בניינים רבים שהוקמו בשנות החמישים, הזכויות של בעלים נרשמו ''כחברת מקרקעין''. המדובר בבניינים שהוקמו ע''י מספר אנשים שהקימו חברה והקצו מניות במסגרת אותה חברה וכל מניה סימנה דירה מסוימת. שיטה זו היתה נהוגה מאד לפני תחילת חוק בתים משותפים התשי''ג - 1952. לשיטה זו היו יתרונות מסויים ואחרים.
בניינים אלו הינם בניינים ישנים שרבים מהם זקוקים לשיפוצים יסודיים מאד. מצד שני מדובר בבניינים שלאורך השנים התווספו להם זכויות בניה וניתן לנצל זכויות אלו ע''י הוספת קומות ודירות אך באין תקנון מסודר של בית משותף, התנהלות של חברות אלו מגיעות לעיתים קרובות למבוי סתום. בחלק האחר של בניינים אלו, חרף העובדה שהבניין רשום על שם החברה, בפנקס מקרקעין , אותה חברה נמחקה ברשם החברות כי מזה שנים שבעלי המניות הפסיקו לנהל את החברה או לשלם אגרות רשם החברות ולכן החברה כמעט איבדה את הרלוונטיות שלה.
ברבים מהמקרים, בעלי המניות המקוריים הלכו לעולמם והדירות נמכרו ומלבד דיווח למיסוי מקרקעין, מסמכי יסוד של החברה לא עודכנו ואצל רשם החברות אין זהות בין בעלי מניות ההיסטוריים לבין בעלי דירות של היום.
ואכן נשאלת שאלה חשובה והיא מהו הדין בלפרק חברה מסוג זה, שהנכס היחידי שלה הינו מקרקעין שלמעשה ראוי להירשם כבית משותף? האם עילות הפירוק והדרך לפרק חברה מעין זו הינה לפי חוק החברות תשנ''ט - 1999 המסדיר את עניין ניהול ופירוק חברה או שמא, בגלל שהנכס הינו למעשה בית שראוי להירשם כבית משותף, יש לנהוג לפי חוק המקרקעין התשכ''ט - 1969? הסיבה היא שחוק המקרקעין הוא הקרוב ביותר מבחינת ההתאמה למבנה וניהול נכס מסוג זה.
לאחרונה השופטת מיכל אגמון גונן מבית משפט המחוזי בתל אביב דנה בסוגיה דומה זו. זאת כשהובא בפניה מקרה של בניין בתל- אביב שהמבקשים והמשיבים הינם בעליה של חברה כשנכס היחיד של החברה הינו בניין דירות בתל- אביב הכולל מספר דירות מגורים. יודגש שבניגוד לבניינים דומים רבים החברה פעילה ומגישה דוחות מסודרים לרשם החברות. המשיבים המהווים את רוב בעלי המניות בחברה, החליטו לבצע שיפוץ יסודי בבניין בזמן מכוח זה שהבניין הוכרז כמבנה מסוכן. דא עקא המבקשים דרשו לפרק את החברה על דרך רשום בית משותף ולייחס את זכויות הבנייה לדירות ורק לאחר מכן לשפץ את הבניין ולהתקין מעלית. התנהלות החברה הגיעה למבוי סתום והמבקשים הגישו עתירה ודרשו לפרק את החברה לפי חוק המקרקעין ורישום בית משותף. השופטת מיכל אגמון גונן קבעה כי הכלל הוא שכל חברה יש לפרק לפי חוק החברות גם אם זו חברת מקרקעין ורק במקרים מיוחדים ניתן לעשות הרמת מסך ולקבוע כי למעשה בעלי המניות הינם שותפים ויחולו עליהם הוראות של חוק המקרקעין. נקבע כי במקרה דנן, החברה תיפקדה כחברה לכל דבר ואף אחד מבעלי המניות לא התייחס לקיום החברה כדבר שולי.
לאחר ניתוח הנושא שבפניה, השופטת מיכל אגמון גונן קובעת כי למעשה יש לפרק את החברה שבפניה לפי סעיף 257 (5) לפקודת החברות שזהו הסעיף של פירוק חברה מטעמי צדק . נקבע כי אכן במקרה דנן, יש הצדקה לעשות הרמת מסך ולהתעלם מקיום החברה ולנסות כמיטב היכולת לפרק את השיתוף על דרך רשום בית משותף לפי חוק המקרקעין.
לאור העובדה כי העילה המרכזית לפירוק היא הגעתה של החברה למבוי סתום בשל חילוקי דעות בסיסיים בין קבוצות בעלי המניות, ולאור העובדה שעילת הפירוק הינה כי מן הצדק והיושר לעשות כן, יש לנקוט בדרך שיש בה, כדי להגשים את מטרות הפירוק.
יש לדאוג, במסגרת הפירוק לכך כי בראש ובראשונה יבוצע השיפוץ הנדרש בבניין, שהוכרז כבניין מסוכן ע"י עיריית ת"א-יפו, וכן כי תותקן מעלית בבניין, וכונס נכסים שימונה ירשום את הבניין כבית משותף.
ה''פ 35304-09-13 עוזי בן חיים נ' שטום זיידור.האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.