כצנלסון 85– 89 גבעתיים / צילום: תמר מצפי
סגנית ראש עיריית גבעתיים, איריס אברהם, טוענת במכתב ששלחה לראש העירייה ולגורמים נוספים, כי רק בעקבות לחצים כבדים ומניפולציה שהופעלו עליה, היא הסכימה ב-12.9, בישיבה של הוועדה לתכנון ובנייה, לחתום על הודעה משותפת עם ראש העיר רן קוניק, לפיה קיימת "אי-בהירות" ביחס לפרשנויות של המונח מדרוניות של מגרשים. אברהם מנהלת מאבק נגד מתן זכויות בנייה והטבות במיליוני שקלים בניגוד לדין.
מכתבה של אברהם נמסר לראש העירייה קוניק; לנציג שר האוצר בוועדה המקומית, אדריכל ארז בן אליעזר; לעו"ד דניאלה גז, המייצגת את העירייה; ולעו"ד יובל גלאון, היועץ לוועדה המקומית לתכנון ובנייה; לחברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה; ולמהנדסת העיר שרית צולשין.
על-פי התב"ע הקובעת בגבעתיים, מגרש מדרוני מוגדר כ"מגרש ששיפוע הקרקע בו, הנמדד ממרכז צלע אחת ועד מרכז צלע נגדית, עולה על 8%". אם השיפוע בתוך המגרש הוא יותר מ-8% - העירייה רשאית להעניק ליזם תוספת של 15% בזכויות הבנייה. ההגדרה ברורה: מודדים רק את השיפוע הטבעי הקיים בתוך המגרש עצמו, ולא מתייחסים לנקודות שנמצאות מחוץ לגבולות המגרש.
תחקיר "גלובס" (27.7.16) עסק בשורת מקרים של תוספות בנייה שאושרו לאדריכל-יזם הבולט בגבעתיים, דניאל מועלם, בגין "מגרש מדרוני", שרובן המכריע אושרו על-ידי מנגנון העירייה בראשות ראש העיר הקודם, ראובן בן שחר. מודד העירייה, אלברט שמשי, אישר את המדרוניות, ובפרויקט מסוים גם עבד באופן פרטי עבור מועלם. בתחקיר "גלובס" נמצא כי יש צידוק לכאורה לטענות על כך, שהזכויות הנוספות ניתנו למועלם במגרשים שלא עמדו בקריטריון של 8%. קוניק עצמו, במסע הבחירות בו ניצח ב-2013 ובתלונה למבקר המדינה, טען שמנגנוני העירייה בתקופת קודמו בן שחר אישרו למועלם תוספות בנייה שלא כדין.
בעקבות התחקיר יזם קוניק בדיקה מיוחדת של הפרויקטים על-ידי מודד עצמאי. תוצאותיה היו שבחלק מהמקרים שהוזכרו בתחקיר אכן ניתנו למועלם זכויות בגין מגרש מדרוני למרות שהמגרש לא עמד בקריטריון. קוניק הגיש תלונה למשטרה, הנחקרת על-ידי מפלג הונאה של מחוז תל-אביב, והשעה את המודד שמשי (אחר-כך החזיר אותו ומאוחר יותר שוב הרחיק אותו מהעירייה).
אגב, כשלפני שבועות אחדים יצא לדרך ברחוב שדה בוקר בגבעתיים פרויקט פינוי-בינוי של חברת שדמור, בה שותף האדריכל דני מועלם, ראש העירייה קוניק בירך: "שהחיינו והגיענו לזמן הזה".
"התקבל אישור מודד העירייה"
סדרת האירועים שהובילה למכתבה הבלתי שגרתי של סגנית ראש העיר איריס אברהם התרחשה בפרויקט ספציפי של מועלם: מגרש ברחוב כצנלסון 85-89, בו מועלם הגיש תוכנית נקודתית וביקש בגין "מגרש מדרוני" תוספת אחוזי בנייה בגובה 15% מהבקשה (250 מ"ר). הליכי האישור של הפרויקט הזה היו בימי כהונתו של קוניק בראשות בעיריית גבעתיים.
לגבי המגרש בכצנלסון נקבע כבר בעבר על-ידי שמאי מקרקעין מכריע מטעם משרד המשפטים, אמנון נזרי, כי "אינו עומד באף לא אחת מהגדרות מגרש מדרוני בתוכניות הרלוונטיות". שמאי המקרקעין דניאל הראל, העוקב אחרי חריגות בהליכי התכנון בגבעתיים, התריע כי השיפוע המרבי במגרש הוא 4.5% ואין לתת לו תוספת אחוזים בגין מדרוניות.
ההתרעות לא הועילו. בחודש מארס השנה, בישיבה של ועדת המשנה לתכנון ובנייה בראשות קוניק, נמסרה הודעה: "התקבל אישור מודד העירייה על כך שהמגרש מדרוני".
גם המגרש בכצנלסון נמסר לבדיקה מיוחדת בעקבות תחקיר "גלובס". ראש העיר קוניק הודיע ל"גלובס", כי בבדיקה שיזם נמצא - בניגוד להודעת השמאי הממשלתי נזרי ולטענת השמאי הראל - כי מדובר במגרש מדרוני כדין. מהנדסת העיר צולשין הודיעה לסגניתו של קוניק, איריס אברהם, שמהבדיקה המיוחדת "ניתן לראות בבירור כי המגרש מדרוני בעל שיפוע של 9.4%". הוועדה אישרה את הבקשה.
ואולם בהמשך תחקיר "גלובס" נמצא שהבדיקה המיוחדת שיזם קוניק העלתה כי השיפוע בתוך המגרש הוא 4.1% - דהיינו, לפי התב"ע הקובעת אין לתת לו תוספת אחוזי בנייה. גורמים תכנוניים ומשפטיים בעיריית גבעתיים טענו כי יש בידם חוות דעת המצדיקות את מתן האישור, אולם כל בקשות "גלובס" לקבלן לא נענו.
הפרשה התפוצצה בישיבה שנערכה ב-12.9 בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגבעתיים. הסגנית אברהם העלתה השגות על תקפות המדידה ותקינות ההליך. הישיבה הופסקה לשעה ארוכה, בה יועמ"ש העירייה דניאלה גז ויועמ"ש הוועדה המקומית יובל גלאון לקחו את אברהם לשיחה אינטנסיבית במסדרון.
בסיומה של השיחה נוסחה ונמסרה הודעה משותפת של ראש העיר רן קוניק וסגניתו איריס אברהם, במילים אלה: "קיימות אי-בהירויות ביחס לפרשנויות שונות לשאלה כיצד יש למדוד 'מדרוניות' של מגרשים וביחס לאופן המדידה שיושם לאורך השנים. לפיכך החלטנו כי הוועדה המקומית תתכנס לצורך קביעת אמות-מידה אחידות לאופן הקביעה של 'מדרוניות' מגרשים. בהיעדר דין ברור בסוגיה זו, הוועדה תעגן אמות-מידה אלה במסגרת משפטית מחייבת, אשר תמנע כל אי-בהירות". אברהם, למרות שחתמה, דרשה לא לקיים דיונים עד לבירור סופי של ה"מדרוניות" בגבעתיים.
העירייה: "תמהים על הזיגזוג"
תגובת עיריית גבעתיים: "העובדה הנכונה היחידה מכל כתבות 'התחקיר' של העיתון היא שראש העיר הנוכחי, רן קוניק, מבצע ניקיון יסודי של כשלי העבר ולכן גם כזכור הוא עצמו פנה למשטרה בבקשה לבדיקה מעמיקה של מדידות אלה שבוצעו טרם כניסתו לתפקיד.
"יתרה מכך, אדריכל מועלם, נשוא ה"תחקיר", תמך בבחירות האחרונות בראש העיר הקודם בן שחר, ששותפתו וסגניתו בשכר הייתה אותה איריס אברהם. אנו תמהים על הזיגזוג, חוסר ההחלטיות, החיפזון, ההיסטריה ואי-הפעלת שיקול-הדעת של אברהם בסוגיה זו. האם כך רצתה להיות ראשת עיר? לצערנו זו התנהלותה גם בנושאים אחרים, ומשכך לא ברור מדוע היא בוחרת להמשיך בתפקידה כסגנית ראש עיר.
"לא רק זאת, לאחרונה נודע לנו כי אותו מועלם גם תרם לקמפיין הבחירות של ראש העירייה הקודם, שבתקופתו כזכור נמדדו ואושרו הבקשות הנידונות בכתבה. קשה להבין מדוע נמנע כותב הכתבה מלהזכיר במפורש שאף אחת מהבקשות או המדידות לא התבצעה בתקופתו של ראש העיר הנוכחי.
"מאז כניסתו של רן קוניק לתפקיד, כל החלטות הוועדות, ועל אחת וכמה החלטות הוועדה לתכנון ובנייה, מתבססות על חוות-דעת מקצועיות ועיריית גבעתיים בהובלתו פועלת בשקיפות מלאה ותחת ייעוץ משפטי צמוד. כך כמובן גם בכל הנוגע לקבלת החלטות לגבי כל מגרש וכל חוות-דעת או מדידת מגרשים מדרוניים. כפי שכבר הודענו, אנו נקיים בנושא זה דיון במליאת הוועדה הקרובה, אשר במהלכו יוצגו חוות-הדעת המקצועיות לכל חבריה".
עו"ד דניאלה גז ועו"ד יובל גלאון לא מסרו תגובה.
מכתבה המלא של איריס אברהם לגורמים בעירייה:
"השתמשתם בי להלבין עבירות"
ב-15.9 הוציאה איריס אברהם את המכתב שהוזכר לעיל ומובא כאן במלואו:
הנדון: ביטול חתימתי על "ההודעה המשותפת" מיום 12.9.16
1. הנני להודיעכם בזה, כי חתימתי על מסמך "הודעה משותפת" מיום 12.9.16, עליו חתמתי עם מר רן קוניק - הינה בטלה ומבוטלת, ויש לראות את המסמך כמבוטל. הנכם נדרשים להעביר הודעת ביטול זו לכל אדם וגוף אליהם העברתם את מסמך "ההודעה המשותפת" הנ"ל.
2. לאחר שנים של עשייה ציבורית נושאת פירות בתחומי הרווחה, ההורות והקהילה, נטלתי על עצמי, לפני כשנתיים, להיות מעורבת בנושא החשוב של תכנון ובנייה, כאשר עד לאחרונה שימשתי כממלאת מקום חבר ועדה, וכיום אני חברה מן המניין בוועדת המשנה.
3. במסגרת פעילותי נחשפתי לתופעות חמורות, שהתבררו כחוזרות ונשנות, של מתן זכויות בנייה והטבות תכנוניות בניגוד לדין, ומזה תקופה שאני מתריעה על כך בישיבות ועדת המשנה.
4. בין היתר, טענתי כנגד מתן זכויות בנייה בפרויקטים שונים בגין "מגרש מדרוני", כאשר שיפוע הקרקע במגרש נשוא הבקשה להיתר קטן מ-8%, ולכן אינו זכאי להטבה זו, על-פי הדין.
5. ביום 12.9.16 התקיימה ישיבה של ועדת המשנה לתו"ב והועלה בה גם נושא הזכויות המדרוניות.
במסגרת הדיון, נשאה מהנדסת העיר "הרצאה מקצועית", שמטרתה הייתה להכשיר את הטענה שכל "צורת חישוב" הינה כביכול לגיטימית, בעוד שלא כך הוא הדבר. הרצאה זו נועדה, להבנתי, להכשיר בדיעבד זכויות בנייה שניתנו בעבר בעיר, בניגוד לדין, למגרשים שאינם 'מדרוניים'.
בסיום החלק הראשון של הדיון, שבו הייתי המתנגדת היחידה למתן זכויות מדרוניות למגרש בכצנלסון 85-89, ובמקביל להמשך קיום הישיבה, קיימתי שיחה מחוץ לחדר הישיבה, במסדרון האגף, עמכם היועצים המשפטיים (הכוונה לעו"ד דניאלה גז ולעו"ד יובל גלאון - מ"ל). בשיחה זו הצגתם בפניי, ובתקיפות רבה, את הטענה כי קיימת, כביכול, אי-בהירות בנוגע לשאלה כיצד למדוד שיפוע של מגרש, וכי יש מקום ל'פרשנות", ולכן, כביכול, כל שיטת מדידה שהייתה נהוגה עד כה הייתה לגיטימית.
כן טענתם כי קיים "תקדים משפטי", לפיו ניתן, כביכול, לקבוע שיפוע של כל מגרש בהסתמך על הגבהים של המגרשים הגובלים בו, וכי לא חייבים להסתמך על מדידת השיפוע של הקרקע במגרש נשוא בקשה להיתר עצמו. כלומר ניתן כאילו "לאסוף אחוזי שיפוע" מהמגרשים הגובלים.
עד לרגע זה לא הפצתם חוות-דעת משפטית בכתב, מבוססת, בעניין זה, חרף טענתכם באוזני שהנכם מחזיקים בה, וטענתכם שהנכם מעבירים אותה מיידית לעיתונאי משה ליכטמן מ"גלובס".
6. לאור מעמדכם כיועצים משפטיים של הוועדה המקומית ושל העירייה, נתתי אמוני בכם. אלא שלצערי הרב, לאחר ניתוח התנהלותכם באירוע זה, הגעתי למסקנה כי להבנתי השתמשתם בי, לכאורה, באמצעות סמכותכם המקצועית ומעמדכם (בין אם פעלתם כך מתוך כוונה בין אם לאו), כדי להצדיק ולהלבין עבירות על החוק, שנעשו עד כה באגף ההנדסה ובוועדת המשנה לתו"ב.
7. לאחר שניתחתי את אירועי בוקר יום 12.9.16, לפי מיטב הבנתי, וכן לאחר שנועצתי בימים האחרונים עם אנשי מקצוע ומומחים בנושא, הגעתי למסקנות הבאות:
7.1 כל טענותי בעניין זה, שנטענו על-ידי קודם למסמך ההודעה המשותפת - שרירות וקיימות.
7.2 אתם היועצים המשפטיים, מבחינתי הפעלתם כלפי מכבש לחצים פסיכולוגי במסדרון האגף, תוך שימוש, בין היתר, במסמכים שונים, המהווים לכאורה מצג מטעה מבחינה משפטית. עקב המניפולציה שביצעתם כלפי, נגררתי לקחת חלק בהכשרה, בדיעבד, של התנהלות בלתי חוקית שהתקיימה עד היום בנושא זה, באגף ההנדסה ובוועדת המשנה.
7.3 פעילותכם הבהולה באותו בוקר, והלחצים הכבדים שהפעלתם עלי בעניין מסמך ההודעה המשותפת, נועדו למנוע, או לעקר, את כתבת התחקיר שעמדה להתפרסם בערב ב"גלובס".
7.4 זאת ועוד. פעולה זו נעשתה בצל נוכחות האדריכל-יזם דניאל מועלם, שהינו בעל עניין בנושא זה וב"הודעה המשותפת" שניסחתם. היה בכך משנה-חומרה והעצמה של הלחצים שהפעלתם כלפי, וזאת בצל הכרזתכם הפומבית שהנכם "היועצים המשפטיים גם שלי".
7.5 עקב המניפולציה שהפעלתם כלפי, כ"יועצים המשפטיים שלי", חתמתי על המסמך שבנדון, לפיו קיימים כביכול "אי-בהירות" ו"מקום לפרשנות", בעניין האופן בו נמדדת המדרוניות לפי המצב התכנוני החל כיום, וכי ניתן לפרש הדבר באופנים שונים - ולא היא!
7.6 קיימת בהירות מלאה בנושא מדידת שיפוע של מגרש, ואין כל צורך בהבהרה ובפרשנות. אין שום צורך ב"קביעת אמות-מידה" לעניין אופן המדידה של השיפוע במגרש. נדרש רק לפעול על-פי חוק. ולכן דיון בנושא זה בוועדת המשנה ו/או בוועדה המקומית - יהיה מיותר.
אזכירכם עוד, כי לאמנון נזרי, שמאי מכריע מטעם משרד המשפטים, לא נדרשו שום "אמות-מידה", שעה שקבע, בשנה שעברה, שהמגרש בכצנלסון 85-89 איננו מדרוני. כל שעשה השמאי נזרי הוא מדידת השיפוע של הקרקע במגרש עצמו, לפי התב"ע.
כל נושא "אי-הבהירות" ו/או "פרשנות" - מהווה המצאה שלכם, חסרת אחיזה במציאות התכנונית של העיר.
ברור כי מטרת דיון "להגדרת אמות-מידה" הינה להכשיר בדיעבד את פעולת העבריינים. אני מסרבת לתת לכך יד, וכך אני מקווה שיפעלו גם יתר חברי מועצת העיר.
8. לא אתן את ידי לטהר באמצעותי את אלה שעברו ועוברים על החוק, במשך שנים, בתחום התכנון והבנייה בגבעתיים.
9. נהפוך הוא: אני אמשיך לפעול, ללא מורא ובטוהר מידות, בסיוע של אנשי מקצוע ושל תושבים טובים וישרים בעיר שמחזקים אותי בדרכי זו, למען העיר ותושביה.
בכבוד רב
איריס אברהם