שיא מחירים חדש נקבע אתמול (ב') בישראל כאשר מגרש בודד במתחם רשות השידור בדרום הקריה בתל אביב נמכר על ידי המדינה לקבוצת רכישה בעבור סכום כמעט דמיוני של למעלה ממיליארד שקל. המכרז נסגר אתמול בצהריים וזכתה בו קבוצת הרכישה שארגנה חברת מינהל מגורים לישראל בראשה עומד מוטי פלד.
המכרז, שנדחה לא מעט פעמים עד שנסגר, מאפשר בניית 324 דירות לצד שטחי משרדים בהיקף של 8,010 מ"ר (עיקרי) ושטחי מסחר בהיקף של 2,300 מ"ר (עיקרי). ההצעה הזוכה של מינהל מגורים לישראל שהוגשה בשם קבוצת הרכישה עמדה על כ-1.06 מיליארד שקל לא כולל מע"מ (כ-1.24 מיליארד שקל כולל מע"מ). דמי הפיתוח במגרש, שגם הם עתידים להצטרף לחובת התשלום של הזוכים עומדים על כ-24.3 מיליון שקל.
נוסף למחיר הקרקע ומחיר הפיתוח יצטרכו חברי הקבוצה לממן גם מטלות נוספות, בהן בין היתר גם שיפוץ ושימור שלושה מבנים טמפלרים, השלמת דרך תת קרקעית המחברת את המתחם למתחמים הסמוכים וגם להקצות 1,200 מ"ר עיקרי לשימושים ציבוריים ומקומות חניה ציבוריים לשימוש שטח זה. עוד מטלות שאותן תצטרך קבוצת הרכישה לממן על פי המכרז הן ביצוע סקר קרקע, הריסת מבנים קיימים שאינם לשימור, העתקת עצים וגם שימור קיר היסטורי בקצה המזרחי של המגרש.
"6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים"
"מדובר במחיר ששבר את כל השיאים הקודמים ויש חשש שהוא ישמש כנקודת ציון בעסקאות אחרות מעתה ואילך", כך אומר היום יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס. "אני מאחל לזוכים בהצלחה בקידום הפרויקט אבל תוצאות כאלו משפיעות על הלך הרוח בשוק וזה עשוי להשליך על כלל המחירים בעיר וגם מחוצה לה".
שמאי המקרקעין ארז כהן, מי שכיהן בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמר היום כי: "מניתוח שערך משרדי מדובר בתמחור גבוה בהרבה לעומת מכרזים קודמים שהיו באותו אזור ועל מנת שיצליחו להרוויח, יצטרכו היזמים במקרה זה לתמחר את הדירות במתחם במחיר גבוה יותר מהמחיר בפרוייקט מקביל דוגמת גינדי שרונה. לפי התחשיב ישלמו היזמים כ-3.5 מיליון שקל עבור יחידת דיור אחת במתחם. אם נוסיף לכך את כל העלויות הנלוות, כולל פיתוח, הקמת הפרוייקט, שיווק וכו, העלות עשויה להגיע לכ-5 מיליון שקל בקירוב עבור יחידת דיור. זה אומר, לדוגמא, שדירת 4 חדרים בת 100 מ"ר, צפויה לעלות כ-6 מיליון שקלים בקירוב. עבור דירת 5 חדרים, 125 מ"ר, העלות עשויה להגיע לכ-7.5 מיליון שקל בקירוב.
"אמנם ליזמים יש גם זכויות במתחם למשרדים, אולם להערכתי הרווח יהיה גבולי אם יתמחרו את הדירות בכ-50 אלף שקל למ"ר, שזה פחות או יותר המחיר כיום בפרוייקט גינדי שרונה שכבר שווק רובו ככולו".
מדובר בעלייה של כ-10 או אפילו 20% ברמות המחירים במתחם שרונה, סבור כהן, "ולהערכתי תהיה לכך כנראה השפעה גם על רמות המחירים בלב תל אביב וברובעים 3 ו-4 שבצפון הישן של תל אביב".
מינהל מגורים לישראל היתה היחידה שהגישה הצעה שחצתה את רף מיליארד השקלים. חברת גינדי החזקות שהצעתה דורגה במקום השני הציעה 974 מיליון שקל, חברת אילה אגם הציעה סביב 750 מיליון שקל והשותפות של קנדה ישראל, קבוצת חג'ג' ואקרו נדל"ן הציעה סביב 870 מיליון שקל.
רוב ההצעות היו קרובות יותר לתוצאות של מכרז כנרית הסמוך שנסגר לפני תקופה לא ארוכה. מכרז כנרית, שבו זכו קנדה ישראל ואקרו נדל"ן יחד, נסגר כאשר החברות הזוכות הציעו כ-821 מיליון שקל לא כולל מע"מ. מדובר במתחם הממוקם ממערב לשטח הקריה ומצפון למתחם דרום הקריה. על המגרש ניתן לבנות שני מגדלי מגורים בגובה 44 קומות הכוללים 330 יחידות דיור ועוד שטחי מסחר ומשרדים. השוואת שני המתחמים מעלה שוב את השאלה האם המחיר שתשלם קבוצת הרכישה על הקרקע כעת אינו גבוה מדי.
"מחיר מופקע"
גורמים רבים בענף הנדל"ן הרימו גבה כאשר פורסמו תוצאות המכרז, באשר לאפשרות היישום של הפרויקט על ידי הקבוצה שהוביל פלד. בין היתר מציינים גורמים שונים את סוגיית המימון שיצטרך פלד להשיג לבניית הפרויקט - שנראית כמעט משימה בלתי אפשרית.
"המחיר משקף מעל ל-3.5 מיליון שקל רק על רכיב הקרקע ליחידת דיור ממוצעת", כך גורם בענף, "זה מחיר מופקע. להערכתי, חברי קבוצת הרכישה שזכתה הצטרפו אליה על סמך מחירים נמוכים בהרבה, ולא ברור כיצד יוכלו להתמודד עם רכישת הקרקע ועם נטל המימון שעומד בפניהם, אם בכלל יימצא גורם מממן לעסקה מהסוג הזה".
גורם אחר בענף אמר לאחר הזכייה כי: "אין סיכוי שיימצא לעסקה בנק מממן, והמגרש יחזור לשוק בעוד שישה חודשים בדיוק".
בקרב קבוצות רכישה יש מי שחושש שההצעה הגבוהה במכרז והקושי להוציא את הפרויקט אל הפועל, עשוי גם להשליך על תדמית הקבוצות: "במכרז התמודדו קבוצות רכישה נוספות ויזמים, שנתנו הצעות נמוכות יותר והסתמכו על הערכת שווי קרקע ואומדנים ריאליים. בדיוק בגלל פעולות חסרות אחריות מסוג זה, לפיהן פעלה הקבצה שזכתה, ענף קבוצות הרכישה סובל מתדמית בעייתית".
אחד מהמתחרים הישירים של פלד במכרז, ברק רוזן מחברה קנדה ישראל שניגשה למכרז יחד עם קבוצת חג'ג' וחברת אקרו נדל"ן, אמר לאחר פרסום התוצאות כי: "אני מאחל למוטי פלד בהצלחה. רק לפני חודשיים זכינו במתחם הסמוך ושילמנו כ-821 מיליון שקל על מגרש עם יותר זכויות, מדובר על כ-250 מיליון שקל פחות".
"טוב ממה שציפינו"
למרות כל הנבואות השחורות מסביב, פלד אינו מודאג ממחיר הזכייה ובטוח שיצליח לקדם את הפרויקט. "אני מודה לבורא עולם שזיכה אותנו בפרויקט לתפארת", כך אמר פלד ל"גלובס", "הקבוצה כבר מגובשת וזה הולך להיות פרויקט שיגדיר מחדש את הסטנדרטים של היוקרה. אנחנו בונים על תוספת כחלון במספר יחידות הדיור. עמדנו במחירים ששיווקנו לקבוצה וגם היינו יכולים להעלות עוד את המחיר אבל מי שעמד מולנו לא העלה. זה מגרש הרבה יותר טוב מהמגרש בכנרית שם הגענו למקום השני. הזכייה יותר טובה ממה שציפינו".
אותה תוספת "שבס כחלון" היא הוראת שעה שעברה לאחרונה את אישור הכנסת ועתידה לאפשר תוספת של כ-20% בשטח הבנייה בפרויקט מגורים. זאת, לצד הקלת השבס הרגילה והמוכרת שיכולה לאפשר ליזמים והגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקט בעד 30% ללא הגדלת שטח הבנייה.
התוספות שעליהן מדבר פלד יכולות להגדיל את מספר הדירות בפרויקט, אולם הן נתונות לשיקול הדעת הבלעדי של הרשות המקומית, שאינה מחוייבת לאשר אותה.
בתשובה לשאלה האם בכוונת העירייה לאשר תוספת כזו או אחרת לפרויקט נמסר היום מעיריית תל אביב כי: "בקשה כזו טרם התקבלה בעירייה. לכשתתקבל תיבחן לגופה".
- תצליחו לקבל מימון?
פלד: "אנחנו לא מודאגים, נפגשנו עם הבנקים הרלוונטיים עוד לפני הזכייה במכרז. זו לא קרקע בחריש - בפרויקט מהסוג הזה הבנקים מאוד מעוניינים. בשלב הראשוני אנחנו לא צריכים מימון ויש גם קרן בשם קרן אקספו שתוכל להעניק לנו מימון. זה לא מעסיק אותנו עכשיו ונשב עם הבנקים בשלב מאוחר יותר".
עוד סימן שאלה שעולה מהמצגות של החברה שפורסמו עוד טרם הזכייה במכרז, קשור לזהות הקבלן המבצע. בקטלוג שהציגו מארגני קבוצת הרכישה ציינו המארגנים את החברות שיפעלו להקמת הפרויקט, ולצד משרד עו"ד זהבי בלאו ושות', עו"ד מאיר מזרחי, חברת הפיקוח אפרתי מדפיס ניהול פרויקטים וחברת CIYTBEE אדריכלות צוינה גם חברת הבנייה א.דורי, שנמצאת היום בעצמה במצב לא פשוט ורק לאחרונה סיכמה עם דניה סיבוס מקבוצת אפריקה ישראל שהאחרונה תיכנס לשלב הבדק בכל הפרויקטים שביצעה בשנים האחרונות.
פלד: "דורי כבר לא רלוונטית. חשבנו שדורי תחלץ עצמה מהמצב שנקלעה אליו ותיתן לנו הצעה תחרותית, אבל התברר שהם נתנו את ההצעה הכי גבוהה. אנחנו בקשר עם כל החברות הגדולות".
באשר לסכומים שחברי הקבוצה כבר התחייבו לשלם אומר פלד כי: "חברי הקבוצה שילמו 52% מהאומדן, והאומדנים שלנו דיברו על סביב 40 אלף שקל למ"ר. ויש בפרויקט הזה פנטהאוזים וגם שטחי מסחר. הסכומים שלנו מדויקים ונכונים. ויש עוד בונוסים בפרויקט שיכולים עוד לחסוך לחברי הקבוצה.
"ידענו שגורמים אחרים יתחילו נמוך יותר ולכן החלטנו להגיש הצעה גבוהה מלכתחילה ולשים סכום גבוה שיוציא אותם מהמשחק. אנחנו עד עכשיו לא מעכלים שזה הצליח בצורה כל כך מדויקת".