גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שימוש חורג ודרכי אישור שלו

לא ניתן לפסוח על התייחסות הועדה המחוזית לשימוש חורג הנוגד תכנית מופקדת שהיא הגתה, על אף שדנה בבקשה הנ"ל בכובעה כוועדת ערר, על החלטת הועדה המקומית לעניין אותו שימוש חורג

הרשות התכנונית צריכה להנפיק היתר לבניית מבנה על פי תכנית שבתוקף. זהו כלל ידוע בדיני תכנון ובניה. יחד עם זאת יש מקרים רבים בהם מבקש ההיתר מעוניין לקבל היתר לשימוש ששונה מהייעוד התכנוני. סוג זה של בקשה נקרא "שימוש חורג". כלומר שימוש השונה והחורג ממה שמותר במקרקעין. במקרה כזה יש אבחנה בין שני סוגי שימושים חורגים. הראשון הוא המצב שבו מבקש ההיתר רוצה לבנות מבנה או לעשות שימוש במבנה כשהשימוש חורג ממה שתכנית שבתוקף מתירה. לדוגמא תכנית בניין עיר מייעדת מגרש לחקלאות ואילו בעל הקרקע מעניין בשימוש לתעשייה.

המצב השני הינו כשהשימוש החורג , חורג מהיתר הבניה הקיים למבנה. לדוגמא לפי תכנית בניין עיר ניתן להשתמש בחלקה למטרת מגורים ומסחר אך היתר הבנייה ניתן למגורים בלבד. וכעת בעל החלקה מעוניין לעשות שימוש למסחר קרי ייעוד שמותר על פי תכנית בניין עיר אך הוא שונה מהיתר בנייה שניתן.

המצב השני הינו מצב קל יותר לאישור והינו בסמכות הועדה המקומית לתכנון ולבניה וכל מה שעליה לעשות זה פרסום לצורך שמיעת התנגדות וכו' של שכנים והחלקות הגובלות. המצב היותר מסובך הינו כשהשימוש החורג המבוקש נמצא בתחום הראשון קרי שונה מהתכניות שבתוקף או תכניות שבהפקדה.

בסיטואציה זו יש מספר מצבים והעניין מורכב ומסתבך עת השימוש המבוקש הינו בשונה מתכנית בתוקף ו/או מתכנית בהפקדה. לדוגמא, אם ייעוד החלקה הינו לתעשייה, וכעת יש תכנית מופקדת שמשנה את ייעוד אותה חלקה למסחר, לא יינתן היתר בנייה למישהו שמבקש היתר לתעשייה כי הרשות התכנונית לא תרצה להיות במצב של יצירת עובדות בלתי הפיכות ביודעה כי יעוד של תעשיה הינו זמני כי הייעוד הקבוע והעתידי הינו למסחר.

כאן נשאלת השאלה החשובה והיא "השימוש החורג", חורג מאיזה התכנית? תכנית שבסמכות ועדה מקומית או תכנית שבסמכות ועד מחוזית? מענה לכל שאלה מסוג זה למעשה, מבהיר את הדרך ומתווה את הפתרון הנכון.

בית המשפט המחוזי מרכז לאחרונה דן בסוגיה דנן בפני כב' השופטת נגה אהד. העותרים הינם בעלי קרקע בכניסה לעיר לוד כשהקרקע היא ביעוד חקלאי. על פי תכנית בניין עיר מופקדת משנת 2009, ייעוד הקרקע אמורה להשתנות לייעוד תעשייה בשנת 2013. העותרים ביקשו לקבל היתר לשימוש חורג ולייעוד של אתר מחזור לפסולת בניין. הועדה המקומית לתכנון ובניה בלוד דנה בבקשה והחליטה לדחות את הבקשה וטענה כי האתר נמצא בכניסה לעיר ועל כן לא מתאים בכניסה לאזור תעשייה להקים אתר פסולת. הערר שהוגש על החלטה דנן התקבל וועדת ערר מחוזי קבעה כי יש לתת את השימוש החורג בכפוף לשני תנאים. האחד קבלת חוות דעת של משרד לאיכות סביבה והשני אישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה. המועצה הארצית דנה בתכנית וקבעה כי יש לקבל לצורך שימוש חורג, אישור של ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה בהיות השימוש המבוקש, חורג מתכנית שבסמכות הועדה המחוזית.

העותרים טוענים כי ההחלטה שגויה וכי די באישור של ועדה מקומית. השופטת נגה אהד דחתה את העתירה של העותרים על החלטת המועצה הארצית וקבעה כי ככל שמדובר בתכנית מקומית (קיימת או מופקדת), הועדה המקומית היא המוסמכת לאשר שימוש חורג ממנה, והיא אינה זקוקה עוד לאישור הועדה המחוזית לכך. זאת להבדיל מן המצב החוקי לפני תיקון 43. ואולם, ככל שמדובר בתכנית מחוזית (קיימת או מופקדת), הועדה המחוזית היא המוסמכת לאשר שימוש החורג ממנה, והיא בלבד.

ועדה המחוזית היא המוסמכת לאשר שימוש חורג לתכנית שהיא הגתה, והוועדה הארצית הבחינה שוועדת הערר הפנתה את העותרת אל הועדה הארצית מבלי שחיוותה דעתה על השימוש החורג המבוקש, ביחס לתכנית המופקדת, הרי שצדקה הועדה הארצית כשבחרה להחזיר את הדיון בבקשה לשימוש חורג אל וועדת המשנה של הועדה המחוזית, למען תדון בשימוש החורג המבוקש בהתייחס לתכנית המופקדת, לפי סעיף 97 (ב) העוסק במקרים אלה בדיוק.

כאן נדרש היתר לשימוש חורג הן מן הוועדה המקומית - משום שהשימוש אינו תואם לתכנית התקפה, לפיה ייעוד המקרקעין הוא חקלאי, והן מן הועדה המחוזית, משום שהוא אינו תואם תכנית מופקדת לפיה ייעוד המקרקעין הוא תעשייה. לא ניתן לפסוח על התייחסות הועדה המחוזית לשימוש חורג הנוגד תכנית מופקדת שהיא הגתה, על אף שדנה בבקשה הנ"ל בכובעה כוועדת ערר, על החלטת הועדה המקומית לעניין אותו שימוש חורג.

פסק דין זה מבהיר עד כמה, סוגית סמכויות של ועדות תכנון קריטיות בהליך נכון של אישורים למתן היתר ושימוש חורג. דא עקא שמרוב עצים לא רואים את היער והמצב הנוכחי של פיזור סמכויות והוראות סבוכות ומגוונות מקשות מאוד על הליכי תכנון, שעצם התעסקות איתם, מעכבים ולעתים משתקים כל סוג של פעילות בתחומי תכנון ובניה.

עת"מ 11624-04-15 א.נ.ג גוסטו נכסים בע"מ נ' ועדת משנה של מועצה הארצית לתכנון ובניה.

 

 

 

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה .

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה לרדת מחר"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

מימין: מנהיג סוריה אחמד א־שרע, יורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמאן ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ, בפגישה בריאד / צילום: ap

טורקיה מתחממת על הקווים: ההשלכות הכלכליות של הסכם בין סוריה וישראל

בזמן שנתניהו נוחת בוושינגטון, נרקם מאחורי הקלעים מהלך שעשוי לשנות את האזור: נורמליזציה היסטורית בין ישראל לסוריה, בתיווך טראמפ ● המהלך מבוסס על צורכי תשתיות האנרגיה הדחופים של דמשק, אבל תלוי גם בארדואן ● וגם לבנון ופירוז חיזבאללה על הפרק

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית