נתונים שהגיעו לידי "גלובס" על שכר הדירה שמשלמת רשת מגה לחברה-האחות רבוע כחול נדל"ן עבור שכירת חנויות בתל-אביב, מלמדים כי הסכומים הרשומים בספרי מגה שונים מהותית מאלה הרשומים בספרי רבוע כחול נדל"ן. לרישומים הסותרים עשויות להיות השלכות על שווי הנכסים.
עבור שכירת הסניף בנווה-אביבים, למשל, בספרי מגה נרשם כי הרשת משלמת 101 שקל למ"ר ובסך-הכול 88.6 אלף שקל בחודש. אבל בספרי רבוע כחול נדל"ן מצוין כי החברה מקבלת מרשת מגה סכום הגבוה ב-145%.
לפי נתוני מגה, הרשת משלמת לחברה-האחות דמי שכירות של 72 שקל למ"ר בלבד עבור הפעלת הסניף ברחוב ויצמן בתל-אביב. אלא שברבוע כחול נדל"ן נרשם כי החברה מקבלת 166 שקל למ"ר - פער של 130% (ראו טבלה).
הנתונים שהגיעו לידי "גלובס" מתייחסים לתשלומי שכר דירה עבור 17 נכסים של רבוע כחול נדל"ן בתל-אביב, שבהם מופעלים סניפים של "מגה בעיר". סניפים אלה עומדים כיום למכירה כחלק מהליך מכירת מגה. הפריסה של רשת מגה עם סניפים שכונתיים בתל-אביב היא אחת מנקודות החוזק המשמעותיות של הרשת.
לדברי קמעונאי שבחן את רכישת מגה, "המחירים של רבוע נדל"ן הם למעלה מ-50% מהמחיר הגבוה בתל-אביב. הראיה היא דמי השכירות שמגה משלמת בנכסים של חברת אמות השקעות או נכס של פפושדו בדיזנגוף סנטר, שנמוכים משמעותית".
ב-16 מתוך 17 הסניפים בתל-אביב קיימת סתירה בין נתוני מגה לנתוני רבוע כחול נדל"ן, ורק בסניף אחד הנתונים זהים. לפי הרישומים, ב-10 נכסים הסכומים שרבוע כחול נדל"ן טוענת שהיא מקבלת מרשת מגה גבוהים מהסכומים הרשומים במגה. ב-6 נכסים הסכומים למ"ר הרשומים ברבוע כחול נדל"ן נמוכים יותר.
גם השורה התחתונה של התשלומים עבור כל 17 הסניפים אינה זהה. לפי מסמכי רבוע כחול נדל"ן, רשת מגה משלמת לה מדי חודש שכר דירה בגובה 1.87 מיליון שקל עבור 17 הסניפים. סכום זה גבוה ב-22.4% מהסכום שלדברי מגה משולם עבור הסניפים. החשש כי מגה משלמת סכומים מופרזים לחברה-האחות עומד במרכז בדיקה שעורכים נאמני הרשת.
עוד מתברר כי בחלק קטן של הנכסים אין התאמה בנתוני השטח המושכר. כך, בזמן שבמגה נרשם כי הסניף ברמת-אביב ג' משתרע על 979 מ"ר, ברישומי רבוע כחול נדל"ן נרשם כי שטח הסניף הוא 1,042 מ"ר. לפי נתוני רבוע כחול נדל"ן, מגה משלמת 228 שקל למ"ר עבור הסניף ובסך-הכול 237.6 אלף שקל. לפי ספרי מגה דמי השכירות גבוהים ב-5.7%.
"סחטו את הלימון"?
דמי השכירות שגובה חברת נדל"ן עבור נכס מניב לא רק קובעים את התשואה בפועל על הנכס, אלא מהווים מרכיב משמעותי בהערכת השווי של הנכס. רבוע כחול נדל"ן היא חברה ציבורית, ומתוקף כך היא חייבת לבצע הערכת שווי של כל אחד מנכסיה בנפרד.
לדברי בכיר בשוק הנדל"ן, "הערכת השווי מתבססת על כמה גורמים, החל בשכר הדירה ובהכנסות שהיא מקבלת מהנכס, עובר לזכויות הבנייה של הנכס ומיקומו, וכלה בגורמים כמו תחרות וסיכונים".
- האם הפער במספרים יכול לגרום ליצירת ערך שלא קיים?
"יכול להיות, אבל בשביל להגיע לחקר האמת, צריך גם את התמונה המלאה. בכל הקשור למגה ורבוע כחול נדל"ן, זה התחיל ב-2006 כשנעשו חוזים מקוריים. ב-2009 הם עשו תיקון באמצעות שיפטינג בין הנכסים על-מנת ליצור היגיון כלכלי בשיערוכים של הנכסים. לטענת רבוע כחול נדל"ן, השורה התחתונה של הסכום הכולל שמגה משלמת לא השתנתה".
- אתה טוען שכך ניסו ליצור את הערך הגבוה האפשרי לרבוע כחול נדל"ן?
"נכון. מתחו את זה למקסימום. השמאי שימונה לבדיקה יצטרך להוכיח שזה מופרז ושסחטו את הלימון עד שמגה פשטה את הרגל, אף שזו לא הסיבה היחידה. דמי השכירות מהווים היום אחד החסמים למכירת מגה".
- המהלך הזה פגע במגה.
"נכון, כי כשהם גבו שכר דירה שהוא 15% מעל השוק, אז ברור שמי ששילם את המחיר זו מגה. בצד השני, אם שווי הנכסים הכללי שרבוע כחול משכירה למגה הוא 2-3 מיליארד שקל, יש ניפוח מחיר של כ-300 מיליון שקל בשווי הנכסים, שמשפיע ישירות על שווי החברה".
- אם מגה תימכר בחלקים, עד כמה זה חושף את רבוע נדל"ן?
"החוזים התקפים הם החוזים שנעשו ב-2009 והחוזים שרבוע כחול נדל"ן מציגה, ועם זה יצטרך כל רוכש להתמודד. מי שיידפק זה הנושים של מגה, כי הרוכשים ירצו הנחה בשכירות. הם כנראה לא יקבלו, והדרך היחידה של הקונים להתמודד עם שכר דירה גבוה היא הפחתת הסכום שהם ישלמו מראש עבור הרשת או עבור הסניפים".
רבוע כחול נדל"ן: "מידע רגיש"
נציג רבוע כחול נדלן מסר בתגובה: "רבוע נדל"ן היא חברה ציבורית שכל דוחותיה מבוקרים כדין. המידע ביחס לשכר דירה שהיא גובה בנכסיה הוא מידע רגיש, ופרסומו עלול להוות הפרה של דיני ההגבלים העסקיים. ראוי שמי שנחשף למידע כזה ייזהר שבעתיים לפני פרסומו. דיווחי רבוע כחול נדל"ן מדויקים, וכל ניסיון להסתמך על מידע שאינו ברשות החברה הינו בגדר מצג-שווא ובאחריות העיתון.
"כל מי שנחשף לדמי השכירות שרבוע נדל"ן גובה ממגה חתום על הסכמי סודיות גורפים. אני מקווה שכך ינהגו גם הנאמנים וימשיכו להתרכז במכירת הרשת".