לעתים תכופות אנו עדים לדרישות תשלום של היטלי השבחה בגין תכניות שאמנם אושרו כדין, אך לא בהכרח ניתנות לניצול, ולבטח שלא גורמות להתעשרותו של בעל המקרקעין. התנהלות זו כאמור אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק והרציונאל שעומד ביסודו של היטל ההשבחה.
כך למשל, ועד לא מזמן, היה נהוג בלא מעט רשויות מקומיות לחייב את כלל דיירי הבית המשותף באופן יחסי בהיטל ההשבחה בגין תכנית לבנייה או הרחבה של חדרים על הגג. וזאת, למרות שאין כל אפשרות מעשית לניצולה של אותה התכנית ע"י כלל דיירי הבית המשותף, אלא רק ע"י בעלי הדירות העליונות ביותר בבניין. לאמור, כי פרט לדירות העליונות בבניין, אין ולו דירה אחת נוספת אשר יכולה לממש הלכה למעשה את התכנית.
מקרה דומה ניתן למצוא בתכניות המרתפים למיניהן, לפיהן ניתן לחבר את דירת הקרקע אל המרתף. זאת ע"י בניית גרם מדרגות מחבר, היוצר למעשה קומה נוספת ותת-קרקעית לבית אשר תשמש כמשרד של בעל מקצוע חופשי וכיו"ב שימושים. אין ספק שפעולות תכנוניות אלו משביחות את ערכו של הנכס בו מתבצע השינוי, אף בטרם ביצוע השינוי בפועל, אולם, מה לקומות העליונות בבניין עם אישורה של תכנית מרתפים או מימושה?!
עינינו רואות כי הוועדות המקומיות נוטות להפיק דרישות תשלום בגין ההשבחה שנבעה לכאורה לבעלי דירות אלו מתכנית הגגות והמרתפים. וזאת, רק בשל היותם בעלי זכות קניינית בבית המשותף. נקודת הנחה שגויה זו סוברת כי ההשבחה שיצרה התכנית מחושבת באופן עצמאי ומנותק מהמבנה, ושוויה מחולק לכאורה באופן שווה בין מספר הדירות בבית המשותף.
ועוד יוסף, כי ועדות התכנון המקומיות לא נתנו את הדעת לשאלה החשובה באמת, האם שוויה של דירה המצויה בקומת הביניים עלה בעקבות אישורן של תכניות אלו, האם לאו? התשובה לשאלה זו היא כמובן בשלילה. הדרך הנכונה והראויה לחישוב ההשבחה היא בחינת שווייה של כל דירה לפני התכנית ולאחריה, ובמקרה בו בניה על הגג או חיבורו של מרתף לדירה אינו מעשי, אזי ערך הדירה ממילא אינו עולה, ולא מתגבשת החבות בהיטל השבחה.
על מנת להבין מה גורם לבלבול זה יש לערוך הבחנה ברורה בין הזכויות הקנייניות של כל הבעלים בבית המשותף, המקנות לכל בעל דירה באשר הוא חלק מזכויות הבניה על הגג, לבין הזכויות התכנוניות על הגג אשר מאפשרות רק לבעל הזכות הקניינית המסוים בדירה שנמצאת בקומה העליונה לנצלן ולהוציאם מן הכוח אל הפועל, ורק הוא זה אשר צריך להיות מחויב בהיטל השבחה.
אדרבא, כיום בעלי דירות בבתים משותפים אשר נבנו לפני שנת 1980 נמנעים מלתת הסכמתם לבנית חדרים על הגג, משום שבניה שכזו עלולה למנוע משאר דיירי הבית לבצע חיזוק של המבנה מכוח תמ"א 38. שכן, מן המפורסמות הוא שבעלי הדירות להם צמוד גג או בעלי פנטהאוזים אינם מוכנים לחתום על הסכמים לביצוע תמ"א 38 מכיוון שהם מבקשים תמורות גדולות יותר משאר דיירי הבניין. ובכלל זה, ממה שיזם התמ"א מוכן לתת. שכן, הענקת הפנטהאוז בחזרה לדייר קיים בבניין משנה דרמטית את כדאיות ורווחיות הפרויקט, וממילא מוציאה ממנו את העוקץ.
בענייננו, הדעת נותנת, וכך גם ההיגיון הבריא, כי באין יכולת אמיתית לנצל תכנית, לא יקום חיוב בהיטל השבחה. וזאת להבדיל מחוסר רצון לממשה או מכשולים וקשיים בדרך למימושה. כי אז הדבר אפשרי, אולם תלוי ברצונו ויכולתו של המוכר עצמו. נמצאנו למדים כי עלינו לערוך הבחנה בין זכויות מותנות או עתידיות שתנאי למימושן תלוי בבעל המקרקעין עצמו, לבין זכויות אשר התנאי למימושן תלוי בצד שלישי או שמא התנאי ממילא לא יכול להתקיים לעולם.
לצורך העניין, אם בתכנית הגגות עסקינן, הפתרון הראוי יהיה כי רק מימוש זכויות על ידי אותן הדירות העליונות ביותר בבית המשותף, בין אם ע"י הוצאת היתר בניה ובין אם ע"י מכירה של הנכס, יביא לחיוב המלא של בעל הדירה העליונה בהיטל ההשבחה.
יתרה מכך, אנו חושבים כי אם יינתן פתח לוועדות מקומיות לגביית היטל השבחה בגין תכניות מעין אלו מאת כלל בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות אלו שלא יכולים ליהנות מניצול אותן תכניות, הדבר עלול להוות מדרון חלקלק אשר יביא ועדות תכנון מקומיות רבות לתכנן ולאשר תכניות סרק, אבסטרקטיות ולא ברות-מימוש, כדי להעשיר את קופת העירייה, ובלא סיבה מוצדקת לכך.
לטעמנו, נכון וראוי שהמחוקק ובתי המשפט יקבעו הבחנה ברורה, לפיה מועד מימוש הזכויות במקרקעין שהתנאי למימוש הזכויות בהם אינו ישים או שמא הוא תלוי בצד שלישי שלבעל המקרקעין אין כל שליטה עליו, יהא רק במועד הוצאת היתר בניה או המועד בו הוחל השימוש בפועל על-פי התכנית המשביחה. כלומר, במקרים אלו, ואלו בלבד, אין לראות במכירת המקרקעין בדרך של מכר כמועד מימוש הזכויות המצית את החיוב בהיטל השבחה, אלא רק בזמן הוצאת ההיתר. כי אז הדבר יוביל לגביית מס אמת ולקיום תכליתו של היטל ההשבחה, וממילא בעל דירה שלא הוציא היתר בניה ולא הפיק כל הנאה מאותה תכנית לא יחוב בהיטל.
עד אז, אנו ממליצים לכל בעל מקרקעין אשר מעוניין למכור את הנכס שברשותו, בין אם מדובר במגרש ובין אם מדובר בדירת מגורים, לערוך בדיקה מקדמית עם יועץ משפטי ובמשרדי הוועדה המקומית. וכן, עליו לבדוק האם צפוי לו חיוב בהיטל השבחה בעת מכירת הנכס, האם החיוב הוא מוצדק, וכיצד ניתן להשיג עליו? כך יוכל בעל הנכס לכלכל את צעדיו נכונה, ולגלם בשווי המכירה את כלל ההוצאות והתשלומים הנלווים לה, ולא להיות מופתע מחיובים מעין אלו אשר מטבעם פחות חשופים ונגישים לבעלי נכסים. תשלומים אלו כאמור, יכולים להוות שיקול מרכזי בשאלה אם למכור את הנכס, ואם כן, באיזה מחיר.
עו"ד אלירן דדון, משרד עו"ד גינדי-כספי העוסק ב נדל"ן ומיסוי עירוני
מאמר זה הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי. מחבר המאמר אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים וכל מקרה צריך להיבחן לגופו, על כן מומלץ לטכס עצה עם גורם משפטי ו/או שמאי מוסמך בטרם נקיטת פעולה.