גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יזמי תמ"א 38 לא יכולים להעביר זכויות

בית המשפט קווה לדחות את בקשת החברה היזמית השנייה ולהותיר את קביעתו הראשונה, לפיה הסכם ההתקשות בינה ובין בעלי הדירות בטל

הסכם ההתקשרות בין יזם ובין בעלי הדירות לביצוע פרוייקט תמ"א 38 הינו הסכם עב כרס ומנויות בו התחייבויות היזם לביצוע הליכי התכנון ועבודות הבניה, לצד מימון כל עלויות הפרוייקט.

במסגרת הסכם לביצוע פרוייקט מסוג תמ"א 38 (תיקון 1) מתחייב היזם לבצע עבודות לחיזוק הבניין הקיים (והתאמתו לתקן רעידות אדמה 413), בניית תוספות בניה לדירות הקיימות (לרוב ממ"ד ומרפסת), שיקום וחידוש תשתיות הבניין ובניית מעלית.

בתמורה לעבודות הללו שמעניק היזם לבעלי הדירות, מקבל היזם את הזכויות בדירות נוספות הנבנות על ידו בקומת הקרקע ועל גג הבניין הקיים ומוכר אותן לרוכשים מן החוץ.

הסכם ההתקשרות כולל מספר 'תנאים מתלים' הקובעים כי ההסכם יקבל תוקף משפטי רק בהתקיימות תנאים מסויימים, כגון, חתימת כל (או רוב) בעלי הדירות על הסכם ההתקשרות וקבלת היתר בניה בתוך תקופות זמן קצובות.

במקרה בו מפר היזם את התחייבויותיו שעל פי הסכם ההתקשרות ו/או במקרה בו לא מתקיימים התנאים המתלים הקבועים בהסכם יש בידי בעלי הדירות עילה טובה לבטל את הסכם ההתקשרות.

מקרה מעין זה נדון על ידי בית המשפט המחוזי מרכז במסגרת הליך שיזמו בעלי דירות בבניינים המצויים ברחוב ברניצקי 2 ו-4 בראשון לציון אשר התקשרו עם חברה יזמית לביצוע פרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק), במסגרתו עתרו לביטול הסכם ההתקשרות שבינם ובין החברה היזמית.

משנציגי החברה היזמית לא התייצבו לדיון שנקבע בבית המשפט, התקבלה עתירתם ונקבע כי הסכם ההתקשרות בטל.

משכך, עתרה החברה היזמית לבית המשפט בבקשה לביטול פסק הדין.

לצד טענות מן המישור הפרוצדוראלי בדבר אי ידיעתה אודות קיומו של הדיון, העלתה החברה היזמית טענות נוספות המצדיקות לטעמה את ביטול פסק הדין, על מנת שתוכל לשטוח את טענותיה ולשכנע את בית המשפט כי אין מקום לביטול הסכם ההתקשרות.

כך, טענה החברה היזמית, כי השקיעה ממון רב בהוצאת היתרי בניה וכי ההליך בו נקטו בעלי הדירות מונחה על ידי יזם אחר החפץ לרשת את מקומה וליטול לידיו את היתרי הבניה מבלי שהשקיע עבורם.

עוד טענה החברה היזמית, כי בעלי הדירות הם שהפרו את הסכם ההתקשרות עת סרבו לאשר לה להעביר את זכויותיה לחברה יזמית אחרת. 

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את בקשת החברה היזמית ולהותיר את פסק הדין שביטל את הסכם ההתקשרות על כנו.

בית המשפט מצא לדחות את טענתה הראשונה של החברה היזמית וקבע כי אין מדובר בטענת הגנה אלא בטענה שעל החברה היזמית לטעון בהליך תביעה בו תנקוט (ככל שתחפוץ בכך). 

בית המשפט מצא גם לדחות את טענתה השניה של החברה היזמית וקבע כי לא מצא יסוד בחומר שהונח לפניו לכך שבעלי הדירות התחייבו לאפשר את המחאת זכויותיה של החברה היזמית לחברה אחרת.

בית המשפט ראה לנכון לציין, כי מדובר בפרויקט תמ"א 38 על כל יחודיותו והרגישות שבו, אשר בו נאלצים למעשה בעלי דירות ומשפחות שלמות, במהלך תקופת בניה לא מבוטלת לוותר משמעותית על איכות חייהם, לחיות באתר בניה ולסבול מרעש, לכלוך, הפסקות חשמל ומים, נזקים שונים וכו'. נקבע, כי אין צריך לומר כי נדרש אמון מיוחד בין צדדים להסכם כאמור, משנעשית הפקדת ביצועו בידי בעלי מקצוע מיומנים אשר נבחרו על ידי בעלי הדירות על יסוד נתונים שהיו ביסוד ההתקשרות, אך ברור הוא כי אין חובה מצדם של בעלי הדירות להסכים לכניסתה של חברה יזמית אחרת.

נוסף על כל האמור לעיל, קבע בית המשפט, כי החברה היזמית לא עמדה בתנאים המתלים שנקבעו בהסכם ההתקשרות (לא השיגה היתר בניה ולא התחילה בבניה במועדים שנקבעו).

משום כל אלה קבע בית המשפט כי יש לדחות את בקשת החברה היזמית ולהותיר את קביעתו הראשונה, לפיה הסכם ההתקשות בינה ובין בעלי הדירות בטל.

נמצאנו למדים, כי הפרת התחייבויות היזם בהסכם ההתקשרות (ואי עמידתו בתנאים המתלים שנקבעו בהסכם), עלולה להביא לביטול ההסכם למרות השקעה כספית מצידו של היזם בפרוייקט ובוודאי שלא יתיר לו בית המשפט להמחות את זכויותיו לחברה אחרת (אלא אם זכות זו הוענקה לו במסגרת הסכם ההתקשרות מול בעלי הדירות).

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).

עוד כתבות

טראמפ, השבוע / צילום: רויטרס - Yuri Gripas

שרה לשעבר בממשל טראמפ: הנשיא שקל למכור את פורטו ריקו ב-2017

"הרעיונות הראשונים של הנשיא היו יותר כמו של איש עסקים", אמרה איליין דיוק, שכיהנה כשרה בפועל לביטחון המולדת ב-2017, בראיון לניו יורק טיימס ● הרעיון למכור את האי לא נשקל ברצינות או נדון אחרי הפעם ההיא שטראמפ העלה אותו

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: אוהד צויגנברג ידיעות אחרונות, Associated Press

הממשלה אישרה את התוכנית הכלכלית של נתניהו וכ"ץ

בתוכנית יש סעיפים המחייבים חקיקה והיא תגיע לאישור הכנסת בימים הקרובים

מד"א באתר הבנייה / צילום: מד"א

ירידה בהרוגי תאונות בנייה: כתוצאה מהגברת הפיקוח או הקורונה?

בדיון בוועדת העבודה היום הוצגו נתונים המראים ירידה גדולה במספר ההרוגים בתאונות באתרי בנייה ● בעוד הירידה יוחסה בין השאר להרחבת הפיקוח, נשמעה ביקורת מחברי הכנסת: "נתונים מנותקים מהמציאות, תוצאה של השבתת המשק בקורונה ולא של אכיפה ופיקוח"

רון וקסלר / צילום: איל יצהר

קפיצת מדרגה: ישראכרט משיקה תשלום ללא מגע, מקס וכאל ישיקו בקרוב

תחום התשלומים בכרטיסי אשראי בישראל נחשב למפגר ביחס לעולם ● בשלב ראשון השירות החדש יתאפשר לבעלי מכשירי סלולר עם מערכת הפעלה אנדורואיד ובכרטיסי מאסטרקארד ● בהמשך יורחב השירות גם למכשירי אייפון

אופיר אקוניס / צילום: איל יצהר

אקוניס: יש מגמת ירידה בהידבקות, אני מציע להפסיק לפזר תרחישי אימה

הדברים נאמרו במהלך ישיבה ממשלתית שדנה בהמשך משבר הקורונה ובתוכנית הסיוע הכלכלית שהוצגה בשבוע שעבר ● לשמע הדברים, שטייניץ התפרץ ואמר: הנתונים מראים שאנחנו עדיין במקומות הגבוהים בעולם בתחלואה

משה ברקת / צילום: איל יצהר, גלובס

רשות שוק ההון פונה למוסדיים ונערכת למשיכה מקרנות ההשתלמות

במסגרת תוכנית הסיוע הממשלתית לנפגעי משבר הקורונה, פנתה רשות שוק ההון לגופים בשוק כדי להיערך ליישום מיידי של הקלה על משיכות מקרנות השתלמות ● בכוונת המדינה לאפשר למי שהוצאו לחל"ת או פוטרו ומי שהכנסתם נפגעה למשוך מהקרן 10,500 שקל לחודש במשך חצי שנה, מבלי לשלם מס

יאיר לפיד ואמיר השכל במאהל המחאה אל מול בית ראש המממשלה  / צילום: דוברות מפלגת "יש עתיד"

אחרי פינוי מאהל המחאה מול בית ראש הממשלה - לפיד הגיע לביקור

מאהל המחאה מול בית ראש הממשלה פונה הבוקר על ידי עשרות שוטרים ● לפיד: "האיש בתוך הבית הזה צריך לזכור שזה לא הבית שלו" ● השר הנדל: "יש חשיבות להפגנות במדינה דמוקרטית"

נערה מצטלמת כשהיא עושה ליפסינק ווידאו באפליקציית טיקטוק / צילום: Jessica Hill, Associated Press

טראמפ נגד טיקטוק: האם ארה"ב בדרך להחרים את הרשתות החברתיות הסיניות?

בשבוע שעבר בה אמר שר החוץ האמריקאי מייק פומפיאו שהממשל "בוחן אפשרות" להחרים את טיקטוק ● בתחילת השבוע יועץ הסחר של הבית הלבן טען שטיקטוק "מעבירה מידע על המשתמשים ישירות לסין"

אריק קוטלר / צילום: כפיר זיו

ארקו מזנקת: מכתב כוונות לקראת מיזוג עם חברה אמריקאית, לפי שווי פעילות של 1.5 מיליארד דולר

במסגרת העסקה המתוכננת, יתמזגו ארקו והחברה הבת הפרטית GPM אל חברת Haymaker Acquisition Corp, שהונפקה בשנה שעברה בנאסד"ק כחברת SPAC

בניין קבוצת NSO / צילום: AP Photo, AP

ביהמ"ש דחה עתירה לבטל את רישיון היצוא של חברת NSO

ארגון אמנסטי הגיש את העתירה לביטול הרישיון לאחר שטען כי חברת NSO עקבה אחר פעיל זכויות אדם של הארגון ● השופטת קבעה כי הארגון לא הגיש תשתית ראייתית לכך ● השופטת: שוכנעתי כי הפיקוח על רישיונות היצוא מבוצע בקפדנות

קובי מימון / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

היציאה לאור והירושה: קובי מימון מעביר מניות במאות מיליונים לשלושת ילדיו

איש העסקים מעביר את החזקותיו בקבוצת אקויטל לידי אורי, ניר ודן מימון, שיהיו מעתה הנהנים מכוח נאמנות שהקים אביהם בגיברלטר, ושתחזיק מעתה במניות החברה החולשת על חברות ענק בתחומי האנרגיה והנדל"ן

מיה פיזוב, מודי רוזן, בן רבינוביץ׳, השותפים בקרן ההון סיכון Amiti Ventures / צילום: Amiti Ventures, יח"צ

קרן ההון סיכון אמיתי גייסה קרן שלישית בהיקף 110 מיליון דולר

הקרן השלישית כבר השקיעה בשני סטארט-אפים ● הקרן מתמקדת בהשקעות בסטארט-אפים בשלבים מוקדמים

עסקים סגורים בתל אביב, מתקשים לפתוח לאחר הסגירה הארוכה / צילום: כדיה לוי, גלובס

כמה מובטלים באמת יש ואיך יעבוד מנגנון דמי האבטלה החל מעכשיו

מנגנון דמי האבטלה החדש שגובש באוצר והגיע לידי גלובס קובע כי התמיכה תיפסק לחלוטין בשיעור אבטלה של 7.5% • ובינתיים גופי המדידה השונים מתקשים להחליט מה שיעור האבטלה האמיתי

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הבורסה בתל אביב ננעלה בעליות: ארקו החזקות זינקה ב-120%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.5%, ת"א 90 טיפס ב-1.9% ומדד הבנקים השיל 1.3% ● טאואר זינקה ב-6.15%, ישראל קנדה עלתה ב-6.6%, שיכון ובינוי גם היא זינקה בכ-6%

ג'רמי לוין / צילום: תמר מצפי

הסכם מסחור באירופה לחברת אוביד של ג'רמי לוין

חברת התרופות האמריקאית חתמה על הסכם עם חברת אנגליני האיטלקית ● מדובר בתרופה לטיפול בתסמונת אנגלמן, שנמצאת כיום בשלב 3 של הניסויים הקליניים

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

התמתנו העליות בוול סטריט: טסלה מחקה עליות של 15% במסחר

טסלה של אילון מאסק נסחרת בשווי שוק של כ-300 מיליארד דולר ● עונת הדוחות לרבעון השני של השנה בוול סטריט נפתחה: פפסיקו עקפה את התחזיות; הבנקים יפרסמו מחר ובחמישי ● אפל זוכה להעלאת מחיר יעד ממורגן סטנלי

מאבטח / אילוסטרציה: שאטרסטוק

נדחתה תביעה של שומר: הנימוק - קיבל דמי פרוטקשן

בית הדין לעבודה דחה תביעה לפיצוי לאחר פיטורים של מאבטח במתחם ירי וקיבל את טענת הנתבעת כי "הנחיצות בתובע הייתה כדי לדעת שכשאתה מעסיק אותו אין ונזליזם ואתה מקבל תעודת ביטוח שבמידה ותהיה פריצה מה שייגנב יוחזר"

קריית מודיעין / הדמיה: שיכון ובינוי

שיכון ובינוי זכתה במכרז משרד הביטחון להקמת בסיס קריית המודיעין בנגב

קריית המודיעין תשתרע על שטח של 2,500 דונם ותוקם בסמוך לפארק התעשיה עומר שבנגב ● שיכון ובינוי תתכנן, תקים, תתפעל ותתחזק את הקרייה למשך 26 שנים, בעלות מוערכת של 5-6 מיליארד שקל להקמה (עד 2026) ועוד כ-7 מיליארד שקל עבור התפעול והתחזוקה במשך כ-20 שנה

אולפן חדשות 13 / צילום: צילום מסך, גלובס

"בחדשות 13 יש סיכול ממוקד לעיתונאים שלא באים טוב בעין המנכ"ל"

ניר בכר, עורך מהדורת חדשות השבת "בחדשות 13" שפוטר היום, פרסם פוסט שבו האשים את ההנהלה בכך שהיא פועלת "ברוח בלפור" ● העיתונאית נגה ניר נאמן צייצה בתגובה: "לשיקולים פוליטיים לא היה מקום ולא יהיה מקום אצלנו"

הפגנת המחאה בכיכר רבין על חוסר הטיפול של הממשלה במשבר הכלכלי / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הבטיחו עד 7,500 שקל, נתנו 1,500, והעצמאים זועמים: "עוד מעט נהפוך למוצג ארכיאולוגי"

עצמאים רבים הופתעו לגלות באזור האישי שלהם באתר רשות המסים, כי הם זכאים למענק של 1,500, 2,000 או 3,000 שקל ולא ל-7,500 שקל, כפי שחשבו שיקבלו ● "בינתיים שיאפשרו לעצמאים לקבל מענק לפי הכסף שהם הרוויחו לפני המשבר ולא בשנים היסטוריות. למה שלא ישוו ל-2008?"