גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שימוש חורג ודרכי אישור שלו

לא ניתן לפסוח על התייחסות הועדה המחוזית לשימוש חורג הנוגד תכנית מופקדת שהיא הגתה, על אף שדנה בבקשה הנ"ל בכובעה כוועדת ערר, על החלטת הועדה המקומית לעניין אותו שימוש חורג

הרשות התכנונית צריכה להנפיק היתר לבניית מבנה על פי תכנית שבתוקף. זהו כלל ידוע בדיני תכנון ובניה. יחד עם זאת יש מקרים רבים בהם מבקש ההיתר מעוניין לקבל היתר לשימוש ששונה מהייעוד התכנוני. סוג זה של בקשה נקרא "שימוש חורג". כלומר שימוש השונה והחורג ממה שמותר במקרקעין. במקרה כזה יש אבחנה בין שני סוגי שימושים חורגים. הראשון הוא המצב שבו מבקש ההיתר רוצה לבנות מבנה או לעשות שימוש במבנה כשהשימוש חורג ממה שתכנית שבתוקף מתירה. לדוגמא תכנית בניין עיר מייעדת מגרש לחקלאות ואילו בעל הקרקע מעניין בשימוש לתעשייה.

המצב השני הינו כשהשימוש החורג , חורג מהיתר הבניה הקיים למבנה. לדוגמא לפי תכנית בניין עיר ניתן להשתמש בחלקה למטרת מגורים ומסחר אך היתר הבנייה ניתן למגורים בלבד. וכעת בעל החלקה מעוניין לעשות שימוש למסחר קרי ייעוד שמותר על פי תכנית בניין עיר אך הוא שונה מהיתר בנייה שניתן.

המצב השני הינו מצב קל יותר לאישור והינו בסמכות הועדה המקומית לתכנון ולבניה וכל מה שעליה לעשות זה פרסום לצורך שמיעת התנגדות וכו' של שכנים והחלקות הגובלות. המצב היותר מסובך הינו כשהשימוש החורג המבוקש נמצא בתחום הראשון קרי שונה מהתכניות שבתוקף או תכניות שבהפקדה.

בסיטואציה זו יש מספר מצבים והעניין מורכב ומסתבך עת השימוש המבוקש הינו בשונה מתכנית בתוקף ו/או מתכנית בהפקדה. לדוגמא, אם ייעוד החלקה הינו לתעשייה, וכעת יש תכנית מופקדת שמשנה את ייעוד אותה חלקה למסחר, לא יינתן היתר בנייה למישהו שמבקש היתר לתעשייה כי הרשות התכנונית לא תרצה להיות במצב של יצירת עובדות בלתי הפיכות ביודעה כי יעוד של תעשיה הינו זמני כי הייעוד הקבוע והעתידי הינו למסחר.

כאן נשאלת השאלה החשובה והיא "השימוש החורג", חורג מאיזה התכנית? תכנית שבסמכות ועדה מקומית או תכנית שבסמכות ועד מחוזית? מענה לכל שאלה מסוג זה למעשה, מבהיר את הדרך ומתווה את הפתרון הנכון.

בית המשפט המחוזי מרכז לאחרונה דן בסוגיה דנן בפני כב' השופטת נגה אהד. העותרים הינם בעלי קרקע בכניסה לעיר לוד כשהקרקע היא ביעוד חקלאי. על פי תכנית בניין עיר מופקדת משנת 2009, ייעוד הקרקע אמורה להשתנות לייעוד תעשייה בשנת 2013. העותרים ביקשו לקבל היתר לשימוש חורג ולייעוד של אתר מחזור לפסולת בניין. הועדה המקומית לתכנון ובניה בלוד דנה בבקשה והחליטה לדחות את הבקשה וטענה כי האתר נמצא בכניסה לעיר ועל כן לא מתאים בכניסה לאזור תעשייה להקים אתר פסולת. הערר שהוגש על החלטה דנן התקבל וועדת ערר מחוזי קבעה כי יש לתת את השימוש החורג בכפוף לשני תנאים. האחד קבלת חוות דעת של משרד לאיכות סביבה והשני אישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה. המועצה הארצית דנה בתכנית וקבעה כי יש לקבל לצורך שימוש חורג, אישור של ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה בהיות השימוש המבוקש, חורג מתכנית שבסמכות הועדה המחוזית.

העותרים טוענים כי ההחלטה שגויה וכי די באישור של ועדה מקומית. השופטת נגה אהד דחתה את העתירה של העותרים על החלטת המועצה הארצית וקבעה כי ככל שמדובר בתכנית מקומית (קיימת או מופקדת), הועדה המקומית היא המוסמכת לאשר שימוש חורג ממנה, והיא אינה זקוקה עוד לאישור הועדה המחוזית לכך. זאת להבדיל מן המצב החוקי לפני תיקון 43. ואולם, ככל שמדובר בתכנית מחוזית (קיימת או מופקדת), הועדה המחוזית היא המוסמכת לאשר שימוש החורג ממנה, והיא בלבד.

ועדה המחוזית היא המוסמכת לאשר שימוש חורג לתכנית שהיא הגתה, והוועדה הארצית הבחינה שוועדת הערר הפנתה את העותרת אל הועדה הארצית מבלי שחיוותה דעתה על השימוש החורג המבוקש, ביחס לתכנית המופקדת, הרי שצדקה הועדה הארצית כשבחרה להחזיר את הדיון בבקשה לשימוש חורג אל וועדת המשנה של הועדה המחוזית, למען תדון בשימוש החורג המבוקש בהתייחס לתכנית המופקדת, לפי סעיף 97 (ב) העוסק במקרים אלה בדיוק.

כאן נדרש היתר לשימוש חורג הן מן הוועדה המקומית - משום שהשימוש אינו תואם לתכנית התקפה, לפיה ייעוד המקרקעין הוא חקלאי, והן מן הועדה המחוזית, משום שהוא אינו תואם תכנית מופקדת לפיה ייעוד המקרקעין הוא תעשייה. לא ניתן לפסוח על התייחסות הועדה המחוזית לשימוש חורג הנוגד תכנית מופקדת שהיא הגתה, על אף שדנה בבקשה הנ"ל בכובעה כוועדת ערר, על החלטת הועדה המקומית לעניין אותו שימוש חורג.

פסק דין זה מבהיר עד כמה, סוגית סמכויות של ועדות תכנון קריטיות בהליך נכון של אישורים למתן היתר ושימוש חורג. דא עקא שמרוב עצים לא רואים את היער והמצב הנוכחי של פיזור סמכויות והוראות סבוכות ומגוונות מקשות מאוד על הליכי תכנון, שעצם התעסקות איתם, מעכבים ולעתים משתקים כל סוג של פעילות בתחומי תכנון ובניה.

עת"מ 11624-04-15 א.נ.ג גוסטו נכסים בע"מ נ' ועדת משנה של מועצה הארצית לתכנון ובניה.

 

 

 

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה .

עוד כתבות

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

שטפון בטקסס / צילום: ap, Eric Gay

יותר מ-20 הרוגים בשיטפונות בטקסס, עשרות ילדות נעדרות

כ-20 ילדות ממחנה קיץ על גדות נהר הגוואדלופה נעדרות בשל הצפה של הנהר • הרשויות במדינה ציינו כי "אנחנו לא יודעים מתי הגשם ייפסק" • מושל טקסס פרסם סרטון של חילוץ באמצעות מסוק: "מחלצים מסביב לשעון"

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך