הסכם ההתקשרות בין יזם ובין בעלי הדירות לביצוע פרוייקט תמ"א 38 הינו הסכם עב כרס ומנויות בו התחייבויות היזם לביצוע הליכי התכנון ועבודות הבניה, לצד מימון כל עלויות הפרוייקט.
במסגרת הסכם לביצוע פרוייקט מסוג תמ"א 38 (תיקון 1) מתחייב היזם לבצע עבודות לחיזוק הבניין הקיים (והתאמתו לתקן רעידות אדמה 413), בניית תוספות בניה לדירות הקיימות (לרוב ממ"ד ומרפסת), שיקום וחידוש תשתיות הבניין ובניית מעלית.
בתמורה לעבודות הללו שמעניק היזם לבעלי הדירות, מקבל היזם את הזכויות בדירות נוספות הנבנות על ידו בקומת הקרקע ועל גג הבניין הקיים ומוכר אותן לרוכשים מן החוץ.
הסכם ההתקשרות כולל מספר 'תנאים מתלים' הקובעים כי ההסכם יקבל תוקף משפטי רק בהתקיימות תנאים מסויימים, כגון, חתימת כל (או רוב) בעלי הדירות על הסכם ההתקשרות וקבלת היתר בניה בתוך תקופות זמן קצובות.
במקרה בו מפר היזם את התחייבויותיו שעל פי הסכם ההתקשרות ו/או במקרה בו לא מתקיימים התנאים המתלים הקבועים בהסכם יש בידי בעלי הדירות עילה טובה לבטל את הסכם ההתקשרות.
מקרה מעין זה נדון על ידי בית המשפט המחוזי מרכז במסגרת הליך שיזמו בעלי דירות בבניינים המצויים ברחוב ברניצקי 2 ו-4 בראשון לציון אשר התקשרו עם חברה יזמית לביצוע פרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק), במסגרתו עתרו לביטול הסכם ההתקשרות שבינם ובין החברה היזמית.
משנציגי החברה היזמית לא התייצבו לדיון שנקבע בבית המשפט, התקבלה עתירתם ונקבע כי הסכם ההתקשרות בטל.
משכך, עתרה החברה היזמית לבית המשפט בבקשה לביטול פסק הדין.
לצד טענות מן המישור הפרוצדוראלי בדבר אי ידיעתה אודות קיומו של הדיון, העלתה החברה היזמית טענות נוספות המצדיקות לטעמה את ביטול פסק הדין, על מנת שתוכל לשטוח את טענותיה ולשכנע את בית המשפט כי אין מקום לביטול הסכם ההתקשרות.
כך, טענה החברה היזמית, כי השקיעה ממון רב בהוצאת היתרי בניה וכי ההליך בו נקטו בעלי הדירות מונחה על ידי יזם אחר החפץ לרשת את מקומה וליטול לידיו את היתרי הבניה מבלי שהשקיע עבורם.
עוד טענה החברה היזמית, כי בעלי הדירות הם שהפרו את הסכם ההתקשרות עת סרבו לאשר לה להעביר את זכויותיה לחברה יזמית אחרת.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את בקשת החברה היזמית ולהותיר את פסק הדין שביטל את הסכם ההתקשרות על כנו.
בית המשפט מצא לדחות את טענתה הראשונה של החברה היזמית וקבע כי אין מדובר בטענת הגנה אלא בטענה שעל החברה היזמית לטעון בהליך תביעה בו תנקוט (ככל שתחפוץ בכך).
בית המשפט מצא גם לדחות את טענתה השניה של החברה היזמית וקבע כי לא מצא יסוד בחומר שהונח לפניו לכך שבעלי הדירות התחייבו לאפשר את המחאת זכויותיה של החברה היזמית לחברה אחרת.
בית המשפט ראה לנכון לציין, כי מדובר בפרויקט תמ"א 38 על כל יחודיותו והרגישות שבו, אשר בו נאלצים למעשה בעלי דירות ומשפחות שלמות, במהלך תקופת בניה לא מבוטלת לוותר משמעותית על איכות חייהם, לחיות באתר בניה ולסבול מרעש, לכלוך, הפסקות חשמל ומים, נזקים שונים וכו'. נקבע, כי אין צריך לומר כי נדרש אמון מיוחד בין צדדים להסכם כאמור, משנעשית הפקדת ביצועו בידי בעלי מקצוע מיומנים אשר נבחרו על ידי בעלי הדירות על יסוד נתונים שהיו ביסוד ההתקשרות, אך ברור הוא כי אין חובה מצדם של בעלי הדירות להסכים לכניסתה של חברה יזמית אחרת.
נוסף על כל האמור לעיל, קבע בית המשפט, כי החברה היזמית לא עמדה בתנאים המתלים שנקבעו בהסכם ההתקשרות (לא השיגה היתר בניה ולא התחילה בבניה במועדים שנקבעו).
משום כל אלה קבע בית המשפט כי יש לדחות את בקשת החברה היזמית ולהותיר את קביעתו הראשונה, לפיה הסכם ההתקשות בינה ובין בעלי הדירות בטל.
נמצאנו למדים, כי הפרת התחייבויות היזם בהסכם ההתקשרות (ואי עמידתו בתנאים המתלים שנקבעו בהסכם), עלולה להביא לביטול ההסכם למרות השקעה כספית מצידו של היזם בפרוייקט ובוודאי שלא יתיר לו בית המשפט להמחות את זכויותיו לחברה אחרת (אלא אם זכות זו הוענקה לו במסגרת הסכם ההתקשרות מול בעלי הדירות).
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).