בשכונות מגורים רבות קיימים עסקים של בעלי מקצועות חופשיים כגון רופאים, עורכי דין וכו'. על פי רוב המדובר לדוגמא ברופא המבקש לשנות את השימוש של דירת המגורים למרפאה פרטית כזו או אחרת.
על פי רוב, המדובר בשימוש ששונה מאופי השכונה או מהיתר הבניין באשר כל הבניין מיועד למגורים והינה בא אחד הדיירים ומבקש לשנות את השימוש למשהו שאינו מגורים. תופעה זו הנקראת שימוש חורג נדונה בוועדות תכנון לעתים קרובות. הסיבה היא כי מדובר בהליך יחסית קצר שבמסגרתו המבקש שימוש חורג למעשה מצליח בפועל לעשות שימוש חוקי אך שונה ממה שהיה קיים לפניכן.
אם כל הבניין מיועד למגורים ומבקשים לשנות יעוד של אחת הדירות למעשה נדרשת תכנית בניין עיר והיתר חדש ועוד מהלכים אשר נמשכים זמן רב . ה אך בהליך של שימוש חורג הועדה המקומית יכולה לאשר שימוש חורג לתקופה מסוימת כשתקופה מסוימת וזמנית זו יכולה להתחדש מדי פעם כך שלמעשה המבקש שימוש חורג מקבל את מבוקשו והוא כי השימוש של הדירה יהיה לא למגורים אלא למשהו אחר.
נשאלת השאלה מה הקריטריונים שוועדה מקומית צריכה לקחת בחשבון בכדי לאשר כזה שימוש חורג? לדוגמא אם בעל דירה בבניין מגורים מבקש לקבל שימוש חורג להפוך דירה אחת בבניין לעסק של בעל מקצוע חופשי? מה הקריטריונים שהמבקש אמור לעמוד בהם.
בעניין זה נקבע בשעתו מבחן "העצימות" או האינטנסיביות של השימוש החורג. עניין זה נקבע בעבר מספר 6071/07 בוועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום שקבע כי השימוש החורג אינו רק כלי תכנוני לגיטימי, אלא אף כלי תכנוני חשוב. עם זאת, אין להפוך הליך זה למסלול עוקף תכנון, אלא יש לשמר כלי זה למטרות ספציפיות בגינן נחקק ועבורן נועד. השימוש החורג לא יינתן כבדבר שבשגרה, אלא רק בנסיבות מיוחדות. פרמטר ראשון שיש להביא בחשבון הינו "עצימות" השימוש החורג או במילים פשוטות הפער בין השימוש התכנוני המותר לבין השימוש החורג המבוקש.הפרמטר השני אותו יש לבחון הינו היקף השימוש החורג. ההיקף מתייחס לשטח הבנוי בגינו מתבקש השימוש המבוקש. אפשרות נוספת שבגינה ניתן להשתמש בכלי של שימוש חורג הינו ל"תקופת נסיון". פרמטר נוסף אשר יש ליתן הדעת אליו הינו המועד בו אושרה התוכנית הקיימת.
אחד המקרים המובהקים בהם יהיה מקום להעתר לבקשה לשימוש חורג הינה כאשר הבקשה לשימוש חורג מתאימה למגמת התכנון החדש לאזור מסוים. כמובן, כי ככל שהתכנון הסטטוטורי מתקדם יותר, כך הנטיה לאשר שימוש חורג המגשר לשימוש החדש גדולה יותר. חשוב להבהיר כי עקרון ה"גישור" מסוייג ומוגבל ב"עקרון ההפיכות". אחד הנימוקים בגינם יינתן השימוש החורג רק במקרים חריגים הינו, כי הליך השימוש החורג אינו דומה להליכי אישור תוכנית מבחינת השקיפות הציבורית, ובעיקר בנושא היקף הפרסום הנדרש. שיקול מהותי שיש לשקול בדיון באישור שימוש חורג הינו פגיעה ו/או הרווח של צדדים שלישיים. פרמטר נוסף שיכול לבוא בחשבון במניין השיקולים הינו צורך חיוני ודחוף.
יישום הלכה זו הביאה לאחרונה את ועדת ערר מחוז צפון בראשות עו"ד חגית דרורי גרנות, לדחות בקשה של אישור לשימוש חורג למרפאה שכונתית בבניין מגורים בטבריה.
במקרה דנן, הועדה המקומית בטבריה אישרה שימוש חורג למרפאה בשטח של 160 מ"ר ברחוב הארזים בטבריה. המדובר בבניין שכולו כ-320 מ"ר כך שהכוונה היא להפוך למעשה מחצית ממבנה למרפאה בעלת אופי שכונתי הכוללת 5 חדרי רופאים שאמורים לקבל חולים ועוד שירותי רפואה כגון בדיקת צפיפות עצמות ואולטרסאונד וכו'.
העוררים הינם בעלים של דירות מסביבת המרפאה הטוענים כי המרפאה הינה בניגוד לאופי השכונה ולמעשה גורמת לצפיפות ובעיית חניה חמורה באשר המדובר ברחוב צר ללא מוצא וללא מקומות חניה לסוג כזה של פעילות.
יש להדגיש כי המרפאה עובדת מזה מספר שנים ללא אישור ובקשה לשימוש חורג בא למעשה, להסדיר סוף סוף את חוקיות השימוש.
הוועדה המקומית אישרה את הבקשה לשימוש חורג וקבעה כי הועדה המקומית מעודדת שימושים מעורבים כגון אלה לטובת הקהילה. לטענת הועדה אין בשימוש החורג הפרעה לסביבה לכן מחליטים לדחות את ההתנגדות ולאשר את הבקשה לשימוש חורג למרפאה בשטח המיועד למגורים לשלוש שנים.
ועדת ערר מחוז הצפון החליטה לקבל את הערר של השכנים באשר הגיעה למסקנה כי מדובר אפוא במרכז רפואי שהשוני שלו מסביבת מגורים "טהורה" ללא שימושים נוספים הנה גבוהה יחסית, ובוודאי גבוהה מזו המאפיינת קליניקה פרטית בודדת של בעל מקצוע חופשי המתגורר בבית המגורים. העובדה שמדובר בשירות חיוני לציבור אין בה כדי להצדיק מניה וביה את ריכוזם של מגוון שירותים רפואיים תחת קורת גג אחת בדרך של שימוש חורג, ויש לבחון את הבקשה עפ"י מכלול תנאיה ונסיבותיה. אף היקף השימוש החורג אינו מבוטל- כ-160 מ"ר, המהווים כמחצית משטח הבניין הקיים.
יתרה מזו, ועדת ערר מגיעה למסקנה כי כמות החניות הדרושות לסוג כזה של פעילות במרפאה הינה לפחות 10-12 מקומות חניה ואלו בבקשה לשימוש חורג צוינו רק 6 מקומות חניה ולכן המרפאה לא עומדת בתנאי תקן לפי תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה).
עוד נקבע כי עצם העובדה שהמרפאה כבר עובדת בפועל. והוכח כי יש מצוקת חניה וקיום המרפאה הינו בבחינת הפרעה לשכנים יש להסיק שאין להתעלם מאי נוחות הנגרמת לתושבי הרחוב וזאת עם כל החשיבות שיש למרפאה ברמה שכונתית לא ניב זה.
עוד ועדת ערר קובעת כי דחיית התנגדות העוררים ע"י ועדה מקומית אינה במקומה באשר על הועדה המקומית לנמק את דחיית התנגדות של השכנים ואין להסתפק באמירה סתמית, לצורך דחיית ההתנגדות.
ועדת ערר צפון 62/161 אביטל שור ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה טבריה
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
הכותב הינו עו"ד, עוסק בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה