גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפליה בוטה של בעלי דירות

הטלת מס על בעלי שלוש דירות? לא צעד חוקתי ■ המס (המגוחך) על שכר דירה

כחלון / צילום: יונתן בלום
כחלון / צילום: יונתן בלום

היוזמה להטלת מס רכוש על בעלי דירות מרובות מעלה במלוא חריפותה את שאלת ההגנה החוקתית על הקניין. זאת, לצד סוגיות אחרות, כלכליות וחברתיות. בהיבט המשפטי, שבו אעסוק להלן, בדיקה סדורה של המבחנים החוקתיים מעלה, כי בקבוצת המצבים של בעלי דירות מרובות בהווה, עסקינן בפגיעה שאינה עומדת בפסקת ההגבלה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, כך שאם החקיקה המוצעת תעבור בכנסת, ראוי כי היא תיפסל על-ידי בג"ץ.

יש להניח כי עמדה הסוברת שהטלת מס רכוש היא תקינה מבחינה חוקתית, נשענת על המדיניות המשפטית העקרונית הנרתעת מפני התערבות בחקיקת מיסוי. זאת, כיוון שמיסוי מהווה כלי מרכזי בעיצוב המדיניות הכלכלית, ובית-המשפט נמנע מלשמש מעין "מבקר-על" של המדיניות הכלכלית. ברם, אין משמעות הדברים כי כל הסדר מיסוי הוא לגיטימי וחסין מביקורת חוקתית.

הפסול המרכזי: תחולה בעלת אופי רטרוספקטיבי

הבעיה המרכזית הטמונה ביוזמה הנדונה היא בעובדה כי מס הרכוש מיועד לחול גם על דירות מרובות המצויות כיום בבעלות הנישומים, להבדיל מתחולה על דירות שיירכשו בעתיד. המשמעות היא הפקעה מיידית של קניין קיים, בלי שלנישומים ניתנת אפשרות לשקול את צעדיהם ולבחור חלופות. המס המוצע אינו שונה כהוא זה מחקיקה חדשה אשר תחליט כי היא מפקיעה אחוז כזה או אחר של חסכונות קיימים של נישומים. במובן זה, לפנינו פגיעה רטרוספקטיבית בקניין קיים, אשר מהווה פגיעה ברמה החמורה ביותר בזכות החוקתית לקניין. אייחד את הדיון להלן לפגיעה בגזרה זו - הפגיעה בבעלי הדירות המרובות כיום.

לכאורה, לפנינו פגיעה "אקטיבית" בלבד בקניין, אשר היא לגיטימית מבחינה חוקתית, ולא פגיעה רטרוספקטיבית. פגיעה אקטיבית היא פגיעה אשר חלה בעתיד, בהתייחס למצב-דברים קיים. אפס, מבט זהיר מצביע על כך כי תפיסה זו תהווה "אשליה אופטית" ועסקינן עתה בפגיעה שהיא בפועל רטרוספקטיבית, ברמה המהותית. לפנינו מס אשר יחול מיידית על מצב סטטי של בעלי הדירות. הם יספגו מיידית את החבות, גם אם לא יעשו מעשה כלשהו בעתיד ולא תתווסף לעושרם הנאה כלשהי בעתיד.

הפגיעה האקטיבית ה"תקינה" היא זו אשר חלה על פעולה כלשהי אשר תתבצע בעתיד לגבי נכס קיים, או על הכנסה חדשה מהנכס. דוגמה לכך היא הטלת מס שבח חדש. תקין הדבר כי יוטל מס שבח כזה גם על דירות המצויות כיום בבעלות הנישום ואשר יימכרו בעתיד. כי עדיין תיוותר בידי הבעלים הבחירה אם למכור את הנכס, אם לאו. זאת, כפי שאם יוטל מס חדש על הכנסות עתידיות מיגיעה אישית, יוכל הנישום להחליט אם הוא עובד, תוך ניצול כישוריו הקיימים, או מעדיף לשבת בטל.

תקין הדבר כי יוטל מס רכוש על מי שרוכש דירה נוספת לאחר הטלת המס. אז תהיה בידיו הבחירה אם הוא רוכש את הדירה הנוספת, המכלילה אותו ברשת המיסוי, אם לאו. הטלת המס על המצב הקיים אינה שונה ממקרה שבו יוחלט כי כל בעל חיסכון יפריש מחסכונותיו הקיימים סכום כלשהו למדינה. יש לזכור גם כי מדובר במקרה שהוא חמור יותר מהעלאת שיעורי מס קיימים (דבר המצוי בתוך מתחם הסיכון והציפיות), שכן על בעלי הדירות יוטל מס מסוג חדש, שאינו מוטל עליהם כיום. בנוסף, בעלי הדירות לא יוכלו גם להמיר בכסף דירות שבבעלותם, בלי להיפגע כלכלית (בנוסף לפגיעה מאובדן הדירה בפועל), וזאת בהינתן העובדה כי מכירת דירות כפופה למס שבח מקרקעין, וביתר שאת כך לאור תיקוני החקיקה בשנים האחרונות. כך שאין דרך אשר בה בעלי דירות לא יספגו נזק מיידי בגין הון שנרכש בעבר.

אם כן, לפנינו פגיעה עוצמתית ביותר בקניין של הפרט, באמצעות פגיעה בעלת אופי רטרוספקטיבי ברמה המהותית, אשר פוגעת גם באוטונומיה האישית להחליט כיצד אדם משקיע את הכנסותיו. בנוסף, נפגעת גם הזכות החוקתית לשוויון. אין מדובר רק בשאלת השוויון בין בעלי דירות באזורים שונים בארץ, נושא שדובר בו רבות, אלא גם בפגיעה בזכות לשוויון של בעלי השקעות במקרקעין, לעומת בעלי השקעות פיננסיות. מדוע ייגרע בדיעבד חלקו של מי שהשקיע את כספו בדירות, מחלקו של מי שהשקיע את כספו בניירות ערך? האם עולה על הדעת שיוחלט כי כל בעל ניירות-ערך בשווי מסוים יחויב לשלם מס רכוש מיידי, לא בגין רווחיו בעתיד אלא בגין שווי התיק כיום?

אי-עמידה בפסקת ההגבלה

הפגיעה המוצעת אינה עומדת בפסקת ההגבלה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. תחילה, היא אינה עומדת בערכיה של ישראל כמדינה דמוקרטית. במדינה דמוקרטית אין מפקיעים קניין קיים ללא פיצוי מלא. מאז ומעולם הקפידה חקיקת המס להטיל חיובי מס בגין הכנסות חדשות ולא בגין הון שנצבר בעבר.

בנוסף, התכלית המסתברת של המהלך כורכת שני היבטים: האחד הוא הגדלת הקופה הציבורית, והשני (ונראה כי הוא המרכזי) - מאבק ביוקר הדיור. השאלה היא אם הצעד המוצע עומד בדרישת המידתיות בחוק היסוד.

הרכיב הראשון בדרישת המידתיות בוחן את התאמת הצעד שננקט, לתכליתו. התכלית המרכזית, של מאבק ביוקר הדיור, בוודאי לא תושג על-ידי הטלת מס רכוש על בעלי דירות מרובות בהווה. דירות אלה כבר נרכשו והבעלות עליהן היא עובדה קיימת. הטלת המס על בעלי דירות אלה אינה תורמת דבר למאבק ביוקר הדיור.

הרכיב השני של דרישת המידתיות בוחן אם זהו הצעד הפחות פוגעני האפשרי בזכות היסוד, להשגת המטרה. קיימים בוודאי צעדים פחות פוגעניים, להפחתת יוקר הדיור. כך למשל, הטלת מס רכישה של 20% על רוכשי דירה בעתיד למטרת השקעה תתרום במישרין לצינון הביקוש, בלי לפגוע פגיעה רטרוספקטיבית בקניין ובאוטונומיה של בני-אדם.

הרכיב השלישי בוחן אם התועלת בצעד הנדון עולה על הנזק. בהקשר למיסוי בעלי דירות מרובות בהווה, התועלת למאבק ביוקר הדיור היא אפסית, כאמור, כך שהנזק בהכרח עולה על התועלת. אף אילו הייתה בכך תועלת כלשהי, היא בוודאי אינה עולה על הנזק החריף לזכות היסוד.

ככל שהטענה היא, כי התועלת לתקציב המדינה תהיה משמעותית, התשובה לכך היא, כי את אוצר המדינה לא ממלאים באמצעות הפקעת קניינם של בני-אדם. כך לא נוהגת מדינה מערבית מתוקנת, הנשענת על כלכלה בריאה וליברלית. דברים אלה נאמרים אף טרם כניסה לדיון בטענות הידועות, בדבר הנזק שהצעד הנדון עלול לגרום לאוכלוסיית השוכרים.

בכל מקרה, אם השיקול התקציבי ניצב לבדו, בהיעדר השלכות של המהלך על צינון שוק הדיור, הרי שעסקינן באופן הבוטה ביותר בהפליה פסולה של בעלי דירות, בהשוואה לבעלי כספים ונכסים אחרים. אם השאיפה היא להעשיר את אוצר המדינה או לקדם צדק חלוקתי, אין כל סיבה שבעולם כי יופקע רק הרכוש של מי שבבעלותו שלוש דירות בשווי כולל של 5 מיליון שקל, למשל, ולא יופקע רכושו הכספי של אדם אשר הונו בבנק הוא 500 מיליון שקל. העוול בנדון הוא משווע, תוך פגיעה בלתי-נסבלת בזכות החוקתית לשוויון.

*** הכותב הוא פרופסור לדיני קניין באוניברסיטת תל-אביב ומשמש כיועץ במשרד עוה"ד מיתר, ליקוורניק, גבע, לשם, טל

עוד כתבות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל