גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החלשים ייחלשו יותר: אי-ודאות בתחום הקניונים והמשרדים

שוק הנדל"ן המניב בישראל ממשיך להפגין עוצמה, אבל האיומים הולכים ומתרבים ■ כלכלני S&P מעלות מעריכים כי המכה שתגיע תכאיב במיוחד לקניונים ולבנייני משרדים הממוצבים נמוך יחסית

קניון אמריקן סיטי  ברחובות / צילום: תמר מצפי
קניון אמריקן סיטי ברחובות / צילום: תמר מצפי

"הישראלים ממשיכים לקנות בקניונים, מגזר המשרדים נהנה מענף ההיי-טק ותנופת הבנייה ממשיכה - אך המגמות ותנאי השוק אינם תומכים בהמשך עליות בטווח הבינוני-ארוך", כך מעריכים כלכלני חברת S&P מעלות בסקירה מיוחדת. עופר עמיר, מנהל תחום דירוגי נדל"ן ותעשיות קלות בחברה, והילה פרלמוטר, אנליסטית בכירה, מצביעים על איתנות ויציבות בטווח הקצר, ועל לא מעט עננות ואי ודאות לטווח הבינוני-ארוך.

מסחר: השבחה והרחבה

לפי שעה, הצריכה הפרטית של הישראלים ממשיכה לעלות, ולהגדיל את הפדיונות במרכזי המסחר. ברבעון הראשון של 2016 הצריכה הפרטית עלתה ב-4% לעומת הרבעון הקודם, בהמשך לעלייה של 5.4% ברבעון האחרון של 2015. צריכת מוצרי פנאי, אופנה והנעלה לנפש עלתה ב-2.5% ברבעון הראשון, לעומת 16.7% ברבעון הקודם. סך הרכישות בכרטיסי אשראי ברבעון הראשון עלה ב-8.4% בחישוב שנתי, לעומת עלייה של 10.1% ברבעון הקודם (בפרט ענף ההלבשה וההנעלה, שנהנה מעלייה של 7.7%).

הצריכה הפרטית ממשיכה לספק רוח גבית לבעלי הקניונים, שמנצלים את העת הזו להשבחה ולהרחבה של מרכזים קיימים ואף להרחבה של פורטפוליו הנכסים. כך למשל, מציינים עמיר ופרלמוטר, קבוצת עזריאלי משפצת את קניוני באר שבע ומלחה, צפויה לפתוח את קניון ראשונים בסוף 2016 ומתכננת את הרחבת מרכז עזריאלי על קרקע שנרכשה מידיעות אחרונות בתל אביב; ביג משפצת את המרכז בבאר שבע, מרחיבה את מרכז כרמיאל ומתכננת פתיחת מרכזים בגלילות, יהוד ואשקלון; ישפרו פלאנט ממשיכה לשלב ב' (21% השכרה מקדמי), ומליסרון הקדימה את מימוש האופציה לרכישת חלקו של אלי להב בקניון באר שבע, על אף התחרות העזה באזור.

כל אלה ועוד נועדו להכין את החברות לקראת "סביבה עסקית מאתגרת", כשרשימת האתגרים שמונים ב-S&P מעלות ארוכה ומאיימת:

עודף המסחר בשל תוספת השטחים, "שכבר מתחיל לתת את אותותיו בבאר שבע ובקריות, שם החלו דמי השכירות הריאליים לרדת ואנו רואים ירידה בפדיונות בחלק מהנכסים";

היחלשות הסקטור העסקי (צמיחה נמוכה במיוחד), שעלולה לזלוג גם למרכזי המסחר, "בדמות היחלשות הצריכה הפרטית וירידה בפדיונות".

בנוסף, מצבן של קמעונאיות האופנה נמצא במגמת ירידה מתמשכת - בשל תחרות גדולה בענף, ירידת מחירים משמעותית לאורך השנים, חדירת מותגים בינלאומיים חזקים, מעבר לרשתות דיסקאונט וגידול מתמשך ברכישות באתרים מקוונים.

ב-S&P מעלות מעריכים כי הפגיעה המשמעותית ביותר תהיה במרכזי המסחר החלשים: "הרשתות יעדיפו לצמצם שטחי מסחר במרכזים חלשים, ולא בנכסים שמניבים עבורן מכירות חזקות, או יעדיפו לפתוח סניפים במרכזים חדשים של שחקני נדל"ן מובילים חלף סניפים חלשים אחרים, כך שהפגיעה תהיה בעיקר בקניונים חלשים או מיושנים". מעל לכל אלה מונים במעלות את האיום הביטחוני הקבוע, שגם מוביל פה ושם את בעלי הקניונים לצורך להעניק הנחות לשוכרים.

בשורה התחתונה, לנוכח שפע האיומים, מעריכים במעלות שבטווח הרחוק "נראה יותר ויותר צמצום שטחי מסחר והמרתם לשטחים לוגיסטיים, לוקרים ונקודות איסוף, כפי שכבר ניתן לראות בארה"ב. התרחבות המגמה תיצור קניבליזציה נוספת ותנגוס בפדיונות של המרכזים עצמם, ואף נראה בעתיד פורמט חנויות המשמשות לתצוגה בלבד כאשר הקנייה תתבצע באתרים המקוונים, דבר שעתיד לשנות את פני המגזר".

משרדים: אין עודפי היצע

גם שוק המשרדים ממשיך להציג מספרים מרשימים, למרות לא מעט תחזיות שחורות. החברות שהציגו בדוחות האחרונים עלייה מתנונה מדמי שכירות (NOI) מנכסים זהים בשיעור ממוצע של 1%-1.5% ועדיין לא מורגשים עודפי היצע, כשגם בניינים חדשים מלמלאים במהירות (בדמי שכירות גבוהים).

לדברי עמיר ופרלמוטר, בתקופה האחרונה ניתן לראות שחברות דווקא מחדשות תוכניות פיתוח, ובאופן יותר מפתיע גם באזור המרכז העמוס ממילא בפרויקטים חדשים. "בין היתר ניתן לראות את גב ים ואמות מקדמות בנייה בשטח 'תוצרת הארץ' בתל אביב; גב ים מרחיבה את פארק רחובות; אשטרום בונה מגדל משרדים למכירה בבני ברק (קרקע "דן"); עזריאלי מרחיבה את פארק חולון, רכשה קרקע סמוכה באזור (לודז'יה) ובונה משרדים בראשון לציון (פרויקט ראשונים); מליסרון ואפריקה נכסים מתכננות מגה-פרויקט בשרונה; ומליסרון בונה 4 בניינים נוספים בפארק אזורים בפתח תקווה". בנוסף, גם מחוץ לאזור המרכז קיימת תנופה: גב ים ממשיכה לפתח את פארק מת"מ ומתחילה את בניית הבניין השלישי בבאר שבע, לאחר שהשלימה והשכירה את מרבית השטחים של הבניינים הראשונים וחברת דורסל מציגה נתונים יציבים בבנייניה בצפון.

בשורה התחתונה, לנוכח העובדה שהיצע המשרדים אמור להמשיך לגדול מבלי שיהיה גידול דומה בסקטור העסקי, מעריכים ב-S&P מעלות שנראה "לכל היותר יציבות בדמי השכירות וב-NOI מנכסים זהים ברמה גבוהה (Class A)". מרבית ההשפעה השלילית תתבטא להערכתם במשרדים הנחותים יותר (class B ומטה).

האיומים על מרכזי המסחר

עודף שטחי מסחר

היחלשות הצריכה הפרטית

תחרות בענף האופנה

רכישה באינטרנט

איום ביטחוני

האיומים על בנייני המשרדים

נתוני צמיחה חלשים

מרחבי עבודה משותפים

המשך עלייה בהיצע

שינוי בפדיונות שוכרים

עוד כתבות

תור משתרך מחוץ לשירות התעסוקה ביוטה / צילום: Rick Bowmer, AP

ממשל טראמפ פרסם את רשימת מקבלי ההלוואות בכספי משלם המסים

אחרי לחצים בקונגרס נחשפה רשימת הלווים מתוכנית PPP שנועדה לעזור לעסקים קטנים ועלתה 521 מיליארד דולר ● החשיפה מעוררת כעס בארה"ב

חתימת ההסכם באל על / צילום:  דוברות ההסתדרות

בדרך למתווה הסיוע: אל על ושני סקטורים נוספים של ועדי העובדים חתמו על הסכם קיבוצי

אחרי מו"מ לילי בהובלת יו"ר ההסתדרות ויו"ר איגוד עובדי התחבורה, הגיעו ההסתדרות, ועדי העובדים והנהלת אל על להסכמות על מתווה התייעלות בסקטור המנהלי ובסקטור התחזוקה

"טקס האשכבה" לתעשיית התרבות שקיימו בשבוע שעבר עובדי תעשיית האירועים מול קריית הממשלה בירושלים / צילום: מטה המאבק להצלת עולם התרבות, האירועים והמופעים

חוזים בימי קורונה: שוב האחריות נזרקת אל הציבור

המלצות הוועדה הבין-משרדית שהוקמה כדי לספק מענה לחוסר הוודאות במשק, לא מספקות פתרון אמיתי, אלא שולחת כל מי שחתם על חוזה לפני המשבר לייצר לעצמו פתרון

משה יעלון, יש עתיד-תל”ם / צילום: אמיל סלמן-הארץ

האם באמריקה באמת חילקו מענק מענק קורונה בלי לשאול שאלות?

משה יעלון טוען כי סיוע הקורונה הוזרם לכיסי האמריקאים באופן אוטומטי. בדקנו האם זה נכון ● "המשורקית של גלובס"

מסכות פנים למכירה בשיקגו, אילינוי / צילום: Nam Y. Huh, Associated Press

מחקר חדש בארה"ב מנפץ את המיתוס: הסגר הוא לא מה שמוטט את הכלכלה

לפי המחקר, הוראות הסגר הרשמיות מסבירות רק "חלק צנוע" מהשינוי בהתנהגות הצרכנים ● המשבר החל כמשבר בריאותי, וייתכן שהיה מוביל להאטה כלכלית גם בלי צעדים ממשלתיים, אבל הופך למשבר כלכלי שלא ייעלם מעצמו עם היעלמות המגפה

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

"עכשיו יש חשיבות עצומה לזמן": בכיר באל על מתייחס להלאמה שמתקרבת

"הבחירה במתווה של האוצר הייתה בזו שתרחיק אותנו מהאופציה של ביהמ"ש, שעדיין מרחפת במידה ומשהו ישתבש ומתוך החלטה על מה שהכי נכון לחברה", אמר ל"גלובס" בכיר באל על ● ה"משהו" הזה יכול להיות עיכוב בחתימה של נציגות העובדים או מהלך של עיכוב מכיוון האוצר או הבנקים

יורן בר, מנכ"ל חברת ביקונקיור (Beaconcure) / צילום: רונן טופלברג

החברה הישראלית שעשויה לקצר את הדרך לחיסון

ביקונקיור, שפיתחה אלגוריתם לסקירת מסמכים מדעיים, תשתף פעולה עם חברת תרופות הנמצאת בשלב מתקדם של פיתוח חיסון לקורונה ● הטכנולוגיה של החברה מאפשרת לחברות המפתחות תרופות לעבור על תוצאות ניסוי המוגשות לגוף רגולטורי כדי לוודא שאין טעויות או חוסר עקביות בנתונים

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון/ צילום: רפי קוץ

בנק ישראל מעניק כיסוי לטעויות שביצעו הגופים המוסדיים בתמחור החוב הקונצרני

בשנים האחרונות הונפקו בשוק אינסוף איגרות חוב כנגד שווי נכסים ולא כנגד התזרים הצפוי מהם ● הפרקטיקה הזאת נתפסת כמקובלת וכסבירה בשוק ההון, אולם בפועל היא טובה לתקופות גאות בלבד

יעל דרומי / צילום: פיטר גוס

חוזרת לתחום: יעל דרומי, משנה למנכ"ל בנק הפועלים, תקים חברת תוכן במקאן ת"א

דרומי, שבשנתיים האחרונות עבדה בבנק בתפקיד משנה למנכ"ל וכאחראית על חטיבת מחזיקי העניין, חוזרת לתחום התוכן ● במקאן ת"א היא מגיעה בעיתוי מעניין: מקאן מטפל בתקציב הפרסום של קבוצת לאומי

דונלד טראמפ / צילום: Alex Brandon, Associated Press

ממשל טראמפ מימש את ההבטחה: ארה"ב פרשה מארגון הבריאות העולמי

"זוהי נטישת תפקידה של אמריקה כמנהיגה גלובלית וזה ההפך מלשים את אמריקה במקום הראשון - זה ישים את אמריקה בסיכון", אמרה הסנטורית פאטי מארי בתגובה רשמית של קונגרס ארה"ב ● בסוף מאי הנשיא טראמפ איים כי ארה"ב תפרוש מהארגון בשל התגובה המוגזמת, לדבריו, למגפה

רוני דואק. מיזם "ושמרת" / צילום: אלדד רפאלי

פרויקט "ושמרת" למניעת קורונה במוסדות גריאטרים עובר לניהול אירוע חירום

הפרויקט של איש העסקים רוני דואק החל לבנות תו תקן לשיפור המוכנות של מוסדות גריאטרים למעבר משגרה לאירוע התפרצות ● השיחה

מרכז ביג / צילום: יח"צ

הפדיונות בקניונים נשחקו ביוני; המכירות במרכזים הפתוחים זינקו

מנתוני ריס עולה כי המכירות של הקניונים ירדו בכ-5% בעוד שהפדיונות של המרכזים הפתוחים קפצו במעל ל-7% ● מאז החזרה לפעילות ב-7 במאי, נהנו המרכזים הפתוחים מגידול של למעלה מ-20%

מחכים בתור לקניית מצרכים, ממוגנים במסיכות וכפפות בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

נערכים לסגר? עלייה בקניות ברשתות ובעיקר באתרי האונליין

בשופרסל מדווחים עלייה של 10% בצריכה הכללית, כולל בהזמנות באתר האינטרנט של הרשת אך לא מזהים חוסרים במוצרים מסוימים ● גם בסופר פארם מרגיעים שלא צפוי מחסור במוצרים מסוימים ואף מייחסים לציבור הישראלי ניסיון בכך שהוא מבין שהחנויות יישארו פתוחות לרשותו

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

"תוכנית הרכישות של בנק ישראל תעזור בעיקר לחברות ש'חטפו' במשבר, כמו גזית גלוב, מליסרון, אלבר ואלדן"

"בטווח הקצר אין ספק שיהיה סנטימנט חיובי בשוק, אבל בטווח הבינוני נהיה כבר יותר תלויים במצב הכלכלה הריאלית", אומר דודי רזניק מלאומי שוקי הון ● רפי גוזלן, אי.בי.אי: "אם בנק ישראל יראה צורך, הוא יוכל להגדיל את התוכנית"

אוטובוסים של אגד / צילום: תמר מצפי

אוטובוס במפרט קורונה: תוכנית ההצטיידות של אגד יוצאת לדרך

המכרז העניק עדיפות לאוטובוסים מהרכבה מקומית ● לראשונה יצוידו כל האוטובוסים ב"מפרט קורונה"

פרויקט בנייה של חברת תדהר, בפרויקט פסגות אפק / צילום: יח"צ

במשרד השיכון בודקים: האם חוק המכר יטיל אחריות על אדם פרטי שמוכר דירה בבנייה?

אדם פרטי מוכר דירה שרכש מקבלן "על הנייר" והיא עדיין בבנייה ● הקבלן ערב רק למחיר המקורי של הדירה, ולפי חוק המכר, המוכר הוא זה שצריך להעניק ערבות על ההפרש בין המחיר המקורי למחיר המכירה לצד שלישי ● כיום הדבר לא מיושם, ובמשרד השיכון בודקים אפשרות לשינוי

ח"כ עמיר פרץ בהשבעת הכנסת ה-35 / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

משרד הכלכלה והתעשייה: 60 מיליון שקל יוקצו למיזמים שיסייעו לעסקים קטנים

הסוכנות לעסקים קטנים ובינוניים במשרד הכלכלה והתעשייה תחלק מענקים בגובה של עד 15 מיליון שקל לעסקים ומיזמים שישפרו את מצבם העסקי של עסקים קטנים ובינוניים שנפגעו ממשבר הקורונה

ג'פרי אפשטיין  / צילום: רויטרס

דויטשה בנק נקנס ב-150 מיליון דולר בארה"ב בשל עסקיו עם ג'פרי אפשטיין

הקנס שחטף דויטשה בנק הוא גם בשל עסקיו עם שני בנקים אירופים שהיו מעורבים בשערוריות הלבנת כספים ● "דויטשה בנק נכשל במעקב אחר פעילות של לקוחות שהוא בעצמו הגדיר כסיכון גבוה", נמסר מהרגולציה בניו יורק

סטנלי פישר, בנימין נתניהו / צילום: איל יצהר, Sebastian Scheiner - AP

מפלס הלחץ עולה? נתניהו נפגש עם סטנלי פישר להתייעצות על המשבר הכלכלי

ל"גלובס" נודע כי על רקע העלייה בהיקף התחלואה והמצב הבעייתי של המשק מתקיימת פגישה של ראש הממשלה ושל נגיד בנק ישראל לשעבר שהוביל את המדיניות הכלכלית במשבר של 2008 ● בפגישה השתתף גם הנגיד הנוכחי פרופ' אמיר ירון

פגי ג'ונסון / צילום: Faruk Pinjo /World Economic Forum via ABACAPRESS.C, רויטרס

עוזבת את מיקרוסופט: פגי ג'ונסון מונתה למנכ"לית מג'יק ליפ

פגי ג'ונסון, סגנית נשיא לפיתוח עסקי במיקרוסופט, תיכנס לתפקיד בחודש הבא ● הסטארט-אפ מג'יק ליפ, שמפתח משקפי מציאות רבודה, החל באחרונה במהלך קיצוצים נרחב והמייסד פינה את תפקיד המנכ"ל