גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בניית מרתף רק בהסכמת השכנים

אין חולק כי למבקשי ההיתר אין זכויות קנייניות בנכס – ברכוש המשותף המקנות להם הזכות לעשות בו כרצונם, ומשכך לדעת הוועדה כאשר כל יתר בעלי הזכויות מתנגדים לבקשה, לא ניתן לאשר את ההיתר ויש להמתין להכרעה בסוגיה הקניינית

בבניינם רבים בארץ קיימים מקרים בהם דייר אחד או שניים מבקשים לבצע הרחבת דירתם תוך ניצול זכויות בנייה קיימות לחלקה .לעיתים הרחבת הדירה הינה בבניית מרתפים ויציאות אל הגג. בדרך כלל צורך זה הולך ומתחזק כשאותו בעלי דירה המבקש לעשות כך, מתייאש מקיום הליך תמ"א 38 באותו הבניין ומגיע למסקנה שעדיף שידאג לעצמו ע"י הגשת הבקשה לבניית תוספות חדרים וכו'.

דא עקא שכאן אותו בעל דירה צריך להתמודד עם בעיה אחרת והיא בניית תוספת שהיא על רכוש משותף של הבניין. בבניינם ישנים בדרך כלל מה שמעבר לקיר חיצוני של הדירה הינו רכוש משותף אלא אם כן אזור זה הוצמד מבחינה קניינית ובתקנון הבית המשותף לדירה זו או אחרת. וכשאזור הבנייה לתוספת הבנייה הינו רכוש משותף, נשאלת השאלה מה בנוגע להסכמת דיירים ושכנים ואיזה רוב מהם דרוש בכדי לקבל אישור לבנות על רכוש משותף.

המדובר באחת השאלות הנפוצות ביותר שכמעט כל ועדה מקומית לתכנון ובניה מתעסקת עמה יומיום וכמספר ועדות המקומיות כך גם קשת רחבה של תשובה וצורת הטיפול שוועדות תכנון נותנות לבעיה זו. השאלה היא עד כמה ועדה מקומית לתכנון ובניה שהינה ועדה תכנונית, רשאית להיכנס לשאלות קנייניות ולהכריע בין הדיירים? למי שייכת הקרקע שעליה מבקשים לבנות?

בעניין זה הפסיקה עברה כברת דרך ארוכה החל משנות ה-50 ועד היום. פסק הדין המכריע שניסה להתאים את המציאות לדין הרצוי ואת הדין הרצוי למציאות היומיומית בישראל הינו פסק הדין בעניין עמ"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ. בפסק דין זה השופט רובינשטיין קבע מתווה המשמש את ועדות תכנון למיניהם. המתווה שנקבע שם היה בו סוג של חידוש וחדשנות בראייה כוללת של המצב המשפטי. אם עד אז, הועדה התכנונית הייתה צריכה לדון בשאלות של מתן היתר או אי מתן היתר ללא קשר אם יש בידי מבקש ההיתר להוכיח זכותו הקניינית, הפעם נקבע כי במצבים בהם התנגדות השכנים נובעת מכך שהבקשה נעדרת תמיכה קניינית, רשאית הועדה לסרב לדון בבקשה .מן האמור עולה, כי מקום בו הועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית (למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף), תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית.

לאחרונה ועדת ערר בתל אביב בראשות עו"ד הילה סירוטה-ליבנה נדרשה לסוגיה זו עת ברחוב ברודצקי 7 בתל אביב, בעל הדירה בקומת קרקע ביקש להרחיב דירתו, ולבנות תחתיה דירה חדשה תוך בניית מרתף לפי תכנית ע1 לתל אביב וכן בניית ממ"ד והסדרת חצר אנגלית וחצר מונמכת בצמוד למרתף.

בבניין הנדון קיימות 12 דירות ו11 מתוכן התנגדו לבקשה של המשיבים והחלטה של ועדה מקומית לתכנון ולבניה בתל אביב לאשר למשיב את הבנייה כמבוקש.

בידי המתנגדים (העוררים) היו שתי טענות עיקריות. האחת שלמשיבים אין את " תימוכין הקניינים" ושנית כי היענות לבקשה של המשיבים תסכל את רצון הבניין כולו לעשות פרוייקט של תמ"א 38.

הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה כן לאשר את הבנייה של המשיבים במספר תנאים והעיקרי שביניהם שאם תוך שישה חודשים המתנגדים יגישו בקשה לתמ"א 38 בבניין, אז לא יינתן אישור למשיבים לגבי דירת קרקע יחד עם זאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה החליטה לא להחיל על מקרה דנן את פסק הדין בני אליעזר, בטענה כי די בכך שלמשיבים יש זכויות כלשהן ברכוש המשותף בכדי שתאפשר לוועדה המקומית אכן לדון בבקשה התכנונית.

ועדת ערר בראשות עו"ד הילה סירוטה החליטה לקבל את הערר ולבטל החלטה של ועדה מקומית בתל אביב. ועדת ערר קבעה כי אין חולק כי למבקשי ההיתר אין זכויות קנייניות בנכס - ברכוש המשותף המקנות להם הזכות לעשות בו כרצונם, ומשכך לדעת הוועדה כאשר כל יתר בעלי הזכויות מתנגדים לבקשה, לא ניתן לאשר את ההיתר ויש להמתין להכרעה בסוגיה הקניינית. המשיבים מבקשים לבנות ברכוש המשותף ללא שיש בידם "תימוכין קנייניים" מתאימים. כפי שהוסבר, דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה עלול להביא לדיוני סרק -ואולי אף לאו דווקא במקרה דנא - לעידוד בניה בלתי-חוקית או לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס. משכך ועדת הערר סבורה כי יש לעכב את הדיון בבקשת המשיבים עד להכרעה בסוגיית הקניין.

ועדת ערר מציינת כי הלכת בני אליעזר נקבעה בדיוק למקרים כאלו שבהם מבקש ההיתר מתכוון לבנות על רכוש משותף ללא שיש לו רוב דרוש או יש סיכוי שיהיה לו רוב דרוש להצמיד את הרכוש המשותף אל דירתו. במקרה הנדון 11 מתוך 12 בעלי דירות מתנגדים לבניה המבקשת ולכן ללא קשר לאפשרות של ביצוע תמ"א 38 אין לאפשר בניה כזו כשיש כזה רוב המתנגד לבניה.

 

 

 

ערר (תל אביב) ת"א/14/5674 ולבסקי אבי נ' ועדה מקומית תל אביב ואח'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

עוד כתבות

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חמישה דברים שכדאי לדעת לקראת פתיחת המסחר בבורסה

שבוע המסחר בת"א צפוי להיפתח במגמה חיובית על רק ההתקדמות במו"מ עסקת החטופים ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת המסחר בבורסה

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: דירה בב"ש נמכרה ב־1.62 מיליון שקל

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"