גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כשהדייר מפריע לבניית התמ"א

אחרי שנדחתה התנגדותו, המשיך הדייר הסרבן להפריע למהלך התקין של שיפוץ הבניין

 

 

חוק החיזוק (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008), מקנה בידי רוב בעלי הדירות התומכים בפרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בניה) לעתור בתביעה אל המפקח על המקרקעין כנגד בעל דירה המתנגד לפרוייקט. המפקח על המקרקעין מוסמך על פי החוק לכפות את הפרוייקט על הדייר המתנגד (לאחר ששמע כמובן את הסיבה להתנגדות ומצא אותה בלתי סבירה).

הגשת העתירה הנ"ל אל המפקח על המקרקעין אפשרית רק בהתקיים שני תנאים: האחד הוא קיומה של "החלטת ועדה" (אותה החלטה של הועדה המקומית לאשר את היתר הבניה בתנאים שונים) והשניה הוא קיומו של רוב של מעל 66% מבעלי הדירות בבניין התומכים בפרוייקט ואשר חתמו על הסכם ההתקשרות מול היזם.

לצד העובדה כי אופן טיפולו של החוק (והמחוקק) בתופעת 'הדייר הסרבן' אינו מיטבי ואינו מספק, הרי שפרויקטי תמ"א 38 מצמיחים תופעות נוספות להן לא נתן המחוקק את דעתו עד כה.

מה למשל יעשו בעל דירות ויזם שהתקשרו בהסכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 ואף קיבלו היתר בניה לפרוייקט, אך רגע בטרם עליית היזם על הקרקע ותחילת ביצוע עבודות הבניה, הם נתקלים בהתנגדות נמרצת ועיקשת (לרבות עשיית פעולות פיזיות לעיכוב והכשלת תחילת העבודות) מצד אחד מבעלי הדירות (שהתנגד לפרוייקט לכל אורך הדרך) לביצוע העבודות?

כאן כאמור, לא מקנה חוק החיזוק לבעלי הדירות התומכים בפרוייקט או ליזם סעד כנגד הדייר המתנגד.

 

כיצד אם כן יפעלו בעלי הדירות והיזם במקרה שכזה?

מקרה דומה נדון על ידי בית משפט השלום בחיפה במסגרת תביעה שהגיש יזם כנגד בעל דירה בבנין ברחוב שימקין 29 חיפה, במסגרתה עתר לאסור על הנתבע להפריע לעבודות בניה שתוכננו להתחיל במסגרת פרוייקט תמ"א 38.

לצורך ביצוע הפרוייקט התקשר היזם עם חמישה בעלי דירות בבניין. בעל הדירה השישי (הנתבע) התנגד לפרוייקט.

היזם פעל לקבלת היתר הבניה לפרוייקט. הנתבע התנגד למתן ההיתר אולם התנגדותו נדחתה. ערר שהוגש על ידי דיירי בניין סמוך כנגד ההחלטה ליתן היתר נדחה אף הוא.

היזם טען בכתב התביעה, כי הנתבע מצוי בהליכים משפטיים רבים הקשורים לבניין וליחסיו עם בעלי הדירות האחרים בבניין.

עוד טען היזם, כי בהסכם שנחתם בינו ובין יתר בעלי הדירות נקבעו לוחות זמנים שאם לא יעמוד בהם (עקב מעשיו של הנתבע) יאלץ לשאת בפיצוי כספי לבעלי הדירות ובנזקים כבדים נוספים.

הנתבע, העלה טענה משפטית לפיה בעלי הדירות רכשו את דירותיהם ממקימי הבניין- בני הזוג הורוביץ- שלהם דירה בבניין (ואשר נפטרו בנתיים). הנתבע הוסיף וטען, כי במסגרת אותם חוזי רכישה מקוריים ויתרו בעלי הדירות על זכויות הבניה.

ויתור בעלי הדירות על זכויות הבניה, כך לדידו של הנתבע, הביא לכך שכל זכויות הבניה נותרו בידי בני הזוג הורוביץ ולא בידי בעלי הדירות בבניין. אשר על כן, ללא הסכמת בני הזוג הורוביץ להעברת זכויות הבניה ליזם, לא ניתן לבצע את הפרוייקט.

הנתבע טען עוד, כי הוא היחיד שבידיו חלק מזכויות הבניה היות והיה הרוכש הראשון של דירה בבניין ושילם בעת הרכישה גם עבור חדר ההסקה המהווה יחידה רישומית בבניין.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את התביעה.

בית המשפט דחה את טענת הנתבע כאילו רכש את דירתו מבני הזוג הורוביץ, זאת לאחר שהוכח שהסכם הרכישה כלל לא נחתם בין הנתבע ובין הורוביץ, אלא בין הנתבע ובין חברה קבלנית שרכשה את המקרקעין מהורוביץ ובנתה מאוחר יותר את הבניין.

עוד קבע בית המשפט, כי מהסכם הרכישה שהציג הנתבע עולה דווקא שבמסגרת התקשרותם של הורוביץ עם החברה הקבלנית קיבלו הורוביץ דירות בניין שנבנה וכל יתר זכויות הבניה נותרו בידי החברה הקבלנית ולא בידי הורוביץ.

הוסיף בית המשפט וקבע, כי הסכם הרכישה שהציג הנתבע מלמד כי זכויות בניה או שטחים שנותרו בבניין ואינם כלולים בדירות לא יוחדו לדירה כזו או אחרת אלא נותרו משותפים לכולם ולא הוצגה על ידי הנתבע כל ראיה או מסמך המעיד על כך שנתונה לו עדיפות כלשהי על פני יתר בעלי הדירות ביחס לזכויות הבניה.

בית המשפט מצא גם לציין בפסק הדין, כי היזם מחזיק בידו בהיתר בניה תקף, הוא התקשר עם יתר בעלי הדירות בבניין בחוזים תקפים, כאשר יתר בעלי הזכויות בבניין החליטו על ביצוע הבנייה ולכן 'זכותו' של הנתבע להפריע ולמנוע בגופו ובמעשיו את הבניה (זכות שאינה קיימת כשלעצמה) איננה גוברת על זכות היזם לממש את היתר הבניה ולהגשים את זכויותיו וזכויות יתר בעלי הדירות.

נקבע, כי היזם הוכיח שלנתבע אין זכות להפריע, לשבש, ליצור מכשולים, לגרום נזק, לסכן עצמו ואחרים, ליצור פרובוקציות מילוליות ואחרות ככל שהדברים נוגעים לביצוע עבודות הבניה על פי היתר הבניה וההסכמות החוזיות בין היזם ובין יתר בעלי הדירות.

נקבע עוד, כי הנתבע לא הוכיח שיש לו זכות לנקוט בדין עצמי ולבצע מעשים, באופן אישי, היכולים לגרום ליזם או ליתר בעלי הדירות להפרעות, שיבושים, נזקים, סיכונים, עיכובים וכיו"ב.

כל אלה הובילו את בית המשפט לקבל את התביעה ולהורות לנתבע להימנע מביצוע פעולות שעשויות ליצור מכשול או עיכוב או הפרעה למימוש פרוייקט תמ"א 38 בבניין.

נמצאנו למדים, כי תופעת 'הדייר הסרבן' איננה עומדת לבדה. נסיונות מצד בעלי דירות להכשיל פרוייקט תמ"א 38 המתגבש בבניין, עלולים ללבוש צורות נוספות, כמו למשל עשיית מעשים שונים לצורך עיכוב/ מניעה של ביצוע העבודות. במקרה זה, וככל שאין בידי המתנגד טענות מבוססות או הכרעות שיפוטיות המצדיקות את מעשיו, יעניק בית המשפט סעד ליזם ובעלי הדירות שימנע את מעשיו של המתנגד.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).

עוד כתבות

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

תיקון והתנצלות

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

ח''כ שמחה רוטמן / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

המהפכה בדיני החוזים יוצאת לדרך: כך היא תעבוד

ועדת החוקה אישרה את הצעת החוק שהוביל היו"ר שמחה רוטמן לביטול הפסיקה המאפשרת לבתי משפט לפרש חוזים בהתאם לכוונת הצדדים ● במקומה, הצדדים לחוזה הם שיקבעו כיצד לפרשו, זולת מספר החרגות ● בענף חלוקים לגבי ההשלכות ונערכים לשינוי דרמטי

קת'י ווד / צילום: Reuters

קראו לה משמידת הערך הגדולה מכולם, עכשיו היא כובשת את צמרת התשואות

קת'י ווד היא אחת המשקיעות הצבעוניות בוול סטריט ● עם אמונה בלתי מתפשרת בקריפטו ובטסלה, ווד יודעת לעיתים להציג תשואות שאף אחד אחר לא יודע, אבל גם להתרסק ● מתחילת השנה, היא זוכה להצלחה מסחררת. אבל האם זה יימשך?

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

מוצרים בסופרמרקט / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מפת הטיסות מישראל השתנתה: היעדים שייכנסו במקום מדינות מערב אירופה

משברים דיפלומטיים וביטולים של חברות תעופה זרות צמצמו את מפת היעדים עבור הישראלים ● דרום אפריקה וטורקיה נסגרו, וכדי להגיע למערב אירופה בזמן הקרוב צריך לעבור דרך החברות הישראליות ● באילו קווים המצוקה הכי גדולה, ואילו יעדים דווקא התווספו?

כריסטין לגארד, נשיאת ה־ECB / צילום: Associated Press, Michael Probst

התחזיות התבדו: האירו זינק מול הדולר, אך לאירופה יש כמה סיבות לדאוג

לפני חצי שנה ההערכות ניבאו דעיכה - אבל מאז האירו זינק ב־14% מול הדולר ושבר שיא של 4 שנים ● לצד שביעות הרצון בבנק המרכזי האירופי, גוברים הקולות המזהירים מפני פגיעה ביצוא וביציבות הכלכלית ● האם האירו בדרך להפוך למטבע רזרבה או שמדובר בשיא חולף?

נשיא טורקיה ארדואן עם עמיתו הסורי, אחמד אל–שרע / צילום: ap, Francisco Seco

טראמפ שם על השולחן: נשק לטורקיה בתמורה להסכם בין ישראל לסוריה

האמריקאים שואפים לצרף את סוריה להסכמי אברהם בעסקת חבילה: האיסור על מכירת F-35 לטורקיה יבוטל - בתמורה לנרמול יחסים עם ישראל ● החשש: היתרון האווירי של ישראל ייפגע

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

מטוס של אייר אינדיה / צילום: Shutterstock

זו חברת התעופה שלא תשוב לפעול בישראל בחודשי הקיץ

אייר אינדיה, חברת התעופה היחידה שמפעילה טיסות ישירות להודו, האריכה את השהיית הטיסות לישראל ● החברה מוותרת על הקיץ בישראל - אלה היעדים דרכם תוכלו לטוס להודו

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטארגייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018 אחרי ששימש בין היתר כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעלי חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 - זאת לכאורה לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שירת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"