שעבוד / צילום: shutterstock
משכנתא ניתנת לרוב בתחילת הדרך - כשרוכשים דירה, אבל יש גם משכנתא מסוג אחר - משכנתא הפוכה, שכבר קיימת דירה, והלווים משעבדים אותה לטובת משכנתא. הלווים, במשכנתא הפוכה הם אנשים בני 60 פלוס שפשוט צריכים כסף. זה יכול להיות כסף לילדים (עזרה בחתונה, רכישת דירה ועוד), זה יכול כסף למחייה שוטפת, או איזה טיול גדול (והאפשרויות כמובן רבות).
האנשים האלו לרוב לקראת פנסיה או בפנסיה, ולהשיג "כסף גדול" זה לא עניין של מה בכך. אז מה עושים? לאנשים האלו (לרובם) יש נכס - לרוב דירה, ואת הנכס הזה אפשר לשעבד לבנק (או לגוף פיננסי אחר - לרבות חברות הביטוח) ומנגד, לקבל הלוואה/ משכנתא.
המשכנתא הזו נקראת משכנתא הפוכה! מה זו משכנתא הפוכה? מתי אפשר לקחת אותה? כמה אפשר לקחת? איך מחזירים? הנה התשובות -
נתחיל בכך, שהרעיון הוא פשוט - בדיוק כפי שבלקיחת משכנתא משעבדים נכס ומקבלים הלוואה, גם כאן משעבדים נכס ומקבלים הלוואה. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה, כאן, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים (כפי שעושים במשכנתא רגילה) וגם אין את השלב של מבדקי ההכנסה - פשוט, בגלל שמבחינת המלווה ברגע שאין החזרים שוטפים, הכנסה השוטפת לא מעניינת. לרוב ניתן לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל נקודת זמן וללא קנס.
לוקחי המשכנתא ההפוכה בעצם "חיים" על חשבון הנכס - לוקחים הלוואה על חשבון הנכס, וזו דרך מאוד מקובלת, לאנשים שצריכים מימון בגילאים האלו - זה עדיף על למכור את הבית, זה עדיף על הלוואות אחרות (גם בגלל הריבית ופרישת ההחזרים), וחשוב להדגיש כי הלווים הם בעלי הבית והם חיים בבית. מנקודת המבט של הבנק - ברגע שיש לו שעבוד על הבית, הוא די רגוע - הוא מרוויח בשוטף על כספי ההלוואה (הריבית היא הרווח שלהבנק - גם אם היא לא משולמת, היא נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווח) ובבוא הזמן מתי שהלווה מחליט או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה.
בעולם, משכנתא הפוכה היא להיט גדול, כאן זה עדיין בשלב ראשוני. אבל על רקע, יוקר המחייה, וההישענות ההולכת וגדלה של הצעירים על ההורים, הצורך של ההורים במימון גדול, עולה מדרגה, ויותר אנשים פונים למשכנתא הפוכה - וזה כנראה רק ילך ויגדל. מעבר לכך, מחשבה של הורים רבים היא בסגנון - "ניקח משכנתא הפוכה עכשיו ונעזור לילדים לרכוש דירה, זה עדיף מאשר הם יקבלו ירושה כשנמות. הרי עכשיו הם צריכים את זה" - ואולי זה נשמע קצת מצמרר, אבל זו האמת וזו תובנה נכונה.
מי זכאי למשכנתא הפוכה?
מי שעבר את גיל 60, שיש ברשותו נכס מגורים, ללא חובות, שעבודים או עיקולים, וכן כאלו שיש ברשותם עדיין יתרת משכנתא נמוכה ומעוניינים להחליף משכנתא רגילה במשכנתא הפוכה.
מי נותן משכנתא הפוכה?
הגופים שמספקים משכנתאות, לרבות הבנקים וחברות הביטוח.
איך בפועל זה מתבצע?
ניגשים לגורם ממן משכנתא ומגישים בקשה. את הכסף שקיבלתם אתם לא חייבים להחזיר כי כאמור הנכס משועבד לטובת הגוף הלווה. בבוא העת, הכסף יעבור ללווה בד"כ באמצעות מכירת הנכס או תשלום המשכנתא ההפוכה ע"י הלווה.
למי מתאימה משכנתא הפוכה?
בד"כ לבני ה-60 + שהם גם אלו שזכאים לקבלת המשכנתא ההפוכה, שבד"כ סיימו עם החובות שלהם ושזקוקים לכסף מזומן מבלי לשבור את הראש בהחזרים חודשיים. החזר המשכנתא הוא דרך מכירת הנכס בעתיד.
מה אם מכירת הנכס מותירה עודף?
אם נותרת יתרה בעת מכירת הנכס העודף עובר ללווה. במקרה של מות הלווה העודף עובר ליורשים.
אפשר לפרוע את ההלוואה לפני הזמן שנקבע?
קיימת אפשרות לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל עת וללא קנסות (חשוב, בכל זאת לוודא זאת בעת חתימה על החוזה).
האם קיימת מגבלה בשימוש בכספי המשכנתא ההפוכה?
לא. הכסף שניתן בתמורה למשכנתא הפוכה הוא לכל מטרה. החל משיפוץ הבית, עובר בטיול לקריביים וכלה בסיוע לילדים.
האם צריך ביטוח על הנכס והוכחת הכנסה חודשים?
מכיוון שהנכס הקיים הוא הבטוחה להלוואה, ומאחר שאין החזרים חודשיים במשכנתא ההפוכה, אין צורך בהוכחת הכנסות חודשיות קבועות, גם לא בביטוח חיים כפי שמקובל בנטילת משכנתא.
מהו סכום ההלוואה שניתן לקבל?
הסכום תלוי בגיל הלווים. אבל הוא בד"כ מגיע עד למחצית שווי הנכס. ככל שמתקדמים יותר בגיל שיעור ההלוואה ביחס לשווי הנכס עולה.
האם קיימים מסלולים שונים למשכנתא הפוכה?
ישנם מספר מסלולים שתלויים בלווים ובהחלטות שלהם בנוגע להחזר המשכנתא. לווים שרוצים להמשיך לגור בדירתם אבל זקוקים לכסף עבור מחייה יכולים לבקש משכנתא הפוכה שתוחזר בעת מוות או לאחר עזיבת הבית. לווים שמעוניינים בכסף על מנת לעבור לבית אבות גם הם יקבלו את הכסף עד המוות (או עד שיצאו מבית האבות).
אפשרות נוספת היא לכאלו שיש להם עדיין משכנתא על הנכס, והם מעוניינים להפסיק לשלם את התשלומים החודשיים. הם יכולים לקחת משכנתא הפוכה לכסות את החוב ולהשאיר ברשותם עוד כסף למחייה.
מהי הריבית הנהוגה במשכנתא הפוכה?
הריבית על משכנתא הפוכה לא אמורה להיות רחוקה מריבית על משכנתא, אבל היא לרוב, מעט גבוה יותר (זה יכול להיות בין 0.3% ל-1.3% מעל ריבית משכנתא סטנדרטית).
הריבית במשכנתא הפוכה נצברת עם הזמן (להבדיל ממשכנתא רגילה שבה התשלומים שוטפים). בנוסף ישנן עלויות נוספות כמו דמי טרחת עורכי דין שחותמים על המסמכים בפתיחת התיק, הוצאות פתיחת תיק משכנתא - בין 1% ל- 2 אחוז מערך הנכס ודמי טרחה לשמאי שקובע את ערך הנכס. תשלום נוסף קבוע שיש לקחת בחשבון הוא ביטוח על הדירה ותשלום דמי שירות.
החסרונות של משכנתא הפוכה?
יכול להיווצר חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים שמחכים לירושה מההורים. עם זאת, פעמים רבות המשכנתא ההפוכה נועדה לעזור לילדים, ההורים מעדיפים לתת עכשיו כשהילדים צריכים ולכן לוקחים משכנתא הפוכה כבר עכשיו.
למדריכים קשורים באתר הון:
מה עדיף ? משכנתא בריבית קבועה לא צמודה או ריבית קבועה צמודה (קל"צ)
הלוואות חברתיות - פתרון נוח ללווה
ריבית משכנתא - כל מה שצריך לדעת
למדריך ומחשבון משכנתא
* המאמר נכתב על ידי מערכת הון, מדריכים פיננסיים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור ניירות ערך ואינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.