"שכונה מפוזרת, מבודדת ומרוחקת" / צילום: תמר מצפי
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב דנה באחרונה בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית "רצועת הנופש" ברמת השרון, הכוללת הקמה של למעלה מ-6,000 דירות, בין השכונות הצפוניות של תל אביב לבין כביש 5.
מדובר באחת התוכניות הגדולות שקודמו בשנים האחרונות בלב אזור הביקוש. את התוכנית יזמו עיריית רמת השרון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והיא משתרעת על שטח של 2,438 דונם, רובו בבעלות רמ"י והיתרה בבעלות פרטיים.
התוכנית כוללת שינוי ייעוד קרקע חקלאית לבנייה, והקמת שכונת מגורים חדשה בשני אזורים: השטח המזרחי שמדרום לרמת השרון בגבול תל אביב, שבו מתוכננות 3,254 דירות בבניינים בני 6-21 קומות (ועוד 300 יחידות דיור ביעוד מיוחד), ואזור מערבי, שבו מתוכננות 2,689 דירות (ועוד 400 יחידות דיור ביעוד מיוחד). בסך הכל תכלול התוכנית יותר מ-6,100 דירות, לצד 20 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ו-15 אלף מ"ר שטחי מסחר. כמו כן מתוכנן פארק גדול בשטח 617 דונם שיפריד בין השכונה החדשה לשכונות נוה גן, תל ברוך צפון ונאות אפקה, בצפון ת"א. הכביש שיוביל לשכונה יהיה ציר שיחבר בין דרך משה סנה לשכונה עצמה.
הסכסוך צפוי להתחדש
התוכנית שהופקדה כוללת איחוד וחלוקה של הזכויות בין הבעלים, והוגשו לה התנגדויות רבות, בין היתר על ידי מהנדס עיריית תל אביב ותושבי השכונות הצפוניות בעיר, וגם על ידי בעלי הזכויות עצמם, בעיקר על רקע חלוקת הזכויות ביניהם. לשם שמיעת ההתנגדויות ייחדה הוועדה המחוזית ארבעה ימי דיונים שהתקיימו לאחרונה, במטרה לסיים בהקדם את שמיעת ההתנגדויות ולקדם את אישור התוכנית. זאת, לדברי גורמים המעורים בתוכנית, בשל לחץ גדול המופעל על ידי מטה הדיור בראשות אביגדור יצחקי. הדיונים יתחדשו בסוף החודש.
המאבק בין עיריית תל אביב לעיריית רמת השרון על רקע תחום השיפוט של עיריית רמת השרון דרומית לכביש 5 אינו חדש, וקיבל ביטוי נרחב עם הקמת שכונת נוה גן ברמת השרון, הגובלת בשכונת תל ברוך צפון התל אביבית. המאבק אף הוביל לסכסוך מתוקשר בין ראש עיריית תל אביב רון חולדאי, לבין ראש עיריית רמת השרון לשעבר איציק רוכברגר. כעת, נראה כי הסכסוך בין הרשויות צפוי להתחדש, עם הפקדת תוכנית רצועת הנופש, הגדולה משמעותית במימדיה משכונת נוה גן.
מהנדס עיריית תל אביב עודד גבולי הגיש התנגדות לחלק המזרחי של התוכנית, בטענה כי כל יחידות הדיור מתוכננות לקום בין הפארק לבין שכונות צפון תל אביב, "והן יתפקדו כשכונה מפוזרת מבודדת ומרוחקת מרצף הבינוי של רמת השרון שמקושרת תחבורתית לעיר על ידי ציר הנופש בלבד". על כן, טוען גבולי, נקבע בתוכנית המתאר של רמת השרון ביצוע דרך הנופש וחיבורה מהדרכים ההיקפיות, כתנאי להיתר בנייה. לטענת גבולי, עיקרון זה אינו מתקיים בתוכנית שהופקדה, שמאפשרת הוצאת היתר בנייה ל-3,000 יחידות דיור עם חיבור לכביש משה סנה בלבד, ללא חיבורה לכביש 20 או לכביש 4.
עיריית ת"א דורשת שתנאי להיתר בנייה מעל 1,500 דירות ועד 50% משאר השימושים, יהיה חיבור דרך הנופש לכביש 4 ממזרח, שישפר את הקשר בין השכונה המנותקת לרמת השרון, ויפצל את העומס התחבורתי שנגרם מתנועת תושבי השכונה ומבקרי הפארק.
עניין נוסף בהתנגדות של מהנדס עיריית תל אביב הוא גובה הבניינים. לטענתו, בעוד בתוכנית המתאר של רמת השרון צוין כי באזורי הבינוי הגובלים בתל אביב, גובה שורת הבינוי הראשונה לא יעלה על גובה הבנייה הקיימת בשכונות התל אביביות, הרי שבפועל התוכנית מתעלמת מההוראה ומציעה בשורה הראשונה בנייה הגבוהה משמעותית מהבנייה הקיימת בגבול תל אביב.
כך למשל, בסמיכות לבניינים בני 3 קומות בשכונת נוה שרת מוצעים בניינים בגובה 15 קומות. בסמיכות לבניין בן 4 קומות בשכונת המשתלה, מוצעים בניינים בני 15 קומות. בסמיכות לבניינים בני 8 קומות בשכונת המשתלה מוצעים בניינים בני 12 קומות.
מגבלת הגובה בתוכנית המתאר של רמת השרון, נקבעה כבר בשנת 2007 על ידי הוועדה המחוזית עצמה, בהליך ההתנגדויות לתוכנית המתאר של רמת השרון. ההוראה היתה מפורשת: "הבנייה הגובלת בתל אביב תותאם מבחינת גובה המבנים ואופי הבנייה לבינוי הגובל בה", צוין בהחלטת הוועדה המחוזית משנת 2007. "הגובה של שורת הבינוי הראשונה לא תעלה על גובה הבנייה הקיימת והמאושרת הגובלת מדרום שבתחום העיר תל אביב. החל משורת הבינוי השנייה ועד לדרך הנופש, ניתן יהייה להגדיל את גובה הבניינים והצפיפות באופן מדורג".
לטענת גבולי יש להתאים את הבינוי המתוכנן ברמת השרון לגובה הבנייה בתל אביב, באזורים הסמוכים לזה לזה.
"עומסים כבדים בשכונות קיימות"
במקביל הגישו התנגדות דומה לתוכנית (מתחם מזרחי) גם 90 תושבי שכונת המשתלה המיוצגים על ידי עוה"ד ורד מאירוביץ' סייג ואינה טל, ממשרד ענת בירן.
המתנגדים הם רוכשי דירות חדשות בשכונת המשתלה, הטוענים גם הם כי התוכנית חורגת מגובה הבינוי המותר על פי תוכנית המתאר של רמת השרון, לרבות היקף הדירות שכוללת התוכנית, והיא אינה יכולה לסתור את תוכנית המתאר. לטענתם, בעוד גובה הבינוי בבניינים שבהם הם מתגוררים נע בין 4 ועד ל-8 קומות, הרי שהבינוי המתוכנן בשכונה החדשה נע בין 11 ל-17 קומות.
לטענתם, גם היקף יחידות הדיור עולה על המגבלה שהוגדרה בתוכנית המתאר - מקסימום 6,100 יחידות דיור, והצפיפות בתוכנית שהופקדה חורגת מתוכנית המתאר.
נוסף לכך טוענים התושבים כי החיבור המוצע בין ציר הנופש לבין שכונת המשתלה, דרך משה סנה, יגרור עומסי תנועה קשים בתוך השכונה, שתהפוך ל"קיצור דרך" עבור אלפי כלי רכב בשעות העומס. "לא ייתכן כי התוכנית שמטרתה לתת פתרונות תחבורתיים רחבים וכוללניים לאזור, תגרור בסופו של דבר לעומסים כבדים בתוך שכונות קיימות", מציינים המתנגדים, הדורשים לבטל החיבור המוצע בין השכונות ולהותיר חיבור לדרכים ראשיות.
בנוסף הם טוענים כי התוכנית המופקדת קובעת כי פיתוח הפארק ייעשה רק לאחר בניית מרבית יחידות הדיור בשכונה החדשה, תנאי שיפגע בהם. "הפארק המתוכנן עתיד לשרת את תושבי שכונות המגורים של תל אביב ורמת השרון כאחד, ולכן אין כל הצדקה תכנונית להותיר את שלב ביצוע הפארק רק לשלב בו החלק הארי של תושבי שכנת המגורים החדשה ברמת השרון יוכל ליהנות ממנו", הם מציינים בהתנגדות ודורשים כי תנאי למימוש השלב הראשון של התוכנת יהיה פיתוח הפארק.
על רקע כל הטענות הללו טוענים תושבי שכונת המשתלה כי התוכנית תפגע קשות באיכות חייהם ובזכויות הקניין שלהם ודורשים לבטלה.
גם תושבי שכונת צהלה לא נותרו אדישים, והגישו התנגדות באמצעות עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד כהן וילצ'יק המתמחה בתכנון ובנייה. "כבר היום ישנם עומסים כבדים בדרך משה סנה ומחלף הכפר הירוק פקוק מאוד", אומר וילצ'יק. "תוספת 3,000 דירות על בסיס כביש אחד שמוביל לשכונה מדרך משה סנה, ללא חיבור לדרך מהירה כמו כביש 5 או כביש 4, תביא לקטסטרופה תחבורתית".
וילצ'יק מתייחס גם לנושא התשתיות. "לפחות בשנים הראשונות להקמת השכונה, התושבים צפויים לקבל את השירותים הציבוריים שלהם משכונה כמו צהלה, שמבחינת מוסדות ציבור אינה ערוכה לקליטת כל כך הרבה תושבים. אנחנו רואים היום שמה שחשוב לממשלה זה לבנות עוד ועוד יחידות דיור, ונושא התשתיות לא בהכרח זוכה לפתרון לפני הקמת הדירות. לכן אנחנו דורשים שתהיה התניה בתוכנית לביצוע תשתיות ומוסדות ציבור, לפני אכלוס הדירות".
בעלי זכויות: צפיפות נמוכה מדי
ובעוד המתנגדים טוענים לצפיפות יתר, עומדים בעלי הזכויות בתוכנית, הטוענים בהתנגדותם לצפיפות נמוכה מדי שקובעת התוכנית המופקדת, ושיש להגדילה.
את אחת ההתנגדויות למתחם המערבי הגישו בעלי זכויות בקרקע באמצעות עו"ד אמיר שפיצר ממשרד שפיצר שמחיוף. בהתנגדות טוענים בעלי הקרקע כי נפלו פגמים בחישוב הזכויות המגיעות לבעלים, על רקע העובדה כי כל מגרש שונה ממשנהו, ויש להתייחס לערכו על פי מאפייניו, דבר שלא נעשה בטבלת הקצאות הזכויות.
לדברי עו"ד שפיצר, "אנו מקווים כי הוועדה המחוזית תדע להטמיע בצורה מיטבית את זכויות בעלי המקרקעין הקיימים, לצד מימוש ויישום אינטרסי הציבור השונים, הגלומים בתוכנית".
מרמ"י נמסר: "תוכניות ציר הנופש מקודמת על ידי עיריית רמה"ש ורשות מקרקעי ישראל בכפוף להוראות תוכנית מתאר שאושרה לפני מספר שנים ובהתאמה אליה ככל האפשר. מדובר בתוכנית משמעותית הכוללת פארק מטרופוליני רחב ידיים, שטחי ציבור רבים וציר תנועה אשר לצידו תוקם מנהרת תשתית, ומשתלבת במרחב הבנוי הסמוך. נעשה מאמץ מצד רשות מקרקעי ישראל, העירייה והוועדה המחוזית ליצור תמהיל בנייה אשר יאפשר מחד בנייה רוויה ומאידך התחשבות במרקם הקיים מדרומה של התוכנית, כך שעיקר הטענות העולות מן הכתבה לעניין מרקם הבנייה ולעניין המחסור בתשתיות אינן נכונות. התוכנית תאפשר שטחים רבים לטובת הציבור אשר הנהנים ממנה יהיו גם תושבי השכונות הקיימות הגובלות".