גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החלשים ייחלשו יותר: אי-ודאות בתחום הקניונים והמשרדים

שוק הנדל"ן המניב בישראל ממשיך להפגין עוצמה, אבל האיומים הולכים ומתרבים ■ כלכלני S&P מעלות מעריכים כי המכה שתגיע תכאיב במיוחד לקניונים ולבנייני משרדים הממוצבים נמוך יחסית

קניון אמריקן סיטי  ברחובות / צילום: תמר מצפי
קניון אמריקן סיטי ברחובות / צילום: תמר מצפי

"הישראלים ממשיכים לקנות בקניונים, מגזר המשרדים נהנה מענף ההיי-טק ותנופת הבנייה ממשיכה - אך המגמות ותנאי השוק אינם תומכים בהמשך עליות בטווח הבינוני-ארוך", כך מעריכים כלכלני חברת S&P מעלות בסקירה מיוחדת. עופר עמיר, מנהל תחום דירוגי נדל"ן ותעשיות קלות בחברה, והילה פרלמוטר, אנליסטית בכירה, מצביעים על איתנות ויציבות בטווח הקצר, ועל לא מעט עננות ואי ודאות לטווח הבינוני-ארוך.

מסחר: השבחה והרחבה

לפי שעה, הצריכה הפרטית של הישראלים ממשיכה לעלות, ולהגדיל את הפדיונות במרכזי המסחר. ברבעון הראשון של 2016 הצריכה הפרטית עלתה ב-4% לעומת הרבעון הקודם, בהמשך לעלייה של 5.4% ברבעון האחרון של 2015. צריכת מוצרי פנאי, אופנה והנעלה לנפש עלתה ב-2.5% ברבעון הראשון, לעומת 16.7% ברבעון הקודם. סך הרכישות בכרטיסי אשראי ברבעון הראשון עלה ב-8.4% בחישוב שנתי, לעומת עלייה של 10.1% ברבעון הקודם (בפרט ענף ההלבשה וההנעלה, שנהנה מעלייה של 7.7%).

הצריכה הפרטית ממשיכה לספק רוח גבית לבעלי הקניונים, שמנצלים את העת הזו להשבחה ולהרחבה של מרכזים קיימים ואף להרחבה של פורטפוליו הנכסים. כך למשל, מציינים עמיר ופרלמוטר, קבוצת עזריאלי משפצת את קניוני באר שבע ומלחה, צפויה לפתוח את קניון ראשונים בסוף 2016 ומתכננת את הרחבת מרכז עזריאלי על קרקע שנרכשה מידיעות אחרונות בתל אביב; ביג משפצת את המרכז בבאר שבע, מרחיבה את מרכז כרמיאל ומתכננת פתיחת מרכזים בגלילות, יהוד ואשקלון; ישפרו פלאנט ממשיכה לשלב ב' (21% השכרה מקדמי), ומליסרון הקדימה את מימוש האופציה לרכישת חלקו של אלי להב בקניון באר שבע, על אף התחרות העזה באזור.

כל אלה ועוד נועדו להכין את החברות לקראת "סביבה עסקית מאתגרת", כשרשימת האתגרים שמונים ב-S&P מעלות ארוכה ומאיימת:

עודף המסחר בשל תוספת השטחים, "שכבר מתחיל לתת את אותותיו בבאר שבע ובקריות, שם החלו דמי השכירות הריאליים לרדת ואנו רואים ירידה בפדיונות בחלק מהנכסים";

היחלשות הסקטור העסקי (צמיחה נמוכה במיוחד), שעלולה לזלוג גם למרכזי המסחר, "בדמות היחלשות הצריכה הפרטית וירידה בפדיונות".

בנוסף, מצבן של קמעונאיות האופנה נמצא במגמת ירידה מתמשכת - בשל תחרות גדולה בענף, ירידת מחירים משמעותית לאורך השנים, חדירת מותגים בינלאומיים חזקים, מעבר לרשתות דיסקאונט וגידול מתמשך ברכישות באתרים מקוונים.

ב-S&P מעלות מעריכים כי הפגיעה המשמעותית ביותר תהיה במרכזי המסחר החלשים: "הרשתות יעדיפו לצמצם שטחי מסחר במרכזים חלשים, ולא בנכסים שמניבים עבורן מכירות חזקות, או יעדיפו לפתוח סניפים במרכזים חדשים של שחקני נדל"ן מובילים חלף סניפים חלשים אחרים, כך שהפגיעה תהיה בעיקר בקניונים חלשים או מיושנים". מעל לכל אלה מונים במעלות את האיום הביטחוני הקבוע, שגם מוביל פה ושם את בעלי הקניונים לצורך להעניק הנחות לשוכרים.

בשורה התחתונה, לנוכח שפע האיומים, מעריכים במעלות שבטווח הרחוק "נראה יותר ויותר צמצום שטחי מסחר והמרתם לשטחים לוגיסטיים, לוקרים ונקודות איסוף, כפי שכבר ניתן לראות בארה"ב. התרחבות המגמה תיצור קניבליזציה נוספת ותנגוס בפדיונות של המרכזים עצמם, ואף נראה בעתיד פורמט חנויות המשמשות לתצוגה בלבד כאשר הקנייה תתבצע באתרים המקוונים, דבר שעתיד לשנות את פני המגזר".

משרדים: אין עודפי היצע

גם שוק המשרדים ממשיך להציג מספרים מרשימים, למרות לא מעט תחזיות שחורות. החברות שהציגו בדוחות האחרונים עלייה מתנונה מדמי שכירות (NOI) מנכסים זהים בשיעור ממוצע של 1%-1.5% ועדיין לא מורגשים עודפי היצע, כשגם בניינים חדשים מלמלאים במהירות (בדמי שכירות גבוהים).

לדברי עמיר ופרלמוטר, בתקופה האחרונה ניתן לראות שחברות דווקא מחדשות תוכניות פיתוח, ובאופן יותר מפתיע גם באזור המרכז העמוס ממילא בפרויקטים חדשים. "בין היתר ניתן לראות את גב ים ואמות מקדמות בנייה בשטח 'תוצרת הארץ' בתל אביב; גב ים מרחיבה את פארק רחובות; אשטרום בונה מגדל משרדים למכירה בבני ברק (קרקע "דן"); עזריאלי מרחיבה את פארק חולון, רכשה קרקע סמוכה באזור (לודז'יה) ובונה משרדים בראשון לציון (פרויקט ראשונים); מליסרון ואפריקה נכסים מתכננות מגה-פרויקט בשרונה; ומליסרון בונה 4 בניינים נוספים בפארק אזורים בפתח תקווה". בנוסף, גם מחוץ לאזור המרכז קיימת תנופה: גב ים ממשיכה לפתח את פארק מת"מ ומתחילה את בניית הבניין השלישי בבאר שבע, לאחר שהשלימה והשכירה את מרבית השטחים של הבניינים הראשונים וחברת דורסל מציגה נתונים יציבים בבנייניה בצפון.

בשורה התחתונה, לנוכח העובדה שהיצע המשרדים אמור להמשיך לגדול מבלי שיהיה גידול דומה בסקטור העסקי, מעריכים ב-S&P מעלות שנראה "לכל היותר יציבות בדמי השכירות וב-NOI מנכסים זהים ברמה גבוהה (Class A)". מרבית ההשפעה השלילית תתבטא להערכתם במשרדים הנחותים יותר (class B ומטה).

האיומים על מרכזי המסחר

עודף שטחי מסחר

היחלשות הצריכה הפרטית

תחרות בענף האופנה

רכישה באינטרנט

איום ביטחוני

האיומים על בנייני המשרדים

נתוני צמיחה חלשים

מרחבי עבודה משותפים

המשך עלייה בהיצע

שינוי בפדיונות שוכרים

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום: Erin Scott, רויטרס

מכה לטראמפ: מבקר משרד המשפטים קובע שהעילה לחקירת הנשיא – מוצדקת

המבקר מפריך טענות טראמפ שהחלטת FBI לחקרו נבעה מסיבות פוליטיות ונועדה לחבל בממשלו ● עם זאת, מוצא המבקר פגמים משמעותיים בדרך שבה נוהלה החקירה

עליית מחירים / צילום: SHUTTERSTOCK

דעה: מה הוא יעד האינפלציה המתאים לישראל?

יעדי האינפלציה בישראל הופחתו בהדרגה, עד ל-2003 שבה נקבע יעד של 1%-3% לשנה ●  הגיעה השעה לחשיבה מחודשת לגבי תחום יציבות המחירים ומשטר "היעדים" ● דעה

ראש ממשלת פינלנד, סאנה מרין / צילום: Vesa Moilanen/Lehtikuva, רויטרס

פינלנד עושה היסטוריה: הכירו את ראשת הממשלה הצעירה בעולם עם קואליציה שמונהגת ע"י חמש נשים

הבחירה בסאנה מארין, בת ה-34, לראשות הממשלה הופכת את קואליציית המרכז-שמאל השולטת במדינה לכזו המונהגת ע"י חמש פוליטיקאיות

מעבדת סטארטאפ  / צילום: רויטרס

התוכנית של הממשלה להפיכת ידע אקדמי לסטארט-אפים צעירים

משרד המדע והמועצה הלאומית לכלכלה גיבשו המלצות כדי לעודד מוסדות אקדמיים למסחר ידע שנצבר בכותליהם ● בין ההמלצות: התמקדות במספר פטנטים ורישיונות ולא רק בהכנסות, תוכניות יזמות לחוקרים והקמת קרנות השקעה

מתקן ההתפלה בשורק / צילום: איל יצהר

המכרז להקמת שורק ב': ועדת המכרזים אישרה מחדש את החלטתה להעביר את IDE והאצ'יסון לשלב הסופי

בעקבות ביקורת שמתח ביהמ"ש  על ועדת המכרזים להתפלה, היא הסכימה לבטל את החלטתה לפיה IDE והאצ'יסון, מפעילות מתקן ההתפלה שורק א' שלגביו התגלו ממצאים חמורים למרמה, ימשיכו לשלב הבא במכרז להקמת מתקן שורק ב', וערכה דיון מחודש במועמדותן

גידי מרק ובן וונג  / צילום: ג'ניה פמייר

מה גרם לקבוצה סינית לתרום לארגון תגלית

וגם: במחשבה טובה נבחר ועד מנהל לקידום מטרותיה של העמותה

מטוסים של איזי ג‘ט ווויז אייר./ צילום:Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

עמלת איות: מדוע חברות התעופה מקשות על שינוי השם בכרטיסי טיסה, ומה כן אפשר לעשות?

מי שיופיע בשדה התעופה עם כרטיס טיסה שהשם עליו אינו תואם במדוייק לזה המופיע בדרכון - מסתכן בכך שלא יעלו אותו לטיסה ● חברות התעופה לא ממהרות להסכים לשנות, גם לא תמורת תשלום ● הסיבה: חוקים מיושנים וחשש מספסרות

אורן הילינגר / צילום: רוני גליאם

מאלשטיין לעופר: אורן הילינגר מונה לסמנכ"ל הכספים של מליסרון 

הילינגר כיהן כסמנכ"ל הכספים בחברת הנדל"ן נכסים ובנין שבשליטת אדוארדו אלשטיין

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 9 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 19 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

ביר בזאר / צילום: יח"צ

רשת הבארים הירושלמית בירבזאר מקימה חנות אונליין

ל"גלובס" נודע כי רשת הבירות תחל לבצע משלוחים ללא עלות מתחילת 2020 בפריסה ארצית

מפעלים של קליל ונירלט, מותג של אינרום / צילום: איל יצהר

לצד העלייה במכירת הדירות בישראל: שיפור בתוצאותיהן של חברות מוצרי הבנייה ברבעון השלישי

לאחר שנה וחצי מאתגרות - סנטימנט חיובי בשוק, שינויי מט"ח ועיתוי חגי תשרי המריצו את תוצאות החברות בתחום ברבעון שחלף: רווחי אינרום וקליל זינקו בכ-25% וחמת רשמה את השיפור הדרמטי ביותר בדרך לקפיצה של 180% ברווח ל-9 מיליון שקל

גיל טופז / צילום: סיון פרג'

בנק ירושלים ממשיך למכור נתחים מתיק המשכנתאות - והפעם לכלל ביטוח, שהפכה לחברה ללא בעל שליטה

זוהי העסקה הרביעית בתוך כשנתיים למכירת נתחים מתיק המשכנתאות של בנק ירושלים ● עסקאות קודמות הניבו לבנק רווח של 31 מיליון שקל, ועסקה זו צפויה להניב לו רווח של 26 מיליון שקל

בורסות אסיה על רקע פסגת טראמפ-קים \ צילום: רויטרס

המסחר באסיה מתנהל בהמשך לנעילה השלילית אמש בניו יורק

המדדים בניו ירק קטעו אמש רצף עליות של ארבעה ימים, מבלי שדווח על עדכונים משמעותיים לגבי מתיחות הסחר למרות הדד-ליין המתקרב ● העלייה במדד המחירים לצרכן הסיני מיוחסת לזינוק במחירי המזון במדינה בשל מחסור בחזיר

משה בר סימן טוב/ צילום: ליאור מזרחי

שנתיים לאחר שנגנזה רפורמת התמרוקים חוזרת

הרפורמה שאמורה להקל את הרגולציה על מוצרי קוסמטיקה וטואלטיקה חוזרת לשולחן הדיונים אחרי עבודת מטה של משרד הבריאות שנמשכה שנתיים 

זהבה גלאון מגיבה למשה כחלון. הציוץ עם הכי הרבה "לייקים" בישראל / צילום: צילום מסך, גלובס

טוויטר מסכמת שנה: הציוץ הכי אהוב בישראל - זהבה גלאון נגד משה כחלון

הרשת החברתית טוויטר פרסמה הלילה סיכום רשמי של שנת 2019 בפלטפורמה ● בין ההאשטאגים הפופולריים בישראל: האירוויזיון, פורטנייט ונסיון הנחיתה על הירח של בראשית

ג'ייסון וויליאמסון וזיו גפני./ צילום: איל יצהר

“בתאגידים לא מבינים שמנכ”ל סטארט-אפ צריך לתקן את הלפטופ שלו בעצמו”

ג'ייסון וויליאמסון מאורקל וזיו גפני מ-J.P. Morgan, שמובילים שיתופי פעולה עם סטארט-אפים, שוחחו בכנס "גלובס" על האתגרים והבעיות ● וויליאמסון: "שיתופי הפעולה נראים טוב על הנייר, אבל קשה להוציאם לפועל"

ולדימיר פוטנין, מנכ"ל נורניקל  / צילום: Maxim Shemetov, רויטרס

ענקית המתכות הרוסית נורניקל התחילה ניסוי בפלטפורמת בלוקצ'יין

על פי דיווח ב"בלומברג", המערכת הניסיונית, שתשמש למסחר במטבעות דיגיטליים מגובים במתכות, צפויה להיחשף בקרוב למשקיעים בארה"ב, בשווייץ ובאיחוד האמירויות ● בעל השליטה בנורניקל הוא האוליגרך ולדימיר פוטנין, הנחשב לגדול עשירי רוסיה

נתניהו וליברמן לאחר הצטרפות ישראל ביתנו לקואליציה/ צילום: חיים צח לעמ

נתניהו לוחץ על ליברמן להתייצב למו"מ של 48 שעות

רה"מ כתב בטוויטר: "נותרה רק אפשרות אחת למנוע בחירות מיותרות: אני קורא לאביגדור ליברמן להיכנס למו"מ מואץ ב-48 השעות שנותרו כדי להקים ממשלת לאומית חזקה לישראל"

מנדלבליט מודיע על הגשת כתב אישום נגד נתניהו/ צילום: רפי קוץ

מנדלבליט יתייחס לשאלה אם כתבי האישום מחייבים את התפטרות נתניהו מתפקידיו כשר

היועץ המשפטי לממשלה הודיע לבג"ץ כי הוא יגיב לעתירה שהגישה התנועה לאיכות השלטון שדרשה את התפטרות נתניהו מכל תפקידיו בעקבות הגשת כתב האישום נגדו ● מנדלבליט יגיש את תגובתו בבוקר יום חמישי הקרוב

האם הגרמנים חוסכים יותר מדי כסף? / צילומים: shutterstock, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

אומה ללא מינוף: האם הגרמנים חוסכים יותר מדי?

לא קונים נדל"ן, מתרחקים ממניות וממשיכים לחסוך גם כאשר הריבית שלילית ● ממשלת גרמניה, העסקים במדינה וגם האזרחים לא מאמינים במינוף - למרות שהמומחים מזהירים שהגישה הזאת פוגעת בכלכלה