השבוע התבשרנו על יציאתה להנפקה של קרן ריט להשקעה במגורים בבורסה בתל אביב. הקרן תשקיע כספים בנכסי נדל"ן ותזכה למעמד מס מיוחד. את הנכסים והדירות תציע הקרן להשכרה, ובכך תגדיל את שוק הדירות המושכרות על ידי חברות גדולות לאנשים פרטיים, שוק שלמעשה כמעט ולא קיים בישראל.
בישראל, שלא כמו בעולם, התפיסה היא בעלות על דירה. מרבית תוכניות הממשלה לפתרון משבר הדיור מסייעות לזכאים לרכוש דירה מוזלת, אך יש גם תוכניות להשכרה מפוקחת לטווח ארוך. ממשלת ישראל הקודמת הקימה את חברת "דירה להשכיר" המשווקת קרקעות ליזמים בהנחה, אשר מתחייבים להשכיר את הדירות שיבנו לתקופה ממושכת (בדרך כלל 20 שנה).
בהרצליה בונות חברת אפריקה ישראל למגורים ואפריקה ישראל נכסים את פרויקט "סביוני גליל ים" ובמשך יותר מחודש וחצי של שיווק נחתמו כ-165 חוזי שכירות מתוך 272 דירות המוצעות להשכרה החל מנובמבר הקרוב.
"בישראל היחס הוא סביב 20% שכירות מול 80% בעלות, ובמקומות רבים בעולם היחס הוא הפוך - 80% שכירות ו-20% בעלות", אומר אבי ברזילי, המשנה למנכ"ל אפריקה נכסים. לדבריו, משהו מתחיל להשתנות. "הדירות נהיו יקרות וסגנון החיים מצריך יותר מוביליות ולכן שיעור השוכרים בישראל הולך וגדל ואנו נתפוס בו חלק".
רק רבע מהדירות בפרויקט הן במחיר מפוקח של 3,600 שקל לחודש לדירת 3 חדרים ו-4,700 שקל לחודש לדירות 4 חדרים. יתר הדירות מושכרות במחירי שוק חופשי: 3 חדרים ב-4,900 שקל ו-4 חדרים סביב 6,500 שקל לחודש. כל המחירים כוללים דמי ניהול.
- למה שזוג הרוצה לשכור דירה בהרצליה, יעדיף לגור אצלכם?
"אנחנו מתחייבים כלפי הדיירים שאי אפשר להוציא אותם 10 שנים, ואי אפשר להעלות את שכר הדירה, פרט לעליית מדד לאחר חמש שנים. לפי תנאי המכרז אנו לא יכולים למכור את הדירות, אלא לאחר 20 שנים. לכן גם מחיר הקרקע היה נמוך - 75 מיליון שקל ל-272 יח"ד (משקף מחיר ממוצע של כ-275 אלף שקל ליח"ד, כחמישית ממחיר השוק באזור - א"ש). לכן, יש לנו אינטרס לתחזק את הדירות ברמה גבוהה מהסיבה הפשוטה כי כך בעתיד שווי הדירות יהיה גבוה".
- אתם מפרסמים תחת כל עץ רענן ובכל זאת עדיין נותרו דירות על המדף, לעומת זאת על דירות במחיר למשתכן נראה שיש התנפלות - מה זה אומר?
"שם מדובר בהגרלה. פה זאת לא הגרלה. הביקוש לדירות שלנו לא נמוך. פה יש תנאים טובים ומקבלים דירה חדשה, אבל המחיר הוא מחיר שוק, ושם ממש יש הנחה על מחיר השוק. נכון, יש הבדל בין שוק השכירות לשוק הקנייה, אבל הסטטיסטיקות מראות ששוק השכירות גדל. המחקרים מראים שזה שוק שגדל בהתמדה על חשבון שוק הבעלות. הדבר נכון במיוחד באזורים כמו השרון. ובנוסף, צריך לזכור שהכניסה אצלנו היא לא מיידית כך שלהחתים יותר מ-160 חוזים תוך חודש וחצי, כשאחד מהם הוא אוגוסט, זה קצב טוב".
- מה דעתך על הודעת ההנפקה של קרן ריט למגורים בבורסה?
"קרן ריט היא ניסוי מעניין ואני מקווה שיצליח להם. בסופו של דבר, הכל שאלה של תשואות. המודל שלהם מבוסס על כך שהם ירכשו דירות חדשות בהנחה ואותן יציעו להשכרה בשוק החופשי. החברה לא תהיה מפוקחת, אך יש להם כוונה להשכיר את הדירות לטווח ארוך. אצלנו מדובר בשכירות מפוקחת ואנחנו גם אלו שבונים את הפרויקט".
- האם יש לכם כוונה להמשיך בפרויקטים להשכרה בישראל?
"החברה משתתפת במכרז דומה בירושלים. ניגשנו למכרז דומה להשכרה בדרום תל אביב, אבל חברת אשטרום זכתה. כמובן שאנו רוצים לקחת חלק בפרויקטים שכאלו. המגורים זה מנוע צמיחה, הנותן מענה לצרכים שקיימים במדינה. נהיה שם ובכל מקום שתואם את הפעילות והרווחיות עבורנו".
- הדוחות של קבוצת אפריקה ישראל לא פשוטים ומצביעים על הפסדים, האם זהו התחום שיצנן את ההפסדים?
"ההפסדים הם של חברת אפריקה תעשיות שהיא אחת מארבע החברות בקבוצה. אפריקה נכסים, אפריקה מגורים ודניה סיבוס, שהיא פרטית, הן חברות רווחיות".