הפרויקט בגבעה הצרפתית / צילום: ליאור מזרחי
הקסטודיה דה טרה סנטה, ובתרגום לעברית, "משמורת ארץ הקודש" היא "פרובינציה" של המסדר הפרנציסקני הנוצרי, הכפוף לוותיקן. מדובר בקבוצת נוצרים הנמנים עם הכנסייה הקתולית, אשר נקראו לייעוד מיוחד: שמירה על המקומות הקדושים. הקסטודיה דה טרה סנטה היא גם צד להליך שהסתיים באחרונה בבית-המשפט העליון, במסגרת תביעה שבמרכזה קרקע יקרת-ערך בירושלים.
מדובר בעלילותיה של עסקת נדל"ן בשכונת הגבעה-הצרפתית, שבמסגרתה הכנסייה ויתרה על זכויותיה במקרקעין, במחיר לא משתלם לכאורה. הדבר הטריד את הכנסייה עד כדי כך שהיא פתחה במעין חקירה עצמאית, שאותה ניהל מי שמכהן היום כשופט בית-המשפט העליון של הוותיקן (יש דבר כזה), האב דוד מריה יגר.
במרכז החקירה עמדה טענת הכנסייה, שעורך-הדין שייצג אותה עשה יד אחת עם הצד השני לעסקה, ופעל נגד האינטרסים של הכנסייה. מהדרמה הממושכת הזו נולדה בסופו של דבר תביעה בסך של כ-100 מיליון שקל, שמרביתה נדחתה. עם זאת, נותרו בעקבות הפרשה כמה סימני-שאלה מסקרנים, ופרויקט אחד שחלקו עדיין בבנייה, שמו "ברוש הגבעה".
ב-1960 רכשה הכנסייה קרקע בת 25 דונם בגבעה הצרפתית, ממסדר נוצרי אחר, המכונה מסדר "האבות הלבנים", שמקורו בצרפת. 36 שנים אחר-כך, בשנת 1996 נכנסה הכנסייה לעסקת קומבינציה עם חברה קבלנית בשם סמווד, בשליטת משה סטולר שמאז הלך לעולמו. ב-2010 נרכשה חברת סמווד על-ידי חברת הנדל"ן קים לוסטיגמן, שהיום מקדמת בשטח את בניית פרויקט ברוש הגבעה.
לפי הסכם הקומבינציה, הכנסייה הייתה אמורה למסור את הקרקע לסמווד, ולקבל 22% מן הדירות בפרויקט עם השלמתו. עוד קבע ההסכם, שגם עיריית ירושלים הייתה צד לו, כי סמווד תישא בנטל התכנון והבנייה, וכן תתחייב להקים מבנה ציבור בשטח, ולפתח שטחים ציבוריים.
ב-1999 נחתם בין סמווד לכנסייה הסכם נוסף, שכונה "הסכם ההמרה", שלפיו הכנסייה המירה את זכותה לקבל 22% מהדירות, בזכות לקבל 5.5 מיליון דולר במזומנים, בתוספת לסכום נוסף שישולם עם השלמת הפרויקט, לפי הנוסחה הבאה: מחירן של 29 דירות (על-פי המחיר הממוצע), בניכוי 6 מיליון דולר.
בדיעבד, "הסכם ההמרה" מצטייר כאבסורד, לא פחות, מבחינת הכנסייה. ההיתכנות התכנונית של הפרויקט כללה כ-300 דירות. לפי ההסכם המקורי, לכנסייה הייתה זכות לקבל 22% מן הפרויקט - קרי, 66 דירות. אך הכנסייה ויתרה לכאורה מרצונה על הזכות 37 דירות בפרויקט בתמורה להקדמה של תשלום בסך 5.5 מיליון דולר.
שנה אחר-כך, בינואר שנת 2000, קרה דבר נוסף ומוזר. ב-18 בינואר חתמו הכנסייה וחברת סמווד על הסכם (נוסף), שלפיו הכנסייה מוותרת על יתרת התמורה בהסכם (שמעבר ל-5.5. מיליון הדולר במזומן). אך יום למחרת, ב-19 בינואר, נחתם הסכם המבטל את ההסכם מיום 18 בינואר.
אחד המרוויחים הגדולים בעסקה המתגלגלת הזו, הוא עורך-הדין מועין חורי, שייצג את הכנסייה. עו"ד חורי אמנם ייצג את "משמורת ארץ הקודש", אך את שכר-הטרחה שלו הוא היטיב לגבות - גם מחברת סמווד.
לפי הסכמי שכר-הטרחה מול הכנסייה, עו"ד חורי זכאי ל-3% מתוך 22% בפרויקט שלהם הייתה זכאית הכנסייה על-פי הסכם הקומבינציה (משנת 1996). מסמווד גבה חורי 2% נוספים. לזה הוסיף 0.5% משווי חוזי החכירה של כל רוכשי הדירות בפרויקט, ועוד 250 אלף דולר במזומן. על זה אפשר להוסיף 75 אלף דולר שקיבל עורך-הדין הממולח בשלב מסוים, בשעה שסמווד שילמה לכנסייה "דמי-קדימה" נוספים, שטיבם לא התברר לחלוטין במסגרת ההליכים.
עוד סכום "פעוט" של מיליון דולר - שולם לחורי על-ידי משה סטולר (אז מבעלי סמווד), עם החתימה על "הסכם ההמרה", שבמסגרתו הוחלפו 22% (מהדירות) של הכנסייה, בסכום של 5.5 מיליון דולר ובנוסחת הקיזוז. בהמשך - בשנת 2008, שולמו לעורך-הדין 4 מיליון שקל נוספים מסמווד. זאת, בעקבות תביעה שהגיש נגדה, ובה טען שהגיע לו סכום נוסף בגין העובדה ששכנע את הכנסייה להסכים ל"הסכם ההמרה".
לסיכום "תשלומי חורי" - 1.325 מיליון דולר, 4 מיליון שקל, 5% מהדירות בפרויקט, ו-0.5% מכל דירה שתירכש - עו"ד חורי רשם יבול נאה בעסקה.
כעת להליך שהסתיים השבוע בבית-המשפט העליון. במבוא העובדתי לפסק-הדין, כותב השופט יצחק עמית כך: "בשנת 2003 נפל דבר ביחסיו של עו"ד חורי ומזכירתו הנאמנה. זו פנתה לכנסייה בטענה כי עו"ד חורי מוליך שולל את הכנסייה, וגובה ממנה כספים שלא כדין".
פנייתה של המזכירה נלקחה ברצינות, ובהמשך, האב דוד מריה יגר, שמתואר בפסק-הדין כ"משפטן בכיר המשמש כיום כשופט בבית-המשפט העליון של הוותיקן", מונה לחקור את הטענות. האב-החוקר גבה עדות ממזכירת עורך-הדין, עדותה תועדה בווידיאו, שהוקרן בפני עו"ד חורי.
פסק-הדין מפרט, כי "בדו"ח שערך, ציין האב יגר כי לא מצא בסיס לחשדות שהועלו נגד עו"ד חורי. אך עם זאת, העיר לעו"ד חורי כי אין זה ראוי שעורך-דין המייצג את הכנסייה ייצג גם את הצד השני, וגם אם המורשה הכללי (מטעם הכנסייה - ג'מ') הסכים להסדר מעין זה, הרי שטעה. בכפוף להערה זו, לא מצא האב יגר בסיס להאשמות שהוטחו בעו"ד חורי, שמצידו חתם ואישר את הדוח של האב יגר".
ההסכם התבסס על מצג שקרי
נחזור לשנת 2008. כחמש שנים לאחר שסוכם הליך החקירה שערך האב יגר; ומספר שבועות לאחר שעו"ד חורי גרף לכיסו את 4 מיליון השקלים האחרונים מתוך שכר-טרחתו הדשן (בעקבות התביעה שהגיש נגד סמווד), פנה חורי לאנשי הכנסייה ושכנע אותם להגיש תביעה נגד סמווד ונגד חברת הנדל"ן לוסטיגמן, שנכנסה בנעליה של סמווד. זאת, כדי לממש זכאות לסכומים נוספים שהכנסייה זכאית להם לכאורה, לפי ההתחשבנות שנקבעה ב"הסכם ההמרה".
אולם לאחר הגשת התביעה, החליפה הכנסייה את מייצגיה - שכרה את שירותיהם של עורכי-הדין החדשים, אהוד גוט ורענן בר-זוהר - שהפכו את התביעה על פיה, והפנו אצבע מאשימה כלפי עו"ד חורי.
בין היתר, הכנסייה טענה בתביעתה, שעו"ד חורי הפר את חובת האמון שלו כלפיה, וקיבל מן היזמים "שוחד אזרחי" (הביטוי "אזרחי", הוא משום שעבירת השוחד כהגדרתה בחוק, יכולה להתבצע רק על-ידי עובד ציבור).
הכנסייה טענה עוד כי "הסכם ההמרה" התבסס על מצג שקרי שלפיו מצב התכנון בפרויקט יאפשר בניית 135 יחידות-דיור בלבד, ולכן מנגנון ההתחשבנות שנקבע בו, התבסס על מחירם של 29 דירות (כ-22% מ-135), כאשר בפועל, מספר הדירות בפרויקט עמד על כ-300 יח"ד, וחלקה של הכנסייה אמור היה להיות 66 דירות.
מניעי ההסכם הוסתרו מבית-המשפט
חברת לוסטיגמן שיוצגה על-ידי עורכי-הדין שוקי חורש, רונן ברומר וגלעד כ"ץ ממשרד ש. הורוביץ', טענה, כי לא נותרו לכנסייה כל זכויות בפרויקט. זאת, בין היתר, על בסיס ההסכם המבטל את זכויותיה של הכנסייה במנגנון הקיזוז, והעובדה שהכנסייה לא העלתה כל דרישה בקשר לחלקה בפרויקט במשך שנים, עד שעו"ד חורי עורר את העניין בשנת 2008.
התיק נדון בתחילה בבית-המשפט המחוזי, בפני השופט רם וינוגרד. השופט ייחס מהימנות נמוכה ביותר לכלל העדים שהובאו בפניו - מטעם לוסטיגמן וסמווד, וכן מטעם הכנסייה. לגבי עו"ד חורי, פסק השופט שגרסתו הייתה קלושה, כבושה ושהוא מסר הצהרות שאינן אמת.
פסק-הדין במחוזי, הסתמך אפוא, בעיקר על המסמכים שהוצגו בפני בית-המשפט. על בסיס אותם מסמכים, קיבל השופט וינוגרד את עמדת לוסטיגמן, כי מספר הדירות בפרויקט היה ידוע לכנסייה למן היום הראשון, והוא הופיע במסמכי ההסכם הראשון משנת 1996, וכן במסמכים נוספים שהוצגו לכנסייה ב-1999. לפיכך, נדחתה הטענה כאילו הכנסייה רומתה באשר למספר הדירות בפרויקט.
באשר ל"הסכם ההמרה", השופט הסכים עם הטענה שהגיונו הכלכלי מבחינתה של הכנסייה אינו ברור. נדמה, שהסתפקותה בסכום השווה לתמורת 29 דירות בפרויקט, המהוות רק כ-10% מן הפרויקט, שעה שהייתה בידה הזכות לקבל 22% מן הפרויקט, מעלה סימני-שאלה קשים. אולם מאחר שהשופט פסק פוזיטיבית שהכנסייה ידעה מעל לכל ספק על כמות הדירות המתוכננות בפרויקט, שעה שחתמה על "הסכם ההמרה", הגיע השופט למסקנה, ש"נראה כי היו מניעים אחרים שהביאו להתקשרות בהסכם כפי שנחתם, ואלה הוסתרו מבית-המשפט מטעמיהם של הצדדים או מי מהם".
באשר לטענות הקשות שהועלו נגד עו"ד חורי, השופט הגיע למסקנה כי הכנסייה הסכימה בתחילה שעו"ד חורי יגבה את חלק משכר-טרחתו מסמווד. אולם בית-המשפט הסיק כי חלק מהסכום שקיבל - הסכום ששולם מסמווד בעד "סגירת 'הסכם ההמרה'", לא הובא לידיעת הכנסייה, ובמקרה זה, הפר עו"ד חורי את חובת האמון שלו כלפי לקוחתו. עם זאת, השופט וינוגרד פסק כי גם בסכום זה שגבה עו"ד חורי מהצד שכנגד, מאחורי גבה של לקוחתו, אין משום "שוחד אזרחי", שכן האפשרות שעורך-הדין הגיש תביעה לבית-המשפט, כדי לגבות סכום שהוא שוחד במהותו, נראית קלושה.
נדבך חשוב בדחיית טענות הכנסייה, נגע לעובדה שהאב-החוקר יגר, לא הובא לעדות, וזאת אף שתואמה ישיבת הוכחות בבית-המשפט לצורך עדותו, בתאריך שבו שהה המשפטן מהוותיקן בארץ הקודש.
באשר לתופעה המוזרה, שלפיה בינואר 2003 ויתרה הכנסייה על יתרת ההתחשבנות, ולמחרת היום בוטל אותו ויתור - נפסק, כי ההסכם נעשה ל"צורכי מס", כדי להבהיר כי "הסכם ההמרה" הוא הסכם כספי, כדי שהעסקה לא תיחשב לעסקת מקרקעין החייבת במס מרגע חתימתה.
התוצאה - עם סיום הפרויקט, תהא הכנסייה זכאית לסכום השווה ל-29 דירות בפרויקט, בניכוי 6 מיליון דולר.
בסיום ההליך פסק בית-המשפט המחוזי, כי לוסטיגמן תשלם לכנסייה הוצאות משפט בסך מיליון שקל, ולזה נוסף שליש מהאגרה ששילמה הכנסייה בגין התביעה, שהושת על לוסטיגמן.
"ממצאים לא מחמיאים"
שני הצדדים הגישו ערעורים לבית-המשפט העליון, ואליהם הצטרף גם עו"ד חורי, שביקש כי ייפסקו הוצאות לטובתו בהליך. את פסק-הדין בבית-המשפט העליון כתב השופט יצחק עמית. השופטים צבי זילברטל ונעם סולברג הצטרפו לפסק-דינו.
לדברי השופטים הם "בחנו בקפידה את המסמכים הרבים מספור שהניחו הצדדים בפנינו, ומצאנו כי מסקנותיו של בית-משפט המחוזי אכן מעוגנות בהיגיון ובשכל הישר, בהתנהגות הצדדים לאורך השנים ובמסמכים השונים, ואנו מאמצים את קביעותיו העובדתיות והמשפטיות בפסק-הדין.
"נחה דעתנו, כי הכנסייה חתמה על 'הסכם ההמרה' בעיניים פקוחות מסיבותיה שלה", ו"כי אין לייחס ליזמים תרמית רבתי לגבי מספר הדירות בפרויקט, וכי אין קשר סיבתי בין מצג שווא של היזמים כלפי הכנסייה לבין הסכמתה להמיר את זכויותיה בתשלום כספי בסך של 5.5 מיליון דולר".
עוד פסקו השופטים, כי "גם העובדה שעו"ד חורי קיבל כספים מהיזמים הייתה ידועה לכנסייה, כפי שעולה ממסמכים שונים, לרבות הדו"ח של האב יגר".
העליון חזר על המסקנה, כי "הסכם הוויתור" מינואר 2003 נערך אך ורק לצורכי מס. "לא ראינו סיבה הגיונית שבגינה תסכים הכנסייה לוותר על ההתחשבנות העתידית על-פי 'הסכם ההמרה', וטענות סמווד ולוסטיגמן בנושא זה לא שכנעו אותנו", נימקו השופטים.
באשר להוצאות המשפט, בית-המשפט התערב בהחלטת המחוזי, לטובת לוסטיגמן, ופסק, כי "תביעת הענק של הכנסייה נדחתה, וחלק נכבד מאוד מטענותיה נדחו, לרבות טענתה המרכזית שלפיה רומתה לגבי היקף הבנייה", ציינו השופטים. "בהתחשב בכך שמתביעת הענק בסכום של כמאה מיליון שקל, זכתה הכנסייה בהצהרה לגבי זכותה להתחשבנות עתידית על-פי 'הסכם ההמרה', לא היה מקום לפסוק לחובת סמווד ולוסטיגמן הוצאות בסכום כה נכבד".
שכר-הטרחה שנפסק לטובת הכנסייה הורד לסכום של 150 אלף שקל, ובוטל חיובה של לוסיטגמן בחלק מאגרת בית-המשפט שבה נשאה הכנסייה.
ובאשר לערעורו של עו"ד חורי - השופטים סברו, ש"בהינתן חלקו המרכזי של עו"ד חורי בפרשה, והממצאים הלא מחמיאים שנקבעו בפסק-הדין לגביו, טוב היה עושה אילולא הגיש את ערעורו".
הנדל"ן הקדוש בירושלים
סכסוך נדל"ני שכנסייה היא צד לו, הוא דבר מסקרן, אך לא נדיר כל כך בירושלים. ענייני מקרקעין בעיר מערבים לא פעם צדדים כמו כנסיות, הקדשים מוסלמיים ועוד.
בשנה שעברה פרסמנו ב"גלובס" כתבה נרחבת אודות הסכסוך על ה"מרתף הקדוש" הצמוד לכנסיית הקבר בירושלים. מדובר במרתף צלבני עתיק בגודל כ-1,000 מטר, המצוי מתחת למה שהיה פעם בית מלאכה לעיבוד עורות ברובע הנוצרי בעיר העתיקה. המרתף חולק קיר משותף עם כנסיית הקבר - לפי המסורת, מקום קבורתו של ישו.
הסכסוך על המרתף בין בעלי בית המלאכה, עבדלסלאם חירבאווי ז"ל ובין הכנסייה הקופטית המצרית נגמר לאחר 20 שנים של הליכים משפטיים, בפסק בוררות שנתנה שופטת העליון בדימוס איילה פרוקצ'יה לטובת משפחת חירבאווי. לצורך ההכרעה, השופטת הפכה במסמכים בני מאות שנים, כמו שטר שנחתם על ידי המצביא האיובי, צאלח א-דין וכתבי הקדש בני מאות שנים.
המזימה של רבינוביץ
משפטנים יודעים לספר שאחד מפסקי הדין החשובים בנושא מונח החזקה במקרקעין, נוגע לסכסוך על מתחם דיר א-סולטן, שעל גג כנסיית הקבר.
זכורה גם פרשת הקרקעות של הפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית ברחביה, במסגרתה איש העסקים יעקב רבינוביץ הצליח לשכנע את עו"ד יעקב וינרוט ובאמצעותו את קק"ל, כי הגיע להסכמה מול הפטריאך היווני האורתודוקסי להאריך את חכירת קרקע בת 520 דונם בשכונת רחביה, ב-1000 שנים. לבסוף התברר שרבינוביץ רקח מזימה שכולה זיוף, בניסיון לגנוב עשרות מיליוני שקלים מהצדדים. העסקה בוטלה, רבינוביץ נשלח לכלא.
אותה קרקע היא חלק מקרקעות רבות ברחביה ובטלביה השייכים לכנסייה, שבעוד 35 יפקעו הסכמי החכירה בנוגע אליהן, ואם לא תושג הסכמה, ייאלצו מאות משפחות לעזוב את בתיהם. גם העניין ה"פעוט" הזה, בוודאי ייצר הליכים משפטיים מסקרנים.
בא-כוח הקסטודיה, עו"ד אהוד גוט, מסר: "פסק-הדין ההצהרתי של בית-המשפט המחוזי, שבית-המשפט העליון השאיר אותו על כנו כאשר דחה את הערעורים של כל הצדדים, קובע כי הקסטודיה זכאית לקבל בפרויקט ברוש הגבעה שבגבעה הצרפתית בירושלים שווי של 29 דירות בניכוי 6 מיליון דולר. חברות סמווד ולוסטיגמן טענו כי לקסטודיה לא מגיע כלום, טענתן נדחתה, וכך גם הערעור שהגישו. שוויין של 29 הדירות בניכוי של 6 מיליון דולר הוא למעלה מ20 מיליון דולר, כך שהורדה של שכר-הטרחה שנפסק ב-750 אלף דולר בטלה בשישים".
