גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מי שעבר בסמוך לבניין בו מבוצע פרוייקט תמ"א 38/1 בוודאי הבחין בכך כי מדובר בלא פחות מאתר בנייה. אם הדיירים נותרים לגור בבניין בעת ביצוע העבודות בתמ"א 38/1 הם סובלים. במסגרת פרוייקט תמ"א 38/1 לא הורסים את הבניין הקיים, אלא מחזקים ומשפצים אותו, בונים (לרוב) תוספות בניה לדירות הקיימות ובונים גם דירות חדשות (על גג הבניין או בקומת הקרקע).

מרבית בעלי הדירות משתפים פעולה עם הפרוייקט וביצועו (בין מחוסר ברירה ובין לאור הבנת התועלת העתידית הרבה שתצמח להם לאחר שהסיוט יחלוף- בניין מחודש ויפה ודירה גדולה יותר שערכה עלה וגם איכות החיים בה השתפרה באופן משמעותי).

כל האמור יפה וטוב לבעלי הדירות המתגוררים בעצמם בדירותיהם, אך מה יעשה במקרה בו בדירה מתגורר שוכר??

השוכר לבטח אינו מעוניין בהשבחת הדירה, אלא מעוניין בהמשך מגורים שקטים ונוחים בדירה עד לסיום תקופת השכירות.

מקרה מעין זה נדון לאחרונה בפני בית משפט השלום בהרצליה במסגרת תביעה שהגישו שוכרי דירה ברחוב מנדבלט 8 ב' הרצליה.

השוכרים שכרו את הדירה לתקופה בת 12 חודשים שתחילתה ביום 1.1.11. תקופת השכירות הוארכה על ידם בהתאם להוראות ההסכם לשתי תקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת. לטענת השוכרים, דמי השכירות ששילמו היו דמי השכירות המקובלים והריאליים לדירה מסוג זה ללא כל הנחה במחיר.

לטענת השוכרים בכתב התביעה, במהלך המשא ומתן שקיימו, לא גילו להם בעלי הדירות כי בבניין בו מצויה הדירה עתיד להתבצע פרוייקט תמ"א 38.

השוכרים הוסיפו וטענו, כי חודשים בודדים לאחר כניסתם לגור בדירה החלו עבודות ביצוע הפרויקט ועקב כך הפכו חייהם לגיהינום לתקופה של שנתיים וחצי, שהינה רוב זמן המגורים שלהם בדירה ובוודאי כי לו היו יודעים מראש כי כך תיראה תקופת השכירות שלהם בדירה, לא היו שוכרים את הדירה בשום פנים ואופן.

לטענת השוכרים נגרם להם סבל רב כתוצאה מבעיות חשמל, מים, רעש, ריח, ניתוק טלוויזיה וגז לסירוגין ועוד ומשכך תביעתם הועמדה על סך של 48,200 שקל.

בעלי הדירה טענו מנגד, כי העובדה שהבניין עתיד היה לעבור שיפוץ הייתה ידועה לשוכרים עוד מן השיחה הראשונה בין הצדדים ולא זו בלבד שהדבר נאמר מפורשות לשוכרים, אלא שבמועד בו הגיעו השוכרים לבחון את הדירה לראשונה, היו מוצבים בכניסה לבניין שלטים עצומי ממדים, אשר הודיעו כי הבניין עתיד לעבור בקרוב שיפוץ מכוח תמ"א 38.

עוד טענו בעלי הדירה בכתב ההגנה, כי דמי השכירות שנקבעו בין הצדדים היו נמוכים משמעותית מן המקובל בדירות דומות, אך ורק לאור העובדה כי הבניין עתיד היה לעבור את השיפוץ האמור.

בעלי הדירות הוסיפו וטענו, כי לא זו בלבד שהשוכרים לא העלו כל טענה בשום שלב של ביצעו הפרוייקט, אלא, שבתום תקופת השכירות הראשונה, בעוד הבניין מצוי במהלכו של הפרוייקט, מימשו השוכרים את האופציה להארכת הסכם השכירות ואף שנה לאחר מכן מימשו את האופציה שעמדה להם לארכת תקופת השכירות פעם נוספת.

לאחר בחינת טענות וראיות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את התביעה.

נקבע, כי הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים הינו הסכם קצר וסטנדרטי ואין בו התייחסות לעניין עבודות התמ"א אשר יבוצעו בבניין.

עם זאת, נקבע, לא ניתן לקבל את טענות השוכרים כי לא ידעו במועד תחילת השכירות על הכוונה לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבניין וזאת מכיוון שהוכח (על פי עדות בעלי הדירה ונציג היזם) כי במועד זה כבר היו מוצבים בסמוך לבניין שלטים 'עצומי ממדים' שבישרו כי בבניין מיועד להתבצע פרוייקט תמ"א 38.

בית המשפט הוסיף וקבע כי השוכרים לא הביאו כל ראיה מטעמם על מנת להוכיח מה היו דמי השכירות המקובלים לדירות מסוג זה, במיקום זה, בזמנים הרלבנטיים ולכן לא הוכיחו את טענתם כי דמי השכירות ששילמו היו דמי שכירות ריאליים.

המשיך בית המשפט וקבע, כי גרסת השוכרים נראית בלתי סבירה שכן עבודות השיפוץ החלו מספר חודשים לאחר כניסתם לדירה ונמשכו שנתיים וחצי, ובכל זאת, התובעים מצאו לנכון לממש את שתי האופציות להארכת חוזה השכירות שניתנו להם.

אם אכן לא ידעו על עבודות השיפוץ האמורות והופתעו מכך, ובשל עבודות השיפוץ הפכו חייהם לגיהינום- תהה בית המשפט - מדוע חידשו השוכרים את תקופת השכירות למשך שנתיים נוספות?

נוכח כל האמור מצא בית המשפט לדחות את התביעה ולהשית על השוכרים הוצאות משפט.

תביעת השוכרים במקרה זה אמנם נדחתה, אולם, טוב יעשה כל בעל דירה בבניין בו עתיד להתבצע פרוייקט תמ"א 38 או פינוי בינוי לו יכלול בהסכם השכירות סעיף ברור המודיע על הכוונה לבצע פרוייקט בבניין על כל המשתמע מכך.

• הכותב מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.