גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כשהדייר מפריע לבניית התמ"א

אחרי שנדחתה התנגדותו, המשיך הדייר הסרבן להפריע למהלך התקין של שיפוץ הבניין

 

 

חוק החיזוק (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008), מקנה בידי רוב בעלי הדירות התומכים בפרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בניה) לעתור בתביעה אל המפקח על המקרקעין כנגד בעל דירה המתנגד לפרוייקט. המפקח על המקרקעין מוסמך על פי החוק לכפות את הפרוייקט על הדייר המתנגד (לאחר ששמע כמובן את הסיבה להתנגדות ומצא אותה בלתי סבירה).

הגשת העתירה הנ"ל אל המפקח על המקרקעין אפשרית רק בהתקיים שני תנאים: האחד הוא קיומה של "החלטת ועדה" (אותה החלטה של הועדה המקומית לאשר את היתר הבניה בתנאים שונים) והשניה הוא קיומו של רוב של מעל 66% מבעלי הדירות בבניין התומכים בפרוייקט ואשר חתמו על הסכם ההתקשרות מול היזם.

לצד העובדה כי אופן טיפולו של החוק (והמחוקק) בתופעת 'הדייר הסרבן' אינו מיטבי ואינו מספק, הרי שפרויקטי תמ"א 38 מצמיחים תופעות נוספות להן לא נתן המחוקק את דעתו עד כה.

מה למשל יעשו בעל דירות ויזם שהתקשרו בהסכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 ואף קיבלו היתר בניה לפרוייקט, אך רגע בטרם עליית היזם על הקרקע ותחילת ביצוע עבודות הבניה, הם נתקלים בהתנגדות נמרצת ועיקשת (לרבות עשיית פעולות פיזיות לעיכוב והכשלת תחילת העבודות) מצד אחד מבעלי הדירות (שהתנגד לפרוייקט לכל אורך הדרך) לביצוע העבודות?

כאן כאמור, לא מקנה חוק החיזוק לבעלי הדירות התומכים בפרוייקט או ליזם סעד כנגד הדייר המתנגד.

 

כיצד אם כן יפעלו בעלי הדירות והיזם במקרה שכזה?

מקרה דומה נדון על ידי בית משפט השלום בחיפה במסגרת תביעה שהגיש יזם כנגד בעל דירה בבנין ברחוב שימקין 29 חיפה, במסגרתה עתר לאסור על הנתבע להפריע לעבודות בניה שתוכננו להתחיל במסגרת פרוייקט תמ"א 38.

לצורך ביצוע הפרוייקט התקשר היזם עם חמישה בעלי דירות בבניין. בעל הדירה השישי (הנתבע) התנגד לפרוייקט.

היזם פעל לקבלת היתר הבניה לפרוייקט. הנתבע התנגד למתן ההיתר אולם התנגדותו נדחתה. ערר שהוגש על ידי דיירי בניין סמוך כנגד ההחלטה ליתן היתר נדחה אף הוא.

היזם טען בכתב התביעה, כי הנתבע מצוי בהליכים משפטיים רבים הקשורים לבניין וליחסיו עם בעלי הדירות האחרים בבניין.

עוד טען היזם, כי בהסכם שנחתם בינו ובין יתר בעלי הדירות נקבעו לוחות זמנים שאם לא יעמוד בהם (עקב מעשיו של הנתבע) יאלץ לשאת בפיצוי כספי לבעלי הדירות ובנזקים כבדים נוספים.

הנתבע, העלה טענה משפטית לפיה בעלי הדירות רכשו את דירותיהם ממקימי הבניין- בני הזוג הורוביץ- שלהם דירה בבניין (ואשר נפטרו בנתיים). הנתבע הוסיף וטען, כי במסגרת אותם חוזי רכישה מקוריים ויתרו בעלי הדירות על זכויות הבניה.

ויתור בעלי הדירות על זכויות הבניה, כך לדידו של הנתבע, הביא לכך שכל זכויות הבניה נותרו בידי בני הזוג הורוביץ ולא בידי בעלי הדירות בבניין. אשר על כן, ללא הסכמת בני הזוג הורוביץ להעברת זכויות הבניה ליזם, לא ניתן לבצע את הפרוייקט.

הנתבע טען עוד, כי הוא היחיד שבידיו חלק מזכויות הבניה היות והיה הרוכש הראשון של דירה בבניין ושילם בעת הרכישה גם עבור חדר ההסקה המהווה יחידה רישומית בבניין.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את התביעה.

בית המשפט דחה את טענת הנתבע כאילו רכש את דירתו מבני הזוג הורוביץ, זאת לאחר שהוכח שהסכם הרכישה כלל לא נחתם בין הנתבע ובין הורוביץ, אלא בין הנתבע ובין חברה קבלנית שרכשה את המקרקעין מהורוביץ ובנתה מאוחר יותר את הבניין.

עוד קבע בית המשפט, כי מהסכם הרכישה שהציג הנתבע עולה דווקא שבמסגרת התקשרותם של הורוביץ עם החברה הקבלנית קיבלו הורוביץ דירות בניין שנבנה וכל יתר זכויות הבניה נותרו בידי החברה הקבלנית ולא בידי הורוביץ.

הוסיף בית המשפט וקבע, כי הסכם הרכישה שהציג הנתבע מלמד כי זכויות בניה או שטחים שנותרו בבניין ואינם כלולים בדירות לא יוחדו לדירה כזו או אחרת אלא נותרו משותפים לכולם ולא הוצגה על ידי הנתבע כל ראיה או מסמך המעיד על כך שנתונה לו עדיפות כלשהי על פני יתר בעלי הדירות ביחס לזכויות הבניה.

בית המשפט מצא גם לציין בפסק הדין, כי היזם מחזיק בידו בהיתר בניה תקף, הוא התקשר עם יתר בעלי הדירות בבניין בחוזים תקפים, כאשר יתר בעלי הזכויות בבניין החליטו על ביצוע הבנייה ולכן 'זכותו' של הנתבע להפריע ולמנוע בגופו ובמעשיו את הבניה (זכות שאינה קיימת כשלעצמה) איננה גוברת על זכות היזם לממש את היתר הבניה ולהגשים את זכויותיו וזכויות יתר בעלי הדירות.

נקבע, כי היזם הוכיח שלנתבע אין זכות להפריע, לשבש, ליצור מכשולים, לגרום נזק, לסכן עצמו ואחרים, ליצור פרובוקציות מילוליות ואחרות ככל שהדברים נוגעים לביצוע עבודות הבניה על פי היתר הבניה וההסכמות החוזיות בין היזם ובין יתר בעלי הדירות.

נקבע עוד, כי הנתבע לא הוכיח שיש לו זכות לנקוט בדין עצמי ולבצע מעשים, באופן אישי, היכולים לגרום ליזם או ליתר בעלי הדירות להפרעות, שיבושים, נזקים, סיכונים, עיכובים וכיו"ב.

כל אלה הובילו את בית המשפט לקבל את התביעה ולהורות לנתבע להימנע מביצוע פעולות שעשויות ליצור מכשול או עיכוב או הפרעה למימוש פרוייקט תמ"א 38 בבניין.

נמצאנו למדים, כי תופעת 'הדייר הסרבן' איננה עומדת לבדה. נסיונות מצד בעלי דירות להכשיל פרוייקט תמ"א 38 המתגבש בבניין, עלולים ללבוש צורות נוספות, כמו למשל עשיית מעשים שונים לצורך עיכוב/ מניעה של ביצוע העבודות. במקרה זה, וככל שאין בידי המתנגד טענות מבוססות או הכרעות שיפוטיות המצדיקות את מעשיו, יעניק בית המשפט סעד ליזם ובעלי הדירות שימנע את מעשיו של המתנגד.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).

עוד כתבות

יו"ר ועדת הכספים משה גפני / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

יו"ר ועדת הכספים: "כבר העבירו כמה חוקים בלעדינו, בואו נסגור את הכנסת"

יו"ר ועדת הכספים מתח ביקורת חריפה על התנהלות הממשלה בנוגע לאישור בכנסת של התוכנית הכלכלית לפיצוי על נזקי הקורונה ● ראש אגף התקציבים באוצר: "בתסריט האופטימי נעמוד על 13.1% גירעון השנה, אלה מספרים שישראל לא ידעה בכל שנותיה"

איתן רייסל, מקים קרן VGames / צילום: אריק סולטן

קרן הון סיכון ישראלית גייסה 30 מיליון דולר כדי להשקיע בגיימינג

הקרן, VGames הוקמה על ידי איתן רייסל, לשעבר ראש תחום גיימינג בגוגל ישראל ● בין המשקיעות בקרן - ויולה ונצ'רס

ד”ר יניר בר–ים / צילום: יח"צ

"ישראל צריכה סגר מלא. מיד": ראיון עם המומחה העולמי שמאמין שאפשר לחסל את הקורונה בישראל בתוך שבועות

ד"ר יניר בר-ים ושותפו פרופ' נאסים טאלב מזהירים כבר חודשים כי הצעדים הסטנדרטיים לא יספיקו לבלימת הקורונה, והם קוראים לפעולות נחרצות ואגרסיביות ● בראיון ל-G שיפורסם בסוף השבוע מסביר בר-ים מדוע אבל גם נותן תקווה: "ישראל יכולה לחסל לחלוטין את המחלה בתוך שבועות ספורים"

ראש הממשלה בנימין נתניהו מציג תוכנית מענקים במשרד ראש הממשלה בירושלים / צילום: קובי גדעון, לע"מ

נתניהו על תוכנית חלוקת הצ'קים: "נביא עוד תוכנית של עזרה ישירה לאזרחים"

על פי התוכנית שיזם אבי שמחון ואשר נתקלת בהתנגדות של פקידות האוצר, צפויה כל משפחה לקבל בקרוב מענק עד מקסימום של 3,000 שקל ● עלות ההצעה: 6 מיליארד שקל ● לגבי השאלה האם הצעד עליו מכריז מבשר על בחירות, אמר נתניהו "הפוך. אנחנו רוצים להניע את הכלכלה"

משרדי מודרנה / צילום: Brian Snyder, רויטרס

החיסון לקורונה מתקרב? מודרנה דיווחה על הצלחה בניסוי

חברת הביוטק מתכננת ניסוי יעילות של שלב מאוחר על 30 אלף בני אדם החודש ● לפי הדיווח, המתנדבים שקיבלו שתי מנות של החיסון פיתחו רמות גבוהות של נוגדנים שעברו את הרמה הממוצעת שנראתה אצל אנשים שהחלימו מנגיף הקורונה

ג'ון רוברטס, נשיא בית המשפט העליון / צילום: AP Photo, AP

למה השופטים שטראמפ מינה לעליון לא מספקים את הסחורה - בינתיים

בית המשפט העליון האמריקאי סיים מושב דרמטי, עם הרבה אכזבות לתומכיו של טראמפ ● איך כל זה ישפיע על הבחירות, ומהי אג'נדת הצללים של בית המשפט? ● ד"ר אודי זומר, ראש המרכז לחקר ארה"ב באונ' ת"א, מגיע לפודקאסט 'המדריך לטראמפיסט' כדי לסכם עונה משפטית חסרת תקדים ● האזינו

לשכת תעסוקה / צילום: אריאל ירוזלימסקי

מספר דורשי העבודה החדשים כפול ממספר החוזרים למעגל התעסוקה

המגמה המדאיגה בשוק התעסוקה נמשכת: מאתמול ועד היום ב-7:00 התקבלו בשירות התעסוקה 1,517 דיווחים על חזרה לעבודה, ובמקביל נרשם מספר יותר מכפול של 3,289 דורשי עבודה חדשים

איתי בן זאב, מנכ"ל בורסת ת"א  / צילום: תמר מצפי

הקורונה מגדילה את עניין הציבור בבורסה: מספר שיא של חשבונות מסחר חדשים

בינואר עד יוני השנה נפתחו 77.3 אלף חשבונות מסחר חדשים אצל חברי הבורסה, גידול של 56% ● בבתי ההשקעות חל זינוק של 180% במספר החשבונות החדשים

 

רותי ברודו / צילום: עודד קרני

איכוני השב"כ לקחו גם את הבראסרי: רותי ברודו הודיעה על סגירת המסעדה עד יעבור זעם

הערב תופעל המשמרת האחרונה לסועדים ולאחריה תיסגר המסעדה שפתוחה באבן גבירול מאז 2002 עד להודעה חדשה ● "נפתח כשהמדינה תיתן לנשום"

אריק קוטלר / צילום: יחצ

עסקה חלומית באמצע משבר הקורונה: מה עומד מאחורי זינוק של 150% במניית חברת תחנות הדלק ארקו

ארקו צפויה להתמזג לתוך חברת רכישה ייעודית שגייסה 400 מיליון דולר ● בשווי נוכחי של 1.5 מיליארד שקל מחיר המניה של ארקו עדיין משקף אפסייד ניכר, אבל גם את הסיכונים המשמעותיים שעדיין קיימים, ובתוכם קבלת אישור העסקה ע"י הרוכשת

ד"ר דליה מגידו ואודי גלבוע / צילום: איל יצהר, גלובס

היזמים דליה מגידו ואודי גלבוע חוזרים עם טיפול בהרעלת אופיאטים ומוצר לקורונה

אחרי שנסקו וירדו עם אלקוברה וביובלאסט בגל ההנפקות של החברות הישראליות בנאסד"ק, מגידו וגלבוע הקימו חברה חדשה - נאסוס פארמה, המפתחת מוצרים עם טכנולוגיית הולכה ייחודית דרך האף ● המוצר למניעת הידבקות בווירוסים כבר נמצא על המדפים

בנימין נתניהו ובני גנץ בדיון בכנסת, היום / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

פרויקטור לטיפול במגפה ותקציב מדינה? בליכוד ובכחול לבן עסוקים בכיפופי ידיים פוליטיים

למרות ההבטחות, הממשלה עדיין לא אישרה את תקציב המדינה ולא מונה אחראי לטיפול בקורונה

בורסת וול סטריט / צילום: Richard Drew, Associated Press

עליות בסיום המסחר בוול סטריט; מניות חברות התעופה טסו

באירופה ננעל המסחר בעליות חדות של 2%-2.3% במדדי המניות המובילים ● מודרנה קפצה לאחר שדיווחה כי הניסוי הקליני בבני אדם בחיסון לקורונה העלה תוצאות חיוביות בסיום שלב 1 ● גולדמן זאקס פרסם דוחות חזקים לרבעון השני

אורי וטרמן / צילום: סיון פרג'

"'הטיימ'ס סקוור' של תל אביב": Be פותחת את החנות בדיזנגוף סנטר בהשקעה של 20 מיליון שקל

מדובר בחנות הגדולה ביותר של רשת הפארם, שמונה כעת 82 חנויות ● זו דריסת רגל משמעותית ראשונה עבור הרשת שעד היום התאפיינה בעיקר במיקומים חלשים לעומת המתחרה סופר-פארם ● מתחילת 2018 ועד היום הסבה Be לשופרסל הפסד תפעולי של למעלה מ-100 מיליון ש'

צבי האוזר / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

חברי הכנסת צבי האוזר ואסנת מארק נבחרו לכהן בוועדה לבחירת שופטים

ההצבעה הייתה חשאית, אך התנהלה לפי ההסכם הקואליציוני בין הליכוד לכחול לבן ● הפתעה בוועדה למינוי דיינים: ח"כ מרב מיכאלי נבחרה באמצעות 66 קולות, קול אחד יותר לעומת ח"כ אילת שקד

שריל סנדברג / צילום: איל יצהר, גלובס

למרות מאמצי פייסבוק, הטכנולוגיה שלה מתקשה באיתור כל תכני השנאה

לפי דוח שהזמינה פייסבוק, היא פועלת כלפי הטקסטים האלה בצורה "מאולתרת מדי" • בחברה משקיעים רבות בפיתוח בינה מלאכותית, אך יש קבוצות שעוברות מתחת לרדאר, בעיקר "חסידי עליונות לבנה"

איתן אורנשטיין / צילום: שלומי יוסף

הערכות: השופט אורנשטיין יאשר את הסדר הנושים של משפחת פישמן

ההסדר צפוי להסדיר את התביעות נגד רעייתו של פישמן וילדיהם ואת עניינה של רונית אבן ● הנאמן מתנגד נחרצות להסכם אולם לבקשת משפחת פישמן נאסר לפי שעה לפרט את פרטי ההתנגדות עו"ד בנקל: "הסדר פישמן תרמית" ● ב"כ פישמן: "טענות חסרות בסיס"

יהודה בן אסאייג, מנכ"ל מנורה מבטחים / צילום: תמר מצפי

מנורה מבטחים מאפשרת גישה לאזור האישי באתר באמצעות זיהוי פנים

בקבוצה שבניהול יהודה בן אסאייג טוענים שהם הראשונים בענף הביטוח לאפשר זאת  ● הפיתרון הטכנולוגי הינו של הסטארט-אפ סקנוויט

ברק רביד, הפרשן המדיני של רשת 13 / צילום: יח"צ

החברים בחדשות 13 ביקשו לממן השארתו של ברק רביד, אך היוזמה נכשלה

כתבים, בהם: רביב דרוקר, ברוך קרא, תמר איש שלום, נדב איל ומתן חודורוב, הציעו להנהלה להקים קרן אליה יופרשו תשלומים קבועים ממשכורותיהם של הכתבים נשואי היוזמה, שתממן את הישארותו של רביד בערוץ

אמיר אוחנה בהשבעת הכנסת ה-35 / צילום: עמוס בן גרשום, לע"מ

השר אוחנה: אודיע בתוך 30 יום על מפכ"ל קבוע למשטרת ישראל

השר לביטחון פנים התייחס היום במסיבת עיתונאים להפגנות שנערכו בימים האחרונים, לטענות על אלימות המשטרה ולמינוי מפכ"ל קבוע למשטרת ישראל ● "ראוי להימנע מהפגנות מחשש להפצת הנגיף"