מכירת אותו נכס לשני רוכשים, אי-רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים גם לאחר העברת חלק ניכר מהתמורה בעסקת הנדל"ן, כספים שבמקום שיופקדו בחשבון נאמנות מסודר שימשו בערבובייה למימון פעילותה השוטפת של החברה, הבטחות לרוכשים לביטול העסקה והחזרת הכספים, הפרת אותן הבטחות, חילוף תכוף למדי של עורכי דין ועוד.
לא מדובר בעוד כתבה על הפלאים שנתגלו תחת "מכסה המנוע" של חברת אור סיטי נדל"ן של החשודה בהונאה ובהלבנת הון, ענבל אור. צירוף התופעת הנטענות שלעיל עולה מתוך תביעה של בני-זוג שרכשו לאחרונה "דירה עתידית" (דירה "חלומית" אם תרצו), במסגרת מה ששווק כקרקע חקלאית על סף הפשרה לבנייה, על-ידי חברת אדמה שבבעלות אורן קובי.
בני-הזוג התובעים - המיוצגים בידי עורכי הדין ירון אלון ומורן ספיאשווילי ממשרד הורוביץ-אבן-אוזן ושות' - מבקשים להדגיש את הדמיון בין פעילות אדמה לבין קבוצת אור סיטי. במסגרת בקשה לעקל כמיליון שקל מכספי אדמה, שבית משפט השלום בת"א כבר אישר, כתבו התובעים: "אין זה סוד שבמציאות היומיומית, לרבות בימים אלו (ראו פרשת ענבל אור), קיימות חברות אשר מנצלות את מצוקת הדיור ואת חוסר ניסיונם של אנשים תמימים - על-מנת לגרוף רווחים על חשבונם ולנצלם. גם בענייננו קיימות אינדיקציות ואותות מרמה של ממש (כגון: השימוש בכספי המבקשים לכיסוי התחייבויות לאחרים, אי-השבת הכספים, החזרת חלק מהכסף בצ'ק עתידי, החלפה תדירה של עורכי הדין של החברה ועוד)".
בהמשך נכתב כי "מאחר וסופן של הונאת להתגלות וסופן של חברות דוגמת אדמה לסיים את פעילותן במפתיע (ראו שוב, פרשת ענבל אור המככבת היום בעיתונים), כאשר הרשויות הרלוונטיות יחקרו ויגלו את מלוא הפרשה - כל שמבוקש (במסגרת בקשת העיקול - ג'מ') הוא שבסופו של דבר יהיה באפשרות של התובעים לקבל חזרה את כספם".
בדיקת "גלובס" מעלה שלא מדובר בתביעה יחידה או חריגה בנוגע לאדמה. שלוש תביעות נוספות לפחות שהוגשו, תוך העלאת טענות חמורות להטעיית ציבור הרוכשים, הפעלת לחצים בלתי-הוגנת לכאורה על לקוחות ועוד - נגמרו כולן בפשרות, שאת פרטיהן התחייבו הרוכשים-התובעים, שלא לפרסם.
"הזדמנות לדירה"
אדמה היא אחת מכמה וכמה חברות העוסקות בתחום המשגשג של תיווך קרקעות חקלאיות לציבור הרחב, תוך נטיעת התקווה בלב הרוכשים, שהנה-הנה כבר בקרוב, הקרקע תופשר לבנייה, ואז הרוכשים יזכו לקבל דירה במחיר מוזל, למרות מחירי הדירות המאמירים. במרבית המקרים, מדובר בחלקת קרקע גדולה שנקנית על-ידי היזמים, ונמכרת לציבור בחלקים רבים, מבלי שמקודמת תוכנית בנייה חדשה. כפי שנראה, במקרה שעליו נספר היום, שיווק החלום על הדירה לציבור, נעשה חרף אזהרה מפורשת שפרסמה עיריית תל-אביב, לפיה הדרך אל הדירה עוד ארוכה למדי.
התביעה הוגשה על-ידי בני הזוג יוסף ושושנה חכם, ישראלים המתגוררים זה שנים בבלגיה ועוסקים בתחום המסעדנות. הנתבעת היא חברת לוג'יסטיק גרופ, המוכרת בשם השיווקי "אדמה". כמו רבים מלקוחות "אדמה", בני-הזוג חכם שמעו על ה"הזדמנות" שמציעה החברה באמצעות פרסומים באינטרנט - מודעה בנוסח "הזדמנות מצוינת לרכוש זכות לדירה במחיר שפוי". בעקבות ההיענות למודעה, הגיעו בני-הזוג לפגישה עם נציג מכירות במשרדי החברה, שבעקבותיה רכשו 87 מ"ר קרקע, "שכפי שהוצג על-ידי נציגי החברה אמורים היו לכאורה להקנות בקרוב לבני-הזוג יחידת מגורים בשטח של 120 מ"ר על חופה של ת"א".
הדיבור על גודלה ותכונותיה של הדירה העתידית במקרה זה, נראה בלתי-אחראי לכאורה. לאור שיווק הקרקעות במתחם תוכנית "תא 3700", בו רכשו בני-הזוג את אותה "אולי דירה" (שיווק שנעשה תוך שימוש במודעות שעליהם מוצג תצלום אווירי של הקרקע ועליו מעין-חותמת בנוסח 'התכנית אושרה'), בחרה עיריית ת"א לאחרונה, בצעד חריג, לפרסם אזהרה לציבור. העירייה הבהירה כי התוכניות שאושרו הן תוכניות מתאר עקרוניות שאינן מאפשרות הוצאת היתרי בנייה בשלב זה, כי אין ודאות לגבי התוכניות שיאושרו לבסוף, ומה החלק שייועד לבנייה למגורים בסופו של התהליך. כמו-כן הבהירה העירייה כי לא ידוע מועד האישור הסופי של התוכנית, ולפי שעה הוא אינו נראה לעין.
מכירה בכפל
במארס 2015, מתואר בתביעה, חתמו בני-הזוג על מסמכי העסקה, וכן על ייפוי כח וכתב הוראות לנאמן, שהופנה למשרד שייצג את החברה באותה העת ואמור היה להיות הנאמן של הפרויקט - משרד ארדינסט בן-נתן. המסמכים, נמסר ל"גלובס", נחתמו במשרד ארדינסט.
ואולם, בני-הזוג מפרטים כי כשהגיע המועד להפקיד את הסכומים הראשוניים בסך כולל של כ-970 אלף שקל, בנאמנות, הפקידו את הכספים בחשבון שפרטיו נמסרו להם ע"י נציגי החברה, אך בדיעבד הסתבר להם כי הכסף כלל לא הועבר לידי עורכי הדין הנאמנים, ולמעשה הופקד בקופתה של החברה. בני-הזוג טוענים כי אף לא קיבלו כל קבלה או חשבונית מס על חלק מהתשלומים שבוצעו.
שבעה חודשים עברו, ובאוקטובר 2015 קיבלו בני-הזוג פניה מנציגי "אדמה". בני-הזוג נתבקשו להגיע למשרדי עורכי-הדין החדשים של החברה, משרד גולדפרב-זליגמן, כדי לחתום על מסמכי נאמנות חדשים, "וזאת, באמתלה של החלפת עורכי-הדין המייצגים", כפי שמתארת התביעה.
באותו מעמד, הציע נציג החברה לבני-הזוג, "לממש את ההזדמנות" ביתר שאת, ובני-הזוג התרצו והשתכנעו לרכוש דירה נוספת ("זכות לדירה") של 120 מ"ר. הם חתמו על מסמכים חדשים, לרבות כתב הוראות לנאמן וייפוי כוח חדש לטובת משרד גודלפרב-זליגמן (גם בקשר ל"זכות לדירה" הראשונה). בהמשך, לפי כתב התביעה, העבירו 60 אלף שקל נוספים למה שסברו שהוא חשבון נאמנות, אך התגלה, גם כאן לכאורה, כקופת החברה.
לטענת בני-הזוג, במעמד החתימה השנייה על המסמכים הם הוטעו לחשוב שהם רוכשים "זכויות לדירה" באותה חלקת קרקע שעמדה במירכז ההסכם הראשון שעליו חתמו. זאת, בעוד שלטענתם, איש לא ציין בפניהם כי ההסכמים מתייחסים בכלל לחלקת קרקע אחרת, בקרבת מקום לקרקע הראשונה. מאוחר יותר הסתבר להם, לטענתם, כי הסיבה ל"הצרחה" בקרקעות היא מכירת הזכות בכפל לכאורה - לרוכשים אחרים.
ערבוב כספים
לטענת בני משפחת חכם, הבעיות החלו לצוץ כשהם ביקשו לוודא שהערת אזהרה נרשמה לזכותם, סביב סוף 2015, כפי שהותנה בהסכמים. "בנובמבר 2015 יצרה נציגת החברה, ויקטוריה, קשר עם בני-הזוג וביקשה מהם להעביר צילומי תעודות זהות לצורך רישום הערות אזהרה", מפרטת התביעה. אך בהמשך הסתבר להם לטענתם שלא נרשמה הערה.
ראוי לתת את הדעת על כך שגם קיום ההסכם כלשונו, מביא לכאורה לכך שבמשך חודשים לא רשומה הערת אזהרה לטובת אנשים שהניחו מעל מיליון שקל מכספם על קרן הצבי. במקרה של ענבל אור, נזכיר, אחד מהנושאים שהסעירו את מאות קורבנותיה של אור היה הפקדת 100 אלף שקל ללא ערובות כלשהן, כ"דמי רצינות" ששולמו עם החתימה על "טופסי הצטרפות" מפוקפקים, נוסח אור. במקרה של "אדמה", לכאורה, מדובר בהרבה יותר כסף, שנותר ללא בטוחה ממשית, ולטענת התובעים "עורבב" בכספי רוכשים אחרים ופרויקטים אחרים במקום "לשבת" בחשבון נאמנות. תופעה זהה לטענה הזו, כונתה על-ידי המפרק של אור סיטי, עו"ד איתן ארז, "בור" או "מיקסר" של כספי הלקוחות.
"מאחר שנציגי החברה לא יצרו קשר נוסף עם בני-הזוג, בפברואר 2016 פנו בני-הזוג בעצמם אל החברה על-מנת לשלם את יתרת התמורה בעסקה", מפרטת התביעה. בשלב זה נראה היה שמשהו אינו כשורה, שכן "באופן תמוה, הודיעה הנציגה, ויקטוריה, כי על בני-הזוג חכם להמתין עם התשלום לעת עתה", והסבירה בהודעת טקסט כי לא ידוע מה הסכום המדויק שיש לשלם, וכי עליה להתייעץ עם רואת- החשבון שמצויה בחו"ל.
לאחר שנציגי החברה לא שבו אל בני-הזוג בעניין התשלום, פנו בני-הזוג לויקטוריה בניסיון לברר את העניין, אך גילו כי ויקטוריה פוטרה מעבודתה בחברה, והופנו על-ידיה להתנהל באופן ישיר אל מול ניר ישראלי, סמנכ"ל המכירות של החברה, ומול אורן קובי, המנהל והבעלים של החברה. בני-הזוג טוענים כי ישראלי וקובי התחמקו מהם, ונמנעו ממתן תשובות בקשר לרישום הזכויות, כאשר "לא הואילו תכתובות רבות והודעות קוליות אשר נשלחו אל ניר (ממש על סף הבכי) - החברה ונציגיה לא סיפקו כל תשובה".
בהמשך מפורט כי בשלב זה, טוענים בני-הזוג, החלו בבירורים, שהעלו את כל הקלקולים לכאורה בעסקה: הזכויות שרכשו בקרקע הראשונה, נמכרו, לטענתם, לרוכשים אחרים; הסכם הנאמנות המתוקן שעליו חתמו התייחס בכלל לחלקה אחרת, אך גם שם לא נרשמו הערות אזהרה לטובתם; והסכום שהפקידו בידי החברה - מעל מיליון שקל, כלל לא הועבר לכאורה לחשבון נאמנות; בנוסף, לטענת בני-הזוג, הם גילו כי "הכספים מצויים אצל החברה עצמה והיא עושה בהם שימוש לצרכיה שלה". התוצאה - לטענת הרוכשים - היא ניהול "פירמידה", בה כספי רוכשים חדשים מממנים החזרת כספים או עמידה בהתחייבויות לרוכשים קודמים.
עורכי הדין שוב מוחלפים
בהמשך, נטען, התחייב ישראלי לרשום הערת אזהרה, להציג מכתב מעורכי הדין המעיד כי הכספים מצויים בחשבון נאמנות אצלם ולהעניק פיצוי כלשהו בגין ההתנהלות. ואולם, אז שוב התחלפו באי-כוחה של החברה. משרד גולדפרב-זליגמן הפסיק לשרת את החברה, וכעת נדרשו בני-הזוג לחתום על כתב נאמנות חדש לטובת משרד עמר-רייטר-ז'אן. בשלב זה, סירבו בני-הזוג להמשיך ולחתום על המסמכים. לאחר תכתובת ארוכה בין הצדדים ישירות ובאמצעות עו"ד ירון אלון, המייצג אותם, סוכם בין הצדדים על ביטול העסקה והחזרת הכספים. ואולם, אז - נשלח לבני הזוג צ'ק על סכום מופחת בכ-230 אלף שקל מזה ששילמו במסגרת העסקאות, וזאת בשל טענות קיזוז שהעלתה החברה על הוצאות שנגרמו לה, ובגין "עמלה" שגבתה החברה בגין העסקה, לטענת בני- הזוג, באופן חד-צדדי. לדברי התובעים, גם הצ'ק שנשלח הוא עתידי - מועדו למאי הקרוב - ולטענתם, "נוכח התנהלות החברה, קיים חשש ממשי שההמחאה אינה ברת-פירעון".
בית המשפט נענה לבקשת בני-הזוג ונתן צו עיקול עד לסך של מיליון שקל מכספי אדמה ובקרוב יחל לדון בתביעה של בני-הזוג. לדברי עורך-דינם, ירון אלון, "תהליך המכירה היה רצוף כשלים ותוצאתו שנכון להיום, בני-הזוג נותרו ללא כספם וללא הקרקע. עיקול הכספים יסייע לתובעים לקבל את המגיע להם בסופו של ההליך".
מעניין יהיה לראות אם כמו במקרים דומים, גם הפעם תיגמר התביעה בפשרה, הרחק מעיני קהל הלקוחות של "אדמה", מתווכת הקרקעות ומשווקת החלומות על "זכות לדירה במחיר שפוי".
אדמה: "התובעים הם שהפרו את ההסכם ולמרות זאת כספם הושב"
מחברת "אדמה" נמסר: "חברת אדמה הינה החברה המובילה בישראל באיתור, השבחה, ליווי ושיווק קרקעות. לאורך השנים ביצעה החברה מאות רבות של עסקאות מוצלחות, לשביעות רצונם המלאה של לקוחותיה, ובמקרים בודדים, כאשר ביקשו לקוחות החברה לבטל את העסקאות שבוצעו, נעתרה חברת אדמה באופן מיידי והשיבה את הכספים במלואם. כפי שפעלה החברה גם במקרה של בני-הזוג חכם.
"במקרה זה, תנאי התשלום נקבעו על-ידי בני הזוג, והם אלו שביקשו להעביר את התשלום במזומן. כפי שביקשו, כספם נשמר בחשבון החברה, ולא בחשבון הנאמנות, ושימש עבורם לביצוע עסקה חדשה שנחתמה על-ידם, ובמסגרתה התחייבו להעביר כ-900 אלף שקל נוספים. אולם, לאחר זמן קצר, בחרו בני הזוג להפר את ההסכם. למרות כל אלו, ולבקשת בני-הזוג, הסכימה החברה לבטל את העסקה והשיבה להם את הכספים, בהתאם למוסכם (שוטף פלוס 30), תוך קיזוז הפיצוי המוסכם, לנוכח הפרת ההסכם על-ידם.
"מאחר והבקשה לעיקול החשבון לא הועברה לחברה עד עתה, איננו יכולים להתייחס לגופה, אולם ברור כי העובדות שפורטו לעיל, לא הוצגו בפני בית המשפט, אחרת הוא לא היה נותן צו עיקול במעמד צד אחד. בכוונתנו להגיש בקשה לביטול העיקול".
תביעות קודמות נגד "אדמה"
3 תביעות שהסתיימו בפשרה: פערים בין המצגים לחוזה
שלוש תביעות נוספות שפרטיהן פורסמו בעבר הוגשו נגד "אדמה" ונסגרו בפשרות שאת תוכנן הוסכם כי ייאסר על הקליינטים-התובעים לפרסם. כך נודע ל"גלובס". לתביעות מכנה משותף אחד - פער גדול בין מצגים בעל-פה ובפרסומים לבין האותיות הקטנות בחוזים החתומים.
תביעה אחת הוגשה ע"י אישה בת כ-68, שחתמה על ההסכם מול "אדמה", לטענתה, בצל לחצים קשים שהופעלו עליה מצד נציגי החברה. בתביעה נטען כי הרוכשת חתמה על הסכם ראשוני שהעניק לחברה הרשאות גורפת "על עיוור" לחתום בשמה על שלל מסמכים נוספים, שלא הוצגו לה כלל. עוד נטען כי "חמור הדבר שהרוכש משלם סכום אשר מוצג לו כ'עלות הקרקע', בעוד שהמחיר שבו תירכש הקרקע מהבעלים עשוי להיות נמוך יותר, כשהחברה (אדמה) משלשלת לכיסה את ההפרש".
תביעה נוספת נגד חברת "אדמה" נגעה לעסקה שעליה חתמה רוכשת, לטענתה, על-בסיס מצגים כוזבים לכאורה של אנשי המכירות של אדמה, לפיהם תוך "חצי שנה - שנה", תופשר הקרקע. תביעה שלישית של רוכש קרקע, אף הוא בתוכנית "תא 3700", נגעה לפערים בין הפרסומים הרשמיים של חברת אדמה אודות הסטטוס התכנוני של הקרקע, לבין ההודעה הרשמית של עיריית ת"א.