פורט שרלוט/צילום: פלורידה ישראל
על רקע הריביות האפסיות בבנקים והתשואות הנמוכות בשוקי האג"ח הרבה מאוד כסף של משקיעים מופנה לשוק הנדל"ן. מחירי הדירות בארץ, כידוע, זינקו בשנים האחרונות ובמקביל התשואות שהמשקיעים רואים ירדו בחדות וכיום עומדות על 3%-4% במקרה הטוב ובהרבה מקרים על כ-2.5% ופחות מכך.
לכן, ישראלים רבים מחפשים את התשואות מעבר לים. יש לא מעט חברות המציעות בתים למכירה בארה"ב, שעשויים להניב תשואות הרבה יותר מהתשואות על השקעה בנדל"ן בישראל. ואולם השקעה בחו"ל חשופה לסיכונים שונים כמו תנודות בשערי המטבעות, שוכרים בעייתיים או חברת ניהול בעייתית, נזקים לנכסים, ירידה בשווי הנכס ועוד.
קינן ברעוז, באמצעות חברת פלורידה ישראל שבבעלותו, מציע לעקוף חלק ניכר מהבעיות האפשריות ולרכוש קרקע שמוכנה לבנייה, במקום לקנות בית או דירה. "אנחנו מוכרים קרקעות לבנייה מיידית בלב שכונות מגורים בעיר פורט שרלוט (Port Charlotte). בעבר מחיר הקרקעות האלה היה סביב 60 אלף דולר והיום הוא נע סביב 15 אלף דולר", הוא אומר בשיחה עם "גלובס".
- איפה זה פורט שרלוט?
"בצד המערבי של פלורידה, בדרום. לא רחוק מקייפ קורל, שעה ורבע נסיעה דרומה מטמפה. הצד הזה של פלורידה מתפתח בקצב די מהיר בגלל שיש הגירה חיובית".
- למה הצד המערבי של פלורידה זול בהרבה לעומת הצד המזרחי?
"כיום הצד המערבי הרבה פחות מפותח אבל ההגירה לשם הולכת ומתגברת ולכן יש מגמה מתמשכת של עלייה בערך הנכסים. וכרגע לא רואים את סופה. בקיץ יש בפורט שרלוט כ-70 אלף איש ובחורף כ-120 אלף בגלל שהרבה מאוד אנשים באים לנופש שם".
- איך התחלת שם?
"עבדתי באזור הזה במכירות של כל מיני מוצרים בתחילת שנות ה-2000 ובשלב מסויים התחלתי להתעניין במחירי הנדל"ן ואז נודע לי שמחיר של מגרש באזור הזה עומד על כ-15,000 דולר. זה היה ב-2002. מיד קניתי שני מגרשים. אני מדגיש, אלה מגרשים מוכנים לבנייה. ואז גם חברים שלי בארץ רצו לקנות וככה זה התחיל. עד שנת 2006 קניתי ומכרתי כ-170 מגרשים, גם לישראלים וגם לאמריקאים. ב-2005-2006 המחירים זינקו לכ-50 אלף עד 60 אלף דולר ולאחר מכן, במשבר הגדול של 2007-2009 המחירים צנחו לכ-10,000 דולר".
- הייתה בועה מטורפת.
"אני לא מסכים. הייתה בועה בתחום המשכנתאות אבל לא בתחום הבתים בחלק נרחב מהאזורים. למשל במנהטן המחירים חזרו למה שהם היו לפני המשבר. אם תסתכל על הנדל"ן בארה"ב משנת 1990 או אפילו 1950 תראה שיש תנודות אבל הנדל"ן בטווח הארוך רק עולה".
"קונה כל פיסת קרקע שאני יכול להשיג"
- למה אתה מתרכז בקרקעות?
"אדמה היא משאב מוגבל. אי אפשר לייצר עוד מזה. יש הגבלה לאזורים שבהם אפשר עוד לבנות. יש הגירה חיובית לפלורידה והשטח לבנייה שם, בטח האזורים המובקשים ליד החוף, ייגמר די מהר. אני קונה כל פיסת קרקע לבנייה שאני יכול להשיג בגלל שלדעתי ההזדמנות עומדת להיסגר. אני קונה ולא מתווך. אם אני יכול להשיג קרקע מתחת למחירי השוק אז אני קונה, ואחר כל מוכר".
- למה אתה מתמקד בפורט שרלוט?
"היא נמצאת בין שתי ערים גדולות ומחירי המגרשים שם זולים וזה זמני. אין לי ספק שהמחירים יעלו בקרוב. מחיר של דונם מוכן לבנייה בכ-14-15 אלף דולר זה בעצם מחיר עלות פיתוח הקרקע שהשקיעה הרשות המקומית, העיר, כך שהסיכון שזה יירד הוא מאוד נמוך. מנגד יש לדעתי סיכוי מאוד טוב שהמחירים יעלו גם ב-100% ויותר בתוך שנה שנתיים, כמו שקרה בערים הקרובות לפורט שרלוט".
- אם מישהו קונה מגרש דרכך ורוצה לבנות בית סטנדרטי, כמה הוא צריך להשקיע?
"בית סטנדרטי לבנייה של כ-170 מ"ר אתה יכול לבנות בכ-150 אלף דולר. כלומר ביחד עם הקרקע זה כ-170 אלף דולר. אבל אני לא ממליץ לקנות בתים בארה"ב".
- למה?
"כי בסופו של דבר אתה תישאר עם תשואה כמו בישראל. כולם מספרים סיפורים על תשואות של 10%-15% אבל הם רוצים למעשה לגזור על המשקיע קופון. יש המון בעיות עם חברות ניהול, עם נכסים שצריך לטפל בהם כל הזמן, עם שוכרים וכל אלה פוגעים בתשואה. אני פוגש הרבה מיואשים שקנו דירות בעבר ולא רוצים להתעסק אם זה יותר".
"צריך להבין שבעליית ערך של נכס מגולמת אך ורק עליית ערך הקרקע. עלות הבנייה זהה פחות או יותר לאורך השנים. מה שעולה עם הזמן זה מרכיב הקרקע. אם ערך הבית עולה, למשל, ב-30%, זה אומר שערך הקרקע עלה בכ-100% עד 200%. אם למשלאתה קונה בית בפלורידה או בכל מקום אחר ב-200 אלף דולר ואחרי שנה - שנתיים הוא שווה 250 אלף דולר זה אומר שמחיר הקרקע שעליה הוא יושב זינק בכ-50 אלף דולר. ערך הבית עלה בכ-25% וערך הקרקע עלה בדיוק באותו זמן בכ-100% או יותר".
- אתה מוכר רק לישראלים?
"לא. אני מוכר גם באירופה".
- צריך להביא הכל במזומן או שאפשר לקחת הלוואה דרכך?
"אני לא מתעסק עם הלוואות. תשיג את הכסף, תקנה את המגרש ותוך 3 שבועות המגרש רשום על שמך בטאבו. אגב, הכסף לא יוצא מישראל אלא עובר לחשבון נאמנות אצל עורך דין ידוע ומוכר ורק אחרי שהמגרש רשום על שמך אני מקבל את הכסף. אני עובד לפי השיטה האמריקאית. זה מאוד פשוט ושקוף. אני מאמין במערכת קטנה, רווח קטן ולקוח מרוצה".
- יש הוצאות על המגרש?
"יש מס רכוש לעירייה בגובה של 200-300 דולר לשנה. זהו".
- מסים במכירה?
"יש מס סטנדרטי של 15% על הרווח".
"טראמפ ינצח ויוביל צמיחה בשוק"
- יש הגירה חיובית לתוך פורט שרלוט?
"כן. בתוך כ-30 שנה האוכלוסייה הכפילה את עצמה. והאוכלוסיה שם איכותית מאוד. היום יש עדיין מלאי קרקעות קטן אבל הוא עומד להיגמר וברגע שזה יקרה המחירים יקפצו, וזה יכול להיות גם 100% בשנה-שנתיים ואולי גם הרבה יותר מזה".
- אתה פועל גם מחוץ לתחום הקרקעות?
"כן. אני בונה פרוייקט בפורט לודרדייל, בצד השני של פלורידה".
- למה?
"כי בקרוב ייגמרו ההזדמנויות בתחום הקרקעות, כשהמחירים יקפצו, ולכן אני מסתכל קדימה ורוצה להיכנס לתחום היזמות עם בנייה. כל האזור של פורט שרלוט מתפתח מאוד יפה. כל מי שקונה ממני קרקע היום יודע שהוא יוכל להרוויח עליה אבל יש לו אופציה לבנות בית ולהרוויח על הבית או להשכיר אותו".
- אתה שוכח שיכול להיות פתאום משבר גדול ולהוריד את מחירי הדירות בחדות.
"הכל יכול לקרות, אבל צריך להבין שהמחיר היום הוא מחיר עלות פיתוח הקרקע. עלות פיתוח דונם קרקע לבנייה בפלורידה באזור הזה היא כ-14,000 דולר. צריך להבין שזה מחיר לא ריאלי, זה זמני. המחירים יעלו".
- מה אתה חושב על מחירי הנדל"ן בישראל?
"לדעתי אנחנו בשיא או ממש קרובים לשיא. כבר ב-2016 לדעתי נתחיל לראות ירידה במחירים. בכל מקרה הרבה יותר כדאי לדעתי לקנות בארה"ב. גם הבחירות יביאו שגשוג, כי דונלד טראמפ ינצח, והוא יביא לדעתי לצמיחה חזקה בתחום הנדל"ן בפלורידה ובעוד אזורים בארה"ב".