המרפסת שנפלה. חשוב להסדיר את ההיבט השמאי / צילום: גיל ארבל
בליל ה-22 בדצמבר 2013 אירע אירוע מכונן בענף הבנייה בישראל - מרפסות בפרויקט "גינדי פארק חדרה" ברחוב נחל פרת 3 קרסו מהקומה השמינית לקומות שמתחתן. הבניין לא היה מאוכלס אותה עת, ועל כן לא היו נפגעים בנפש.
בעקבות זאת, עיריית חדרה ביטלה את טופס האכלוס שניתן לשני הבניינים והכריזה עליהם כמסוכנים. הבניין והבניין הצמוד אליו הוקמו ביוזמת חברת גינדי השקעות ונבנו בפועל (קבלן הביצוע) על ידי חברת אורתם מליבו. תוצאות הבדיקות שנעשו בפרויקט קבעו כי הגורם לקריסת המרפסת הינו כשל שנבע מביצוע שלא תאם תכנון וכן מהתקנה לקויה.
במהלך שנת 2014 התקשרו החברה ומרבית הדיירים בבניין שנפגע בהסכם, שבו נקבע בין היתר כי החברה תשלם לדיירים תשלום בשיעור של כ-18% ממחיר רכישת הדירות, שכר טרחת עו"ד וכן תשלום חודשי בסך של כ-7,500 שקל לכל אחד מהדיירים בגין התקופה שממועד חתימת ההסכם ועד למסירת החזקה בדירה, וכן הגנה עתידית בפני ירידת ערך. עם סיום עבודות החיזוק וקבלת אישור האכלוס לבניין, חזרו לדירותיהם מרבית הדיירים עד תחילת שנת 2015.
במקביל, 36 דיירים בבניין הסמוך הגישו באותה שנה לבית המשפט המחוזי בת"א תביעה כנגד החברה, כנגד הקבלן המבצע וכנגד נתבעים נוספים. זוהי תביעת השבה בגין ביטול הסכמי המכר ותביעת פיצויים כספית, חוזית ונזיקית. סכום התביעה הוערך על ידי התובעים ב-58.9 מיליון שקל. לאחרונה נחתם הסכם פשרה עם 11 מתוך 36 הדיירים, במסגרתו גינדי תשלם לכל אחד מהם 180-232 אלף שקל.
בין 3% ל-10%
האם מדובר בתשלום הוגן, נמוך או מופרז? בישראל אין תקינה שמאית או קווים מנחים המתייחסים לרכיב ליקויי הבנייה במסגרת הערכת שוויה של דירת מגורים. אולם, בחינת הספרות המקצועית ופסקי הדין בנושא מגלה כי מרבית השמאים מסכימים כי קיימת ירידת ערך לדירה הנובעת מהיווצרותו של מוניטין רע כתוצאה מליקויי בנייה, גם אם הללו תוקנו ולא חזרו. ירידת ערך מסוג זה כונתה בפסיקת בתי המשפט "ירידת ערך פסיכולוגית".
ניתוח המקרים הבולטים בפסיקה בשנים האחרונות מצביע על כך שבמקרים בהם בתי המשפט קבעו כי קיימים בבניין ליקויי בנייה חמורים, ועל אחת כמה וכמה אם הוצאה לבניינים הכרזת מבנה מסוכן, מחירי הדירות בשנים שלאחר מכן אכן היו נמוכים יותר בהשוואה לבניינים סמוכים. עיון בפסקי הדין מגלה כי טווח ירידת הערך במקרים השונים נע בין 3% ל-10%.
עם זאת, חשוב לתת את הדעת לכך שמקרים רבים אינם מגיעים לפתחו של בית המשפט ונסגרים בהסכמי פשרה בין הצדדים. רק לאחרונה אמר המהנדס ישראל דוד בפאנל בנושא איכות בנייה שהתקיים בוועידת הנדל"ן של גלובס, כי הוא מכיר "לפחות ארבעה מקרים אחרי האירוע בחדרה, שהמרפסות נפלו מהבניינים, רק שהתקשורת לא היתה שם". כלומר, אלא אם כן היה הד תקשורתי ארצי או מקומי, הקונה התמים עלול להיות לא מודע להיסטוריה המצערת של הדירה הנרכשת.
מחקר שנערך בטכניון בדק האם ליקויי בנייה מוכחים ופומביים אכן גורמים באופן מובהק לירידת ערך של הדירות בבניין שבו נמצאו ליקויי הבנייה. לצורך בחינת שאלת המחקר הוצאו ממאגר נדל"ן של רשות המסים 125 עסקאות משנת 2012 ואילך בפרויקט פארק גינדי חדרה (הכולל את הבניין הנפגע ואת הבניין התאום -נחל פרת 3 ו-3א), הבניין הסמוך להם (נחל פרת 5), וכמה בניינים מהצד השני של הרחוב (נחל פרת 4, 6, 8).
בשלב הראשון בוצע ניתוח סטטיסטי פשוט, ונמצא כי המחיר למ"ר בדירות בפרויקט פארק גינדי בחדרה נמוך ביחס לבניינים אחרים הסמוכים אליו ברחוב בשנים 2014-2015. כדי לאמוד את הפער בין המחירים בוצע ניתוח סטטיסטי המיישם רגרסיה לינארית לבחינת ירידת הערך, ונמצאו כמה מקדמים ביחס למשתנים של שטח, מספר חדרים, מועד העסקה וזהות הבניין ברחוב אשר קבעו את מחיר הדירה (מודל המחירים ההדוני).
לאחר מכן בוצע חישוב של המחיר החזוי של כל אחת מהדירות בפרויקט גינדי לאחר האירוע, על ידי הצבת מאפייניהן במודל, ומחיר זה נבחן לעומת מחיר המכירה שבפועל דווח לרשות המסים. בשלב זה נמצא כי קיים פער של 8.2% (ללא דירות גן) בין המחיר החזוי במודל לבין מחיר המכירה בפועל, דהיינו שנתיים שלאחר האירוע מודגמת ירידת ערך של כ-8%.
דירות הגן הוצאו מהחישוב משתי סיבות - האחת, בהיותן דירות גן שווין מלכתחילה שונה משווי דירה רגילה בפרויקט לאור רכיב הגינה (נתון שאינו מופיע באתר רשות המסים). השנייה, בהיותן דירות גן הממוקמות בקומת הקרקע, לא נשקפת להן סכנה של קריסת מרפסת או חלילה חלקים אחרים בדירה.
הגנה עתידית
במקרה של פרויקט פארק גינדי בחדרה מודגמת כבר בשנתיים שלאחר האירוע ירידת ערך של כ-8%. ואולם, במקרה הנדון, דיירי הבניין הנפגע חתמו על הסכם פשרה במסגרתו קיבלו פיצוי בגין ירידת ערך של 18% ממחיר הדירה, ותשלום כולל (כולל ירידת הערך) בשיעור של כ-40% ממחיר הדירות וכן הגנה עתידית של שלוש שנים במידה וימכרו במחיר מסוים.
בהתחשב בכך שהדיירים פוצו בסכומים לא מבוטלים, נותרת בעינה השאלה האם המוניטין הרע של הבניינים ישפיע לרעה גם בעתיד על מחירי הדירות והאם התשלום שניתן יפצה אותם. הגם שהליכים משפטיים אורכים זמן רב ומושקעים בהם משאבים, זמן רב ועוגמת נפש רבה לצדדים, נראה כי לפחות מהבחינה הציבורית קיימת במקרה זה הצדקה שבית המשפט ידון בתיק זה ותתקבל פסיקה ברורה ביחס לכל הנושאים הנובעים מאירוע חמור זה: אחריות יזם ו/או קבלן ביצוע ו/או קבלני משנה כלפי הדיירים, אחריות קונסטרוקטורים, מפקחים, מנהלי פרויקטים, מכוני בקרת איכות, מכון התקנים וכיוצ"ב.
בנוסף, ראוי כי יינתנו פסיקות ברורות של בית המשפט העליון בעניין שיעור ירידת ערך במצבי קיצון, חובות עתידיים כלפי בעלי הדירות וכד'. אולי הדבר גם יוביל להתערבות הכנסת ועריכת תיקונים שונים בחוק התכנון והבנייה ותקנותיו, חוק המכר (דירות) וחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כך שתוגבר רמת בדיקת האיכות והאכיפה בענף הבנייה ויינתנו ערבויות מתאימות בעניין זה, וכי במצבי קיצון יינתנו סעדים הולמים לרוכשים. ראוי כי גם יוסדר ההיבט השמאי במקרים מעין אלו, כך שייקבעו קווים מנחים לשמאי מקרקעין לעריכת חוות דעת לירידת ערך בגין ליקויי בנייה.
* עבודת המחקר נערכה בטכניון, במסגרת תואר שני בלימודי מקרקעין. מנחה: ד"ר איל סלינג'ר
בית המשפט העליון: "השאיפה להורדת מחירים לא יכולה לבוא במחיר של קיצורי דרך"
מה צופן העתיד לדיירי גינדי? בחינת מחירי הדירות בפרויקטים שבהם התגלו מקרים חמורים של ליקויי בנייה, ואף הגיעו לפתחם של בתי המשפט, מעלה כי אותם בניינים חוו ירידת ערך במהלך השנים העוקבות למתן פסקי הדין.
מקרה בולט הוא המקרה של הבניינים ברחוב רמז 39, 41 ורחוב הקישון 2, 6, 8, ו-10 בראשון לציון (ת"א 1338/04 מנחם יגודה ו-216 אח' נ' בנייני מ.י גינדי הנדסה ופיתוח). מדובר בבניינים שנבנו לפני יותר מ-30 שנה, המחוברים ביניהם בקומת הקרקע בפלטה רחבה המשמשת תקרה לחניות הבניינים ולחנויות מסחריות. במהלך הזמן, התקרה וחלק מהעמודים שמחזיקים אותה נפגעו, ובשנת 2003 הכריזה העירייה על הבניינים כמסוכנים וחייבה את הדיירים לשקמם.
בשנת 2008 חייב בית משפט השלום בראשון לציון את חברת בנייני מ.י גינדי שבבעלות משה ויגאל גינדי (הוריהם של בעלי החברות גינדי השקעות וגינדי החזקות) לשלם פיצוי בסך של למעלה מ-750 אלף שקל ל-217 דיירים בגין עלות שיקומם. מהנדס הקונסטרוקציה של הפרויקט חויב לשלם לדיירים כ-250 אלף שקל נוספים.
בחינה סטטיסטית פשוטה מראה כי בבניינים נשוא התביעה המחיר הממוצע למ"ר היה נמוך מהמחיר הממוצע למ"ר בשכונה - 13,531 שקל/מ"ר לעומת 14,651 שקל/מ"ר ביתר השכונה - נמוך ב-8%.
"שנים של סבל לדיירים"
בפרויקט אחר של חברת יהלומית פרץ ברחוב נחמן אביגד 9 ו-11 בבאר שבע (ע"א 6341/12 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' בן צבי ואח') סבלו הדיירים אף הם סבל רב וממושך - החל בסדקים בקירות, חשש ליציבות המבנה, הכרזה על הבניין כמסוכן, וכלה בתביעה מתמשכת משנת 1998 בגין ירידת ערך הדירות. הדירות נמסרו בשנים 1996-1997 וכבר ב-1998 החלו להתגלות סדקים בקירות הבתים. בזמן שהחברה ניסתה לאתר את שורש הבעיה בשיתוף המכון לחקר הבנייה בטכניון, עלה חשש ליציבות הבניין והעירייה הודיעה על איסור שימוש בחמש דירות למשך כמה חודשים. הדיירים חזרו למעונם רק אחרי סבב נוסף של תיקונים.
בשנת 2012 פסק בית המשפט המחוזי בבאר שבע, כי החברה תשלם לרוכשים פיצוי בגין ירידת ערך (למרות התיקונים) בסך 460 אלף שקל וכן 65 אלף שקל בגין פיצוי עבור עוגמת נפש לכל משפחה. יהלומית פרץ ערערה על פסק הדין לעליון, אשר קיבל החלטה דומה להחלטה שהתקבלה במחוזי. בפסק הדין נכתב: "בחינת המקרה מעוררת צער. אי הפנמה של החשיבות הנודעת להקמת יסודות ללא קיצורי דרך הובילה את הדיירים לשנים של סבל. האחריות העיקרית רובצת לפתחה של חברת הבנייה. כפי שראינו, מקצת האחריות רובצת גם לפתחו של המהנדס. השאיפה להורדת מחירים בתחום הדיור לא יכולה לבוא במחיר של קיצורי דרך המולידים אירועים מן הסוג דנן, ובמקרים אחרים עלולים אף להוביל לפגיעות בנפש. ההקפדה בעניינים אלה אינה יכולה להיחשב מיותרת, אלא חיונית". לאור מיעוט עסקאות בפרויקט, לא ניתן להדגים במקרה זה את ירידת הערך (אם כי גם מיעוט עסקאות מלמד על הסחירות הנמוכה בפרויקט).
בפרויקט אחר, הכולל שלושה מבנים בדרום הארץ, התגלו ממצאים דומים. בחודש נובמבר 1999 הוכרז אחד המבנים כ"מבנה מסוכן" עקב בעיה קונסטרוקטיבית קשה אשר נבעה מאיכות הבטון וגרמה לעמודי המבנה להתפרק. בעקבות זאת החלה שקיעה ודיירי הבניין פונו באופן זמני. לאחר ביצוע התיקונים לשביעות רצון העירייה שבו הדיירים לדירותיהם.
השמאי זהר שלפמן במאמרו על ירידת ערך בעקבות ליקויי בנייה (פורסם בביטאון לשכת שמאי מקרקעין בישראל בינואר 2008) ניתח את עסקאות המכירה בשלושת המבנים בשנים 1995-2000 וביצע ניתוח נפרד לכל שנה כדי לנטרל את עליית המחירים בשוק במהלך השנים. בנוסף, נערכו התאמות מבחינת הקומות ומיקומן של הדירות (חזית/עורף). ניתוח הנתונים הצביע על כך שהחל משנת 2000 (מועד האירוע), מחירי הדירות במבנה בו אירעו ליקויי הבנייה נמוכים באופן עקבי ובשיעורים העולים על הנורמה בהשוואה למחירי דירות בממוצע בשני הבניינים האחרים.
