גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איך לפרק חברת מקרקעין

מהו הדין בחברה שהנכס היחידי שלה הוא מקרקעין שראוי להירשם כבית משותף?

בניינים רבים שהוקמו בשנות החמישים, הזכויות של בעלים נרשמו ''כחברת מקרקעין''. המדובר בבניינים שהוקמו ע''י מספר אנשים שהקימו חברה והקצו מניות במסגרת אותה חברה וכל מניה סימנה דירה מסוימת. שיטה זו היתה נהוגה מאד לפני תחילת חוק בתים משותפים התשי''ג - 1952. לשיטה זו היו יתרונות מסויים ואחרים.

בניינים אלו הינם בניינים ישנים שרבים מהם זקוקים לשיפוצים יסודיים מאד. מצד שני מדובר בבניינים שלאורך השנים התווספו להם זכויות בניה וניתן לנצל זכויות אלו ע''י הוספת קומות ודירות אך באין תקנון מסודר של בית משותף, התנהלות של חברות אלו מגיעות לעיתים קרובות למבוי סתום. בחלק האחר של בניינים אלו, חרף העובדה שהבניין רשום על שם החברה, בפנקס מקרקעין , אותה חברה נמחקה ברשם החברות כי מזה שנים שבעלי המניות הפסיקו לנהל את החברה או לשלם אגרות רשם החברות ולכן החברה כמעט איבדה את הרלוונטיות שלה.

ברבים מהמקרים, בעלי המניות המקוריים הלכו לעולמם והדירות נמכרו ומלבד דיווח למיסוי מקרקעין, מסמכי יסוד של החברה לא עודכנו ואצל רשם החברות אין זהות בין בעלי מניות ההיסטוריים לבין בעלי דירות של היום.

ואכן נשאלת שאלה חשובה והיא מהו הדין בלפרק חברה מסוג זה, שהנכס היחידי שלה הינו מקרקעין שלמעשה ראוי להירשם כבית משותף? האם עילות הפירוק והדרך לפרק חברה מעין זו הינה לפי חוק החברות תשנ''ט - 1999 המסדיר את עניין ניהול ופירוק חברה או שמא, בגלל שהנכס הינו למעשה בית שראוי להירשם כבית משותף, יש לנהוג לפי חוק המקרקעין התשכ''ט - 1969? הסיבה היא שחוק המקרקעין הוא הקרוב ביותר מבחינת ההתאמה למבנה וניהול נכס מסוג זה.

לאחרונה השופטת מיכל אגמון גונן מבית משפט המחוזי בתל אביב דנה בסוגיה דומה זו. זאת כשהובא בפניה מקרה של בניין בתל- אביב שהמבקשים והמשיבים הינם בעליה של חברה כשנכס היחיד של החברה הינו בניין דירות בתל- אביב הכולל מספר דירות מגורים. יודגש שבניגוד לבניינים דומים רבים החברה פעילה ומגישה דוחות מסודרים לרשם החברות. המשיבים המהווים את רוב בעלי המניות בחברה, החליטו לבצע שיפוץ יסודי בבניין בזמן מכוח זה שהבניין הוכרז כמבנה מסוכן. דא עקא המבקשים דרשו לפרק את החברה על דרך רשום בית משותף ולייחס את זכויות הבנייה לדירות ורק לאחר מכן לשפץ את הבניין ולהתקין מעלית. התנהלות החברה הגיעה למבוי סתום והמבקשים הגישו עתירה ודרשו לפרק את החברה לפי חוק המקרקעין ורישום בית משותף. השופטת מיכל אגמון גונן קבעה כי הכלל הוא שכל חברה יש לפרק לפי חוק החברות גם אם זו חברת מקרקעין ורק במקרים מיוחדים ניתן לעשות הרמת מסך ולקבוע כי למעשה בעלי המניות הינם שותפים ויחולו עליהם הוראות של חוק המקרקעין. נקבע כי במקרה דנן, החברה תיפקדה כחברה לכל דבר ואף אחד מבעלי המניות לא התייחס לקיום החברה כדבר שולי.

לאחר ניתוח הנושא שבפניה, השופטת מיכל אגמון גונן קובעת כי למעשה יש לפרק את החברה שבפניה לפי סעיף 257 (5) לפקודת החברות שזהו הסעיף של פירוק חברה מטעמי צדק . נקבע כי אכן במקרה דנן, יש הצדקה לעשות הרמת מסך ולהתעלם מקיום החברה ולנסות כמיטב היכולת לפרק את השיתוף על דרך רשום בית משותף לפי חוק המקרקעין.

לאור העובדה כי העילה המרכזית לפירוק היא הגעתה של החברה למבוי סתום בשל חילוקי דעות בסיסיים בין קבוצות בעלי המניות, ולאור העובדה שעילת הפירוק הינה כי מן הצדק והיושר לעשות כן, יש לנקוט בדרך שיש בה, כדי להגשים את מטרות הפירוק.

יש לדאוג, במסגרת הפירוק לכך כי בראש ובראשונה יבוצע השיפוץ הנדרש בבניין, שהוכרז כבניין מסוכן ע"י עיריית ת"א-יפו, וכן כי תותקן מעלית בבניין, וכונס נכסים שימונה ירשום את הבניין כבית משותף.

ה''פ 35304-09-13 עוזי בן חיים נ' שטום זיידור.האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.

 

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

סגירה חזקה בבורסה: ת"א 35 עלה ב-1.2%, טבע זינקה ב-5%

מדד ת"א 90 טיפס ב-1.5%, ומדד הבנקים עלה ב-1.95% ● אלטשולר שחם גמל זינקה בעוד 6% ובכך השלימה זינוק של 36% מאז שהונפקה בבורסה ● במהלך החודשים אפריל-יוני חלה ירידה של 4.6% בייצור התעשייתי בישראל, כך פרסמה הלמ"ס ● וואן טכנולוגיות זינקה ב-7.1% לשיא ● חד-אסף צפויה לצמצם את פעילות הייצור בשוק המקומי ולפטר 45 עובדים

מעדיפים דירות חדשות / צילום: shutterstock, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מעדיפים מהניילונים: מה עומד מאחורי ההתחזקות במכירות הדירות החדשות, ואיפה היא הכי מורגשת

מכירות של דירות חדשות מקבלן היוו בדרך-כלל רבע ואפילו פחות מכלל העסקאות, אבל בתקופה האחרונה הגיעו ליותר משליש ● זוגות צעירים שנכנסו לשוק בגלל תוכנית מחיר למשתכן קונים יותר דירות חדשות - לא רק במסגרת התוכנית: "הקבלנים מתאימים את עצמם ובונים דירות שמתחרות במחיר למשתכן"

בניה בשכונה החדשה מצפה ימים, צפת / צילום: עיריית צפת

הסבת מפעל הבטון של איטונג פגעה בתוצאות אינרום: הרווח הנקי צנח ביותר מ-20% ברבעון השני

חברת מוצרי הבנייה מציגה ירידה של 9% בהכנסות הרבעוניות ל-228 מיליון שקל וצניחה ברווח הנקי ל-23 מיליון שקל ● יביא לה מזל? מנכ"ל מפעל הפיס לשעבר, עמרי לוטן, ימונה לתפקיד מנכ"ל החברה הבת נירלט

גרינלנד / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

למה טראמפ רוצה לקנות את גרינלנד, ואיך זה קשור דווקא להתחממות הגלובלית שהוא מעדיף להכחיש

הרעיון של נשיא ארה"ב לקנות את הטריטוריה שנמצאת בבעלות דנמרק נתפס בתחילה כהלצה ● אבל דווקא תופעת ההתחממות הגלובלית, שטראמפ מתכחש אליה, היא הסיבה העיקרית לפוטנציאל כלכלי לא מבוטל שטמון באי ש-85% ממנו מכוסים בכיפת קרח

עובדי ההייטק / צילום: Shutterstock

חברת האד-טק הישראלית S&W Media Group נרכשה על ידי Bright Mountain Media תמורת 23 מיליון דולר

חברת Bright Mountain Media האמריקאית הודיעה על רכישת חברת האד-טק הישראלית S&W Media Group תמורת 22.75 מיליון דולר במניות ו-750 אלך דולר במזומן ● מייסדי החברה נדב סלוצקי וג'ואי וינשמן צטרפו לדירקטוריון החברה הרוכשת

הובלת עגלים אוסטרליים/צילום: עמותת אנונימוס לזכויות בעלי חיים

עוד גימיק? רוטס של בועז וכטל דיווחה על כניסה לתחום תחליפי הבשר - והמניה מזנקת

החברה דיווחה על ניסויים בתחום, ומנייתה זינקה 44% בבורסה האוסטרלית ● מניית רוטס כבר זינקה בעבר, בעקבות דיווח על כניסה לשוק הקנאביס

עשו אקזיט/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מחקר חדש מצא: אלה התכונות שמאפשרות להפוך רעיון מהגראז' לאקזיט של מיליארדים

המחקר, שנערך באוניברסיטת בר-אילן, מנסה לייעל את השקעות העתק שזורמות לתעשיית הסטארט-אפים באמצעות זיהוי תכונות היזם ● החוקר ד"ר יחיאל רווה: "לא מדברים על בית הקברות של ההייטק, אנחנו רוצים להפחית את שיעור הכישלון מ־90% ל־70%"

שרה פריש / צילום: דוברות הכנסת

השופטת בדימוס שרה פריש הודיעה על אי קבלת התפקיד של יו"ר וועדת ההיתרים

"לאחר התלבטויות רבות הגעתי למסקנה ומאחר שהוועדה הפכה להיות כדור משחק במגרש הפוליטי, מקומי אינו שם!", כך כתבה הערב השופטת בדימוס שרה פריש למבקר המדינה מתניהו אנגלמן

גללי פלדה במפעל הייצור / צילום: רויטרס

חד-אסף מפטרת עשרות עובדים על רקע הוזלת יבוא הפלדה לעומת ייצור מקומי

יצרנית הפלדה נימקה את הפיטורים בצורך לצמצם את היקפי הייצור בישראל ולהגדיל את מרכיב היבוא, "בלי לפגוע בהיקף המכירות הכולל" ● המניה מגיבה לדיווח בעלייה של 5%

יחיאל שמן באסיפת ועד עובדי פלאפון / צילום: עובדי החברה

קשיים במו"מ בפלאפון: ועד העובדים מחדש את העיצומים

בין היתר אין הוצאה של ציוד וסחורה מהמרלו"ג (מרכז לוגיסטי), כולל מכשירים ניידים שנשלחו לתיקון ע"י לקוחות החברה

אילוסטרציה / צילום: שאטרסטוק

פיענוח פשעים וזיהוי רמאים: איך הפך הקול שלנו לטביעת האצבע החדשה?

פיתוחים טכנולוגיים, ובראשם הבינה המלאכותית, מאפשרים להתחקות אחר ניואנסים בקול וכך לאתר רמאים ולסייע לרופאים לאתר מחלות

שמואל מועלם  / צילום: תמר מצפי

בגלל דוח מבקר המדינה: מנהל קופ"ח מאוחדת לשעבר דרש תנאי פרישה מוגדלים – ונדחה

כך הוביל דוח המבקר להטלת סנקציה: מנכ"ל קופ"ח מאוחדת לשעבר, שמואל מועלם, ערער על החלטות הממונה על השכר וביה"ד האזורי לשלול ממנו פיצויים מופלגים בשל דוח חריף של מבקר המדינה על התנהלותו ● ביה"ד הארצי דחה את הערעור וקבע: ניתן להפעיל סנקציות בשל הפרת נורמות ציבוריות ואתיות, גם אם לא מדובר בפלילים

פירות וירקות/ צילום: תמר מצפי

האם בקרוב כל הפירות והירקות בסופר יגיעו כשהם ארוזים?

משרד החקלאות יוצא במכרז לתמיכה ישירה ברשת שיווק שתציע פתרונות לאריזת פירות וירקות ● המכרז מיועד לרשתות השיווק ומאפשר להן להציע פתרונות לאריזת פירות וירקות, בתמורה לתמיכה ישירה משוערת של 9.5 מיליון שקל

שפיר הנדסה / צילום: מצגת החברה

המצב שפיר, למרות השחיקה בהכנסות: שפיר הנדסה מציגה רווח של 164 מיליון שקל במחצית 2019

הכנסות חברת התשתיות והפרויקטים למחצית השנה קטנו ב-8% ל-1.4 מיליארד שקל ● שפיר נהנתה ברבעון השני משינוי חד בסעיפי המימון שלה, מה שסייע לה להציג שיפור של 3% ברווח הנקי

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

נעילה חיובית בוול סטריט: הנאסד"ק עלה 1.5%; מניית אסתי לאודר זינקה 12.6%

רווחי אסתי לאודר לרבעון עקפו את הציפיות, המניה זינקה ● המדדים באירופה ננעלו בעליות של יותר מ-1% ● התוכנית של סין להוזלת המימון לחברות דחפה את הבורסות: הבורסה בשנחאי זינקה ביותר מ-2%, הונג קונג טיפסה בשיעור דומה, והניקיי היפני עלה ב-0.7%

איילת שקד / צילום: כדיה לוי

האם איילת שקד ניסתה לקדם את כניסתה לליכוד באמצעות הבטחה להשפעה על היועץ המשפטי לממשלה?

היום בצהריים פרסם עיתון "הארץ" (העיתונאי חיים לוינסון) כי במסגרת נסיונות ההצטרפות לליכוד, שקד שלחה שליחים מטעמה שניסו להבטיח לנתניהו שתעבוד למענו אצל היועץ המשפטי למממשלה אביחי מנדלבליט ותגבה מהלך של הענקת חסינות לנתניהו

ח"כ יאיר לפיד ושר הבטחון של יפן, טקשי אוויאה / צילום: תמונה פרטית

כשלושה שבועות אחרי ביטול ביקור נתניהו ביפן, לפיד בטוקיו בפגישות עם שרי הביטחון והחוץ היפנים

לפני כשלושה שבועות ביטל ראש הממשלה נסיעה ליפן בשל סמיכות זמנים לימי סגירת הרשימות ● מספר 2 בכחול לבן ח"כ יאיר לפיד המריא לטוקיו, ומחר צפויות לו שתי פגישות מדיניות בדרג בכיר: האחת עם שר החוץ היפני, טארו קונה, והשנייה עם שר הביטחון של יפן, טקשי אוויאה

מוצר של ונוס קונספט  / צילום: אתר החברה

חברת האסתטיקה הרפואית ונוס קונספט תמוזג לחברת רובוטיקה בנאסד"ק לפי שווי של 240 מיליון דולר

החברה הממוזגת צופה השנה הכנסות של 130-135 מיליון דולר, רובן מפעילותה של ונוס ● המנכ"ל דום סרפינו: "אנחנו רוצים להגדיל את השוק ללקוחות שהם לא פלסטיקאים ויכולים להרשות לעצמם רק את המכשיר שלנו בזכות המודל העסקי" ● "הרובוטיקה תהיה השדרוג הבא שלנו בשוק האסתטי"

אופיר כהן / צילום: גיא קרן

איך יגיב היועמ"ש בבג"ץ על העתירה לפסילת מינוי אופיר כהן למנכ"ל משרד המשפטים?

ביום רביעי ידון בג"ץ בעתירה נגד מינויו של אופיר כהן למנכ"ל משרד המשפטים ע"י השר אמיר אוחנה ● בינתיים הוקפאה כניסתו לתפקיד ● אם היועמ"ש אביחי מנדלבליט יגן על המינוי, הוא יצטרך להסביר מדוע החליט לפעול בניגוד להנחיית היועמ"ש מ–1999 בנוגע למינויים בתקופת בחירות

גל הבר, אלון גונן / צילום: יח"צ

לאחר שמכר אשתקד מניות Plus500 תמורת מאות מיליוני שקלים: אלון גונן חוזר לקנות מניות בחצי המחיר

מנייתה של פלטפורמת המסחר המקוון נפלה 55% בשנה האחרונה, על רקע חולשה בתוצאות שנבעה מהחמרת הרגולציה בתחום ● היקף הרכישות של גונן - כ-43 מיליון שקל