קרית שאול / צילום:איל יצהר
200 חברות פועלות ברישיון מטעם המשרד לשירותי דת. איש מקוראי מאמר זה - וגם כאלה שלא יקראו אותו - לא יצליח לחמוק מהן. הן לא מנסות לשכנע לקוחות להגיע אליהן ואינן צריכות לשווק את מרכולתן, כי במוקדם או במאוחר כל אחד מגיע אליהן בעצמו.
כל חברות הקדישא פועלות מכוח חוק שירותי הדת היהודיים (נוסח משולב) התשל"א-1971 והתקנות שהותקנו מכוחו. חברות אלה מקבלות בדרך כלל הקצאה של קרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בהתאם להחלטת מועצה 1097 משנת 2007. ההקצאה היא ל-999 שנה ובדמי חכירה סמליים, ובלבד שמתקיימים התנאים הבאים: הרשות המקומית לא תגבה ולא תתיר לגבות כל תשלום עבור המקרקעין והשימוש בהם ועבור הרשות להקים מצבות, למעט אגרה הקבועה בדין. נוסף לכך, שיעור התשלום שהיא גובה עבור שמירת חלקת קבר עבור בן זוגו של נפטר, המבקש להיקבר לידו, אינה עולה על השיעור הקבוע בחוק.
מכונה לייצור מזומנים
אבל בית העלמין בארץ, אף שהם שקטים בדרך כלל, הם בעצם מכונה ייצור משוכללת עתירת מזומנים, שאף חברה בורסאית לא היתה מתביישת בה.
נמחיש את הדברים בדוגמה פשוטה: נניח שחברה קדישא מסוימת קיבלה מרמ"י הקצאה של 30 דונם לצורך הקמת בית עלמין, בדמי חכירה סמליים כמובן. נניח שבית העלמין קובר בשיטה הרגילה (קבר שדה כפול) ולא בבנייה רוויה (קברים בקומות).
מניתוח היתר בנייה בראשל"צ של בית קברות קטן בשטח של 5.713 דונם נלמד כי הותרה הקמת בית עלמין יהודי אזרחי הכולל 2,172 קברי שדה כפולים, כלומר בצפיפות של 380 קברים לדונם. ככל שהחלקה גדולה יותר, הצפיפות תגדל כיוון ששטחים משותפים (כגון רחבה או שבילים מרכזיים או שטח המיועד למבנים וסככות) יתחלקו על יותר קברים. לצורך התחשיבים נניח כי מדובר ב-420 קברים כפולים לדונם.
בהתאם להסכמים בין הביטוח הלאומי לחברות קדישא, חברה קדישא שתעמוד בתנאים מסוימים תקבל הוצאות קבורה בסכום של כ-6,500 שקל לכל נפטר. אחד התנאים הם שהחברה תקצה חלקה חריגה בשטח 10% מהקברים למכירה.
בנוסף לחלקה החריגה, כל מי שמעוניין לרכוש קבר בחייו (גם לבן זוג של נפטר או וכדומה) יכול לרכוש חלקת קבר בהתאם לתעריפים בחוק.
הכנסות ממכירות לדונם:
בתחשיב של 420 קברים לדונם, 10% שהם 42 קברים בחלקה חריגה יימכרו לפי 30-50 אלף שקל (נניח 40 אלף שקל), סך של 1,764,000 שקל. בחלקה הרגילה, 5% מהקברים (כלומר 21 קברים) יימכרו לרוכשים שקונים קבר בחייהם, לפי מחיר של 20 אלף שקל (למצב של קבר כפול) סך של 420 אלף שקל. עוד כ-25% (105 קברים) ישלימו רכישה כאשר בן הזוג נפטר במחיר של כ-8,000 שקל לבן זוג תושב המקום, סך של כ-840 אלף שקל. סה"כ הכנסות ממכירות נדל"ן בבית העלמין: 3,024,000 שקל לדונם.
הכנסות מדמי קבורה והכנסות נוספות לדונם:
בהנחה של כ-550 נקברים (מקדם 1.3) לפי 6,500 שקל לקבורה, מתקבל סכום של 3,575,000 שקל. בתוספת 5% הכנסות נוספות (דמי הרשאה וכו') סה"כ 3,753,000 שקל.סה"כ הכנסות לדונם:
ההכנסה המצרפית לדונם הן ממכירת הקרקע והן מהכנסות שוטפות מסתכמת בכ-6,777,000 שקל (3,024,000 שקל ממכירת קרקע וכ-3,753,000 שקל מהכנסות שוטפות). עבור 30 דונם נקבל בית העלמין שמפיק הכנסה של מעל ל-200 מיליון שקל במחזור חייו, וזה בית עלמין די בינוני בגודלו. בבית העלמין הזה ייקברו כ-16,500 מתים בלבד (כ-40% ממספר המתים בשנה אחת). בהתאם לתחשיב זה ההכנסה לנפטר מוערכת בכ-12 אלף שקל ויש בתי עלמין שבהם ניתן להגיע להכנסות של כ-13 אלף שקל לנפטר.
בית עלמין: כמו מסחר והיי-טק
על פי השמאי הממשלתי, בדוגמא לתחשיב בפרסום "קווים מנחים" פרק כב': "עריכת שומות לקרקע המיועדת לבית עלמין" (מאוקטובר 2010), שווי קרקע בגישה תחשיבית הוא כ-50 אלף שקל לדונם (שווי 105 דונם בדוגמה הם 21 מיליון שקל, תוצאה של עלות חלופית של שווי קרקע חקלאית עם פוטנציאל).
מניתוח שבוצע בעבר על ידי משרדי ייעוץ למיניהם או משרדי רו"ח (שמומנו ע"י חברות קדישא או על ידי הביטוח הלאומי) שהתמודדו בשאלה מהי עלות יום קבורה, ניתן ללמוד ששווי הקרקע הוא בסביבות מאות אלפי שקלים לדונם, אולי יותר, אבל פרסומים אחרים, בלתי תלויים, מדברים על ערכים גבוהים יותר שמתקרבים למיליון אבל עדיין רחוקים מהשווי הראוי של הקרקע.
שווי הקרקע של בית עלמין במרכז הארץ הוא כ-2.5-3 מיליון שקל לדונם (בפריפריה ההכנסות ממכירת קרקע נמוכות יותר, בהתאם לחוק) - דומה לשווי דונם קרקע למסחר (בקומת קרקע) ולתעשיית היי-טק. ערכים אלה בלתי נתפשים ולא מובנים גם למי שעוסק בתחום.
ננסה להראות זאת ב"שמאות על רגל אחת". ראינו בתחשיב קודם כי כל דונם מייצר הכנסות של 6,777,000 שקל בממוצע לאורך מחזור חיי בית העלמין. עלות הכשרת דונם כולל חלק יחסי מהמתקנים המשותפים מוערך ב-500 אלף שקל (או 500 שקל למ"ר), עלויות ישירות ריאליות של קבורה לאדם מוערכות ב-2,500 שקל לכל היותר, ועבור 550 מתים כ-1,375,000 שקל. נניח הוצאות הנהלה וכלליות עוד מיליון שקל לדונם (נכון שזה קצת מוגזם). נפעיל מקדם היוון (בהנחה שלוקח לא מעט שנים למלא את חטיבת הקרקע במתים), יזמות והיטלי פיתוח - ובכל זאת יהיה קשה לרדת אל מתחת ל-3 מיליון שקל לדונם.
לאור כל זאת, נשאלת השאלה איך זה שחברות קדישא רבות נמצאות במצב כלכלי לא טוב (ויש כאלה שנמצאות בהפסדים), אם מקצים קרקע בדמי חכירה סמליים. התשובה מצויה מתחת לפנס: חברות קדישא "חולבות" את הכספים למשכורות ותפעול, או פשוט לא נותנות להם להצטבר.
קונגלומרט מלוכד ורב-עוצמה
כדאי להציג את המשמעויות האלה ברמה הלאומית:
כיום נזקקים לקבורה לפחות 40 אלף איש בשנה. אם נניח שכ-8,000 שקל לכל מת "נשאבים" החוצה, הרי מדובר בכ-320 מיליון שקל בשנה. בעוד עשור היקף הנפטרים יעמוד על 65 אלף איש ובעוד דור אחד (25 שנים), היקף הנפטרים יעמוד על 120 אלף איש בשנה והסכום שעשוי להישאב, (תחת המטריה הנורמטיבית הקיימת) יתקרב לכמליארד שקל בשנה, אם נמשיך לעמוד מן הצד ולא נתערב.
אף שקיימות כ-200 חברות קדישא, מדובר בעצם בתאגיד שהוא קונגלומרט המהווה מארג אחד, מלוכד ורב עוצמה הפועל כמו מכונה משומנת וסודית, מונופול שתכליתו לשרת את עצמו, את מפעיליו ואת מקורביהם.
כדי לפתור זאת, נדרשת כאן התערבות עניינית ואמיצה. בשלב הראשון יש למנות מיד שופט חוקר וכונסי נכסים שינהלו את התאגידים האלה ויתחילו בהליך של פירוק מרצון (ובלית ברירה פירוק שלא מרצון). במקביל ומיד יש להקים כמה חברות (שלוש או ארבע) בלתי תלויות לתועלת הציבור שלממשלה תהיה בהן מניית זהב והדירקטוריון שלהן יהיה מועצה ציבורית.
חברות אלה יונפקו בבורסה והדוחות שלהן יהיו גלויים לציבור. הן תוכלנה לגייס הון ולחלק דיבדנדים. החברות האלה לא יפעלו למטרת רווח בלבד והן תשרתנה מטרה חברתית נעלה: הן יתחרו ביניהן על יעילות והתייעלות. החברות תעסוקנה בשאלה איך לקבור מתים בעלות נמוכה ביותר ובלי לחסל את עתודות הקרקע של הדורות הבאים. בהזדמנות זו נזכיר כי חבל מאוד שביטלו את פונקציית נציב הדורות הבאים, שהיה אמור לדבר בשם אלו שיחליפו אותנו בעתיד על כדור הארץ.
את התועלת לציבור יביאו חברות קדישא בכך שיעמידו את הכספים שהן צוברות לטובת הציבור, לפיתוח הדיור הציבורי.
על הקרקע לבית עלמין שתוצא למכרז על ידי רשות מקרקעי ישראל או על ידי הרשות המקומית יתחרו החברות וההצעה הזוכה תהיה הטובה ביותר בראייה חברתית ולאו דווקא זו שתציע לבנות כמה שיותר מ"ר דירות למגורים. דירות אלו ייבנו על קרקע שתועמד לטובת מטרה זו על ידי רמ"י או על ידי הרשות המקומית והבנייה תתבצע על ידי החברות (באמצעות קבלנים).
הגיע הזמן להחזיר עטרה ליושנה ולאפשר לפקידי הסעד לקבל כלים ביד לספק פתרון דיור הולם ומכובד גם לכאלה בחברה שאין להם את היכולת או שיוקר הדיור הופך את חייהם לכבדים מנשוא. הדירות האלה יועמדו להשכרה בדמי שכירות מופחתים ובדמי השכירות ישתמשו החברות לבנות דירות נוספות. באומדן זהיר ניתן יהיה לבנות בדרך זו כ-25 אלף דירות לפחות שייכנסו למאגר הדיור הציבורי בשני העשורים הבאים. כך ייעשה נס שהמתים יסייעו לחיים. בזרוע אחת החברות האלה תקבורנה את המתים ובזרוע השנייה הן תממנה את אלה שחיים בשוליים של החברה.
הכותב שמאי מקרקעין ועו"ד. המאמר נכתב בסיוע אבי שלח, שמאי מקרקעין ועו"ד