בנין בשיפוץ / צילום: תמר מצפי
לאחר שתוכנית הרבעים 3 ו-4 בעיר תל-אביב-יפו אושרה בקושי רב ולאחר תהליך ארוך שכלל ערר למועצה הארצית, הגישה לאחרונה עיריית תל-אביב-יפו עתירה מנהלית נגד סעיף בתוכנית. מדובר בסעיף המאפשר ליזמים ולקבלנים לנייד זכויות של מרתפים לתוספת מ"ר בקומת הגג של פרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, שיכולים להניב קומה נוספת.
נזכיר, כי התוכנית הוגשה לאישור מלכתחילה על ידי העירייה עצמה, הופקדה לפני כארבע שנים בנובמבר 2012, ומאז עברה מספר גלגולים, עתירות והשגות וטרם אושרה סופית. עוד נציין, כי מדובר בתוכנית מהותית לכל מי שעוסק בתחום תמ"א 38 בעיר תל-אביב-יפו, ברבעים הרלוונטיים, שממתין כבר שנים ארוכות להבהרות לגבי זכויות העירייה ומדיניותה, כמו גם בעלי בניינים שממתינים לאישור תוכניות. העתירה שהוגשה כעת רק מוסיפה עוד מוטיב של אי-ודאות לתוכנית, הצפויה להיכנס לתוקף בסוף השנה הנוכחית.
תוכנית הרובעים 3 ו-4 מתייחסת לצפון הישן של העיר (מדרום לירקון) ועד למרכזה בשטח כולל של כ-5,200 דונם בסך הכול. רחוב אבן גבירול החוצה למעשה את שני הרובעים המדוברים אינו שייך לאף אחד מהם והוחרג מהתוכנית. גבולות רובע 3, המשתרע לבדו על פני כ-2,400 דונם, הם הרחובות אבן גבירול במזרח, הירקון במערב, אוסישקין בצפון ומרמורק, שדרות בן ציון ובוגרשוב בדרום. גבולות רובע 4, המשתרע על שטח של כ-2,800 דונם, הם הרחובות אבן גבירול במערב, נתיבי איילון ודרך נמיר במזרח, הרב קוסובסקי ובני דן בצפון, והרחובות הרב גורן ושדרות שאול המלך בדרום.
הסעיף שנגדו עתרה כעת העירייה מתייחס כאמור לזכויות בנייה במרתף שהיזמים יוכלו לנייד לקומות הגג ללא דיון או שיקול דעת לוועדה המקומית. בעירייה טוענים כי בחלק מהמקרים מדובר בשטח שירות שהוסב בהיתר לשימוש חורג כמגורים או משרדים, וכי ישנם כ-1,500 מבנים ברחבי העיר שהסעיף יכול לחול עליהם.
בעתירה מפרטת העירייה את הסיבות לדרישה לתיקון ההחלטה: "הוראת ניוד השטחים שתאפשר תוספת בנייה של קומה פורצת את נפחי הבנייה שהותרו בתוכנית... לא ניתנו לוועדה המקומית כלים תכנוניים להפעלת שיקול דעת מתי לאפשר את שחזור השטחים ומתי את ניודם, כך שלמעשה הדבר תלוי ברצון מבקש ההיתר, שמן הסתם יעדיף לנייד השטחים כקומה".
עוד טוענת העירייה בעתירה כי גם ועדת המשנה לעררים שדנה בסעיף הודתה בשלב מאוחר יותר כי סברה שלא בצדק שמדובר בסעיף זניח עם תוספת דירות זניחה, וזאת למרות שמדובר בפוטנציאל לתוספת קומה בכ-700 בנייני מגורים המהווים כ-20% מכלל המבנים ברובע 3 ו-4.
בעירייה אישרו את דבר הגשת העתירה, ומסרו כי "הוועדה המקומית אכן הגישה עתירה כנגד סעיף אחד ספציפי בהחלטת המועצה הארצית, אשר מאפשר ניוד זכויות של מרתף לתוספת בקומת הגג בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש באופן גורף וללא מתן שיקול דעת לוועדה המקומית ולצוותי התכנון".
"עמדת הוועדה המקומית הינה כי הדבר פוגע במהות התוכנית אשר קובעת את מדיניות ומרקם הבנייה, וכי יש לבחון כל בקשה בהיבט התכנוני ולהשאירה לשיקול דעת הוועדה המקומית, בדומה להקלות אחרות. העתירה הוגשה עתה מאחר ורק כעת התקבלה ההבהרה של המועצה הארצית באשר לסעיף זה. יש לציין כי הוועדה המקומית קיבלה את רובה המוחלט של החלטת המועצה הארצית באשר לתוכנית רבעים 3 ו-4, והגשת העתירה אינה צפוייה לעכב את אישור התוכנית הכוללת".
עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד העוסק בדיני תכנון ובניה ומייצג לא מעט יזמים הפעילים ברבעים 3 ו-4 בעיר, סבור כי העתירה עלולה לגרום לעיכוב של חודשים רבים במתן תוקף לתוכנית. "יזמים רבים ממתינים כדי להתחיל סוף סוף לבנות בהתאם למה שהתוכנית צריכה לתת, והם עכשיו ימשיכו להמתין", כך אמר טויסטר. "וזה המשך של העיכובים שנגרמו עד כה. היו ציפיות שהתוכנית תקבל תוקף בימים אלה ויזמים רבים הסתמכו על כך. אני מתפלא שעדיין שואלים למה מחירי הדיור ממשיכים לעלות", הוסיף.