סיכונים בנטילת משכנתא/קרדיט: צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מדד המחירים לצרכן בדרך כלל עולה, אבל בשנים 2014-2015 המדד היה שלילי, וגם בתחילת 2016 המדדים צפויים להיות שליליים. איך זה משפיע על המשכנתא שלנו ? האם המשכנתא תרד ? והאם התשלומים יהיו נמוכים יותר על רקע הירידה במדד המחירים ?
במצב הטבעי שבו המדד עולה ערך המשכנתא (הצמודה למדד) עולה ולכן, צפוי שאם יקרה ההיפך והמדד יירד גם המשכנתא תרד, אבל זה לא ממש כך! הבנקים וספקי המשכנתאות הנוספים (חברות ביטוח ועוד) מיישמים את השיטה הבאה - קרן המשכנתא צמודה למדד אבל היא מוגבלת בקרן המקורית (הסכום הנומינלי שנלקח). כלומר, קרן המשכנתא לא יכולה להיות מתחת לערכה המקורי.
והנה הדגמה - אם לקחנו משכנתא של 1 מיליון שקלים ומיד בחודשים הראשונים לאחר קבלת המשכנתא, המדד ירד ב-2%, זה לא ישפיע על החוב שלנו - 1 מיליון שקלים, למרות שלכאורה בחישוב ההצמדה ערך ההלוואה הוא 980 אלף שקל. יש כאן הפסד ריאלי של 20 אלף שקל - ההלוואה לא נשחקה כפי שנשחק ערך הכסף, והמשמעות היא שערכה הראלי של ההלוואה גדל.
זה המצב אצל רוב לוקחי המשכנתא בשנתיים האחרונות מכיוון שאלו היו שנים של אינפלציה שלילית. הם בעצם לא קיבלו את ירידת המדד (הקרן לא ירדה מתחת להלוואה המקורית), הם בעצם הפסידו ראלית. המצב הזה הוא החריג (אם כי, ה"חריג" הזה כבר נמצא כאן שנתיים וחצי)
המצב הטבעי הוא אינפלציה חיובית רוב הזמן, והנה המחשה - אם לקחנו הלוואה של 1 מיליון שקלים, והאינפלציה עלתה במשך תקופה ב-3% אזי ערך החוב שלנו לבנק עולה ל-1.03 מיליון שקל ועכשיו אם המדדים ירדו ערך החוב יכול בהתאמה לרדת (אך כאמור לא מתחת לקרן ההלוואה - 1 מיליון שקל).אם לדוגמה יהיה מדד שלילי של 0.5%, אז בקירוב ערך המשכנתא ירד בקירוב ל-1.025 מיליון שקל (בהדגמות האלו מעין נטרלנו את השפעת ההחזר).
במקביל להשפעה על קרן ההלוואה, המדד השלילי משפיע גם על ההחזר במשכנתאות צמודות מדד. עלייה במדד מעלה את ההחזר וירידה במדד מפחיתה את ההחזר אבל, גם כאן, אם המשכנתא הגיעה לערכה המקורי המתואם, אין ירידה - לא בקרן ולא בהחזר השוטף. הרצפה היא רצפה גם לקרן וגם להחזר השוטף.
אז האם אנחנו נפגעים כשיש מדדים שליליים ?
מה שברור הוא שאין סימטריה מלאה בין מדדים חיוביים שפוגעים בנו (מעלים את החוב), לבין מדדי שליליים שעוזרים לנו עד רצפה מסוימת (עד לקרן המקורית של המשכנתא). אבל, בהקשר זה, חשוב להדגיש כי גם אם יש תקופות של מדדים שליליים (והם יכולות להיות ממשוכות כמו בשנים האחרונות), בסך הכל, לאורך חיי המשכנתא (עשרות שנים) המדד צפוי להיות חיובי והוא אמור לנוע, על פי הערכת בנק ישראל, בין 1% ל-3% בשנה. כלומר, בסה"כ לאורך תקופת המשכנתא, צפוי שערך המשכנתא הצמודה למדד יעלה בשיעור ממוצע של הטווח של בנק ישראל. נכון, זה לא עוזר למי שלקח משכנתא צמודה למדד בשתיים האחרונות ולא נהנה מירידת המדד, אבל צפוי שבהסתכלות ארוכת טווח, ההפסד שלו יהיה יחסית נמוך.
למדריכי משכנתא נוספים באתר מהון להון, מדריכים פיננסים:
מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך לקחת ?
בחירת המשכנתא
מתי כדאי למחזר משכנתא ?
* המאמר נכתב על ידי מערכת הון, מדריכים פיננסיים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור ניירות ערך ואינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.