בורסת תל אביב / צילום: תמר מצפי
חברת נדל"ן זרה נוספת מצטרפת לגל גיוסי החוב בשוק המקומי: הפעם מגיעה לת"א, לראשונה, קרן הריט KBS הנחשבת לאחת מקרנות הריט הבולטות בארה"ב. על פי ההערכות מבקשת KBS לגייס בת"א, באמצעות חברה ייעודית, סכום משמעותי של 100 -150 מיליון דולר.
קבוצת KBS נוסדה ב-1992 על ידי פיטר ברן וצ'ארלס שרייבר כקרן השקעות פרטית (Private Equity) שעסקה בתחום הנדל"ן. ב-2005 הצטרפו אל השניים קיט הול ופיטר מקמילן ה-III ויסדו חברת ניהול משותפת. כיום הקבוצה מנהלת ומשקיעה בשש קרנות השקעה בנדל"ן בלתי סחירות הרשומות ב-SEC (רשות ניירות ערך האמריקאית).
לפי הנתונים שמציגה KBS, היא הייתה מעורבת עד היום במכירת יותר מ-1,000 נכסים, וכיום מנהלת הקרן 3.8 מיליון מ"ר (41 מיליון רגל רבוע), ונחשבת לגוף החמישי בגודלו בעולם בהחזקה של נדל"ן למטרת משרדים. מטה ההנהלה ממוקם בניו פורט ביץ', קליפורניה.
החברה שתונפק, (KBS SOR (BVI, צפויה להחזיק ב-23 נכסי נדל"ן מניב שעיקרם למשרדים, וכן בנדל"ן להשקעה במגורים, קרקעות, ומניות מיעוט (פחות מ-5%) בחברה המחזיקה בפורטפוליו של מבני תעשייה. בחברה מציינים כי תמורת ההנפקה מיועדת למימון פעילותה השוטפת, רכישת נכסים חדשים והשבחת נכסיה הקיימים, ומוסיפים כי היא עשויה להשתמש בתמורת ההנפקה לרכישת החזקות שותפיה בנכסים שיועברו לתוכה.
כמו קודמותיה שנרשמו למסחר בזירה המקומית, גם KBS SOR מאוגדת באיי הבתולה. כמנכ"ל החברה צפוי לכהן קיט הול, ומקמילן השלישי כיו"ר. את ההנפקה יובילו חברות החיתום של פועלים אי.בי.אי ולאומי פרטנרס, ויועציה הם רפי ליפא וגל עמית.
ב-KBS מציינים כי בניגוד למרבית קרנות הריט, היא פועלת לאיתור נכסים בתפוסה נמוכה יחסית, ולאחר הרכישה פועלת להשבחתם וכך להגדלת שיעורי התפוסה בהם. כן היא פועלת לרכישת בנייני משרדים עם דמי שכירות נמוכים וצפי לחידוש חוזים בטווח קצר. ארבעת שוקי הפעילות העיקריים של החברה הם טקסס, וושינגטון, ניו יורק וקולורדו, ובסך הכול היא פועלת ב-10 מדינות בארה"ב.
חלק מהנתונים בדוחותיה הכספיים יכולים להעיד על עוצמתה של SOR KBS, ובין היתר היא מציגה הון עצמי של 806 מיליון דולר ונכסי נדל"ן להשקעה בהיקף של 1.3 מיליארד דולר. בשורה התחתונה, רווחיה בינואר-ספטמבר 2015 זינקו ב-60% והתקרבו ל-103 מיליון דולר, לאחר שהחברה נהנתה בתקופה זו משערוך נכסים בהיקף של יותר מ-46 מיליון דולר, וכן מרווח של 36.5 מיליון דולר בעסקה משותפת.
בפעילות השוטפת, הכנסותיה של KBS SOR בתשעת החודשים הראשונים של 2015 צמחו כמעט ב-9% והגיעו ל-84 מיליון דולר, בעיקר בזכות עלייה בדמי שכירות. עוד נתונים שהקרן מציגה לתקופה ינואר-ספטמבר הם רווח תפעולי נקי (NOI) של 67 מיליון דולר ותזרים מזומנים שוטף (FFO) בגובה 31 מיליון דולר.
כפי שמאפיין קרנות הריט, גם ב-KBS אין בעל שליטה, ובחברה מציינים כי כיום הקרן מוחזקת על ידי יותר מ-15 אלף בעלי מניות, שאף אחד מהם לא מחזיק יותר מ-1.05% מהונה. כקרן ריט היא מחלקת לפחות 90% מהכנסותיה, והיתרה הניתנת לחלוקה בסוף ספטמבר עמדה על 382 מיליון דולר.
בקרן מציינים כי כחלק מתוכניתה העסקית לשנה הנוכחית, היא צפויה למכור כמה נכסים לאחר שיושלמו בהם מהלכי ההשבחה. העודף התזרימי מהמימושים, בסכום של עד 180 מיליון דולר, יחולק בחלקו או במלואו לשותפות המחזיקה במניות החברה.
חברת הניהול של הקרן זכאית לעמלת רכישה של 1% מסכום רכישת הנכסים, בנוסף לעמלות עבור ניהול נכסים ומימושם. סעיף נוסף הנכלל בתגמולים להם זכאית חברת הניהול בהתאם להסכם הניהול המתחדש מולה כל שנה, ותוקפו עד אוקטובר 2016, הוא השתתפות נחותה בתזרים מזומנים נקי. לפי הסעיף, חברת הניהול זכאית ל-15% מתזרים המזומנים נטו של הקרן, לאחר חלוקת דיבידנד לבעלי המניות ובהתקיים תנאים מסוימים.
בתשעת החודשים הראשונים של 2015 נהנתה חברת הניהול מעמלות בהיקף של 6.4 מיליון דולר - עיקר הסכום עבור ניהול נכסים, לאחר שבשנת 2014 כולה נהנתה מתגמולים של 11.5 מיליון דולר - גם במקרה זה עיקר הסכום (7.6 מיליון דולר) היה עמלת ניהול נכסים והיתרה עמלת רכישה (3.9 מיליון דולר). מתחילת 2012 ועד סוף ספטמבר 2015 הצטברו תשלומי העמלות לחברה הניהול לסכום של יותר מ-30 מיליון דולר. בחברה מציינים כי העמלות לחברת הניהול "הינן בתנאי שוק, ואף נמוכות ביחס למרבית המתחרים של חברת הניהול המעניקים שירותים דומים לקרנות ריט בארה"ב".
KBS SOR היא חברת הנדל"ן האמריקאית השנייה הצפויה לגייס חוב בבורסה בת"א מתחילת 2016, אחרי דלשה קפיטל (Delsha Capital). דלשה של מייקל שאה, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב ומחזיקה ב-13 נכסי נדל"ן למגורים (כ-1,100 דירות), השלימה מוקדם יותר השנה גיוס אג"ח בהיקף של כ-400 מיליון שקל. בסיכום 2015 גייסו שבע חברות נדל"ן אמריקאיות ועוד אחת קנדית חוב בהיקף של 3.5 מיליארד שקל מהמשקיעים הישראלים ומחסכונות הציבור. גל זה סיפק לשוק את ההנפקה הגדולה ביותר של חברה חדשה בשוק האג"ח - מויניאן, שגייסה 1.4 מיליארד שקל.