מתחם השוק הסיטונאי / צילום: תמר מצפי
בית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק לאחרונה כי עיריית תל-אביב פעלה למינוי שמאי מכריע שעמו היו לה קשרי עבודה שוטפים, וזאת בלי לגלות על קשרים אלה לצד שעמו הייתה מסוכסכת.
הרקע לתביעה בהחלטה של עיריית תל-אביב בשנת 2006 לפנות את השוק הסיטונאי הפועל בעיר, לטובת הקמת שכונת מגורים. במסגרת זו פנתה העירייה לדייר מוגן במתחם, בדרישה לפנות את השטח. בין הצדדים נחתם הסכם, לפיו הדייר המוגן יפנה את השטח כנגד תשלום דמי מפתח ששיעורם ייקבע באמצעות שמאים שימנו הצדדים. עוד הוסכם כי ככל שלא תושג בין השמאים הסכמה, ימונה שמאי מכריע, אשר שמאותו תיחשב סופית ומכרעת.
הדייר המוגן, שיוצג באמצעות עו"ד צבי פשדצקי המתמחה במשפט מסחרי, הגיש שומה שערך השמאי אהרון בוץ מטעמו, לפיה הוא זכאי לדמי מפתח בסך 450 אלף דולר, ואילו העירייה הגישה שומה שערך השמאי אלי ליפה מטעמה לפיה הדייר המוגן זכאי לדמי מפתח בסך 26 אלף דולר בלבד. נוכח הפערים בשומות ועקב היעדר הסכמה בין הצדדים, הופעל המנגנון למינוי השמאי המכריע.
לשם כך העבירה העירייה רשימה של 28 שמאים, מתוכה בחרו הצדדים ב-3 שמאים סופיים, שמתוכם ביקשה העירייה למנות את השמאי מישל אשור כשמאי מכריע. לאחר שאושר מינויו, קבע אשור שומה כי הפיצוי שעל העירייה לשלם לדייר המוגן עומד על 88 אלף דולר בלבד.
לאחר קביעת השומה המכרעת גילה הדייר המוגן לתדהמתו כי השמאי אשור, שנתן את השמאות המכריעה, משמש כחבר בוועדת הערר של העירייה, ואף מבצע עבורה עבודות שמאות באופן פרטי. לפיכך הגיש תביעה לבית משפט השלום בדרישה לביטול השומה. בית משפט השלום דחה את התביעה וקבע כי לא די בתחושה סובייקטיבית על-מנת לפסול את השמאי המכריע.
הדייר המוגן הגיש ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי וטען כי לא היה עליו לחשוד שהעירייה תציע לתפקיד שמאי מכריע המצוי עמה בקשרי עבודה. עוד הוא טען כי חברותו של השמאי אשור בוועדת הערר פוסלת אותו מלשמש כשמאי מכריע בסכסוך, שכן העירייה יכולה אחת לכמה שנים להחליט אם לחדש את מינויו של השמאי - דבר היוצר תלות ביניהם. בנוסף טען כי על השמאי חלה חובה לגלות מיוזמתו על קשריו המקצועיים עם העירייה.
"חשש ממשי למשוא-פנים"
מנגד טענה העירייה כי כפי שקבע בית משפט השלום, בסוגיה של ניגוד עניינים לא די בתחושה סובייקטיבית על-מנת לפסול שמאי מכריע, ואין להשלים עם מצב בו מערער מנסה לפסול שמאי בדיעבד, רק לאחר שהתברר לו מהן תוצאות השמאות המכרעת.
השופט ברנר קיבל את הערעור ודחה את טענות העירייה: "בענייננו, הופרה חובת הגילוי כלפי הדייר בדבר קיומו של קשר מקצועי בין השמאי אשור לבין העירייה", קבע ברנר. "העירייה עצמה הייתה מחויבת לגלות למערער, באופן מפורש ובכתב, את דבר קיומם של קשרי העבודה בינה לבין השמאי".
עוד קבע ברנר כי "השמאי אשור היה מצוי במצב מובהק של ניגוד עניינים, בין תפקידו כשמאי מכריע בסכסוך שבין העירייה למערער, לבין היותו שמאי פרטי שמקבל מעת לעת עבודות מטעמה של העירייה, וכמי שמן הסתם מעוניין להמשיך ולקבל עבודות כאלה".
הוא הוסיף השופט כי "שמאי מקרקעין מחויב לערוך את השומה שהוזמנה ממנו באופן מקצועי, עצמאי ובהיעדר ניגוד עניינים וללא משוא-פנים. אם כך הם הדברים ביחס לשמאי רגיל, קל וחומר שאסור לשמאי מכריע להימצא במצב של ניגוד עניינים".
לדבריו, "הכלל הוא שבורר המצוי בקשרי עבודה עם מי מבעלי הדין המתדיינים בפניו, ולא גילה זאת מראש לצד שכנגד, מנוע מלכהן כבורר בסכסוך בין אותו בעל דין לבין צד אחר, שכן קשרים כאלה מבססים קיום חשש ממשי למשוא-פנים, על-פי מבחן אובייקטיבי".
ברנר לא חסך ביקורת מהשמאי וקבע כי חובת הגילוי המוטלת על שמאי מכריע היא מלאה, באופן ש"גם אם הוא סבור כי הקשר בינו לבין אחד המתדיינים הוא זניח, וגם אם הייתי מניח לטובתו של השמאי אשור כי לא קיים חשש ממשי למשוא-פנים - הרי שלכל הפחות מתחייבת פסילת השמאות והעברתו מן התפקיד בשל מראית פני הצדק".
על כן, בית המשפט קבע כי יש לבטל את תוצאות השמאות ולמנות שמאי מכריע אחר לפתרון הסכסוך. כמו כן, השופט חייב את העירייה לשלם למערער הוצאות משפט בסך של 36 אלף שקל.
לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין, "הסיפור מעיד עד כמה רשויות בעלות כוח רב כמו עיריית תל-אביב צריכות להיזהר בנושא של מינוי שמאים אשר מתפרנסים ממנה במישרין או בעקיפין ולתת על כך גילוי מלא, שכן במאזן הכוחות בין העירייה לאזרח הקטן ואפשרות העבודה שהיא עשויה לספק לבעל מקצוע, כוחה של העירייה תמיד יהיה גדול יותר. על כן, על העירייה לעדכן מאגר שהינו מחוץ לתחום עבורה, ולא לפעול כמו אחרון התגרנים. גם בית המשפט הממנה שמאי מכריע אמור לבקש פירוט מלא של אפשרות ניגוד עניינים טרם המינוי, קל וחומר כשרשות היא צד לעניין".