בנייה / צילום: תמר מצפי
בתחילת נובמבר עתיד להיכנס לתוקפו השלב האחרון של הרפורמה בתכנון ובנייה. לאחר שתקנות הרישוי החדשות נכנסו לתוקף והרישוי המקוון נכנס לפעולה, השלב הבא דרמטי הרבה יותר: הקמת מכוני בקרה, שעתידים לעשות סדר בכל הקשור לבקרה על פרויקטים ולפיקוח על הבנייה. למעשה, ייווצר מנגנון חדש לגמרי של בקרה על בקשות להיתר. מנגנון פיקוח שלא היה קיים עד היום.
הפעלת מכוני בקרה וניהול פיקוח במהלך הבנייה, נזכיר, היו בין ההמלצות הבולטות שהופיעו בדוח זיילר, שגובש לאחר אסון ורסאי - ויישומן מגיע לאחר יותר מעשר שנים מאז אימצה ממשלת ישראל את המלצות ועדת החקירה הממלכתית.
התיקון לחוק שיאפשר את הקמת המכונים עתיד להיכנס לתוקף בתחילת נובמבר, אם לא יידחה שוב, כפי שכבר קרה. לשר האוצר יש סמכות לדחות את מועד היישום אם לא יתקבלו הצעות להקמת מכונים, או אם מגישי ההצעות לא יעמדו בתנאים שקבע מינהל התכנון.
"קיצור וייעול תהליכי הרישוי"
במינהל התכנון כבר הוציאו קול קורא ומאשרים כי לכנס שהתקיים בנושא הגיעו מתעניינים רבים. עם זאת, הם מבהירים כי בשלב הראשוני של התוכנית צפויים לקום מכוני בקרה בודדים, בין מכון בקרה אחד לשלושה.
האם לא ייווצר כך עומס כבד על המכונים שיקומו? במינהל התכנון אומרים כי כדי למנוע את העומס, הוחלט להגביל בשלב הראשון את הפרויקטים שיוכלו לגשת למכוני הבקרה הראשונים שיקומו. "מאחר שכרגע הבקרים עדיין נמצאים בתהליך הכשרה ואין מספיק מהם, בשלב הראשון יטפל מכון הבקרה רק בבנייה חדשה למגורים הכוללת 6 יחידות דיור ומעלה, שגובהה לא עולה על 29 מטר" (עד 9 קומות), כך נמסר. בהמשך, כך על פי מינהל התכנון, יקומו עוד מכוני בקרה ובצורה מדורגת ייכנסו גם פרויקטים אחרים לטיפולם.
נציין כי למכוני הבקרה אסור לדחות בקשה. כלומר, לא יכול להיווצר מצב שמכון בקרה יחליט שהוא מטפל רק בפרויקטים ספציפיים, וכל בקשה שתוגש לפתחו חייבת לקבל טיפול.
שירה ברנד, סגנית מנהלת מינהל התכנון, אמונה בין היתר גם על מכוני המקרה במסגרת הרפורמה. ברנד מדגישה כי "עד היום, מי שהגיש בקשה להיתר או בקשה לאכלוס מבנה נאלץ לעבור בין כמה גורמים כדי לקבל את האישורים השונים, תהליך שלקח הרבה זמן ולא היה מוגבל בזמן. מרגע שמכוני הבקרה יתחילו לפעול, תהליך זה יתרכז למקום אחד שמחויב לעמוד בלוחות זמנים ולסיים את התהליך תוך 30 ימים.
"כמו כן, הושם דגש גם על איכות הבנייה. לכן, מכון הבקרה יבצע בקרת תכן כבר בשלב הבקשה להיתר ויוודא שהבקשה תואמת להוראות הקיימות בתקנות העוסקות ביציבות ובטיחות הבניין ובטיחות המשתמש. המכון צריך גם לוודא כי בעת הביצוע הבנייה נעשית בהתאם לתוכן ההנדסי שאושר בהיתר".
"מאיפה הכסף?"
בענף הנדל"ן, ובייחוד מי שיש לו קשר ישיר לשינוי העתידי, מברכים על המהלך, אך מקווים שבמינהל התכנון ידעו גם לשמור על גמישות לצורך התאמות עתידיות. "זה בוודאי טוב יותר מהמצב הקיים, עליו אין לי להגיד שום מילה טובה", אומר אדריכל חיימי שניידר, חבר הנהלת עמותת האדריכלים. "אני מקווה שמכוני הבקרה יהיו מוכנים בזמן, ומקווה שיהיו מספיק מכונים. לא בטוח שלצאת לדרך עם מכון אחד או שניים זה מספיק.
"אין ספק שהמערכת תצטרך לעכל את השינוי, כמו שקורה היום עם מערכת הרישוי המקוון. אני מפרגן על הרצון לשינוי ומסכים שצריך לתת זמן לדברים להתחיל לפעול. במקביל, צריך גם שבמינהל התכנון יהיו מוכנים ללמוד תוך כדי התהליך על ידי ניסוי וטעייה".
שניידר מעלה תהיות לגבי התעריפים שאותם יוכלו מכוני הבקרה לגבות מהיזם (ראו מסגרת), שלדבריו אינם ריאליים. "מאיפה יבוא הכסף שאותו יצטרכו לשלם למכוני הבקרה?" שואל שניידר, "זו עלות שלא היתה קיימת עד היום. היזם יצטרך לחשוב האם קיצור הזמן שווה את הכסף, או שהוא צריך לגלגל את התשלום החדש הלאה.
"הגלגול יכול להיות על רוכשי הדירות, ויכול גם לבוא על חשבון השכר של האדריכלים, המתכננים ובעלי מקצוע אחרים. לטעמי זו שאלה משמעותית מאוד שאין לה עדיין תשובה. גם כך שכר האדריכלים והמתכננים הוא נמוך ואם הקמת מכוני הבקרה פירושה תהיה קיצוץ רחב יותר בשכר האדריכלים והמתכננים, המשמעות לא טובה לאיכות התכנון".
"שהבקר יידע לעמוד מול היזם"
המהנדס והאדריכל כרמי סער, המתמחה באיתור ופתרון כשלים תכנוניים בפרויקטים ומשמש גם יזם בעצמו, מקווה שהדברים יעבדו בשטח כפי שהם אמורים לעבוד על הנייר. "מדובר במהלך מבורך שאמור להסדיר את הבלגן של בקרת הרשויות השונות. אני מקווה שכל הגורמים יאוחדו ולא יהיו דברים שעדיין יישארו מחוץ למכון הבקרה, כדי שבאמת נוכל לקצר את התהליך ושלא תהיה כפילות. ייתכן ותגבור כח האדם במחלקות הרישוי, ופעילות נכונה יותר שלהן, היתה יכולה לפתור טוב יותר את הבעיה. התחושה בקרב היזמים היא שיש פקידים שעושים את המוות ולא מתנהלים בצורה מקצועית. הדברים לוקחים הרבה זמן, והתוצאה בשטח היא שנאלצים להשתמש במאכרים. אני מקווה שהקמת מכוני הבקרה תשים סוף לתופעה הזו".
סער מעלה עוד שתי נקודות חשובות לגבי מכוני בקרה: "אחד הדברים החשובים ביותר הוא שהבקרים עצמם יהיו מקצועיים ובעלי ניסיון, שיוכלו להבין את מה שהם רואים בשטח, אבל גם שתהיה להם היכולת לעמוד מול יזם או מול כל גורם אחר באתר הפרויקט. לא פשוט לעמוד מול יזם אבל שני הדברים הללו, יכולת עמידה ומקצועיות - הם אבני הבסיס של כל התהליך הזה.
"במקביל, צריך לציין שמכוני הבקרה והבקרים מגיעים לפתור בעיה אחת, אבל לבעיה אחרת שלדעתי חמורה הרבה יותר עוד לא נמצא פתרון - צריכה להיות בקרה עוד משלב התכנון. היום הענף כולו, גם במגזר הציבורי וגם במגזר הפרטי, מתנהל בצורה בעייתית שלעתים יכולה לגרום הפסדים של מיליארדי שקלים או אפילו להפיל פרויקט. אני נדרש לעתים לחלץ פרויקטים בשל בעיות מהותיות עוד בשלב התכנון, כי לא נותנים את הדעת לכשלים קיימים בתכנון, עד לשלב שבו זה מאוחר מדי. מכוני הבקרה נתנו משקל כבד לנושא הביורוקרטיה והבטיחות, וזה חשוב מאוד, אבל כל העניין של תכנון לקוי ויציאה לביצוע בלי פרויקט סגור ובלי לקחת בחשבון חריגים, בזה לא נוגעים וחבל".
מחיר: כמה יוכלו לגבות מכוני הבקרה?
מכוני הבקרה צריכים אמנם לעבור מסגרת של אישורים על ידי מינהל התכנון, הרשות להסמכת מעבדות ועוד, אולם הם גופים פרטיים. בסופו של דבר, מדובר בעסק כלכלי, וככזה הוא צריך להרוויח.
במסגרת הרפורמה נקבעו תעריפים קבועים שאותם יורשו מכוני הבקרה לגבות ממגישי הבקשות. תעריפים אלו עתידים לעלות לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה בשבועות הקרובים.
התעריפים נקבעים על פי סוג הבניין, כמו גם מספר הדירות והשטח הבנוי.
על פי התעריפים המוצעים, שהגיעו לידי "גלובס", מדובר בעלות של 4,218 שקל ליחידת דיור בשטח של 125 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות) בבניין של עד 6 דירות, טווח של בין 2,643 שקל ל-2,869 שקל ליחידת דיור בשטח דומה בבניין בן 12 יחידות דיור וטווח שבין 1,519 שקל ל-1,631 שקל בבניין של 36 דירות.
תשלום על דירות גדולות יותר יאמיר בהתאם. כלומר, עלות דירה בשטח 175 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות) יעמוד על בין 4,016 ל-5,906 שקל בבניין בן 6 יחידות דיור, על טווח שבין 2,126 ל-2,284 לבניין בן 12 יחידת דיור ובין 1,881 שקל ל-1,968 שקל לדירה בבניין בן 36 יחידות דיור.
חישוב פשוט מעלה כי מדובר בתשלום כולל בגובה כ-25.3 אלף שקל לדירות הקטנות יותר בבניין בן שש דירות ועד למעלה מ-70 אלף שקל לעלות השירות בדירות גדולות יותר בבניין בן 36 יחידות דיור. בענף יש מי שמבקר את התעריפים הללו, אך במינהל התכנון סבורים שמדובר בעלות ריאלית והגיונית. "מדובר בפחות מ-1% מעלות הבנייה", אומרים במינהל התכנון, "זה יהיה שווה את החיסכון בזמן ואת ההקפדה על איכות הבנייה".
תפקיד הבקר: הנדסה ולא אסתטיקה
על פי החוק, תפקידו המוגדר של הבקר הוא לבצע בקרת תכן ובקרת ביצוע. כלומר, מהות הבקרה היא בדיקה מדגמית ובקרה תהליכית תוך ביצוע הערכת סיכונים. הבקר נדרש לזהות את נקודות התורפה של הבניין בכל תחומי הבקרה (קונסטרוקציה, אינסטלציה, איטום, תברואה ועוד, לצד נושאים כמו כבאות, הג"א, בריאות והגנת סביבה). בבקרת התכן אמור הבקר לוודא שניתן מענה תכנוני נכון לנקודות אלה, ובבקרת הביצוע מוודא הבקר שהביצוע בנקודות אלה תואם את ההיתר.
בקרה איננה בדיקה. הבקר אינו נדרש לבדוק כל פרט ופרט בבקשה להיתר או בביצוע בפועל, הוא דוגם את נקודות התורפה על פי הערכת הסיכונים הרלוונטית לכל מבנה ומבנה. כך, הבקרה היא מדגמית בתוך הבניין, וכל הבניינים נדרשים לעבור במכון בקרה.
בנוסף, הבקר גם עתיד לבצע בקרה תהליכית, שבמסגרתה עליו לוודא שהתהליכים בוצעו נכון. כלומר, לבדוק האם מונו כל גורמי המקצוע מטעם בעל ההיתר והקבלן, האם בעלי המקצוע נוכחים במועדים הרלוונטיים בעת הביצוע, האם בוצעו הבדיקות הנדרשות כמו למשל בדיקת בטונים ובדיקות מעבדה נוספות הנדרשות על פי התקנות, והאם יש בידי הקבלן המבצע את כל האישורים הנדרשים.
הבקר אינו מוסמך להעיר הערות לגבי יופיו של הבניין או נוחות המשתמש - סמכויותיו מוגבלות לתחומי התכן (הנדסה) בלבד, ותפקידו לוודא שהבניין עומד בהוראות החוק והתקנים.
פוטנציאל תעסוקתי: אלה תנאי הסף להכשרה של אדריכל או מהנדס כבקר
אחת מנקודות המפתח בהתחלת פעילות מכוני הבקרה היא סוגיית הבקרים שיוכלו לעבוד באותם מכוני בקרה.
בקר הוא תפקיד חדש, שנעדר כל אמצעי הכשרה ממוסד, וזו היתה אחת הסיבות לדחיית מועד היישום המקורי. כדי להפוך לבקר נדרש מועמד לתפקיד לענות על מספר קריטריונים, ובחוק התכנון והבנייה נקבעו התנאים לרישום בקר בפנקס הבקרים. על פי חוק, אדם כשיר להירשם כבקר אם הוא אדריכל רשום או מהנדס רשום או הנדסאי רשום; עמד בהכשרה הנדרשת הכוללת הכשרה עיונית מעשית וגם השתלמויות ובחינות הסמכה רשמיות.
ההכשרה כבקר מעניקה למועמד תעודת הכשרה מקצועית, שיחד איתה הוא יכול להירשם בפנקס הבקרים.
כדי להתניע את ההכשרות לבקרים בישראל, פנה מנהל התכנון לקבל את שירותי ההכשרה של ה-RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), גוף מקצועי העוסק בתחומי הערכה, בקרה וניהול נדל"ן. בינתיים, במינהל התכנון החלו להכשיר בקרים בארץ, עם מדריכים אנגליים. ההכשרה כוללת התמחות באנגליה ונעשית על חשבון המדינה. עד כה הוכשרו כ-200 בקרים בקורס האמור, ועוד 50 נמצאים בשלבי הכשרה.
"הגוף שמושבו בבריטניה, בנוסף לשבעה סניפים גלובליים, הוא הרשם הרשמי במקצועות אלו, לרבות האחראי על הכשרה מתמשכת, רישום והתעדה של כ-3,000 בקרי תכן וביצוע בבריטניה ובמוקדים אחרים בעולם", כך על פי מינהל התכנון.
נציין כי במקביל, מתנהלים במינהל התכנון מול האקדמיות בארץ על מנת לקדם פתיחת מסלול אקדמי להכשרת בקרים בישראל.
ברנד: "הבקרים שיועסקו במכוני הבקרה חייבים להיות בעלי הכשרה מקיפה ולאחר שעברו בחינות העומדות בסטנדרטים בינלאומיים. מינהל התכנון פועל להכשרת בקרים, כך שתוך שנים ספורות יהיו בארץ די בקרים על מנת שמכוני הבקרה יוכלו לתת שירות לכל תחום הבנייה".
בהנחה שבסך הכול יצרכו כ-1,000 בקרים כדי לענות על צרכי הבנייה בכל הארץ, למכוני הבקרה העתידיים יש פוטנציאל תעסוקתי לא מבוטל, שעתיד להוות הזדמנות למאות מבעלי הכישורים המתאימים בענף לעבודה בתחום חדש. בשלב הראשון מדובר על הקמת מכוני בקרה בודדים, שכל אחד מהם מחויב להעסיק לפחות 10 בקרים, ואין מספר מקסימלי של בקרים שיכולים לעבוד במכון אחד.
