גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: ועדת הערר העדיפה תמ"א על בניה עצמית

תכנות להוצאתה לפועל של התוכנית המפורטת שיזם בעל הדירה מוטלת בספק לאור זאת ששני בעלי הדירות הנוספים בקומה העליונה שהיו שותפיו להגשת התוכנית המפורטת מעדיפים דווקא את ביצוע פרוייקט התמ"א ולא את ביצוע תוספת הבניה העצמאית על הגג

פרוייקטי התחדשות עירונית צומחים מתוך רצונם של בעלי הדירות לבצעם. ללא רוב משמעותי של בעלי הדירות לא ניתן לקדם פרוייקט מסוג זה.

כידוע, לעיתים תכופות קיים קושי בגיבוש בעלי הדירות בבית המשותף.

על פי חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) התשס"ח 2008, יש צורך בהסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות לקיום פרוייקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה קיים, בניית תוספות בניה לדירות הקיימות ובניית דירות חדשות על גג הבניין או בקרקע) ואילו לצורך קידום פרוייקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו), דרוש רוב של 80% לפחות מבין בעלי הדירות.

על פי החוק, בהינתן הרוב הנ"ל מבין בעלי הדירות, ניתן לעתור למפקח על המקרקעין בתביעה כנגד הדיירים המתנגדים לפרוייקט ובמסגרת הליך זה, ככל שיקבע כי סיבת ההתנגדות איננה סבירה, רשאי המפקח לכפות את הפרוייקט על המתנגדים.

המתואר לעיל הוא המישור "הקנייני" של סוגיית 'הסרבנות'.

קיים מישור נוסף, הוא המישור התכנוני המתנהל באופן מקביל למישור הקנייני.

על מנת להוציא אל הפועל פרוייקט התחדשות עירונית, מגיש היזם תוכניות בניה לאישור הועדה המקומית וזאת על מנת לקבל היתר בניה. הליך זה נתון אף הוא להתנגדויות מצד מתנגדי הפרוייקט שזכאים להגיש התנגדות לועדה המקומית וזו האחרונה דנה בהתנגדות וקובעת האם לקבלה באופן מלא או חלקי או האם לדחות אותה ולאשר את מתן היתר הבניה המבוקש.

מקרה מעניין שנדון לאחרונה על ידי ועדות התכנון עסק בבקשה להיתר בניה למימוש פרוייקט תמ"א 38/1 במבנה קיים ברחוב בית וגן 37 בירושלים.

במסגרת הבקשה להיתר בניה שהוגשה לועדה המקומית, ביקש יזם הפרוייקט לבנות תוספות בנייה לדירות הקיימות (בעיקר תוספות ממ"דים) וכן להוסיף שתי קומות ובהן 5 יחידות דיור על גג המבנה.

לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות, הן על ידי דיירי המבנים הסמוכים והן על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף בו מבוצע הפרוייקט (שדירתו נמצאת בקומה העליונה בבניין), אשר טען כי קידם תוכנית מפורטת (יחד עם שני בעלי דירות נוספים שלהם דירות בקומה העליונה) לביצוע תוספת בניה על גג הבניין.

הועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות ואישרה את בקשת ההיתר לביצוע פרוייקט התמ"א.

בעל הדירה העליונה בבניין שלא השלים עם החלטת הועדה המקומית הגיש ערר לועדת הערר, במסגרתו טען, כי אין מקום לתת היתר בניה לביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין ובניית הקומות הנוספות, אלא יש לאפשר לו לבנות באופן עצמאי את תוספת הבניה שהוא חפץ לבנות.

לאחר בחינת טענות בעל הדירה המתנגד, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר ולהותיר את החלטת הועדה המקומית (ואת היתר הבניה שניתן לפרוייקט התמ"א) על כנו.

תחילת ציינה ועדת הערר כי במצב כזה בו מוגשות בקשות היתר סותרות, על מוסד התכנון לשקול את הבקשות השונות ולהכריע בעניין האפשרות העדיפה, תוך הפעלת שיקולים תכנוניים.

בענייננו, כך נקבע, להיתר הבנייה לפי תמ"א 38 יתרונות מובהקים.

בנימוקיה קבעה ועדת הערר, כי היתכנות להוצאתה לפועל של התוכנית המפורטת שיזם בעל הדירה מוטלת בספק לאור זאת ששני בעלי הדירות הנוספים בקומה העליונה שהיו שותפיו להגשת התוכנית המפורטת מעדיפים דווקא את ביצוע פרוייקט התמ"א ולא את ביצוע תוספת הבניה העצמאית על הגג.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי קיימת עדיפות תכנונית ברורה בקידום בקשת ההיתר לפי התמ"א, אשר תאפשר את חיזוק המבנה, הוספת ממ"דים ותוספות בנייה לכלל הדירות.

נמצאנו למדים, כי לרוב יעדיפו רשויות התכנון לאשר ולקדם פרוייקט תמ"א 38 שיתרונותיו ידועים וברורים והם חלים לגבי כל בעלי הדירות בבית המשותף, על פני קידום תוכנית שמאפשרת בניה חלקית לטובת בעלי דירות מסויימים בבניין.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון

עוד כתבות

ח''כ שמחה רוטמן / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

המהפכה בדיני החוזים יוצאת לדרך: כך היא תעבוד

ועדת החוקה אישרה את הצעת החוק שהוביל היו"ר שמחה רוטמן לביטול הפסיקה המאפשרת לבתי משפט לפרש חוזים בהתאם לכוונת הצדדים ● במקומה, הצדדים לחוזה הם שיקבעו כיצד לפרשו, זולת מספר החרגות ● בענף חלוקים לגבי ההשלכות ונערכים לשינוי דרמטי

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

כריסטין לגארד, נשיאת ה־ECB / צילום: Associated Press, Michael Probst

התחזיות התבדו: האירו זינק מול הדולר, אך לאירופה יש כמה סיבות לדאוג

לפני חצי שנה ההערכות ניבאו דעיכה - אבל מאז האירו זינק ב־14% מול הדולר ושבר שיא של 4 שנים ● לצד שביעות הרצון בבנק המרכזי האירופי, גוברים הקולות המזהירים מפני פגיעה ביצוא וביציבות הכלכלית ● האם האירו בדרך להפוך למטבע רזרבה או שמדובר בשיא חולף?

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטארגייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018 אחרי ששימש בין היתר כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעלי חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 - זאת לכאורה לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שירת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

תקיפות צה''ל בעזה, ארכיון / צילום: Associated Press, Jehad Alshrafi

חמאס בהצהרה רשמית: "דנים בהצעה, נמסור תשובה למתווכות"

חמאס בהצהרה רשמית: הארגון מקיים התייעצויות עם מנהיגי הכוחות והפלגים הפלסטיניים לגבי ההצעה שהתקבלה מהמתווכות ● דיווח בפוקס ניוז: שר ההגנה הסעודי נפגש בחשאי עם הנשיא טראמפ על מנת לשוחח על הרגעת המתיחות עם איראן ● חיל האוויר תקף אתרים צבאיים ומחסני אמצעי לחימה של חיזבאללה בדרום לבנון ● 50 חטופים - 637 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

הסכם ממון / אילוסטרציה: Shutterstock, Elnur

האם ניתן להגיש תביעת נזיקין נגד בן או בת זוג שבגדו?

בני זוג רשאים לערוך ביניהם הסכם ממון הכולל ענישה כלכלית על בגידה ● בדרך-כלל הסכם זה מתווסף על רקע ניסיון עגום קודם שבו נחשף חוסר הנאמנות הזוגי של מי מהם ● כמסקנה מפסקי דין בנושא מהעבר, חשוב להגדיר מה ייחשב בעיני בני הזוג "כבגידה" המצדיקה את הפעלת הסנקציה הכלכלית

מוצרים בסופרמרקט / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

וול סטריט / צילום: Shutterstock

בעקבות הסכם הסחר עם וייטנאם, נאסד"ק ו-S&P 500 ננעלו בשיאים

נעילה מעורבת באירופה ● קמעונאיות הביגוד זינקו בעקבות הסכם מכס בין ארה"ב לוויאטנם ● מיקרוסופט עומדת לפטר כ-9,000 עובדים ● נפילה של 13% במסירות של טסלה, רבעון שלילי שני ברציפות ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך ● המגזר הפרטי בארה"ב התכווץ לראשונה ממרץ 2023

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

זה לא מחיר חריג, אבל ב-200 אלף שקל, יש לרכב הזה תחרות לא קלה

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: ap, Bernat Armangue

"אין כוח בעולם שיעצור עכשיו פרויקט תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה במתן היתרי בנייה

ההרס הרב שגרמו הטילים מאיראן העלה את הצורך בפתרונות מיגון מיידיים ● משיחות עם גורמים ובעלי תפקידים ברשויות ניכר כי לנגד עיניהם עומד הצורך בהפחתת הבירוקרטיה בוועדות, לצד פתרונות כמו היתרים מהירים להריסה, או מכירת דירות שנפגעו למדינה ● כמו כן, מורגשת ירידה בסרבנות לפרויקטים מצד דיירים ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד