גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: התנגדות מעבר לכביש

בית המשפט קבע כי צריך להרחיב את זכויות ההתנגדות לשיפוצי בניינים כך שכל מי שעלול להיפגע מהשינוי התכנוני יוכל להגיש את התנגדותו למהלך

לאחר חתימה על הסכם התקשרות בין בעלים של בניין ויזם לצורך ביצוע פרוייקט תמ"א 38, מתחיל היזם במלאכת הכנת הבקשה להיתר בנייה.

על הכנת הבקשה להיתר בניה שוקדים אדריכל הפרוייקט ולצידו שלל יועצים ובעלי מקצוע נוספים התורמים כל אחד את חלקו.

בתום הכנתה, מוגשת הבקשה להיתר לועדה המקומית אשר דנה בה ומחליטה האם לאשרה או שמא לדחותה.

לאחר הגשת הבקשה ועוד בטרם תידון בה הועדה המקומית נשלחות הודעות אישיות לבעלי דירות ונכסים בניינים הסמוכים לבניין שבגינו הוגשה בקשת ההיתר, הקוראות להם להגיש התנגדות לבקשה ככל שהם חפצים בכך.

לצערנו, הגשת התנגדויות לבקשות להיתר בניה מכח תמ"א 38 הפכה מזמן לתופעה רווחת.

כמעט שלא תמצא בקשה להיתר בניה שהוגשה במסגרת פרוייקט תמ"א 38 שלא 'זכתה' להתנגדות מצד דיירים בבניין סמוך.

טענות ההתנגדות שונות ומגוונות החל מ"חסימת אור ואוויר" ועד 'שינוי חזות או אופי השכונה".

התנגדויות המוגשות לועדה מועברות לדיון בועדת משנה להתנגדויות וזו קובעת האם לאשרן (באופן מלא או חלקי) או לדחותן.

עתה נשאלת השאלה מי זכאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר המוגשת במסגרת פרוייקט תמ"א 38? האם רק דיירי הבניינים הסמוכים ממש לבניין בו מבוצע הפרוייקט?

סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי כשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

עסקינן בבקשה להיתר בניה הוגשה במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) המבוצע ברחוב רננים 2-4 רמת גן.

העותר המתגורר בדירת קרקע בבניין המצוי מול הבניין בו מבוצע הפרוייקט, היינו מעברו השני של רחוב רננים, הלין על כך שלא נשלחה לו הודעה אישית אודות הבקשה להיתר ולכן לא הגיש התנגדות לבקשה וזו אושרה על ידי הועדה המקומית.

ערר שהגיש העותר לועדת ערר מחוזית נדחה, תוך שנקבע כי לועדה המקומית נתון שיקול הדעת למי לשלוח את ההודעות האישיות בדבר הבקשה להיתר וכי הכלל שגיבשה בעניין זה, לפיו לא ישלחו הודעות לבעלי דירות בבניינים המצויים מעברו השני של הרחוב (כאשר רוחב הכביש גדול מ- 6 מ') הינו סביר.

העותר עתר לבית המשפט המחוזי וטען כי יש פגם בהתנהלות הועדה המקומית, שהיה עליה ליידע בדבר הבקשה להיתר את כל מי שעלול להיפגע, כדי שיוכל להשמיע את עמדתו ולרבות אם הוא מתגורר בבניין המצוי מעברו השני של הכביש.

מנגד טענו ועדות התכנון כי מדיניות הועדה המקומית הינה סבירה וראויה וממילא נחשף העותר לקיומה של הבקשה להיתר גם מפרסומים נוספים שבוצעו (שילוט/ עיתונות). עוד נטען על ידי הועדות, כי העותר מתגורר במרחק רב של כ- 20 מ' מהפרויקט ודירתו פונה ממילא לכיוון הנגדי לזה של הפרוייקט לכן לא יפגע מביצועו.

לאחר בחינת טענות הצדדים מצא בית המשפט לדחות את העתירה.

נקבע על ידי בית המשפט, כי אין פסול בכך שהוועדה המקומית קובעת קריטריונים ואמות מידה כלליות לגבי השאלה למי יש לשלוח הודעה אישית אודות בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38, וזאת למען פישוטו של ההליך התכנוני ויעילותו וגם אין זה סביר לדרוש, מבחינת כוח אדם ויעילות תכנונית, שבכל מקרה ומקרה הוועדה המקומית תבצע בדיקה ברמת הפרט, כלומר ברמת בעל הזכויות הפרטי, כדי לקבוע אלו נכסים עלולים להיפגע כתוצאה מהגשת בקשה מכוח תמ"א 38, דבר שיחייב הוצאת בעלי תפקיד לשטח.

עם זאת, נקבע, בגיבוש מדיניות הועדה המקומית בעניין משלוח ההודעות האישיות יש לבחון כלפי מי מהסובבים את הפרוייקט מתקיים פוטנציאל של פגיעה ולא ניתן להסתפק בעניין זה רק במבחן 'רוחב הכביש' כקריטריון יחיד אשר יהיה תקף לכל המקרים, לכל הנסיבות ולכל הבקשות להיתר.

נקבע עוד, כי על הועדה המקומית לבחון את הפגיעה הפוטנציאלית ברמת הפרט ולהתחשב בנתונים רלוונטיים לכל בקשה ובקשה, כגון אופי השכונה, גובה הבניין שעתיד להיבנות, וכיוצא באלה נתונים סביבתיים/גאוגרפיים.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון

עוד כתבות

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר

כשמנכ"ל משרד השיכון והבינוי מציע לרכוש דירות שנפגעו מהטילים האיראניים - למה הוא מתכוון

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בישר בכנס חיפה של מרכז הנדל"ן, כי נשקלת האפשרות שהמדינה תרכוש דירות שנהרסו במלחמה ● לגלובס נודע כי מטרת המהלך היא לספק מענה נקודתי לדיירים שדירתם נהרסה, ולא ירצו להצטרף להליך התחדשות עירונית בבניין שלהם ● יש לציין כי מהלך כזה טרם נעשה על ידי המדינה עד היום

סמל יניב מיכלוביץ ז''ל / צילום: דובר צה''ל

הותר לפרסום: סמל יניב מיכלוביץ, בן 19 מרחובות, לוחם שריון בחטיבה 7 נפל בקרב בצפון רצועת עזה

שורת תקריות ברצועה: 2 לוחמים נפצעו קשה באירועים שונים ● ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● כוחות צה"ל השמידו בעזה תוואי תת-קרקעי באורך של כ-2.5 קילומטרים ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

נעילה מעורבת בוול סטריט; טסלה ואנבידיה ירדו ומשכו את נאסד"ק למטה

נאסד"ק ירד ב-0.8% ● תשואות האג"ח האמריקאיות טיפסו לאחר שפאוול אמר שלולא מלחמת הסחר, הריבית בארה"ב הייתה יורדת ● נעילה מעורבת באירופה ● הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

ח''כ משה גפני, יו''ר ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

עשרות אלפים נותרו מחוץ למתווה החל"ת - המאבק מגיע לכנסת

עובדי החנויות והקניונים ששבו לעבוד בעת הקלת הנחיות פיקוד העורף נאלצים כעת לראות כיצד מתווה החל"ת שגובש מדלג עליהם ● באיגוד לשכות המסחר יוצאים בחריפות נגד המתווה, ויוצאים בקמפיין שאמור למשוך את תשומת ליבם של חברי ועדת הכספים, במטרה למנוע את אישור הנוסח הנוכחי

האם בסקנדינביה יותר מ-80% מהעובדים מאוגדים לעומת 20% בישראל?

מה מצב ההתאגדות בישראל לעומת סקנדינביה? לא מדהים, אך יש לכך סיבות ● המשרוקית של גלובס

הוספת ממ''ד לבניין בראשון לציון במסגרת תמ''א 38 / צילום: Shutterstock

האם בקרוב הממ"דים יגדלו? הצעות החוק בנושא עולות שלב

הצעת החוק להגדלת שטח הממ"ד אושרה לקריאה ראשונה אחרי הקפאה ארוכה ● ברשויות המקומיות צפויים להתנגד, אלא אם יקבלו פיצוי על אבדן דמי השבחה ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

אילוסטרציה: Shutterstock

רשות המסים מגדירה מחדש: מי נחשב תושב ישראל לצורכי מס?

תזכיר חוק חדש מבקש לעגן את הקריטריונים שעל פיהם יקבע אם יחיד הוא תושב ישראל או תושב חוץ בעיקר בהתבסס על מספר ימי שהותו בישראל, ללא צורך בבחינת מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים

רונית רפאל / צילום: עידו לביא

רונית רפאל מחפשת שוכרים חדשים בבזל

אחרי 17 שנים של פ עילות, רשת ארקפה תפנה ב־1 בספטמבר את הסניף ברחוב בזל בתל אביב - אחד המיקומים הבולטים בעיר ● מדובר בנכס שבבעלות אשת העסקים רונית רפאל, והוא כולל שטח מסחרי של 65 מ"ר נטו, בתוספת חלל אחסון של 10 מ"ר ● אירועים ומינויים

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטאר-גייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018, אחרי ששימש, בין היתר, כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעליה של חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 ● זאת, לכאורה, לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שרת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

דירה שנפגעה מטיל איראני ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty

"אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן": החורים במתווה הפיצויים לנפגעי הטילים חושפים סכסוכים ובעיות

המלחמה שמטה את הקרקע תחת רגליהם של בעלי דירות ושוכרים רבים, ובשטח מצטברים מקרים שמתווה הסיוע לא נותן להם מענה ● חוזים מתבטלים ומשכירים נאלצים לשלם משכנתא על נכסים שלא ראויים למגורים ● מפונים מתקשים למצוא דיור חלופי באזורים שנהרסו, עקב הביקוש הגבוה ● האם אנחנו בדרך לגל תביעות? ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

מיקרוסופט / צילום: Shutterstock

דיווח: מיקרוסופט מפטרת כ-9,000 עובדים, בסבב הרביעי מתחילת השנה

לפי CNBC, ענקית הטכנולוגיה הודיעה כי תקצץ פחות -4% מכוח העבודה הגלובאלי שלה, המונה כ-228 אלף עובדים, כאשר רק במאי האחרון, פוטרו כ-6,000 עובדים ● לפי שעה, עוד לא ברור איך המהלך ישפיע על עובדי החברה בישראל

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ / צילום: ap, Jacquelyn Martin

דד־ליין המכסים של טראמפ מתקרב, אך הסכמי הסחר שהובטחו לא נראים באופק

התקופה שהגדיר נשיא ארה"ב טראמפ למשא ומתן על הסכמי סחר מתקרבת לסיומה ללא תוצאות, והאיומים במכסים כבדים על שותפות כמו יפן והאיחוד האירופי מתחדשים ● בכירים בממשל מנסים לרכך את הדד־ליין שנקבע, ה־9 ביולי ● בינתיים, השווקים לא מתרגשים מהבאות

בנק אוף אמריקה / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen

הרשימה הרבעונית של ענקית ההשקעות: אלה המניות המבטיחות

הבנק האמריקאי מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה שצפויות לרכז עניין ברבעון השלישי של 2025 ● במקביל מפרסם הבנק שתי מניות שצפויות לרדת

פי דידי. זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות / צילום: ap, Willy Sanjuan/Invision

משפט פי דידי: הראפר הורשע בשידול לזנות, אבל זוכה משאר האישומים נגדו

חבר המושבעים במשפט פי דידי המואשם בשורה של עבירות מין וסחר בבני אדם הגיע להחלטה בבית המשפט הפדרלי בניו יורק ● הראפר זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות - שעשויים להוביל ל-10 שנות מאסר כל אחד

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מניות הבנקים קפצו, האם בנק ישראל יאשר להגדיל את הדיבידנד?

בשוק ההון מעריכים כי הפיקוח על הבנקים עשוי לאשר את בקשת הבנקים להגדיל את שיעור חלוקת הדיבידנד לעד 50% מהרווח הנקי

משרד הפרסום העתידי, כפי שנוצר באמצעות ChatGPT / צילום: ChatGPT

סוף עידן משרדי הפרסום? כך ייראה הענף בעוד חמש שנים

אמיר גיא, יו"ר איגוד חברות הפרסום לשעבר, קורא למשרדים להתעורר: אנחנו פועלים בעולם שמתערער, עם שיבוש מוחלט של המודל הכלכלי, תהליך העבודה והיחסים עם המותגים ● מי שישרוד הוא זה שימזג קריאייטיב, דאטה ונרטיב למוצר אחד, ויהפוך לשותף טכנולוגי של הלקוח

מתקרבים לגיל פרישה? החיסכון שיכול לתת לכם קצבה פטורה ממס

"תיקון 190" נשמע טכני, אך הוא מאפשר ניהול כסף פרטי דרך קופת גמל - עם שיעור מס שונה, גמישות בהשקעה וגם כמה מגבלות שחשוב להכיר ● למי הוא מתאים ומתי זה משתלם? לפני שמפקידים - חשוב להבין את כל המשמעויות