דייר מוגן חסין בפני תביעות לפינוי כל עוד הדייר המוגן פועל על פי החוק המסדיר את הזכויות של דיירות המוגנת. הכוונה לחוק הגנת הדייר משנת 1972 שמסדיר את מכלול היחסים שבין דייר מוגן לבעל בית.
מושג דיירות מוגנת באה לעולם המשפט הישראלי כמעט עם קום המדינה , עת כמות הדירות לא הספיקה לגלי העלייה והיה צורך בלהגן על שוכרים של דירות ועסקים שלא יהיה תלויים לשרירות לבם של בעלי בתים שיעלו את דמי השכירות כרצונם או יבקשו לפנות אותם לרחוב.
הדייר המוגן נתפס כמי שגם אם החוזה שלו הסתיים כעבור שנה , החוק מגן עליו ולא ניתן לפנותו אלא לפי העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.
סעיף זה מונה מספר עילות פינוי שלפיהם ניתן לפנות דייר מוגן.למעט עילה אחת , כל העילות דנות בהפרות של הדייר המוגן כגון אי תשלום דמי שכירות בזמן, שינויים במושכר ללא הסכמת בעל בית, הטרדת שכנים ועוד עילות שכולן במסגרת של הפרות מצד הדייר.
יחד עם זאת בחוק הגנת הדייר יש עילה אחת שלפיה בעל בית יכול לפנות את הדייר המוגן גם אם הדייר לא עשה כל הפרה . עילה זו נקראת עילה של צורך עצמי. זהו מצב שבעל בית מוכיח לבית משפט כי הוא זקוק לנכס בעצמו כי אין לו מקום אחר לגור או שהנכס זקוק לשיפוץ רציני או הריסה ובניה של בניין מחדש. במקרה כזה המחוקק מאפשר לבעל הבית לפנות את הדייר המוגן גם אם אין הפרה מצד הדייר אך על בעל בית להעמיד לרשות הדייר "דירה חלופית " בכדי שאותו דייר יוכל להמשיך בחייו.
במציאות הישראלית שבניינים רבים נהרסים לצרכי התחדשות ובניה חדשה , זהו מחזה נפוץ שבבניין יש דייר אחד או שניים שהינם דיירים מוגנים ועל בעל הבית להגיע להסכמות אתם בין על דרך מתן פיצוי לפינוי בין על דרך מתן דירה חלופית.
ככל שבעל בית והדייר המוגן מגיעים להסכמות בנוגע למתן פיצויים , הבעיה נפתרת בעצם התשלום ובכך למעשה נגמר הקשר החוזי שהיה בינהם. אך לעיתים בעל בית ודייר מוגן מגיעים להבנה שהדייר יצא מהדירה ובסוף הבניה יקבל מבעל בית דירה חלופית בין בדמי מפתח בין בבעלות מלאה בצורה זו או אחרת.
ונשאלת השאלה , מה בנוגע למצב שבו בעל בית הבטיח לתת לדייר המוגן דירה חלופית בתום הבניה, והדייר מפנה את הדירה , אך בינתיים הדייר נפטר ולא זוכה לראות ולקבל את הדירה כי בעל הבית מפר את החוזה עמו ולא מעמיד לרשות הדייר המוגן את הדירה במועד? מה עם הזכויות של אותו דייר מוגן או יורשיו? האם היורשים של הדייר המוגן רשאים לקבל את הדירה ? האם הם רשאים לקבל כסף מבעל הבית חלף הדירה שלמעשה כבר לא קיימת?
שאלה מעניינת זו נידונה לאחרונה בבית משפט המחוזי בתל אביב בפני השופטת לב הר שרון. בעניין דנן , אבי המשיבים היה דייר מוגן בדירה בתל אביב. בעל הדירה (מי שמכר את הדירה לעותרים) הגיע עם המנוח להסכמה כי המנוח יפנה את הדירה ויאפשר את הריסת הבניין ויקבל בחזרה דירה בדמי מפתח בבניין. בעל הבית היה אמור לשלם דמי שכירות עבור התקופה שהמנוח אמור להיות מחוץ לדירתו.
להבטחת קיום חיובי בעל הדירה ניתנה התחייבות למשכנתא בשווי הזכויות המוגנות של המנוח. בין לבין , בניית הבניין התעכבה והמנוח לא זכה לראות ולקבל את הדירה והלך לעולמו.
המשיבים טענו שהם רשאים לקבל את הכסף שהובטח לאבא שלהם על פי שטר המשכנתא ואילו העותרים התנגדו וטענו כי עם מות האב , תמה הזכות האישית ולכן לא חלה עליהם כל חובה לפצות את המשיבים כיורשי המנוח.
העותרים בקשו להצהיר כי עם פטירת אבי המשיבים, פקעה זכות דיירות מוגנת שהייתה לאב המנוח וכי ההסכם והבטוחות שניתנו לאב כתמיכה לקיום הסכמים בינו לבין העותרים פקעה ואין ליורשים (המשיבים ) כל זכויות.
השופטת לב הר שרון דחתה את התביעה של העותרים וקבעה כי לא יכולה להיות מחלוקת, כי בחייו רשאי היה המנוח לבקש את מימוש המשכנתא במקרה של הפרה יסודית באיחור במסירה, ולאחר שבמקרה דנן אין מחלוקת כי המנוח לא קיבל את הדירה במועד, הרי שעמדה לו הזכות לממש את המשכנתא בחייו, וזכות חוזית זו שרירה וקיימת גם לאחר פטירתו ליורשיו. המשכנתא נקבעה בגובה זכות הדיירות המוגנת, שווי עליו הוסכם בין הצדדים לאחר קבלת חוות דעת שמאי, וניתן למעשה לראות בכך כפיצוי על הפרה יסודית של ההסכם, כאשר הדירה החדשה אינה נמסרת למנוח במועד.
עוד נקבע כי אומנם, המנוח לא פעל עדיין למימוש המשכנתא, ואולם, הוכח שבין הצדדים התנהל מו"מ , כאשר בשום שלב המנוח לא ויתר על זכויותיו מכוח ההסכמים, אלא להפך - הוא עמד על שמירת זכויותיו בעת ניהול המו"מ, כפי שגם עולה מחלופת המיילים , כאשר הבסיס למו"מ היה שהמנוח יקבל במקום מימוש המשכנתא דירה בבעלותו.
לכן המנוח, ויורשיו (המשיבים), הבאים בנעליו - זכאים למימוש המשכנתא בשל ההפרה היסודית של ההסכם, ואי קבלת הדירה במועד שנקבע.
- ה"פ 14121-02-15 ברג ואח' נ' חזיז ואח'
- האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
- הכותב הינו עו"ד, עוסק בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.