טבריה. "אי אפשר לשים את כל הביצים בסל של התיירות" / צילום: תמר מצפי
מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם בשבוע שעבר משרד האוצר, המתייחסת לרבעון הרביעי של 2015, עולה כי באזור טבריה נרשם שיעור הגידול הגבוה ביותר במספר העסקאות - 966 דירות שנמכרו בסביבה ב-3 חודשים.
זהו גידול של 59% במספר העסקאות לעומת הרבעון השלישי, ושיא עסקאות לרכישת דירות מזה עשור. הגידול נובע משיווק של כמה פרויקטים חדשים בעיר, שבהם נמכרו דירות בעיקר למשפרי דיור ולמשקיעים. עם זאת, צריך לסייג ולומר שגורם נוסף שתרם לעלייה במספר העסקאות באזור הוא הליך שיוך של בתים לחברים בקיבוצי האזור (כך לפי האוצר).
עוד קודם לכן התברר, שגם התחלות הבנייה בטבריה שוברות שיאים. מקיפאון מוחלט בבנייה, לתנופה שמלווה גם בעליית מחירים.
"קצב התחלות הבנייה עלה דרמטית בשנים 2014-2015 והסתכם ב-1,000 יחידות דיור, שזה כמו כל התחלות הבנייה 14 שנה אחורה", אומר ראש עיריית טבריה, יוסי בן דוד. "מגרשים ששווקו לפני שבע שנים והבעלים החזיקו בהם ולא בנו, התחילו לבנות בשנתיים האחרונות בגלל שערכי הקרקע עלו. מ-600 אלף שקל לדירת 4 חדרים למחיר של מיליון שקל. הפרויקטים של מחיר למשתכן יאזנו פה את המחירים".
אגב, ערכי הקרקע העולים, הביאו לבחינתו של פרויקט תמ"א 38 ראשון בעיר, שנמצא לפני אישור הוועדה המקומית, אותו מתכנן לבצע היזם הנתנייתי איציק תשובה.
אחד הפרויקטים שאליהם התכוון האוצר בסקירה האחרונה הוא "מיכאלאנג'לו כינרת" שמקימה חברת פידמונט אנטרפרייזס, שבבעלות אייל עמיר ושי גבע. החברה זכתה לפני שלוש שנים במכרז שהוציאה רשות מקרקעי ישראל לבנייה בשכונת יער צבי בעיר, והיא משווקת כעת 160 דירות בבנייה רוויה ב-10 בניינים מדורגים בני 8 קומות (מהן מכרה כבר 40), לאחר ששיווקה כבר 36 מגרשים המיועדים לצמודי קרקע. הפרויקט יוקם על שטח בן 100 דונם, והחברה נמצאת בעיצומן של עבודות פיתוח אותן התחייבה לבצע במסגרת הוראות המכרז והיתר הבנייה לפרויקט צפוי להתקבל בקרוב. הדירות משקיפות אל הכינרת, ומחיר דירת 4 חדרים ממוצעת עומד על 1.2 מיליון שקל - חצי ממחירה של דירה דומה בתל אביב רבתי.
"הרבה מהרוכשים מקומיים, מטבריה וגם מישובי האזור, גם זוגות צעירים וגם משפרי דיור", אומר עמיר. "חלק מהרוכשים הם אנשים עם קשר משפחתי לטבריה, חלקם עזבו את העיר והמשפחה שלהם עדיין מתגוררת בעיר והם שוקלים לשוב אליה, כיוון ששנים שלא היתה בעיר בנייה חדשה ברמה גבוהה". עמיר מעריך את שיעור המשקיעים מבין הרוכשים ב-30%. "בין הרוכשים ישנם גם צרפתים שמגלים עניין רב בטבריה. השיווק פונה גם לקהל הזה".
שנייה לתל אביב במספר משקיעים
כבר כמה שנים שטבריה מהווה מוקד משיכה למשקיעים. בסוף 2013, למשל, פרסם בנק ישראל מחקר שבדק את דפוסי ההשקעה של משקיעים בשנים 2002-2012 ומצא כי טבריה נמצאת במקום השני אחרי תל אביב בשיעור רכישת דירות שנקנו על ידי משקיעים במהלך העשור הנסקר. בעוד בתל אביב עמד שיעור רכישת דירות להשקעה על 35% מכלל העסקאות, בטבריה עמד שיעור רכישת הדירות השקעה על 34%. אפילו בבאר שבע, שהיתה גם היא יעד פופולרי על משקיעים במשך שנים, רק 31% מכלל העסקאות באותה תקופה היו לרכישת דירות להשקעה.
בטבריה 48 אלף תושבים, והיא מדורגת 4 בדירוג הסוציו-אקונומי. למרות הפוטנציאל הרב, כבר שנים שהעיר סובלת מהגירה שלילית, בעיקר על רקע העדר תעסוקה.
לדברי בן דוד, העלייה במספר העסקאות מעידה על נקודת מפנה בהתפתחותה של טבריה. "אנחנו נמצאים במשא ומתן לקראת חתימה על הסכמי גג, ונושא קריטי שאני עומד עליו הוא תעסוקה", אומר בן דוד.
"לפני שהייתי ראש עיר עבדתי חמש שנים בחברה בנתניה, ונסעתי כל יום מטבריה לנתניה וחזרה, וחמש שנים קודם לכן לעבודה ברמת גן. זה לא אמור להיות ככה. לפני שנתיים אישרנו הקמת קרית מדע שתכלול 64 אלף מ"ר עיקרי של שטחי תעסוקה ונמצאת כרגע לפני אישור הוועדה המחוזית. אנחנו נהנים גם מאיזור עדיפות א', אבל יותר מהארנונה שנקבל, מעניינים אותי מקומות העבודה".
"הלכתי ליקנעם ללמוד מראש העיר מסימון אלפסי איך הביאו היי-טק לעיר. נכון שיקנעם קרובה יותר למרכז הארץ, אבל בטבריה יש משהו שאין לאף עיר - השילוב עם התיירות והכינרת. יש לזה כוח גדול וחברות בינלאומיות מגלות עניין בעיר לרבות חברות סיניות. זו עיר עם 2 מיליון לינות בשנה ושאין בה בכלל תעשייה מזהמת. לטבריה היסטוריה של 2,000 שנה, והדבר הזה לא נוצל כמו שצריך והיום אנחנו עושים תוכנית שלמה עם רשות העתיקות ומשרד התיירות כמנוף תעסוקתי תיירותי. בעיר נבנים ונמצאים בהליכי אישור עשרה בתי מלון חדשים על קו החוף.
"הבעיה שאני כראש עיר לא יכול לשים את כל הביצים בסל אחד, כי מספיק שיש מתיחות ביטחונית והתיירות מתרסקת. לכן חשוב להביא היי טק לטבריה. די מיצינו את האמירות על הפוטנציאל הלא ממומש בטבריה".
פוטנציאל של 6,000 יח"ד
שתי שכונות חדשות שנמצאות כרגע בשיווק בטבריה על ידי משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל הן שכונת "נחל רקת" ושכונת "מול ארבל", שכוללות 1,000 יחידות דיור שישווקו במסלול מחיר למשתכן, מחצית מהן לתושבי טבריה. שכונה מתוכננת נוספת בדרום העיר,"טבריה המושבה", אושרה על ידי הוועדה מקומית והופקדה בוועדה המחוזית, והיא מדברת כבר על 1,980 יחידות דיור, מתוכן 700 צמודי קרקע. בטבריה עילית מתוכננות 200 יחידות דיור ועוד צמודי קרקע.
"בעקבות ההגירה השלילית ב-15 שנים שקדמו ל- 2015, במסגרתה הרבה משפחות עזבו את העיר להרחבות הקהילתיות באזור, חשוב לנו להכניס בתוכניות החדשות נתח נכבד של צמודי קרקע", מסביר בן דוד. "ב-2014 רמ"י שיווקה מגרשים בשכונת האקליפטוס שהתב"ע המקורית שלהם היתה בנייה רוויה, ואנחנו שינינו את התב"ע ל-162 צמודי קרקע שיצאו לשיווק ב-2015. בפרויקטים מהסוג הזה יש התעניינות גדולה גם מצד טבריינים שחוזרים לעיר וגם מצד צרפתים שחלקם משקיעים, אך חלקם גם עולים חדשים שבאים לטבריה".
סך התוכניות החדשות, שממצות למעשה את הקרקעות שנותרו לבנייה בעיר, יוסיפו לטבריה כ-6,000 יחידות דיור. "תחום השיפוט של טבריה מסתכם ב-15 אלף דונם ש-5,000 מתוכם הם עתיקות ויער", אומר בן דוד. "הפרק הבא יהיה ועדת גבולות וחלוקת הכנסות עם המועצות האזוריות הסמוכות".