גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קבוצת KBS מתכננת גיוס בהיקף של 100-150 מיליון דולר בת"א

קבוצת קרנות הריט הייתה מעורבת עד כה במכירת יותר מ-1,000 נכסים, מנהלת 3.8 מיליון מ"ר, ונחשבת לגוף החמישי בגודלו בעולם בהחזקה של נדל"ן למטרת משרדים ■ תמורת ההנפקה מיועדת בין היתר למימון פעילותה השוטפת

בורסת תל אביב / צילום: תמר מצפי
בורסת תל אביב / צילום: תמר מצפי

חברת נדל"ן זרה נוספת מצטרפת לגל גיוסי החוב בשוק המקומי: הפעם מגיעה לת"א, לראשונה, קרן הריט KBS הנחשבת לאחת מקרנות הריט הבולטות בארה"ב. על פי ההערכות מבקשת KBS לגייס בת"א, באמצעות חברה ייעודית, סכום משמעותי של 100 -150 מיליון דולר.

קבוצת KBS נוסדה ב-1992 על ידי פיטר ברן וצ'ארלס שרייבר כקרן השקעות פרטית (Private Equity) שעסקה בתחום הנדל"ן. ב-2005 הצטרפו אל השניים קיט הול ופיטר מקמילן ה-III ויסדו חברת ניהול משותפת. כיום הקבוצה מנהלת ומשקיעה בשש קרנות השקעה בנדל"ן בלתי סחירות הרשומות ב-SEC (רשות ניירות ערך האמריקאית).

לפי הנתונים שמציגה KBS, היא הייתה מעורבת עד היום במכירת יותר מ-1,000 נכסים, וכיום מנהלת הקרן 3.8 מיליון מ"ר (41 מיליון רגל רבוע), ונחשבת לגוף החמישי בגודלו בעולם בהחזקה של נדל"ן למטרת משרדים. מטה ההנהלה ממוקם בניו פורט ביץ', קליפורניה.

החברה שתונפק, (KBS SOR (BVI, צפויה להחזיק ב-23 נכסי נדל"ן מניב שעיקרם למשרדים, וכן בנדל"ן להשקעה במגורים, קרקעות, ומניות מיעוט (פחות מ-5%) בחברה המחזיקה בפורטפוליו של מבני תעשייה. בחברה מציינים כי תמורת ההנפקה מיועדת למימון פעילותה השוטפת, רכישת נכסים חדשים והשבחת נכסיה הקיימים, ומוסיפים כי היא עשויה להשתמש בתמורת ההנפקה לרכישת החזקות שותפיה בנכסים שיועברו לתוכה.

כמו קודמותיה שנרשמו למסחר בזירה המקומית, גם KBS SOR מאוגדת באיי הבתולה. כמנכ"ל החברה צפוי לכהן קיט הול, ומקמילן השלישי כיו"ר. את ההנפקה יובילו חברות החיתום של פועלים אי.בי.אי ולאומי פרטנרס, ויועציה הם רפי ליפא וגל עמית.

ב-KBS מציינים כי בניגוד למרבית קרנות הריט, היא פועלת לאיתור נכסים בתפוסה נמוכה יחסית, ולאחר הרכישה פועלת להשבחתם וכך להגדלת שיעורי התפוסה בהם. כן היא פועלת לרכישת בנייני משרדים עם דמי שכירות נמוכים וצפי לחידוש חוזים בטווח קצר. ארבעת שוקי הפעילות העיקריים של החברה הם טקסס, וושינגטון, ניו יורק וקולורדו, ובסך הכול היא פועלת ב-10 מדינות בארה"ב.

חלק מהנתונים בדוחותיה הכספיים יכולים להעיד על עוצמתה של SOR KBS, ובין היתר היא מציגה הון עצמי של 806 מיליון דולר ונכסי נדל"ן להשקעה בהיקף של 1.3 מיליארד דולר. בשורה התחתונה, רווחיה בינואר-ספטמבר 2015 זינקו ב-60% והתקרבו ל-103 מיליון דולר, לאחר שהחברה נהנתה בתקופה זו משערוך נכסים בהיקף של יותר מ-46 מיליון דולר, וכן מרווח של 36.5 מיליון דולר בעסקה משותפת.

בפעילות השוטפת, הכנסותיה של KBS SOR  בתשעת החודשים הראשונים של 2015 צמחו כמעט ב-9% והגיעו ל-84 מיליון דולר, בעיקר בזכות עלייה בדמי שכירות. עוד נתונים שהקרן מציגה לתקופה ינואר-ספטמבר הם רווח תפעולי נקי (NOI) של 67 מיליון דולר ותזרים מזומנים שוטף (FFO) בגובה 31 מיליון דולר.

כפי שמאפיין קרנות הריט, גם ב-KBS אין בעל שליטה, ובחברה מציינים כי כיום הקרן מוחזקת על ידי יותר מ-15 אלף בעלי מניות, שאף אחד מהם לא מחזיק יותר מ-1.05% מהונה. כקרן ריט היא מחלקת לפחות 90% מהכנסותיה, והיתרה הניתנת לחלוקה בסוף ספטמבר עמדה על 382 מיליון דולר.

בקרן מציינים כי כחלק מתוכניתה העסקית לשנה הנוכחית, היא צפויה למכור כמה נכסים לאחר שיושלמו בהם מהלכי ההשבחה. העודף התזרימי מהמימושים, בסכום של עד 180 מיליון דולר, יחולק בחלקו או במלואו לשותפות המחזיקה במניות החברה.

חברת הניהול של הקרן זכאית לעמלת רכישה של 1% מסכום רכישת הנכסים, בנוסף לעמלות עבור ניהול נכסים ומימושם. סעיף נוסף הנכלל בתגמולים להם זכאית חברת הניהול בהתאם להסכם הניהול המתחדש מולה כל שנה, ותוקפו עד אוקטובר 2016, הוא השתתפות נחותה בתזרים מזומנים נקי. לפי הסעיף, חברת הניהול זכאית ל-15% מתזרים המזומנים נטו של הקרן, לאחר חלוקת דיבידנד לבעלי המניות ובהתקיים תנאים מסוימים.

בתשעת החודשים הראשונים של 2015 נהנתה חברת הניהול מעמלות בהיקף של 6.4 מיליון דולר - עיקר הסכום עבור ניהול נכסים, לאחר שבשנת 2014 כולה נהנתה מתגמולים של 11.5 מיליון דולר - גם במקרה זה עיקר הסכום (7.6 מיליון דולר) היה עמלת ניהול נכסים והיתרה עמלת רכישה (3.9 מיליון דולר). מתחילת 2012 ועד סוף ספטמבר 2015 הצטברו תשלומי העמלות לחברה הניהול לסכום של יותר מ-30 מיליון דולר. בחברה מציינים כי העמלות לחברת הניהול "הינן בתנאי שוק, ואף נמוכות ביחס למרבית המתחרים של חברת הניהול המעניקים שירותים דומים לקרנות ריט בארה"ב".

 KBS SOR  היא חברת הנדל"ן האמריקאית השנייה הצפויה לגייס חוב בבורסה בת"א מתחילת 2016, אחרי דלשה קפיטל (Delsha Capital). דלשה של מייקל שאה, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב ומחזיקה ב-13 נכסי נדל"ן למגורים (כ-1,100 דירות), השלימה מוקדם יותר השנה גיוס אג"ח בהיקף של כ-400 מיליון שקל. בסיכום 2015 גייסו שבע חברות נדל"ן אמריקאיות ועוד אחת קנדית חוב בהיקף של 3.5 מיליארד שקל מהמשקיעים הישראלים ומחסכונות הציבור. גל זה סיפק לשוק את ההנפקה הגדולה ביותר של חברה חדשה בשוק האג"ח - מויניאן, שגייסה 1.4 מיליארד שקל. 

עוד כתבות

נחום ביתן / צילום: שלומי יוסף

"הבשורות" של נחום ביתן: במגעים עם עדי צים לקבלת הלוואת ענק

בעל השליטה ביינות ביתן שנקלע לקשיים בישר הערב במכתב לעובדים כי בקרוב צפויות בשורות טובות לחברה. ל"גלובס" נודע כי מדובר במגעים עם חברת המימון החוץ בנקאי של עדי צים בתיווך רוסאריו קפיטל

בני גנץ / צילום: שלומי יוסף

מאחורי הזגזוג: מה גרם לבני גנץ לשנות את עמדתו בנוגע לבקעת הירדן ותוכנית השלום?

ח"כ גנץ סבר תחילה שפרסום התכנית השלום בזמן בחירות נחשב התערבות בוטה בפוליטיקה הישראלית ואף הצהיר כך, אולם לפני יומיים שינה את דעתו ● מן העובדה שגנץ שינה את דעתו אפשר היה להבין כי הוא מניח שתוכנה של התכנית אינו מזיק לו מבחינה פוליטית

 פרופסור ניקולס ברנס / צילום: איל יצהר

"האיום על ישראל משמעותי, אבל היכולת של ארה"ב לעזור לה נחלשה": הראיון המדאיג עם היועץ של ג'ו ביידן

פרופ' ניקולס ברנס, לשעבר תת מזכיר המדינה והיום יועץ לקמפיין של ג'ו ביידן, מודאג מהמצב במזה"ת ומבקר את המדיניות של הנשיא ● ראיון

נוא ג'השאן / צילום: איל יצהר

"בישראל העסקת מיעוטים מכוונת רק לבעלי מוגבלויות, וחבל"

פורטפוליו עם נוא ג'השאן בטשון, מנכ"לית קו אימפקט, ארגון המתמקד בתעסוקת עובדים ערבים במגזר העסקי הפרטי ● על הילדות בבית שוויוני, על השאיפות ועל הקושי למצוא עבודה או אפילו התמחות רק בגלל ההשתייכות המגזרית

צילום האלבום / צילום: צחי אלגיא

זמנך גָּבַר: איך נשמע האלבום החדש של אהוד בנאי?

באלבום "הולך ומתקרב" אהוד בנאי מלכד את זהויותיו המוזיקליות, מתכתב עם יצירתו וממשיך להתפתח ולהשתבח

יו"ר כחול לבן, בני גנץ / צילום: דוברות כחול לבן, יח"צ

כחול לבן: עדיין לא החלטנו אם להיענות להזמנת הבית הלבן

בהודעת הבית הלבן אתמול נכתב ששני הצדדים כבר הסכימו לבוא, אולם בכחול לבן הבינו היום שמדובר בהפקה שנועדה לשרת את נתניהו וחוששים ממופע ראווה גדול למען ראש הממשלה המכהן אשר יציג את בני גנץ ככינור שני

בני גנץ, פודקאסט לשבת / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

פרוזן פודקאסט: המלצות האזנה לסוף שבוע קר במיוחד

גם את הסופ"ש הקרוב נבלה בין שמיכת הפוך לתנור הסלילים • בכדי לחמם את הנשמה והגוף שימו אזניות ותהנו מהפודקאסטים של "גלובס" שעשו את השבוע ● האזינו

מפגעי הפסולת שתועדו במטמנת עברון  / צילום: דוברות המשרד להגנת הסביבה

השופט פלאח: "הסבלנות שהנהיגו בתי המשפט כלפי מזהמי הסביבה פקעה"

בית משפט השלום בחיפה הטיל על מטמנת עברון, קיבוץ עברון ומנהליו קנס של מיליון שקל, התחייבות כספית של 2 מיליון שקל לשלוש שנים, ומאסר מותנה על המנכ"ל ● "ידע כל נושא משרה בתאגיד, שאל לו לפגוע באיכות הסביבה, אחרת עלול הוא למצוא את מקומו, מהיום והלאה, מאחורי סורג ובריח"

עולים מרוסיה מגיעים לנתב"ג בשנת 1991 / צילום: רויטרס

30 שנה חלפו מאז גל העלייה הגדול מרוסיה: כך השתנתה ישראל לבלי היכר

שלושים שנה אחרי גל העלייה הגדול מרוסיה כמעט שאין חולק על התרומה האדירה שלו להייטק, למדעים, לספורט ולתרבות הישראלית. אז למה מתלוות אליו בכל זאת גם תחושות של החמצה ופספוס?

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הגיע הזמן לחשוף את שמות החברות שבוצעו בהן הטרדות מיניות

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה ● החברות מצידן מצליחות בחסות בית המשפט למנוע את חשיפתן לאורך ההליכים המשפטיים, בטענה לפגיעה במוניטין - ומשמרות תדמית נקייה ●  "גלובס" מוביל את המאבק לחשיפת החברות המטרידות וליצירת מקומות עבודה נקיים ובטוחים יותר

הטרדה מינית. / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

אחריות המעסיק: המעסיק מחויב לטפל תוך שבעה ימים בתלונה על הטרדה מינית

מעסיק שתחתיו יותר מ-25 עובדים מחויב לקבוע תקנון שבו יובאו עיקרי הוראות החוק בדבר הטרדה מינית ויפורטו בו דרכי הגשת תלונות

עבדאללה מלך ירדן / צילום: רויטרס

הסכנה המרחפת: אובדן הסכם השלום עם ירדן | פרשנות

ההשלכות של תכנית סיפוח או החלת ריבונות על משבצות שטח חלקיות או כל הסדר המשנה באופן מהותי את הריבונות החוקית באיזורי מזרח ישראל - יכולות להיות כבדות מאוד, עלינו, כל הישראלים

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע - “רובע החדשנות” בב”ש / צילום: HQ אדריכלים

בחיפה ובב"ש מפנטזים על חדשנות ועסקת ענק לשפיר. כותרות הנדל"ן

בחיפה הציגו השבוע את תוכנית הענק "עמק החדשנות", ובבאר שבע הציגו את "רובע החדשנות", האם יימצאו תקציבים תואמים? שפיר ואוריין ניצחו ארבע קבוצות חזקות וייבנו את מרכזי הלוגיסטיקה העצומים של צה"ל ● ומחיר למשתכן יצאה לדרך בפעם העשירית

 סוחרים בבורסתNYSE/  צילום: רויטרס  .rendan McDermid

המסחר בוול סטריט ננעל במגמה מעורבת לאחר אות הרגעה מארגון הבריאות העולמי

אינטל זינקה אחרי הסגירה בעקבות דוחות טובים ● ארגון הבריאות העולמי: "מוקדם לדבר על אירוע חירום בריאותי ברמה בינלאומית" ● נטפליקס זינקה 7% ● נעילה שלילית בבורסות אירופה בצל החשש מהתפרצות נגיף הקורונה שגרר עד כה 17 מקרי מוות

עמנואל מקרון בביקורו בישראל / צילום: Atef Safadi, רויטרס

מקרון גער בשוטרים הישראלים; בצרפת מבקרים אותו על חוסר תכנון

נשיא צרפת גער בשוטרים הישראלים שרצו ללוות אותו לתוך כנסיית סנטה אנה בירושלים ● התקרית סוקרה בהרחבה בתקשורת הצרפתית, שביקרה את הנשיא על החלטתו "לצאת לטיול מאולתר" בעיר העתיקה

רעידת אדמה / צילום: רויטרס, Yves Herman

רעידת אדמה בטורקיה: לפחות 4 הרוגים; הרעש הורגש גם בישראל

שר הפנים הטורקי מסר כי רעש בעוצמה 6.8 פקד את מזרח המדינה וגרם לנפגעים. רעידת האדמה הובילה לנזק למבנים במחוז אזלאיג שנמצא כ-550 ק"מ ממזרח לאנקרה וכוחות סיוע הגיעו למקום ● תושבים במרכז ובדרום סיפרו כי הרגישו את הרעש, ובמכון הגיאולוגי אישרו כי מקורו בטורקיה

משה כחלון/ צילום:  איל יצהר

האם כחלון היה שר אוצר גרוע, או היחיד שראה את האזרחים באמת?

הבטחות הבחירות שלו - להוריד את מחיר הנדל"ן ולהילחם בבנקים לא ממש התגשמו, היחסים העכורים עם פקידי המשרד העיבו על הדרך והחברות עם הטייקון קובי מימון ריסקה את התדמית החברתית שביקש ליצור לעצמו ● האזינו לפודקאסט הצוללת

נתניהו וטראמפ בפגישתם בבית הלבן / צילום: Kevin Lamarque, רויטרס

הבית הלבן מודיע: נתניהו וגנץ יבקרו בבית הלבן בשבוע הבא

בהודעה נמסר: "ארה"ב וישראל הן שותפות חזקות וביקורו של ראש הממשלה מהווה הזדמנות לדון על סוגיות ביטחון לאומי ונושאים אזוריים"

המלכה אליזבט ובנה הנסיך צ'ארלס/  צילום: רויטרס  Agustin Marcarian

זה לא הכס, זה הכסף: הארי ומייגן לא לבד - כמה שווים בתי המלוכה באירופה ואיפה נרשמו הסקנדלים הגדולים

פרישתם של הנסיך הארי ומייגן מרקל מחובותיהם המלכותיות והדיון על הכספים שהם צריכים לקבל (ולהחזיר) הסיטו את הווילון מעל התחום המוצנע של שוויים הכלכלי של בתי המלוכה האירופיים. איזה מלך משלם מיסים ולמי יש פטור, מי מתנהל בשקיפות ומיהם שיאני השכר?

תושבי סין עם מסיכות פנים / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

וירוס הקורונה לא עוצר: בסין בונים בי"ח חדש, משרד הבריאות קורא לא לנסוע לאזור

מניין ההרוגים הרשמי בסין מווירוס הקורונה מטפס ומגיע כבר ל-26 ● בעיר ווהאן מקימים בית חולים עם אלף מיטות בשל ריבוי החולים  מקרה שני התגלה בארה"ב