מבט על מגדלי משרדים מדרום לקריה בת"א / צילום: תמר מצפי
"שיטת המכרז וההתמחרות האינטרנטית של רמי על הקרקע נותנת עדיפות לקבוצות רכישה ואינו משאיר סיכוי ליזמים לזכות" - כך טוענים יזמים שמתכננים להגיד הצעות למכרז הענק שצפוי להיסגר ביום ב' הקרוב בדרום הקריה בתל-אביב. מדובר במכרז ענק במיקום מרכזי בתל-אביב שיאפשר לזוכה לבנות 324 יחידות דיור לצד שטחי משרדים ומסחר. עוד טרם נסגר המכרז, החלו קבוצות רכישה שונות להתארגן לקראת הגשת הצעות ובמקביל, מספר יזמים הביעו התעניינות להגשת הצעות גם הם. מדובר בקבוצות רכישה שמארגנות בין היתר חברת איילה אגם, מינהל מגורים לישראל ושותפות מפתיעה שנחשפת כאן לראשונה בין קבוצת חג'ג' אקרו נדל"ן וקנדה ישראל שעתידות להגיד הצעה משותפת. במקביל, החברות היזמיות שהביעו עניין במכרז הן גינדי החזקות, תדהר, קבוצת אביב ועוד.
כאמור, גורמים בקרב חברות יזמיות שמתכננות להציע הצעה טוענות כעת, ימים ספורים טרם המכרז, כי ההחלטה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקיים התמחרות לאחר הגשת ההצעות מעניקה למארגני קבוצות הרכישה יתרון לא הוגן ומאיימים לערער על החלטה זו.
"הסיכויים הנמוכים לזכייה של יזמים נובעים בין היתר מכך שליזמים ישנם עלויות נוספות כגון מימון, מס רכישה, רווח יזמי והוצאות שיווק הם לא יהיו מסוגלים להתקרב למחיר רכישת הקרקע שיציעו מארגני קבוצות הרכישה", כך טוען גורם באחת החברות היזמיות. "מועד הפינוי של רשות השידור אינו סופי ואין התחייבות של רמ"י מה שמקשה על יזמים להתחייב למועד אכלוס בעוד בקבוצות רכישה אין התחייבות לאכלוס ואין פיצויים במקרה של איחור. שיטת ההתמחרות האינטרנטית מאפשרת למארגני הקבוצות להשוות להצעה הגבוהה ואף לזכות במגרש במחיר הגבוהה מצד אחד על ידי הקטנת הרווחים בפועל של מארגני הקבוצות של דירות שכבר נמכרו ומצד שני על ידי תוספת מחיר לדירות של רוכשים בהם אין התחייבות למחיר סופי. כלומר עליית המחיר תהיה על חשבון הרוכשים בלבד. בנוסף, גם תנאי התשלום של המגרש מקלים מאד על קבוצות רכישה מאחר ויש תקופה של 180 יום להתארגנות ולהבאת התמורה של הקרקע. מדובר בעסקת נדלן גדולה עם הוצאות משוערכות של מעל 1.3 מיליארד שקל דבר שמקשה מראש ליזם לגשת ולהתחייב ללא מכירות מוקדמות בעוד בקבוצות רכישה אין התחייבות של מארגני הרכישה לאף סכום".
כאמור, המכרז צפוי להיסגר להגשת הצעות כבר ביום ב' הקרוב והיזמים חוששים שהמדינה החליטה לבצע התמחרות בין החברות שיגישו הצעה למכרז וזאת על מנת למקסם את מחיר הקרקע ואת רווחי המדינה תוך העדפה אם מכוונת ואם לא של קבוצות הרכישה. עוד מדגישים היזמים כי: "יזם שכבר נתן את הצעתו המקסימלית לא יוכל להתחרות מול קבוצות הרכישה כיוון שהם יכולים לעלות את המחיר שבסופו של דבר מי שמשלם זאת זה הרוכשים עצמם שבקבוצת הרכישה ולמארגן לא משנה להעלות את המחיר".
נציין כי בקבוצות הרכישה דוחים את הטענות. כך למשל, איתן לוי בעלים משותף בחברת אילה אגם, המגבשת קבוצת רכישה למתחם, אמר היום כי: "מארגני קבוצות רכישה אחראיים יודעים להעריך את שווי הקרקע ולתכנן את גובה ההקצאה במכרז בהתאם לתקציב הפרויקט. להליך ההתמחרות כשלעצמו אין כל השפעה ייחודית על אופן קבלת ההחלטות של מארגני קבוצות".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר כי "מדובר במכרז המתנהל באופן שוויוני על פי החוק וכללי השוק החופשי. כל מתמודד רשאי להגיש הצעה כראות עיניו".