גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"טראמפ ינצח את הבחירות, ותהיה צמיחה בשוק הנדל"ן בארה"ב"

קינן ברעוז קונה ומוכר קרקעות בפלורידה ונכנס לפעילות בשוק הבתים והדירות במדינה ■ בשיחה עם "גלובס" הוא מעריך כי מחירי הדירות בישראל הגיעו לשיא, ומסביר למה כדאי לקנות קרקע מוכנה לבנייה ולא בית

פורט שרלוט/צילום:  פלורידה ישראל
פורט שרלוט/צילום: פלורידה ישראל

על רקע הריביות האפסיות בבנקים והתשואות הנמוכות בשוקי האג"ח הרבה מאוד כסף של משקיעים מופנה לשוק הנדל"ן. מחירי הדירות בארץ, כידוע, זינקו בשנים האחרונות ובמקביל התשואות שהמשקיעים רואים ירדו בחדות וכיום עומדות על 3%-4% במקרה הטוב ובהרבה מקרים על כ-2.5% ופחות מכך. 

לכן, ישראלים רבים מחפשים את התשואות מעבר לים. יש לא מעט חברות המציעות בתים למכירה בארה"ב, שעשויים להניב תשואות הרבה יותר מהתשואות על השקעה בנדל"ן בישראל. ואולם השקעה בחו"ל חשופה לסיכונים שונים כמו תנודות בשערי המטבעות, שוכרים בעייתיים או חברת ניהול בעייתית, נזקים לנכסים, ירידה בשווי הנכס ועוד. 

קינן ברעוז, באמצעות חברת פלורידה ישראל שבבעלותו, מציע לעקוף חלק ניכר מהבעיות האפשריות ולרכוש קרקע שמוכנה לבנייה, במקום לקנות בית או דירה. "אנחנו מוכרים קרקעות לבנייה מיידית בלב שכונות מגורים בעיר פורט שרלוט (Port Charlotte). בעבר מחיר הקרקעות האלה היה סביב 60 אלף דולר והיום הוא נע סביב 15 אלף דולר", הוא אומר בשיחה עם "גלובס". 

- איפה זה פורט שרלוט?

"בצד המערבי של פלורידה, בדרום. לא רחוק מקייפ קורל, שעה ורבע נסיעה דרומה מטמפה. הצד הזה של פלורידה מתפתח בקצב די מהיר בגלל שיש הגירה חיובית". 

- למה הצד המערבי של פלורידה זול בהרבה לעומת הצד המזרחי? 

"כיום הצד המערבי הרבה פחות מפותח אבל ההגירה לשם הולכת ומתגברת ולכן יש מגמה מתמשכת של עלייה בערך הנכסים. וכרגע לא רואים את סופה. בקיץ יש בפורט שרלוט כ-70 אלף איש ובחורף כ-120 אלף בגלל שהרבה מאוד אנשים באים לנופש שם". 

- איך התחלת שם? 

"עבדתי באזור הזה במכירות של כל מיני מוצרים בתחילת שנות ה-2000 ובשלב מסויים התחלתי להתעניין במחירי הנדל"ן ואז נודע לי שמחיר של מגרש באזור הזה עומד על כ-15,000 דולר. זה היה ב-2002. מיד קניתי שני מגרשים. אני מדגיש, אלה מגרשים מוכנים לבנייה. ואז גם חברים שלי בארץ רצו לקנות וככה זה התחיל. עד שנת 2006 קניתי ומכרתי כ-170 מגרשים, גם לישראלים וגם לאמריקאים. ב-2005-2006 המחירים זינקו לכ-50 אלף עד 60 אלף דולר ולאחר מכן, במשבר הגדול של 2007-2009 המחירים צנחו לכ-10,000 דולר".

- הייתה בועה מטורפת. 

"אני לא מסכים. הייתה בועה בתחום המשכנתאות אבל לא בתחום הבתים בחלק נרחב מהאזורים. למשל במנהטן המחירים חזרו למה שהם היו לפני המשבר. אם תסתכל על הנדל"ן בארה"ב משנת 1990 או אפילו 1950 תראה שיש תנודות אבל הנדל"ן בטווח הארוך רק עולה". 

"קונה כל פיסת קרקע שאני יכול להשיג"

- למה אתה מתרכז בקרקעות? 

"אדמה היא משאב מוגבל. אי אפשר לייצר עוד מזה. יש הגבלה לאזורים שבהם אפשר עוד לבנות. יש הגירה חיובית לפלורידה והשטח לבנייה שם, בטח האזורים המובקשים ליד החוף, ייגמר די מהר. אני קונה כל פיסת קרקע לבנייה שאני יכול להשיג בגלל שלדעתי ההזדמנות עומדת להיסגר. אני קונה ולא מתווך. אם אני יכול להשיג קרקע מתחת למחירי השוק אז אני קונה, ואחר כל מוכר". 

- למה אתה מתמקד בפורט שרלוט? 

"היא נמצאת בין שתי ערים גדולות ומחירי המגרשים שם זולים וזה זמני. אין לי ספק שהמחירים יעלו בקרוב. מחיר של דונם מוכן לבנייה בכ-14-15 אלף דולר זה בעצם מחיר עלות פיתוח הקרקע שהשקיעה הרשות המקומית, העיר, כך שהסיכון שזה יירד הוא מאוד נמוך. מנגד יש לדעתי סיכוי מאוד טוב שהמחירים יעלו גם ב-100% ויותר בתוך שנה שנתיים, כמו שקרה בערים הקרובות לפורט שרלוט". 

- אם מישהו קונה מגרש דרכך ורוצה לבנות בית סטנדרטי, כמה הוא צריך להשקיע? 

"בית סטנדרטי לבנייה של כ-170 מ"ר אתה יכול לבנות בכ-150 אלף דולר. כלומר ביחד עם הקרקע זה כ-170 אלף דולר. אבל אני לא ממליץ לקנות בתים בארה"ב". 

- למה?

"כי בסופו של דבר אתה תישאר עם תשואה כמו בישראל. כולם מספרים סיפורים על תשואות של 10%-15% אבל הם רוצים למעשה לגזור על המשקיע קופון. יש המון בעיות עם חברות ניהול, עם נכסים שצריך לטפל בהם כל הזמן, עם שוכרים וכל אלה פוגעים בתשואה. אני פוגש הרבה מיואשים שקנו דירות בעבר ולא רוצים להתעסק אם זה יותר". 

"צריך להבין שבעליית ערך של נכס מגולמת אך ורק עליית ערך הקרקע. עלות הבנייה זהה פחות או יותר לאורך השנים. מה שעולה עם הזמן זה מרכיב הקרקע. אם ערך הבית עולה, למשל, ב-30%, זה אומר שערך הקרקע עלה בכ-100% עד 200%. אם למשלאתה קונה בית בפלורידה או בכל מקום אחר ב-200 אלף דולר ואחרי שנה - שנתיים הוא שווה 250 אלף דולר זה אומר שמחיר הקרקע שעליה הוא יושב זינק בכ-50 אלף דולר. ערך הבית עלה בכ-25% וערך הקרקע עלה בדיוק באותו זמן בכ-100% או יותר". 

- אתה מוכר רק לישראלים? 

"לא. אני מוכר גם באירופה". 

- צריך להביא הכל במזומן או שאפשר לקחת הלוואה דרכך? 

"אני לא מתעסק עם הלוואות. תשיג את הכסף, תקנה את המגרש ותוך 3 שבועות המגרש רשום על שמך בטאבו. אגב, הכסף לא יוצא מישראל אלא עובר לחשבון נאמנות אצל עורך דין ידוע ומוכר ורק אחרי שהמגרש רשום על שמך אני מקבל את הכסף. אני עובד לפי השיטה האמריקאית. זה מאוד פשוט ושקוף. אני מאמין במערכת קטנה, רווח קטן ולקוח מרוצה". 

- יש הוצאות על המגרש? 

"יש מס רכוש לעירייה בגובה של 200-300 דולר לשנה. זהו".

- מסים במכירה?

"יש מס סטנדרטי של 15% על הרווח".

"טראמפ ינצח ויוביל צמיחה בשוק"

- יש הגירה חיובית לתוך פורט שרלוט? 

"כן. בתוך כ-30 שנה האוכלוסייה הכפילה את עצמה. והאוכלוסיה שם איכותית מאוד. היום יש עדיין מלאי קרקעות קטן אבל הוא עומד להיגמר וברגע שזה יקרה המחירים יקפצו, וזה יכול להיות גם 100% בשנה-שנתיים ואולי גם הרבה יותר מזה". 

- אתה פועל גם מחוץ לתחום הקרקעות? 

"כן. אני בונה פרוייקט בפורט לודרדייל, בצד השני של פלורידה". 

- למה? 

"כי בקרוב ייגמרו ההזדמנויות בתחום הקרקעות, כשהמחירים יקפצו, ולכן אני מסתכל קדימה ורוצה להיכנס לתחום היזמות עם בנייה. כל האזור של פורט שרלוט מתפתח מאוד יפה. כל מי שקונה ממני קרקע היום יודע שהוא יוכל להרוויח עליה אבל יש לו אופציה לבנות בית ולהרוויח על הבית או להשכיר אותו". 

- אתה שוכח שיכול להיות פתאום משבר גדול ולהוריד את מחירי הדירות בחדות. 

"הכל יכול לקרות, אבל צריך להבין שהמחיר היום הוא מחיר עלות פיתוח הקרקע. עלות פיתוח דונם קרקע לבנייה בפלורידה באזור הזה היא כ-14,000 דולר. צריך להבין שזה מחיר לא ריאלי, זה זמני. המחירים יעלו". 

- מה אתה חושב על מחירי הנדל"ן בישראל? 

"לדעתי אנחנו בשיא או ממש קרובים לשיא. כבר ב-2016 לדעתי נתחיל לראות ירידה במחירים. בכל מקרה הרבה יותר כדאי לדעתי לקנות בארה"ב. גם הבחירות יביאו שגשוג, כי דונלד טראמפ ינצח, והוא יביא לדעתי לצמיחה חזקה בתחום הנדל"ן בפלורידה ובעוד אזורים בארה"ב". 

עוד כתבות

יוסי אבו / צילום: דלק קידוחים

איש תשובה: יוסי אבו מנכ"ל דלק קידוחים מסכם שבוע סוער וגיוס מוצלח

יוסי אבו, מנכ"ל דלק קידוחים, מסכם מהלך מוצלח לגיוס של 2.25 מיליארד דולר בהנפקת איגרות החוב בחו"ל, ומציג את התוכניות הפיננסיות להמשך ● לדבריו, שוק ההון טעה כשתמחר בחודש יוני את אג"ח א' במחירי שפל

לצעירים נגמרים מקומות העבודה בעקבות המשבר הכלכלי והאבטלה מזנקת / צילום: כדיה לוי, גלובס

מענק לכל אזרח: כמה כבר קיבלו והאם יש סיבה לדאגה אם הכסף עדיין לא הגיע?

מתוך כ-6.5 מיליארד שקל שולמו עד כה כ-61.4% ● המענק של 750 שקל למבוגרים שולם עד כה למחצית מהזכאים

ד"ר ירדן לוינסקי / צילום: גלית לוינסקי

"כולנו במצב של טראומה מתמשכת": הסבר פסיכיאטרי למה שקורה לנו בקורונה

הפסיכיאטר ירדן לוינסקי מסביר מה קרה לנפש שלנו בקורונה, מה אנחנו יכולים לעשות כדי להתגבר, ולמה בישראל מתקשים למצוא במה להיאחז ● "בכל העולם יש חוסר ודאות, אבל פה רבים אחד עם השני ומייצרים כאוס" ● פרויקט מיוחד

דירות למכירה ולהשכרה / צילום: פאול אורלייב

WeCheck: כוח המיקוח של השוכרים עולה, משפחות יחליפו את הצעירים שעזבו

מנתוני חברת WeCheck עולה כי נכון לחודש יוני שוק השכירות כמעט ולא נפגע מהשלכות מגפת הקורונה ● עם זאת, הירידה בהיקף השוכרים הצעירים בלמה את עליית מחירי השכירות

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום/דוברות הכנסת, Associated Press

הציבור צריך להבין: מדינת ישראל רחוקה מלהיות כל יכולה כלכלית

אם לא יקרה הבלתי צפוי, ישראל מצויה על הנתיב הישיר ליחס חוב-תוצר תלת ספרתי, הפחתת אופק דירוג החוב הלאומי ואף הפחתת הדירוג ● מי שמבטיח לציבור "שחר של יום חדש" באמצעות שינוי רדיקאלי של המדיניות הכלכלית, זורה חול בעיניים של צעירי ישראל

ביירות ביום הפיצוץ. שיקום הנמל יעלה עשרות מיליארדי דולרים / צילום: Hassan Ammar, Associated Press

"בואו נחזור להיות צרפתים": הציבור בלבנון מביע חוסר אמון בממשלה

הכעס על אוזלת היד של הממשלה הביא להפצה ויראלית של עצומה הקוראת ללבנונים לדרוש את החזרת השלטון הקולוניאליסטי של צרפת על המדינה ● מקרון ביקר היום במדינה והבטיח רפורמה פוליטית

משפחת בן צבי / צילום: איל יצהר, גלובס

"נעזרים בהורים ושורפים את החסכונות. עברנו ל'מצב הודו'"

2019 הייתה שנת השיא של חברת התיירות של אוריאל בן צבי, אבל אז הגיעה הקורונה ואיתה הביטולים ● "אנחנו לא יוצאים, לא אוכלים בחוץ, חיים בצמצום" ● פרויקט מיוחד

בנימין נתניהו / צילום: Matt Rourke, Associated Press

נתניהו: "קונים אופציות על תרופות, ובכך מממנים את פיתוח החיסונים"

בביקור בבית החולים שערי צדק, התייחס היום נתניהו לפיתוח החיסון במכון הביולוגי ואמר כי הוא הנחה "אותם להקים כבר את מפעל הייצור"

שאול מרידור / צילום: רפי קוץ

כ"ץ למרידור: "אם לא תשב בשקט אוציא אותך מהחדר"

המתיחות בין שרי הממשלה לפקידים מגיעה לשיא חדש - והפעם תורו של שר האוצר ישראל כ״ץ להיכנס לעימות עם ראש אגף התקציבים באוצר, שאול מרידור

טביעה / צילום: שאטרסטוק

״אינטגריטי" ואובדנו: על השופט, דילמות מוסריות ומנהיגות בימי קורונה

"אינטגריטי" הוא מצב שבו ישנה לכידות בין ערכים מרכזיים שבהם מאמין אדם לבין מעשיו ● אבל האם אדם בעל מצפון יכול להתייסר - ואפילו קשות - עקב ידיעתו על אודות אובדן האינטגריטי שלו? ● בעקבות ספרו של שי אספריל: השופט

ג'ו ביידן ודונלד טראמפ / צילום: Associated Press

נערכים לבחירות בארה"ב: האקרים ינסו לפרוץ למכונות ההצבעה

גורמים של ביטחון לאומי בארה"ב מזהירים מפני איום על הבחירות מצד מדינות יריבות ● מקורות ביון אמריקאים אומרים שרוסיה בדקה מערכות הצבעה של מדינות בארה"ב בבחירות לנשיאות ב-2016 ● החשש מפני בלאגן בנובמבר הביא את אחת היצרניות לאפשר להאקרים לאתר פרצות

בדיקה סרולוגית. הרוב יתאכזבו לגלות שהם לא מוגנים מפני הקורונה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

שר"פ קורונה: בדיקת קורונה במקום העבודה, לכל העובדים. כבר לא מדע בדיוני

חברת טרגט מרקט ובי"ח שיבא החלו להציע לחברות גדולות לבצע בדיקות סרולוגיות לעובדיהן, כדי לקבוע אילו עובדים מוגנים יותר מפני הנגיף ואילו פחות ולאפשר להן לקבל החלטות ארגוניות מושכלות ● המהלך עשוי להכניס את שוק העבודה לעידן חדש של מעורבות מעסיקים בבריאות עובדיהם

שיירת המחאה של יוצאי חיל הים הקוראת לחקירת פרשת הצוללות  / צילום:

"בידיים נקיות": שיירת מחאה של יוצאי חיל הים קוראת לחקור את פרשת הצוללות

השיירה יצאה בצהריים ביותר מ-100 מכוניות מחיפה, דרך לטרון, אל בית ראש הממשלה בירושלים ● מובילי המחאה דורשים "להקים ועדת חקירה ממלכתית לחקר תהליך קבלת ההחלטות של הדרג המדיני והצבאי בקשר למכירת ורכישת כלי השיט האסטרטגיים"

כיכר אתרים. כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: תמר מצפי, גלובס

חסרי המזל של מחיר למשתכן והצעירים ששבים הביתה. כותרות הנדל"ן

מדוע עוד ועוד צעירים חוזרים הביתה ● איך פגעה הקורונה בחלק מזכאי מחיר למשתכן ● ההחלטה של בית המשפט העליון ששולחת את עיריית תל אביב לפרסם מכרז על חניון כיכר אתרים ● ומדוע הוטל עיצום כספי על חברת אלדד פרי

שיחת עבודה בווידיאו / צילום: שאטרסטוק

שולחים שלושה סימני שאלה בווטסאפ? זה מה שיחשבו עליכם במקום העבודה

אחד המאפיינים של עבודה מרחוק הוא תעבורה מרובה של תקשורת בטקסט ● ד"ר אריק חשין, חוקר רגשות מאוניברסיטת חיפה, מסביר ממה צריך להיזהר כשמאמצים מודל עבודה בקפסולות ואיזה מסר אנחנו מעבירים כשאנחנו כותבים מיילים ארוכים

נעמה איזנברוך ודני רופ. לשכת רואי החשבון מול קמפיין משרד האוצר / צילום: אביב חופי, צילום מסך

היינו קודרים קודם: מה מפריע ללשכת רואי החשבון בקמפיין משרד האוצר

וגם: הגרסה הגרמנית של הסדרה "שטוקהולם" יוצאת בימים אלה לצילומים בקלן ובון ● השיחה

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עובדי מיקרוסופט סין פיתחו פיצ'ר נגד שעות נוספות

התכתבויות פנימיות בהן מהנדסים במיקרוסופט סין דנים על שעות העבודה בחברה הפכו ויראליות בימים האחרונים ● מההתכתבות עולה כי עובדים במיקרוסופט פיתחו כלי ממוחשב שבודק אלו עובדים מחוברים בשעות הלילה המאוחרות ושולח להם אזהרה המורה להם להפסיק לעבוד

איסקו מריאל מדריד (מימין) מול קייל ווקר ממנצ’סטר סיטי. הקבוצות ינסו לסגור את הבור  / צילום: Daisuke Nakashima, רויטרס

המודל הבעייתי של ליגת האלופות: לא חייבים לנצח כדי לקבל כסף גדול

ליגת האלופות חוזרת לפעילות בסוף השבוע וזאת הזדמנות לבחון את השיטה שמתגמלת את הקבוצות הגדולות והעשירות, גם כשהן מפסידות ● וגם: המחיר הכלכלי הכבד שמשלמות קבוצות הכדורגל המקומיות על שנים של כשלונות

שר התקשורת החדש, יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הסתיים השלב המרכזי במכרז הסלולר לתדרי דור חמישי

שלוש המתמודדות יקבלו כל אחת 10 מגה בתחום תדרי ה-700 מגה הרץ ● הסכום טרם פורסם אך ההשערה היא שהוא בהתאם להערכות משרד התקשורת

מפגינה בהפגנת העצמאים בגן בצ'רלס קלור, בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

חילוקי דעות, הפרד ומשול וראיון אחד אצל אופירה וברקו: לאן נעלמה מחאת העצמאים?

כל אחד מארגוני העצמאים מושך לכיוון אחר, ההפגנות הכלכליות שהובילו ראשי המאבק שינו כיוון, והפוליטיקאים ואנשי האוצר ניצלו את המצב וטיפלו במחאה בשיטה של הפרד ומשול • מה קרה למחאת העצמאים, שעד לפני חודש נראתה שתוביל את הממשלה לשינוי היסטורי במעמדם