גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בניית מרתף רק בהסכמת השכנים

אין חולק כי למבקשי ההיתר אין זכויות קנייניות בנכס – ברכוש המשותף המקנות להם הזכות לעשות בו כרצונם, ומשכך לדעת הוועדה כאשר כל יתר בעלי הזכויות מתנגדים לבקשה, לא ניתן לאשר את ההיתר ויש להמתין להכרעה בסוגיה הקניינית

בבניינם רבים בארץ קיימים מקרים בהם דייר אחד או שניים מבקשים לבצע הרחבת דירתם תוך ניצול זכויות בנייה קיימות לחלקה .לעיתים הרחבת הדירה הינה בבניית מרתפים ויציאות אל הגג. בדרך כלל צורך זה הולך ומתחזק כשאותו בעלי דירה המבקש לעשות כך, מתייאש מקיום הליך תמ"א 38 באותו הבניין ומגיע למסקנה שעדיף שידאג לעצמו ע"י הגשת הבקשה לבניית תוספות חדרים וכו'.

דא עקא שכאן אותו בעל דירה צריך להתמודד עם בעיה אחרת והיא בניית תוספת שהיא על רכוש משותף של הבניין. בבניינם ישנים בדרך כלל מה שמעבר לקיר חיצוני של הדירה הינו רכוש משותף אלא אם כן אזור זה הוצמד מבחינה קניינית ובתקנון הבית המשותף לדירה זו או אחרת. וכשאזור הבנייה לתוספת הבנייה הינו רכוש משותף, נשאלת השאלה מה בנוגע להסכמת דיירים ושכנים ואיזה רוב מהם דרוש בכדי לקבל אישור לבנות על רכוש משותף.

המדובר באחת השאלות הנפוצות ביותר שכמעט כל ועדה מקומית לתכנון ובניה מתעסקת עמה יומיום וכמספר ועדות המקומיות כך גם קשת רחבה של תשובה וצורת הטיפול שוועדות תכנון נותנות לבעיה זו. השאלה היא עד כמה ועדה מקומית לתכנון ובניה שהינה ועדה תכנונית, רשאית להיכנס לשאלות קנייניות ולהכריע בין הדיירים? למי שייכת הקרקע שעליה מבקשים לבנות?

בעניין זה הפסיקה עברה כברת דרך ארוכה החל משנות ה-50 ועד היום. פסק הדין המכריע שניסה להתאים את המציאות לדין הרצוי ואת הדין הרצוי למציאות היומיומית בישראל הינו פסק הדין בעניין עמ"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ. בפסק דין זה השופט רובינשטיין קבע מתווה המשמש את ועדות תכנון למיניהם. המתווה שנקבע שם היה בו סוג של חידוש וחדשנות בראייה כוללת של המצב המשפטי. אם עד אז, הועדה התכנונית הייתה צריכה לדון בשאלות של מתן היתר או אי מתן היתר ללא קשר אם יש בידי מבקש ההיתר להוכיח זכותו הקניינית, הפעם נקבע כי במצבים בהם התנגדות השכנים נובעת מכך שהבקשה נעדרת תמיכה קניינית, רשאית הועדה לסרב לדון בבקשה .מן האמור עולה, כי מקום בו הועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית (למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף), תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית.

לאחרונה ועדת ערר בתל אביב בראשות עו"ד הילה סירוטה-ליבנה נדרשה לסוגיה זו עת ברחוב ברודצקי 7 בתל אביב, בעל הדירה בקומת קרקע ביקש להרחיב דירתו, ולבנות תחתיה דירה חדשה תוך בניית מרתף לפי תכנית ע1 לתל אביב וכן בניית ממ"ד והסדרת חצר אנגלית וחצר מונמכת בצמוד למרתף.

בבניין הנדון קיימות 12 דירות ו11 מתוכן התנגדו לבקשה של המשיבים והחלטה של ועדה מקומית לתכנון ולבניה בתל אביב לאשר למשיב את הבנייה כמבוקש.

בידי המתנגדים (העוררים) היו שתי טענות עיקריות. האחת שלמשיבים אין את " תימוכין הקניינים" ושנית כי היענות לבקשה של המשיבים תסכל את רצון הבניין כולו לעשות פרוייקט של תמ"א 38.

הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה כן לאשר את הבנייה של המשיבים במספר תנאים והעיקרי שביניהם שאם תוך שישה חודשים המתנגדים יגישו בקשה לתמ"א 38 בבניין, אז לא יינתן אישור למשיבים לגבי דירת קרקע יחד עם זאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה החליטה לא להחיל על מקרה דנן את פסק הדין בני אליעזר, בטענה כי די בכך שלמשיבים יש זכויות כלשהן ברכוש המשותף בכדי שתאפשר לוועדה המקומית אכן לדון בבקשה התכנונית.

ועדת ערר בראשות עו"ד הילה סירוטה החליטה לקבל את הערר ולבטל החלטה של ועדה מקומית בתל אביב. ועדת ערר קבעה כי אין חולק כי למבקשי ההיתר אין זכויות קנייניות בנכס - ברכוש המשותף המקנות להם הזכות לעשות בו כרצונם, ומשכך לדעת הוועדה כאשר כל יתר בעלי הזכויות מתנגדים לבקשה, לא ניתן לאשר את ההיתר ויש להמתין להכרעה בסוגיה הקניינית. המשיבים מבקשים לבנות ברכוש המשותף ללא שיש בידם "תימוכין קנייניים" מתאימים. כפי שהוסבר, דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה עלול להביא לדיוני סרק -ואולי אף לאו דווקא במקרה דנא - לעידוד בניה בלתי-חוקית או לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס. משכך ועדת הערר סבורה כי יש לעכב את הדיון בבקשת המשיבים עד להכרעה בסוגיית הקניין.

ועדת ערר מציינת כי הלכת בני אליעזר נקבעה בדיוק למקרים כאלו שבהם מבקש ההיתר מתכוון לבנות על רכוש משותף ללא שיש לו רוב דרוש או יש סיכוי שיהיה לו רוב דרוש להצמיד את הרכוש המשותף אל דירתו. במקרה הנדון 11 מתוך 12 בעלי דירות מתנגדים לבניה המבקשת ולכן ללא קשר לאפשרות של ביצוע תמ"א 38 אין לאפשר בניה כזו כשיש כזה רוב המתנגד לבניה.

 

 

 

ערר (תל אביב) ת"א/14/5674 ולבסקי אבי נ' ועדה מקומית תל אביב ואח'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

עוד כתבות

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

נתב''ג / צילום: Shutterstock

ההצעה והסערה: האם מי שנתקעו בחו"ל בזמן המלחמה יקבלו פיצוי של עד 450 דולר ליום?

ועדת הכלכלה היתה אמורה לדון במתווה לפיצוי הישראלים שנתקעו בחו"ל במבצע "עם כלביא" ● על הפרק: מתווה שמציע החזרי הוצאות לינה ומחיה שיכול להגיע אף ל-450 דולר לנוסע ● אז למה ההצעה לא עלתה לדיון ומי יפצה את הנוסעים?

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

מפעל אינטל בקריית גת / צילום: אינטל

אינטל מפטרת, אנבידיה מגייסת: האם ההייטק הישראלי בדרך למהפך

נראה שאנבידיה בדרך להישג נוסף שיאפיל על זה של אינטל ● ובכל זאת: מי תורמת כלכלית יותר לישראל? נראה שדווקא אינטל שנמצאת במצוקה ● הסיבה: התרומה של מפעל ייצור למדינה היא לאין שיעור גבוהה יותר מאשר מרכז פיתוח

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

מימין: מנהיג סוריה אחמד א־שרע, יורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמאן ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ, בפגישה בריאד / צילום: ap

טורקיה מתחממת על הקווים: ההשלכות הכלכליות של הסכם בין סוריה וישראל

בזמן שנתניהו נוחת בוושינגטון, נרקם מאחורי הקלעים מהלך שעשוי לשנות את האזור: נורמליזציה היסטורית בין ישראל לסוריה, בתיווך טראמפ ● המהלך מבוסס על צורכי תשתיות האנרגיה הדחופים של דמשק, אבל תלוי גם בארדואן ● וגם לבנון ופירוז חיזבאללה על הפרק