוגדל, ישופץ ויחזור לתפקודו. מעל מחסן הג"א של העיריה בתל ברוך, היושב במגרש בשטח 18 דונם, אפשר לבנות עוד 400 דירות קטנות, גני ילדים ושטחים ציבוריים עבור התושבים והעירייה. האפשרויות רבות ומזמינות יצירתיות תכנונית.
אי אפשר שלא לשקול את האופציה של שימוש במגרשי החניה של עיריית תל אביב. זה נובע גם מדבריו של מנכ"ל העירייה מנחם לייבה ל"גלובס" שפורסמו אתמול. לייבה אמר שהעירייה מוכנה למכור דירות בבעלותה ותמשיך לגבות דמי חכירה מהעסקים המסחריים, אבל, הוא הדגיש, העירייה לעולם לא תמכור חניונים בבעלותה. "לא עולה בדעתנו לקחת חניון ציבורי ולהעביר אותו לידיים פרטיות", אמר.
תוספת חניה ושטחים לציבור
העלו בדמיונכם את מגרשי החניה הגדולים, למשל המגרש הארוך ברחוב הרכבת (מפינת בגין מערבה), מגרשי רדינג הקרובים לדרך נמיר, ברכבת ארלוזורוב, במרכז הירידים, במרכז המסחרי ברחוב טאגור, סביב אוניברסיטת ת"א - ומעל כל מגרש חניה כזה עומד מגדל של דירות קטנות להשכרה לזכאים לדיור בר-השגה.
השכל הישר אומר שלדירות קטנות לדיור בר-השגה אין צורך ביותר מחניה אחת לדירה, בלי קשר לתקן החניה הקיים בסביבת הפרויקט. במסגרת ההתאמה התכנונית ניתן לקבוע תקן חניה כזה - אחד לדירה.
הבנייה החדשה של מגדלי המגורים תפגע כמובן במגרש החניה הקיים, ולא רק בגלל השבתתו הזמנית בזמן הביצוע. ייגזלו מהמגרש הקיים שטחים לטובת המגדלים החדשים - גרעיני המגדלים, עמודי השלד והממ"דים - כל אלה צרכני שטח לא קטנים. ההנחה היא שהפגיעה בשטח מגרש החניה הקיים תהיה בהיקף של 20%-25%. על הפגיעה הזו צריך לפצות את העיר במקומות חניה חדשים באותו מיקום, לפחות בהיקף מקומות החניה שנגרעו בגלל הפרויקט.
כאן מתעוררת שאלת העלויות והקשיים, שממנה נגזרת שאלת שיטת בניית החניון החדש - האם יהיה זה חניון תת-קרקעי או חניון עילי? חניון תת-קרקעי בעייתי יותר מכל בחינה, הן בביצוע והן בעלות. העלות הכוללת של יצירת מקום חניה תת-קרקעי אחד בשטח של כ-30 מ"ר היא כ-90 אלף שקל (יש גם סכנה של מפגש עם מי תהום, בעיקר קרוב לים). לעומת זאת, עלות כוללת של יצירת מקום חניה במפלסים עיליים היא כ-60 אלף שקל למקום חניה.
אם במסגרת הפרויקט רוצים להקצות שטחים לתועלת הציבור, למשל פעוטון, חדר כושר, גינה או שטח ייעודי לשימושי העירייה - נכון הרבה יותר לספק שטח כזה במפלסי חניה עיליים או במפלס ציבורי מיוחד, ולא מתחת לקרקע.
הפתרון הזול יותר הוא לבנות עוד קומת חניה עילית, או אפילו שתי קומות חניה עיליות, כאשר לכל דירה חדשה מוקצה מקום חניה ספציפי. יתרת מקומות החניה החדשים יוקדשו להחזרת המגרש הישן למלוא מספר מקומות החניה המקורי, וגם לתוספת מקומות חניה.
בתל אביב מפעילה החברה העירונית אחוזות החוף 86 חניונים ציבוריים על קרקע בבעלות העירייה (קרקע הצבועה בתב"ע בחום או בירוק). השטח הכולל של החניונים הללו הוא יותר מ-350 דונם ובהם כ-13 אלף מקומות חניה. התקן למקום חניה הוא 25 מ"ר (כולל מרחבי תמרון ורמפות), אולם בפועל מדובר ב-30 מ"ר לפחות.
השטח הממוצע של מגרש חניה בתל אביב הוא 4.3 דונמים. את הפוטנציאל התיאורטי של בניית דירות קטנות מעל מגרשי החניה ניתן למדוד לפי צפיפות הדירות הנורמטיבית לדונם קרקע. כיוון שהמגרשים מפוזרים בכל חלקי העיר, שבהם חלים כללי צפיפות שונים, אפשר לדבר על נתון ממוצע של צפיפות בנייה בהיקף של 25 דירות לדונם, אולם כאשר מדובר בפרויקטים להשכרה, שבהם הדירות יהיו בנות 2-3 חדרים, קטנות באופן משמעותי מאשר הדירות הסטנדרטיות החדשות בתל אביב, אפשר לדבר אפילו במונחים של 30 דירות קטנות לדונם.
בהנחת צפיפות כזאת, הפוטנציאל התיאורטי של כל מגרשי החניה בעיר הוא של 10,000 דירות. אבל מתוך הפוטנציאל הזה, יש לקזז את מגרשי החניה שאינם זמינים. למשל, לאורך חוף הים, לאורך הירקון, הצמודים לנמל תל אביב (רדינג) ומגרשי חניה נוספים, קטנים מדי, או כאלה שיש בהם קשיי תכנון או ביצוע, או חוסר התאמה אורבני מוחלט. כדי לנצל את היתרון לגודל ולהימנע מקשיי ביצוע במגרשי חניה קטנים, הדבר הנכון הוא לבצע פרויקטים כאלה רק על מגרשים ששטחם הנוכחי הוא יותר מ-3 דונמים.
בקיזוז המגרשים הבלתי זמינים והקטנים מדי, ולטובת המספרים העגולים, אפשר לדבר על פוטנציאל סביר של מגרשי חניה בהיקף כולל של 150-200 דונם, שעליהם ניתן לבנות דירות קטנות להשכרה, והפוטנציאל למימוש ברחבי תל אביב הוא לבניית כ-5,000 דירות קטנות להשכרה לזכאים לדיור בר-השגה. כל תוספת בצפיפות מעבר ל-30 דירות לדונם משפרת את הפוטנציאל.
מכרז BOT קלאסי
לתיקון לחוק של סער יש יתרון נוסף, דווקא בתחום המכרזי. כיוון שניתן להשתמש בקרקעות חומות רק לצורך הציבורי החדש המוגדר כדיור בר-השגה בשכירות מפוקחת ועל פי קריטריונים, האפשרות המכרזית המתבקשת היא BOT קלאסי: הקרקע תוצע ללא תמורה, והיזם שיציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר מושכר לזכאים יקבל אותה, יבנה את הפרויקט ויפעיל אותו לתקופה של 30-40 שנה. בסיום התקופה יחזור הפרויקט לעירייה ויוצא למכרז חדש של שיפוץ ולתקופה נוספת של 30 שנה. מעורבות של ריטים תתקבל בברכה.