"סבלתי, אבל היום אני יושבת בדירה בונבוניירה"
רח' הירדן 40
רמת גן
לפני: שלוש קומות, 9 דירות בסך הכול
אחרי: תוספת 8 דירות
סטטוס: גמור
בבניין ברחוב ירדן 40 ברמת גן התחילו בעלי הדירות לנסות ולקדם תמ"א 38 כבר לפני כשבע שנים. כמו בפרויקטים אחרים, גם בעלי הדירות בבניין עברו את הקשיים בגיבוש ההסכמה של כל בעלי הדירות, וגם את התקופה הקשה של הבנייה עצמה. את הפרויקט ביצעה בסופו של דבר חברת כרכם כיזם וחברת א.וויס כקבלן הביצוע, במסגרתו נוספו לבניין 8 דירות חדשות בהליך של חיזוק ותוספת קומות על הבניין הקיים. בבניין הישן היו דירות בנות 2 חדרים בשטח 53 מ"ר ודירות 2.5 חדרים בשטח 67 מ"ר.
לאחר סיום הפרויקט הורחבו הדירות הקטנות יותר ל-70 מ"ר והדירות הגדולות יותר גדלו ל-85 מ"ר. לכל הדירות התווספו ממ"ד ומרפסת, לבניין נוספה מעלית, ובעוד בעלי הדירות החדשות קיבלו חניות, לבעלי הדירות הותיקות לא היתה חניה לפני הפרויקט וגם לא לאחר סיומו.
איילת צדיקי (48), אחת מבעלי הדירה בבניין וחברת הוועד, מספרת על התהליך: "לא היה פשוט, אבל היום אני יכולה להגיד שאני מרוצה מהתוצאה הסופית. התחלנו את כל התהליך ב-2009, וכבר בתהליך גיבוש ההסכמה בין כל בעלי הדירות לא היה פשוט. היה לנו דייר אחד שהתנגד לתוספת הקומות והדירות, ובסופו של דבר הגענו למצב שהעו"ד שלנו שלח לו מכתב התרעה על תביעה בגובה של 3 מיליוני שקלים וזה עבד, ויכולנו להמשיך לקדם את הפרויקט. בסוף, אגב, הוא קנה דירה חדשה בפרויקט, ואז הכול הסתדר.
"התקופה הראשונה היתה לא פשוטה. לא ידענו איך להתקדם ובמי לבחור. קיבלנו המלצות על חברות, בדקנו באינטרנט מה כבר עשו וגם הלכנו לראות. היה חשוב לנו גם לבדוק את המשאבים של החברה. היו מקרים שקבלנים שהתחילו עבודה בבניין עצרו בקומה הראשונה, ולא רצינו להגיע למצב כזה. הכי גרוע זה להיתקע באמצע, ואף קבלן לא ירצה לבוא לפרויקט שנתקע באמצע הבנייה. זה מסובך מאוד. עשינו בדיקה שיש ביטחונות ושלחברה יש גב כלכלי. כל זה עוד לפני שהיה לנו עו"ד".
לדברי צדיקי, תקופת המגורים בדירה הישנה בזמן שהפרויקט נבנה מסביב היא קשה מאוד: "בהסכם שלנו מול היזם נקבע שאנחנו נשארים לגור בדירות. היום, בדיעבד, זו היתה שטות, אבל מצד שני לא היו לנו הרבה ברירות. לדעתי, כשעושים תמ"א 38 צריך לדרוש מהקבלן לפנות את הדיירים מהדירות ולחזור רק אחרי הפרויקט.
"אתה חי על רדיוס מאוד קטן, שטח קטן בדירה שאתה יכול להסתובב בו, כי יש חלקים שנבנים בבית. יש לי ילדה בבית והיו לנו אולי 2 מ"ר להסתובב, עם מזרונים על הרצפה. זה היה סבל נוראי, והיו גם כל מיני עיכובים בדרך והתקופה הקשה הזו גם התארכה משנה ושמונה חודשים בתכנון ללמעלה משנתיים. אלה חבלי לידה מאוד קשים, אבל כשאני מסתכלת היום אחורה, אמנם סבלנו וצעקנו, אבל היום אני יושבת בסלון בדירה הבונבוניירה שלי והסבל היה שווה".
צדיקי גם מודה, שללא הפרויקט, וללא התקופה הקשה, לא היתה לה כל דרך אחרת לשדרג את דירת המגורים שלה: "לא יכולתי להביא 300 או 400 אלף שקל ולעבור לדירה חדשה. היום יש לי דירה גדולה יותר, יש לי מרפסת ויש לי ממ"ד. זה היה שווה את הסבל. בגלל זה, למרות כל התלונות, הייתי עושה את הכל שוב מחדש, כי למי שאין כסף, זו האפשרות היחידה. אני נותנת המלצות לחברים שלי בעבודה שרוצים או צריכים לעבור דירה שיחפשו דירות בתהליך של תמ"א 38 או לפני. זו הדרך היחידה היום להצליח לקנות. לא משנה באיזו קומה, ובאיזה שלב הפרויקט, זה עדיין שווה ומשתלם.
"גם שווי הדירות קפץ מאוד. אני מעריכה שהדירה שלי היתה שווה לפני התמ"א סביב 1.1 מיליון שקל והיום היא שווה סביב 1.5 מיליון שקל, בלי חניה. זה שדרוג משמעותי מאוד".
אילוצים תכנוניים
לא פעם, בפרויקטים של תמ"א 38, אילוצי התכנון מחייבים פתרונות יצירתיים כמו למשל שהכניסה לממ"ד החדש היא מתוך חדר קיים. גם בפרויקט הזה האילוץ היה דומה אבל צדיקי מספרת שהיא התגברה עליו על ידי שיפוץ שיזמה, וגם בעלי דירות אחרים הסתדרו עם המצב הקיים: "אצלנו היו אמורים לעשות חיבור של הממ"ד מתוך החדר, אבל אני עשיתי שיפוץ, גנבתי מ"ר מהחדר שהיה, יצרתי מסדרות שמוביל לכניסה לממ"ד. יש גם מי שלא עשה את השינוי. יש בבניין רווקים, ולדעתי זה לא מפריע להם כי הם עשו בממ"ד חדר עבודה. אבל יש מי שגם עושה היום את השיפוץ" .
הרחבת הבניין גררה העלאה של דמי ועד הבית: "לפני הפרויקט לא היו לנו תשלומי ועד בית, והיום יש תשלום ועד בגובה 150 שקל לדירות 3 חדרים ו-200 שקל לדירות 4 חדרים. לאחרונה גילינו שזה לא מספיק להוצאות השוטפות, אז זה יעלה בעוד חמישים שקל. אבל אנשים מסתדרים עם זה. אין מה לעשות. חייבים את זה כדי לעשות ביטוחים, לתחזק את המעלית, להחזיק גנן".
לחשוב טוב על מכפילי החניה
בנוגע ליחסי הדיירים הוותיקים עם בעלי הדירות החדשות, מספרת צדיקי שמהרגע הראשון היה חיבור טוב: "במהלך הבנייה היו לנו שתי קבוצות ווטסאפ, לחדשים ולוותיקים, וכשהאיכלוס התקרב חיברתי את שתי הקבוצות יחד. הדיירים החדשים מעולים והיום יש קשר טוב".
במסגרת השיפוץ והבנייה, רק הדירות החדשות קיבלו מקומות חניה, והותקנו מכפילי חניה. "זה המצב ואין עם זה בעיה", אומרת צדיקי. "אנחנו סובלים בשקט בלי חניה". לדבריה, "העניין של החניה הוא חשוב, הייתי ממליצה לכל מי שעושה פרויקט להקדיש לזה תשומת לב כי זה חסר לנו מאוד. יש מכפילי חניות בבניין, לדירות החדשות, אבל ההתעסקות איתם לוקחת זמן. גם למי שיש מכפיל לא פעם חונה בחוץ. חייבים לחשוב על זה עוד לפני הפרויקט. אני ידעתי שזו תהיה בעיה, אבל אין מה לעשות - זה המצב".
עצה של בעלת ניסיון:
צדיקי ממליצה לערוך את כל שיפוצי הדירות בדירות הישנות בזמן העבודה על התמ"א ולא אחריהן: "אחרת, גם כשנגמר הפרויקט יש עוד בנייה ועוד אבק. אני ניצלתי את זה ולא היה קל, אבל זה נגמר יחד עם התמ"א. בבת אחת. לא כדאי לדחות את זה ולהתחיל להביא עוד פעם בעלי מקצוע".
"זו ויה דולורוזה. כל דבר שהיה יכול לקרות, קרה"
רח' גורדון 81,
תל אביב
לפני: בניין של 3 קומות ו-11 דירות
אחרי: תוספת של 3 דירות
סטטוס: גמור
במקרה של פרויקט התמ"א ברחוב גורדון בתל אביב, בעלי הדירות מרוצים מהתוצאה הסופית - אבל מספרים כי הדרך הארוכה שעברו לא פשוטה בכלל. בעוד הדירות השביחו עצמן בעקבות הפרויקט, בעלי הדירות מספרים על שנים קשות ובמבט לאחור קשה להם אפילו להגיד שהיו מסכימים לחזור עליהן שוב.
מדובר בתמ"א 38 במסלול תוספת בנייה על הקיים, שבוצעה בבניין ברחוב גורדון 81 בעיר. במסגרת הפרויקט התווספו לבניין הקיים שלוש דירות חדשות. בגלל אילוצי תכנון, הדירות הקיימות לא קיבלו תוספת שטחים ולא נבנו בהם ממ"דים. ההסכמה היתה שהם מקבלים כולם יחד דירה חדשה אחת, מוכרים אותה ומתחלקים בכסף.
הפרויקט ברחוב גורדון הוא אחד הראשונים שהסתיים בעיר תל אביב, וכדי להבין כמה זמן לוקח לקדם ולהוציא לפועל פרויקט שכזה צריך לחזור ל-2006, אז התחילו בעלי הדירות בבניין לדבר על מימוש התמ"א בבניין.
"אני נזכרת ולא מאמינה כמה זמן עבר מאז התחלנו לדבר על תמ"א 38 בבניין", כך מספרת דגנית רגב (59), חברה בנציגות ועד בעלי הדירות בבניין ובעלת דירה ותיקה בפרויקט. "קראנו כתבה בעיתון בערך בשנת 2006 על הנושא הזה, כשזה עדיין היה בחיתולים. זאת היתה נקודת ההתחלה לכל הטירוף והשיגעון הזה שקורים לו תמ"א 38. היום אין לי מושג איך הטירוף הזה קרם עור וגידים אבל עובדה שהצלחנו. רק אחרי שנה בערך הצלחנו בכלל להיפגש, כל בעלי הדירות, ולגבש משהו ראשוני.
"היתה המון התנגדות בהתחלה. אנשים חשבו שזה דמיוני. אף אחד לא שמע על זה, לא ראה. זה לא היה בשטח ולא היו מקרים ללכת לראות. ממש גיששנו באפילה, ורק כשהחלטנו לקחת עו"ד התחלנו לגבש משהו ממשי. בכל התקופה הראשונית הזו נפגשנו עם חברות ואנשים שהבטיחו הרים וגבעות. שום דבר מזה לא מומש. צריך גם להבין שאז היתה תקופה אחרת, עוד לא היה את כל שטף המידע הזה באינטרנט שאתה רק מקליק ומקבל הכל ישירות".
גם ההמשך לא היה קל. "בשלב מסוים הצלחנו סוף סוף לבחור חברה להתקדם איתה. עשינו אסיפת דיירים חגיגית והיה נראה שהכל הלך בסדר. ואז, ממש עם תחילת העבודות, החברה שבחרנו נכנסה לפשיטת רגל והכל קרס. אחרי תקופה הצלחנו למצוא חברה אחרת, את קבוצת רייק, הם לקחו את הפרויקט והתחילו הבנייה וסיימו אותה. בזכות זה הפרויקט נגמר, אחרת זה היה פיל לבן עד היום".
כאמור, את הפרויקט ביצעה בסופו של דבר קבוצת רייק של יוסי רייק ואת הדיירים ייצג עו"ד זיו גורמן.
"היו לנו לא מעט פעמים שכמעט הרמנו ידיים. אבל אחרי שהכל כבר מתחיל, למרות כל הקשיים, אין דרך חזרה. להישאר עם פיל לבן או עם חצי פרויקט זה הכי גרוע. אנשים לא יכולים לחזור לדירות שלהם, אי אפשר להשכיר את הדירות. זה אסון להפסיק באמצע. בגלל זה אחד הדברים הכי חשובים זה מהרגע הראשן להקפיד על חברה עם גב כלכלי חזק ונשימה כלכלית ארוכת טווח".
רגב מספרת גם על הקושי בהתמודדות עם התנגדויות שכנים במהלך תהליך התמ"א, גורם מפריע שלא תלוי בקבלן או בבעלי הדירות בבניין: "בתוך השבע שנים של הפרויקט היו גם שנתיים של פרוצדורה לא פשוטה במסגרת הוצאת ההיתר מעיריית תל אביב. זה היה טירוף מערכות בפני עצמו. היו גם התנגדויות של בעלי הדירות מבניין סמוך, על בסיס הטענה שהתוספת של שתי קומות מסתירה לשכן את הנוף. כן, את הנוף בגורדון בתל אביב. הוא נלחם בנו קשות. זה לקח המון זמן, והאבסורד הגדול ביותר היה שבסוף גילינו שאנחנו מסתירים את הנוף מחלון שנפתח בכלל באופן לא חוקי. אבל גם את זה הצלחנו לעבור".
"הפסד כספי לא מבוטל"
רגב מתארת את תהליך הבנייה כסיוט מתמשך, והיא אפילו לא התגוררה בבניין בזמן השיפוץ. "תקופת הבנייה היתה ויה דולורוזה, לא פחות. היה ממש קשה, ואני לא יודעת מאיפה להתחיל. כל יום סיפור חדש. כל יום תלונות מדייר אחר והכל התרכז אלינו לוועד. זה פשוט סיוט. כל דבר שהיה יכול לקרות בדרך, קרה. העתקת דודים לגג החדש, נזילות, רעש, החלפת סורגים לכל הדירות ועוד הרבה דברים.
"גם היזם עצמו היה צריך לעמוד בכל מיני דרישות כמו חזיתות אחידות למשל. זה הגיע למצב שהוא החליף בכל הדירות את הוויטרינות. גם להשכיר את הדירות במהלך העבודות זה לא פשוט בכלל. אני משכירה את הדירה שלי והיה לי הפסד כספי לא מבוטל. בשלבים הראשונים היא היתה מושכרת, דיירים שגרו 10 שנים והסכימו להמשיך. אבל זו היתה משפחה עם ילדים קטנים, ואחרי תקופה הם עזבו. אז רוב התקופה הדירה לא היה מושכרת.
"היה מי שהיה לו יותר מזל. לחבר'ה צעירים היה קל יותר להתמודד עם התהליך והם כן נשארו לגור. להשכיר תוך כדי התהליך זה מאוד קשה. אבל חשוב לזכור שאי אפשר לסלול כביש בלי לדרוך בבוץ תקופה מסוימת".
"היינו צריכים להרוס הכול"
אמנם תקופת הבנייה בעייתית, אבל לאחר סיום הפרויקט מחירי השכירות בבניין אכן האמירו ונכון להיום המחיר הממוצע של הדירות גבוה בכ-2,000 שקל ממה שהיה לפני התמ"א. גם שווי הדירות כמובן עלה. "מחירי הדירות עלו מאוד. בצורה דמיונית. לא יודעת להגיד כמה במדויק, אבל ביקשו תמורת אחת הדירות 5 מיליון שקל. זה דמיוני, אנחנו מדברים על דירות שבין 75 מ"ר ל-90 מ"ר".
רגב מזכירה נושא נוסף שכדאי להביא בחשבון במסגרת תמ"א 38 והוא שיפוץ פנים הדירות. לדבריה, במהלך הפרויקט רק שני בעלי דירות החליטו לשפץ את הדירות מבפנים, אבל כששאר בעלי הדירות ראו את התוצאה גם הם התחילו לשפץ את הדירות עצמן והתוצאה היתה שגם לאחר קבלת הדירות מהקבלן, העבודות בבניין לא נפסקו.
"קיבלנו בסוף את מה שחשבנו. מעלית חדשה, בניין חדש, רוב הדירות עברו שיפוץ, אבל לצערי לא בתוך התהליך עצמו. חייבים תכנון נכון ולעשות את זה חלק מהתהליך עצמו בצורה נכונה. כי מה שקרה זה שאחרי שנגמר, כולם עשו, וזה האריך את התקופה של הבנייה. עד היום זהו בית שלא גמר את השיפוץ לגמרי, והפרויקט נגמר לפני כשנתיים".
בשורה התחתונה מודה רגב כי היום היא מרוצה מהתוצאה אבל קשה לה להחליט האם היתה מוכנה לעבור את התהליך שוב: "יש רגעים שאני אומרת שלא הייתי נכנסת לזה היום. אבל הבניין נראה מהמם, הדירות שוות יותר, ובסופו של דבר אני מרוצה מהתוצאה. התהליך זה כבר משהו אחר. המפתח לפרויקט כזה הוא הסכמה של כולם מהרגע הראשון וחייבים מפקח טוב מטעם הדיירים. כזה שיידע לשמור על הדיירים. וכמובן המון סבלנות. כשאנחנו הוצאנו את ההיתר עוד לא היו עדיין התיקונים החדשים. אם הייתי היום בנקודת ההתחלה הייתי נלחמת כדי לעשות הריסה ובנייה. זו בדיעבד השגיאה הכי גדולה, שלא ראינו את זה ולא חתרנו לכיוון".
עצה של בעלת ניסיון:
"בשלבים ראשוניים של תמ"א 38, אם הפרויקט לא יוצא לדרך יש אמנם אכזבה גדולה בקרב הדיירים אבל החיים יכולים להמשיך במסלולם. אבל אם הפרויקט כבר התחיל זה עניין אחר לגמרי. למי שמתחיל את התהליך, אין פריבילגיה לוותר או ללכת אחורה.
"קיבלנו בסוף את מה שחשבנו. מעלית חדשה, בניין חדש, רוב הדירות עברו שיפוץ, אבל לצערי לא עשינו את השיפוצים תוך כדי התהליך עצמו. חייבים תכנון נכון ולעשות את השיפוץ כחלק מהתהליך עצמו. כי מה שקרה זה שאחרי שנגמר, כולם שיפצו, וזה האריך את התקופה של הבנייה. עד היום זהו בית שלא גמר את השיפוץ לגמרי, והפרויקט נגמר לפני כשנתיים"
"היה פחד על הילדים שחוזרים הביתה"
קפלינסקי 19
ראשון לציון
לפני: ארבע קומות, 16 דירות
אחרי: נוספו שתי קומות ו-6 דירות
סטטוס: גמור
"אם הייתי יודע שככה תיראה התקופה של הבנייה, הייתי עובר דירה ולא נשאר בבניין", אומר איגור גודזיק (52) נשוי פלוס 2, בעל דירה בבניין בראשל"צ שעבר תהליך של תמ"א 38. הבניין ממוקם ברחוב קפלינסקי 19. במסגרת פרויקט התמ"א, אותו ביצעה חברת א.ג.י.צ בנייה, נוספו לבניין הישן שתי קומות ושש דירות, שהתווספו ל-16 הדירות שהיו במקור. הדירות הישנות היו בנות 2.5 ו-3.5 חדרים וכל אחת מהן קיבלה תוספת של ממ"ד ומרפסת. לדירות החדשות הוצמדה חניה אבל לדירות הישנות לא.
"התחלנו את כל התהליך ב-2009", ממשיך ומספר גודזיק, "לקח לנו שנתיים לסגור את החוזה והתוכניות ועוד כשנתיים בנייה. היו אנשים בבניין שלא הסכימו, והקבלנים דרשו 100% הסכמה כדי לקדם הפרויקט. היה למשל זוג מבוגר, שהשכיר את הדירה ופחד על הפרנסה. הכנסנו לסיפור את הילדים והנכדים שלהם, והם הצליחו לשכנע אותם בסוף. היו גם כמה מתנדנדים בבניין, אבל ברגע שראו שיש ממ"ד ושיהיה קבלן עם ניסיון, הצלחנו לשכנע גם אותם".
על תקופת הבנייה הוא מספר: "אתה נמצא באתר בנייה לכל דבר. בחורף יש נזילות כי הכל פתוח. בקיץ המזגנים לא עובדים טוב. חדר המדרגות שבור. פיגומים מסביב. שנתיים זה ככה. אי אפשר להשאיר את הבית פתוח והעובדים כל הזמן מסביב. יש גם פחד על הילדים, בעיקר כשעושים עבודות בטון. כל נושא הבטיחות באתרי הבנייה, ידוע שהוא בעייתי. יש סיכונים. אבל כולם נשארו בבניין. גם מי שהשכיר את הדירה, השוכרים שלו נשארו, אבל בחצי מחיר".
- ידעתם למה לצפות?
"לא. אבל הקבלן היה מאוד קשוב ודאג לפתור בעיות. זה חשוב".
עוד נקודה שמציין גודזיק, וכדאי שכל מי שמתכנן תהליך דומה בבניין בו הוא גר שייקח בחשבון, שבתקופת הבנייה קיימת גם בעיה ביטוחית: "אף אחד לא מסכים לעשות לך ביטוח תכולה. ברגע ששומעים שיש לך תמ"א בתהליך אין עם מי לדבר".
הסבל שווה את התמורה
לצד הקשיים, גם גודזיק מסכים שהסבל שווה את התמורה: "אני מרוצה מאוד והיינו עושים את זה עוד פעם. הדבר היחידי שאולי הייתי עושה אחרת זה לשכור דירה לזמן הבנייה. אבל כשאני רואה איך ערך הדירות עלה, זה שווה. הדירת היום שוות בערך חצי מיליון שקל יותר מאשר לפני הפרויקט".
השלמת הליך התמ"א גררה גם העלאה של דמי ועד הבית: "אנחנו משלמים עכשיו יותר ועד בית כי יש משאבות מים, ויש מעלית. היום זה 200 שקל, כמעט פי 2 יותר. לגבי הארנונה אנחנו עדיין משלמים את התעריף הישן כי הדירות עוד לא רשומות. זה תהליך שלוקח זמן. גם הארנונה תהיה גבוהה יותר. אבל זה שווה את זה".
עצה של בעל ניסיון:
גודזיק מציע לבחון היטב את בעלי המקצוע וגם לדעת להציב תנאים נכונים מול הקבלן: "הייתי ממליץ ללכת לקבלן שיש לו ניסיון באותה עיר. גם עורך דין טוב זה דבר חשוב. בדקנו כל מיני קבלנים, והיה אחד שכמעט התקדמנו איתו, אבל גילינו שיש נגדו הליכים משפטיים. זה בזכות העובדה שהיה לנו עו"ד טוב.
"חשוב גם להתייחס לנושא מכירת הדירות על ידי היזם ולהגביל אותו. זה צריך להיעשות בשלבים, שבכל שלב שמתקדמת הבנייה הוא יכול למכור עוד דירה ועוד דירה. לדעתי הערבויות מהקבלן לא שוות כלום, אבל כשאתה מגביל אותו במכירת דירות בשלביות זה עובד. זה הביטחון של הדיירים - שלא יישארו בסוף בלי דירה ובלי תחתונים".
"בדירות שנבנו על בניין קיים ראיתי בעיות תכנון ותהיתי מה על החשמל, התשתית והצנרת הישנים"
תל חי 30
רמת גן
לפני: שלוש קומות, 6 דירות
אחרי: בניין חדש בן 7.5 קומות, 16 דירות
סטטוס: גמור
רכישת דירה חדשה בתמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש היא למעשה רכישת דירה חדשה לגמרי. אולם חלק מרוכשי הדירות החדשות בפרויקטים הללו מציינים כי מה שנובע בדרך כלל מאילוצי תכנון במגרש קיים, מוביל לפעמים למגרעות שמפריעות בהתנהלות היומיומית. במקרים רבים, החניה היא מוקד העניין.
הנה דוגמה מפרויקט שיזמה ובנתה חברת קרן נדל"ן ברחוב תל חי 30 ברמת גן. איילת, שרכשה דירה חדשה בקומה החמישית בבניין, ארבעה חדרים בשטח 95 מ"ר בכ-1.94 מיליון שקל, מספרת: "חיפשתי דירה באזור מסוים ברמת גן, כי רציתי שהילדים יישארו בסביבה של בית הספר שלהם. בחנתי גם דירות חדשות בתמ"א 38 חיזוק וגם פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. אי אפשר להשוות בין הדברים. בדירות החדשות בתמ"א על בניין קיים ראיתי בעיות תכנון, כמו מעלית צרה וקטנה, וחדר מדרגות קטן.
"בתוך הדירה, במקרים של הדירות בתמ"א-חיזוק נתקלתי בסטנדרט נמוך. כשקונים דירה חדשה מעל בניין ישן שחוזק גם תוהים מה על החשמל, התשתית, הצנרת הישנים. אני לא יודעת אם יש בזה בעיה, זה לא חשש מבוסס, אבל זה מטריד".
בעקבות זאת, איילת החליטה לרכוש דירה חדשה בבניין שעבר תמ"א 38 הריסה ובנייה. לדבריה, הדירה עמדה בציפיות: "כשקניתי את הדירה הבניין כבר עמד, אבל הדירה עוד היתה עם אפשרות לשינויים. חלק גדול מבעלי הדירות הישנות שגרו בבניין במקור משכירים את הדירות, ונשארו רק שני בעלי דירות. היחסים בין כולם טובים. גם המפרט של הדירות מאוד גבוה, וגם של הבניין, והיתרון הכי גדול הוא המיקום במרכז העיר. גם הארנונה וועד הבית יחסית נמוכים. אני גרתי לפני כן במרום נווה ושם שילמתי פי שניים".
עם זאת, יש בעיות שנובעות מאילוץ תכנוני וכלכלי של הבנייה. "רוב החניות בבניין עובדות על מכפילי חניה, ולא פעם יש בעיה עם זה. אתה מגיע להוציא את האוטו וזה לא עובד. לפעמים אנשים מפסידים בגלל זה יום עבודה. גם הגישה לחניון עצמו לא כל כך נוחה, בשיפוע ובסיבוב חד. יש מדרכה עם רף גבוה ולא פעם התפוצצו שם גלגלים. זה נשמע אולי צרות של עשירים, אבל זה מפריע".
מחברת קרן נדל"ן נמסר בעניין החניה כי: "במגרשים קטנים אנו חייבים להשתמש במכפילי חניה, זה go no go לפרויקט. לחברה לא הגיעו תלונות ולמיטב ידיעתנו כל הדיירים מרוצים. כמובן שאם מגיעה תלונה, אנו דואגים לטפל בה באופן מידי. מכפילי החניה שייכים לחברת אלקטרה קלאוס, הגדולה ביותר בתחום" (עוד על בעיית חניוני התמ"א - עמ' 40).
עצה של בעלת ניסיון:
"הייתי ממליצה לקנות דירה בתמ"א של הריסה ובנייה. זו דירה חדשה לכל דבר ועניין ונקודת התחלה טובה יותר מדירה בתמ"א של חיזוק. אם יש גם קבלן שמשקיע, כמו אצלנו בדירות, זה באמת טוב".
"האויב מספר אחד זה שאנשים מתעייפים"
איינשטיין 23
רמת גן
לפני: בניין בן 3 קומות ו-6 דירות, משנת 1960
אחרי: בניין חדש בן 8 קומות ו-19 דירות
סטטוס: בבנייה
השינויים שאושרו בתמ"א 38 במהלך השנים הובילו לכך שלא מעט פרויקטים שהחלו להתקדם במסלול הוותיק של תוספת בנייה על הבניין הישן החליטו להמיר את הפרויקט למסלול החדש יותר של הריסה ובנייה. כך היה למשל בפרויקט ברחוב איינשטיין 23 ברמת גן, פרויקט של חברת ישראמיש, ששימשה גם כקבלן ביצוע.
הפרויקט כלל הריסת בניין בן שלוש קומות שנבנה ב-1960 שכלל שש דירות בשטח ממוצע של 97 מ"ר. הבניין החדש שנמצא בביצוע בימים הללו (שלבים מתקדמים של בניית השלד) עתיד לכלול שמונה קומות ו-19 דירות סך הכל.
"כל התוכנית עוד היתה בחיתולים כשהתחלנו לדבר על תמ"א 38 אצלנו בבניין, בערך ב-2010", מספר ד"ר פיטר בקר (37) בעל דירה בבניין הישן. "בהתחלה לא הבנו בזה הרבה. חיפשנו הרבה באינטרנט, ראינו מבנים שעברו את התהליך ושמענו הצעות מיזמים וקבלנים. בהתחלה ניסינו לקדם פרויקט של תמ"א במסלול חיזוק, כי זה מה שהיה. התחלנו מו"מ עם קבלן, אבל זה נמשך כמה שנים, בעיקר בגלל חוסר ניסיון בתחום - גם שלנו וגם של הקבלן. בהמשך פנינו לישראמיש כי הם היו בין הבודדים שהיה להם ניסיון בפועל. גם העובדה שהם מבצעים לעצמם שכנעה אותנו".
כשנכנסו התיקונים החדשים לתמ"א, בשלב מתקדם של גיבוש הדיירים, הוחלט לנסות ולעבור למסלול הריסה ובנייה. "זה היה חדש ולא הרבה הבינו בזה, אבל ברגע שהציעו לנו בניין חדש זו היתה הצעה שיכולנו לחתום עליה. אני מהנדס במקצועי, ומבחינה מקצועית אני לא מאמין שמישהו יודע עד כמה תמ"א 1 (חיזוק בניין קיים) תחזיק ברעידת אדמה. בתור דייר ובתור מהנדס לא הייתי ממליץ על זה. זה לא מספיק. אתה עדיין משאיר את אותם היסודות. אין שום ניסיון האם זה באמת יעבוד ברעידת אדמה.
"נכון שבפרויקט חיזוק יש יתרון, כי אתה כבעל דירה מקבל בדרך כלל יותר מ"ר, אבל ראיתי מקומות שהתכנון הוביל לכך שהדירות נראות כמו מבוך. מוסיפים פה ושם, כל מיני אילוצים, ובסוף אתה לא באמת מקבל את הדירה שהיית רוצה. בנוסף, דיברתי עם אנשים שעוברים את התהליך וגם ראיתי איך זה קורה בפועל, וקשה מאוד לגור בבניין במהלך העבודה. עדיף לבנות מחדש בלי ספק".
נחזור לשלב גיבוש ההסכמה בבניין וקידום הפרויקט. בקר מציין כי מציאת עו"ד שמבין בתמ"א 38 היא חיונית לקידום התהליך בצורה נכונה: "אם הבניין מגובש, כמו שהיה אצלנו, ההתארגנות די פשוטה, והדבר הראשון שצריך לעשות זה הוא לחפש עו"ד. אבל זה לא פשוט, כי צריך אחד שייצג את הבניין עם ניסיון בתמ"א 38, ובפרויקטים דומים. זה תחום מורכב מאוד וצריך מישהו שישמור עלינו, הדיירים. כדאי שלא יהיה עו"ד מהקבלן כדי שיידע להגן עלינו. ברגע שיש כזה, כבר מתחיל לזוז כל התהליך. בונים חוזה. עושים פינג פונג. ומגיעים לחוזה שיגן עלינו".
"פגיעה באינטימיות"
כמו במרבית הפרויקטים, גם במקרה של הבניין ברחוב איינשטיין תקופת ההתנגדויות לא עברה בשקט, ותושבי בניין סמוך התנגדו לביצוע הפרויקט: "היתה התנגדות מהשכנים, אבל לא התנגדות רצינית, לא כזו שהם שכרו בשבילה עו"ד. הם שלחו מכתב לעירייה וטענו שאם נבנה בניין, זה יוביל למצב של צפיפות ברחוב מה שעשוי למנוע מהם לקדם תמ"א 38 בעצמם. בסופו של דבר זה נפתר, וגם הם חתמו עם אותה החברה בשלב מאוחר יותר".
בקר מספר כיצד פונו הדיירים מהדירות לדיור חלופי זמני: "קיבלנו התרעה של שלושה חודשים לפני עזיבת הדירה. היזם עזר לנו בהובלות. עשינו מו"מ מולו על דמי השכירות, בדקנו כמה עולות הדירות בשוק. לפי זה קיבלנו את דמי שכירות, צ'קים לכל התקופה, ועברנו.
"ההרגשה היא טובה בסך הכל, כי עזבתי בית ישן. אני יצאתי מהבית עם חיוך לקראת מה שמצפה לנו. צריך להבין שהדירות הישנות היו מלאות רטיבות ועובש בכל מקום. אולי יש סנטימנטים לדירה הישנה אבל מסתכלים קדימה. עברנו שם גם מלחמה, היו רגעים קשים ואני לא יכולתי לרדת עם הילדים למקלט. כל זה הפך את העזיבה לטובה הרבה יותר".
לגבי מציאת הדיור החלופי מספר בקר כי בעלי הדירות עצמם מוצאים את הדירות החדשות, ורק במקרים מיוחדים היזם יעזור לבעלי הדירות למצוא דירה, בדרך כלל אם מדובר בקשישים. "אנחנו גרים בשכירות כבר שנה שנייה. ועסוקים כל הזמן עם הפרויקט, מזמינים דברים חדשים לדירה ובודקים מה קצב ההתקדמות. יש גם את הנושא של שווי הדירה שגם הוא עתיד לעלות משמעותית, ולהערכתי הפער בין שווי הדירה הישנה לשווי הדירה החדשה יגיע לקרוב למיליון שקל".
לגבי המעבר מבניין קטן שכלל רק שש דירות לבניין גדול יותר מסכים בקר שזו תהיה מציאות חדשה: "זה פוגע לך באינטימיות, אין ספק. היינו בניין מגובש מאוד ועכשיו יהיה בניין גדול יותר. אני מקווה שהאנשים שיקנו את הדירות החדשות יהיו נחמדים, אבל זה כבר לא בשליטתנו. גם הארנונה וועד הבית יהיו גבוהים יותר, הרי יש תחזוקת מעלית, גינה יותר מסודרת. אני מאמין שיהיה יותר יקר, אבל גם כמות הדיירים עולה. לגבי הארנונה, גם היא כנראה תעלה. אבל אפשר להסתדר כי רוצים להיות רגועים שהבניין חזק, שלא ייפול ברעידת אדמה. הבניין היה ישן מאוד, עם סדקים בעמודים, לאנשים נפל טיח מהקירות. על זה שווה לשלם יותר ארנונה וגם יותר ועד בית".
עצה של בעל ניסיון:
כמי שעבר את שלב גיבוש הדיירים, החוזה מול היזם ועוד, ונמצא היום בעיצומו של התהליך, בקר ממליץ למי שנמצא בשלבים מוקדמים לשים לב לכמה דברים חשובים: "חשוב מאוד לקחת יזם שהוא גם קבלן. שתדע מי בונה את הבניין בפועל. ראינו מה קרה בחניון ברמת החייל, זה תמיד מעורר שאלות.
"האויב מספר אחד בתמ"א זה שאנשים מתעייפים. זה תהליך ארוך וקשה. צריך לבנות קבוצה של אנשים שיש להם כוח וזמן ויכולים לקדם את התהליך. גם בכל מה שקשור לבחירת החברה, מעבר לניסיון בתחום הזה, צריך להיות לה גם ניסיון בעבודה בעיר מול הרשות המקומית, וחייבים לקבל כמה הצעות ולהשוות ביניהן. צריך גם לא לסמוך רק על סיפורים, לבקש המלצות על פרויקטים שכבר עשו ולשמוע איך היה במקומות אחרים. הרי בסופו של דבר אנחנו נותנים את הדבר הכי החשוב שלנו, הדירה, למישהו אחר".
"אין צורך בחברת ניהול שגובה סכומי עתק"
האהבה 27
הוד השרון
לפני: ארבע קומות, 16 דירות
אחרי: תוספת קומה וחצי, 22 דירות סך הכול
סטטוס: גמור
יונתן מאייר (32) רכש דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב האהבה מספר 27 בהוד השרון. מדובר בפרויקט תמ"א 38 במסלול תוספת קומות על בניין ישן שאוכלס לפני כשנתיים.
במסגרת הפרויקט שביצעה חברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית נוספו לבניין קיים בן ארבע קומות עוד קומה וחצי ומספר הדירות צמח מ-16 ל-22. לדירות הישנות נוסף ממ"ד ולבניין נוספה מעלית. הדירה שרכש מאייר ממוקמת בקומה החמישית - דירת 4 חדרים בשטח 92 מ"ר, עם מרפסת בשטח 7 מ"ר וחניה.
"נולדתי בהוד השרון ורציתי להישאר בעיר. חיפשתי דירה לרכישה וידעתי שמבחינת תקציב לא אוכל לקנות דירה חדשה, אבל פתאום מצאתי את הפרויקט הזה. המחיר היה טוב ואת הדירה ראיתי בפעם הראשונה במהלך הבנייה", כך מאייר.
לדבריו, הוא לא ייחס חשיבות לעובדה שמדובר בדירה במסגרת תמ"א 38: "לא חששתי מהתמ"א, והתייחסתי לדירה כמו לדירה חדשה בבניין שעבר שיפוץ משמעותי. חדש לכל דבר. דירה חדשה מקבלן.
"אחר כך הבנתי שיש לזה עוד יתרונות. אחד היתרונות הגדולים ביותר הוא התשלומים החודשיים לוועד הבית. יש לי חברים שקנו דירות חדשות בבניינים חדשים וגבוהים ולא הביאו בחשבון את השטחים המשותפים. דירת 120 מ"ר הופכת לסביב 160 מ"ר בגלל כל השטחים המשותפים והארנונה בהתאם, ואנשים לא יכולים לעמוד בתשלומים. גיליתי שהיתרון בתמ"א הוא שהארנונה נמוכה יחסית וגם ועד הבית, כי זה כמו פעם, ואין צורך בחברת ניהול שגובה סכומי עתק. ועד הבית בבניין הוא 200 שקל היום, והבניין מתוחזק ברמה גבוהה.
"בנוסף, אני אוהב את העובדה שמדובר בבניין נמוך.אתה מכיר את כל השכנים והם מכירים אותך, לא כמו בבניין מנוכר של 60 דירות".
- איך הדיירים החדשים השתלבו עם בעלי הדירות בבניין המקורי?
"היחסים טובים בין כולם. בשבועות הראשונים, כשרק עברתי לדירה, ישבתי בשבת וחשבתי מה להכין לאכול, פתאום הגיעה השכנה מלמטה עם סיר והביאה קובנה חם. אלה היחסים".
אחד הדברים שעלולים ליצור חיכוכים בין בעלי הדירות החדשות והישנות בבניין הוא נושא החניה. בעוד שלבעלי הדירות החדשות יש חניה בבניין, לדיירים הוותיקים לא תמיד יש חניה פרטית. במקרה של הפרויקט ברחוב האהבה לא לכל בעלי הדירות הוותיקים נרשמה חניה, אבל לדברי מאייר זה לא נושא שיוצר עימותים.
- האם לעובדה שהדירות החדשות נבנו על בסיס הבניין הישן יש השפעה?
"אין שום הרגשה כזו. הכל נראה חדש לגמרי. יותר מזה, בגלל שזה בניין קיים אני יודע שמה שיש בסביבה זה מה שיהיה גם בהמשך. גם את השיפוצים של בעלי הדירות הוותיקות הם עשו במהלך התמ"א אז כשאני נכנסתי, לא היתה הרגשה של אתר בנייה.
"יצא לי לא פעם לדבר עם בעלי הדירות הישנות על תקופת הבנייה עצמה. כולם אמרו שזה היה תהליך לא פשוט. גם הייתי רואה את זה כשהייתי בא לראות את הבניין עוד בשלב הבנייה. אבל היום כולם מרוצים, לא מכיר אף אחד שמתחרט על זה. זה איפשר לאנשים לשפר את הדירה".
עצה של בעל ניסיון:
מאייר מציין כי מי ששוקל לרכוש דירה בפרויקט תמ"א 38 כדאי שישים לב לכמה דברים: "חשוב שיהיה מחסן ולי אין. בפרויקטים חדשים כבר יש מחסנים, והייתי שם על זה דגש. בנוסף, אני חושב שמעלית יותר גדולה זה דבר חשוב. עושים מעלית קטנה כדי לא להיכנס לדירות במהלך הבנייה. זה משהו שאם אפשר להתעקש עליו, זה שווה".
"הרחוב נראה כמו גראונד זירו. כולם עושים תמ"א מסביב ואני חושש שהוא לא יעמוד בעומס"
נחמיה תמרי
רמת גן
לפני: שלוש קומות, 12 דירות
אחרי: בניין חדש, 8.5 קומות, 33 דירות, חניון תת קרקעי
סטטוס: לפני מסירת הדירות
"התחלנו לקדם את התמ"א בבניין לפני המון שנים. זו היתה דירה של אמא שלי, והכל התחיל בכלל מזה שרצינו להוסיף מעלית. הבעיה היתה שאף אחד מהשכנים לא רצה, ואז הגיעה התמ"א", מספר ארז עצמון על פרויקט תמ"א 38 ברחוב נחמיה תמרי ברמת גן.
את הפרויקט ברחוב נחמיה תמרי יזמה וביצעה חברת קרן נדל"ן. הבניין המקורי שנהרס היה בן שלוש קומות וכלל 12 דירות ישנות והבניין החדש שנבנה הוא בן 8.5 קומות וכולל 33 דירות חדשות סך הכל מעל חניון תת קרקעי.
"בהתחלה דובר רק על תמ"א 38 של חיזוק ותוספת קומות. התחלנו לקדם אבל היתה התנגדות בתוך הבניין, ולהפתעתי ההתנגדות היתה מצד בעלי דירות צעירים. הם פשוט לא רצו. רק מאוחר יותר, אחרי שהם מכרו את הדירות שלהם ועוד אחד שהתנגד חזר בו, חזרנו שוב לתהליך.
"זה סוג של מזל כי בזמן הזה יצא גם התיקון של תמ"א הריסה ובנייה. חיפשנו קבלנים, היו לנו ארבע הצעות, כולן דומות ובסוף בחרנו בחברה. סגרנו את החוזה והצלחנו גם להוציא דמי שכירות גבוהים יחסית, של 6,500 שקל לחודש".
התהליך עבר בסדר. אנחנו עומדים לקבל דירה חדשה בת 5 חדרים בשטח 107 מ"ר, במקום דירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר. זו אומנם דירה בשטח קטן, ואנחנו כנראה נהפוך אותה ל-4 חדרים, אבל ככה בונים היום. יש חניון תת קרקעי וכל דירה נמצאת בקומה אחת גבוהה יותר מאשר במקור".
עצמון מספר כי ברחוב יש תנופת בנייה עצומה של פרויקטים במסגרת תמ"א 38, והשאלה האם הרחוב הזה, כמו רחובות אחרים ברמת גן עליהן השתלטה התמ"א יעמדו בעומס, נשארת תלויה באוויר. "בשלב מסוים הרחוב נראה כמו גראונד זירו. כולם עושים תמ"א מסביב. האם הרחוב יעמוד בעומס? אני לא יודע להגיד. הייתי שם לפני שבועיים, בפגישה. יצאתי משם ולא היה קל. העירייה לדעתי תצטרך לעשות עם זה משהו".
- מה עדיף - חיזוק או הריסה ובנייה?
"למי שיש דירה ישנה, אני ממליץ ללכת בדרך הזו של תמ"א 38 בכל מקרה. לקבל דירת 5 חדרים במקום 3 חדרים - זה לא קורה בשום דרך אחרת. אם הבחירה בין תמ"א חיזוק לתמ"א הריסה ובנייה - אין ספק שעדיף הריסה ובנייה. תמ"א חיזוק זה נחמד ויפה אבל אתה לא יוצא מהבית בתקופת הבנייה ויש לך תקופה די נוראית. אתה גם מקבל כלה בת 60 עם איפור. יש דברים שלא מחליפים. אבל, מי שאין לו ברירה, עדיין עדיף תמ"א חיזוק מאשר כלום".
החוזה בין דיירים ליזם: מה אסור להשאיר בחוץ
אחד השלבים המהותיים בפרויקט תמ"א 38, גם במסלול חיזוק וגם במסלול הריסה ובנייה מחדש, הוא חתימת ההסכם בין בעלי הדירות ליזם או הקבלן שנבחר לבצע את התהליך. מדובר במסמך שבראש ובראשונה אמור לשמור על הזכויות של בעלי הדירות וגם לדאוג לביטחונות הנדרשים. החוזה גם יכול לכלול סמכויות וחובות של נציגות הדיירים אל מול שאר בעלי הדירות בבניין.עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי, ועו"ד זיו גרומן ממשרד גרומן ושות', מציינים כמה נקודות חשובות שיש להקפיד שיפיעו בחוזה.
ערבויות
לוודא כי הבטוחות והערבויות תואמות את היקף הפרויקט ואת הסוג. למשל, בפרויקט הריסה יש לקבל ערבויות בשווי הדירה החדשה שתתקבל. גם ערבות על תשלומי דמי השכירות היא סעיף שכדאי להתעקש עליו ויש לדרוש ערבות עבור תקופת השכירות, שבכל מקרה של סיום עבודות הקבלן, יהיה לדיירים מקור להמשיך את תשלומי השכירות. בנוסף, רצוי אף לקבל ערבות להבטחת תיקון ליקויים בתקופת הבדק וכן להשלמת רישום הזכויות בבניין החדש על שם בעלי הדירות ורוכשי הדירות החדשות.
ליווי בנקאי
חשוב שהחוזה יקבע את כל התנאים וידרוש לקבל את את כל המסמכים. חשוב לקבוע בחוזה ששיעבוד בפרויקט לא יתייחס גם לפרויקטים אחרים של אותו יזם או אותה חברה. הליווי צריך להיות סגור לחלוטין וקשור רק לבניין עצמו.
התמורה לבעלי הדירות
אין להסתפק בכך שבחוזה יהיה כתוב רק "תוספת ממ"ד ומרפסת". דרושה התייחסות ספציפית: מה שטח ההרחבה בחיזוק, מה בדיוק ניתן. בנוסף, דרושה התייחסות גם לנושאים אחרים כמו קומה, כיווני אוויר וגם לצרף תוכניות. בסעיף זה חייבת להיות גם התחייבות חוזית של היזם וזכות לדיירים לביטול החוזה או פיצוי כספי אם משהו בחוזה לא יינתן להם בסוף.
התמורה ליזם
החוזה חייב לכלול בצורה מפורטת ככל האפשר את התמורה שמקבל היזם. במקרה ובהמשך הדרך יש שינוי תכנוני שמאפשר לפרויקט לקבל עוד דירות, צריך להיות קבוע בחוזה מנגנון פיצוי נוסף לדיירים תמורת תוספת הזכויות והדירות שקיבל הקבלן.
גמישות תכנונית
מאחר שעל פי רוב הזכויות בתמ"א 38 נתונות לשיקול דעת הוועדה המקומית, ההסכם צריך לחזות ולתת התייחסות לכל החלטה של הוועדה לגבי מימוש הזכויות. מרגע שניתנה החלטת ועדה, נקבעה דרך התכנון של הפרויקט באופן גורף וההסכם צריך לתת מענה לכל אפשרות.
עלייה לקרקע
תנאים ברורים ופרוצדורה מדויקת בנוגע למועד שבו הקבלן רשאי לעלות לקרקע. במקרה של הריסה ובנייה, תנאים ברורים לגבי מועד הפינוי, התרעה לפני הפינוי, קביעת דמי שכירות ודרך העברתם לבעלי הדירות.
לוחות זמנים
מוכרחים לתחום מועדים ברורים עם אבני דרך להליך החתימות, להליך התכנון, ולהליך הביצוע. כך גם לגבי הליכים אפשריים מול דייר סרבן, אם וכאשר.
העברת זכויות
ישנם מקרים שבהם בעל דירה שחתום על הסכם לביצוע הפרויקט מוכר את דירתו טרם ביצוע הפרויקט, ועתה רוכש הדירה מתנגד לביצוע הפרויקט. יש להתנות כל אפשרות מכירה של הדירה באישור הרוכש החדש את כל תנאי ההסכם של הפרויקט.
מסים ועלויות
לוודא שכל המסים, התשלומים, האגרות וההיטלים משולמים על ידי היזם, לרבות עלות יועצים בבניין.
סיום עבודות
יש להגדיר בצורה ברורה את התנאים והקריטריונים למסירת הדירות בחזרה לבעלי הדירות.