דרום גלילות / צילום: אריה טננבאום. מתוך אתר פיקיוויקי
*** הכתבה בשיתוף הצפון החדש
בצפונה של תל-אביב, בירת הנדל"ן של ישראל, ממוקמות להן שלוש חלקות קרקע נדירות ובתוליות אשר יוצרות עניין רב בקרב המשקיעים המתוחכמים - אלה אשר לא מוכנים לשלם מחיר מלא על דירת מגורים סטנדרטית ובוחרים באפיק השקעה בקרקע שאינה זמינה לבנייה, מתוך מטרה לרווחיות עתידית. אחת מבין אותן קרקעות, הידועה בשם "דרום גלילות" או "הצפון החדש", נפרשת על פני שטח של כ-2,000 דונם וממוקמת צפונית לרמת-אביב, דרומית לכביש 5, כשדרך נמיר גובלת במערב ונתיבי איילון ממזרח. הקרקע המדוברת נמצאת בשטחן של רמת-השרון (80%) ותל-אביב (20%) מתוקף תוכניות רש / 800 ותא /2812 ועתידה להכיל כ-12 אלף יחידות דיור וכ-700 אלף מ"ר מסחר.
התוכניות הנוספות, הן חוף התכלת בהרצליה, וכן תוכנית 3700 המפורסמת, הממוקמת על קו החוף הצפוני של תל-אביב, כאשר דרך נמיר מפרידה בינה לבין תוכנית דרום גלילות. תוכנית 3700 היא המתקדמת מבין השלוש, ועל-פי הערכות אופטימיות של עיריית תל-אביב, היתרי הבנייה הראשונים לקרקע זו צפויים לצאת בין השנים 2019-2021. מאחר ותהליך ההשבחה של קרקע זו נמצא על סף מיצוי, וכבר נקבעו היטלי ההשבחה (כ-550 אלף שקל ליחידת קרקע), הסחר בקרקעות אילו הפך למינורי יחסית, וחלק מתשומת הלב עברה אל תוכנית דרום גלילות אשר נמצאת בהליכי אישור מעט פחות מתקדמים משכנתה, וממוקמת מזרחית אליה.
"האטרקטיביות הרבה של הקרקע נובעת בין היתר מהעובדה שהיא יוצרת רצף אורבני עם שכונת רמת-אביב אשר מעלה את ערכה", אומר עו"ד רון נובוטני, מבעלי חברת טריגו השקעות המשווקת קרקעות בדרום גלילות. על-פי נובוטני, "רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הבעלים של רוב הקרקע והיא זו אשר מקדמת את התוכנית, מה שמעניק לה רוח גבית חזקה ביותר". הוא מוסיף כי התוכנית, אשר אושרה בוועדה המחוזית, הועברה לוועדות המקומיות של תל-אביב ורמת-השרון לצורך הכנת תוכניות מפורטות, ואלה אמורים להגיש אותן להפקדה במחוזית.
בהקשר זה, נציין כי מאחר וטרם בוצע הליך איחוד וחלוקה, הרי שלא ניתן לדעת בוודאות מהו השטח המינימלי לשיווק ליחידת קרקע באזור. "לפי תוכנית התמ"א 35 (העוסקת בין היתר בצפיפויות - א.ש.), הצפיפות באזור זה עומדת על כ-12 יחידות דיור לדונם ברוטו (לפני הפקעת המדינה של 60% - א.ש) ואנו משווקים למשקיעים קרקע על-פי פרמטר זה", מסביר נובוטני ומוסיף כי " התוכנית אושרה קודם להחלטת הפינוי של שדה דב, כך שקיים סיכוי להגדלת הצפיפות באזור כיוון שסביר שתבוטל בו מגבלת הגובה".
"באזור תל-אביב הקרקע שווה 60% מהדירה"
מאחר וכאמור הקרקע נמצאת כיום על שטחן של שתי רשויות מקומיות, הרי שרק לאחר אישור הליך האיחוד והחלוקה יידע המשקיע לאיזו רשות תשתייך הקרקע שברשותו. למרות זאת, נובוטני מעריך כי המשקיע יוותר אדיש לכל אחת מהאלטרנטיבות, שכן באזורים אלה תופעת "פרמיית תל-אביב" אינה קיימת. "בשכונת נווה גן הנמצאת בסמוך לקרקע דרום גלילות, חלק מהנכסים משויכים לעיריית רמת-השרון בעוד אחרים לתל-אביב ומבדיקה שלנו עולה שאין פערי מחירים בין אותם נכסים, לכן אין זה משנה למשקיע באיזו רשות תמוקם הקרקע בסופו של תהליך".
שכונת נווה גן מספקת לנו אינדיקציה נוספת לקרקע דרום גלילות. לדברי נובוטני, קרקעות מושבחות זמינות לבנייה באזור זה מוערכות ברמות של 2 מיליון שקל, בעוד שקרקעות במתחם דרום גלילות נמכרות כיום במחירים של 800-850 אלף שקל ליחידה. "בסוף אנו פונים למשקיעים שרוצים להרוויח כסף. כיום משקיע יכול לרכוש קרקע בדרום גלילות במחיר של 820 אלף שקל ובהתקדמות התהליך להגיע לרמות מחירים של 2 מיליון שקל, כך שגם בקיזוז היטל ההשבחה העתידי, שסביר שיעמוד על סכומים של מאות אלפי שקלים, הרווח שלו גבוה".
- האם ניתן להסיק מכך שככל שהקרקע ממוקמת באזור מבוקש יותר, ההשקעה הופכת לאטרקטיבית יותר?
"אין ספק כי ככל שהקרקע ממוקמת באזורי ביקוש קורצים יותר, כך גם פוטנציאל הרווח גדול יותר ומגלם חלק נכבד יותר ממחיר הדירה הסופית. אם בתל-אביב, באזורים מסוימים, מחיר הקרקע מגלם 60% מעלות הדירה, הרי שמן הסתם, רכישת הקרקע כלא זמינה לבנייה, יוצרת פוטנציאל רווח גדול יותר, מאשר באזורים שונים בפריפריה שם מרכיב הקרקע מהווה אחוז נמוך יותר מערך הדירה".
- האם העובדה כי צפויים לחלוף עוד מספר שנים עד לקבלת היתרי בנייה אינה פוגמת ברווח העתידי? "כל שלב שעובר וכל הליך שמאושר מוסיף לערך הקרקע. כך, למשל, מיד לאחר שיאושרו התוכניות המפורטות, שווי הקרקע יעלה באופן מיידי בעשרות אחוזים, מכאן שגם משקיע שאינו מעוניין לחכות עד להיתר הבנייה, יוכל לממש את השקעתו לאחר שלב זה עם רווח גבוה. הביקוש בערים לקרקעות באזורים אלה מאפשר למשקיע לממש את הקרקע בכל שלב ברווח. באזור תל-אביב ישנו הביקוש הכי גדול במדינה ולאורך הזמן מחירי נכסים זהים ממשיכים לעלות, כך שתוחלת הזמן, במיוחד באזור זה, רק מעצימה את הרווח".