במסגרת פרויקט רחב היקף כאן ב"גלובס" דיברנו עם לא מעט אנשים שכבר סיימו את התהליך של חיזוק המבנה, או הריסה ובנייה מכח תוכנית תמ"א 38, ולצד הסיפורים על הקשיים וההצלחות, היו מספר דגשים שחזרו ועלו, ויכולים לתרום למי שנמצא בשלב מוקדם של התהליך.
לפניכם כמה המלצות בולטות שכדאי לשים אליהן לב טרם חתימה על החוזה. בכל מקרה, חשוב לא להתנהל בפזיזות, וחשוב לתת את הדעת גם על דברים שאולי נראים לא משמעותיים בשלב הראשון, אולם יכולים להיות משמעותיים מאוד בהמשך הדרך.
הנושא הראשון הוא הערבות. חשוב מאוד להקפיד ולכתוב פרק שלם בחוזה שדן בנושא זה, ערבות התואמת את היקף הפרויקט ואת המסלול בו בחרו הדיירים להתקדם. בפרויקט הריסה ובנייה למשל, חשוב לדאוג לקבלת ערבות בשווי הדירה החדשה ולא הישנה.
במקביל, גם על דמי השכירות אותם משלם היזם בזמן הבנייה יש לדרוש ערבות. גם ערבות להבטחה של תיקונים לאחר תום הבנייה, והשלמת הזכויות הרישומיות בבניין לאחר סיום הפרויקט, היא משהו ששווה להתעכב עליו.
נושא אחר הוא פירוט נרחב בנוגע לתמורה של בעלי הדירות הקיימות. לא מספיק לכתוב בחוזה שבעל דירה ישנה יקבל ממ"ד ומרפסת. החוזה חייב לכלול פירוט רחב ככל האפשר של השטח הנוסף במ"ר, המקור ממנו מגיע השטח הנוסף, וכמו כן גם קומה, כיווני אוויר, שינויים בתוך הדירה ואפילו סוג הוויטרינה החדשה בחלון המרפסת.
חשוב לפרט את הכל, מרמת השטח, החומרים ומועד ביצוע העבודה. מה שלא נכתב בחוזה, יהיה קשה לאחר מכן לטעון שהוסכם בלחיצת יד או בשיחה בחדר המדרגות. באותה המידה, חשוב לקבוע מהו גובה הפיצוי על אי עמידה בכל סעיף וסעיף, פיצוי קבוע וכתוב בחוזה.
במקביל, ובאותו הנושא של פירוט התמורות, גם התמורה ליזם או הקבלן חייבת להיות מפורטת עד הפסיק האחרון. אילו דירות הוא יקבל, מהן הזכויות שמאפשרת התוכנית ומה עתיד להיבנות על הגג. לפעמים שינוי בתוכניות או מתן הקלות יכול להוביל לקבלת זכויות נוספות לאחר החתימה על החוזה, וחשוב לקבוע גם מה יקרה במצב כזה. כלומר, אם הקבלן או היזם הצליח לקבל עוד דירה למכירה, איך הדבר ישפיע על בעלי הדירות, אם בזכות סירוב או בתמורה נוספת.
נושא חשוב מאוד קשור ללוחות הזמנים. יש לקבוע לוחות זמנים ברורים לכל שלב במהלך חיי הפרויקט. אם מדובר בהליך קידום התוכנית מול העירייה, אם מדובר בהליך פינוי הדיירים, אם מדובר בשלבי הבנייה עצמה וגם במסירת הדירות.
חשוב להבין שיש מועדים שלא תלויים רק בקבלן או ביזם, אבל כדאי לנסח בצורה נכונה את הדברים בחוזה, יחד עם קביעת קנסות על איחור, או אפשרות לצאת מהפרויקט ומההתחייבות באם קיים איחור או שינוי מהותי. קרו מקרים בהם בעלי דירות חתמו על חוזה, הפרויקט נתקע, ובעלי הדירות לא יכלו להתקדם עם חברה אחרת בגלל קיומה של התחייבות חוזית.
הדברים האלה חשובים מאוד בכל פרויקט שמתחיל לקרום עור וגידים. אבל, וזה אבל חשוב מאוד, בעלי הדירות צריכים גם להיות פתוחים לשמוע את הצד השני. אם דרישה מסוימת עשויה לפגוע בפרויקט, אולי כדאי לא להתעקש עליה אם המשמעות היא קידום הפרויקט לצד תקיעתו ללא סיכוי מימוש.
אין הכוונה בסעיפים המתייחסים לערבויות או נושאים מהותיים כאלה, אלא יותר לסעיפי התמורה שמקבלים הדיירים. כבר קרה שעל מ"ר אחד של תוספת, מיקום חלון או אפילו פרט שולי במפרט הדירה או הלובי, הסכם נדחה ופרויקט נפל.
צריך תמיד לזכור שתכלית התוכנית היא לחזק את הבניין הישן מפני רעידות אדמה, ואם אילוץ תכנוני גורר תוכנית שאינה מושלמת ב-100% אלא רק ב-99%, או שונה במקצת ממה שהשכן קיבל, לא בטוח שזו סיבה מוצדקת צריך לשבור את הכלים, להמשיך לגור בבניין מתפורר, ולקוות שהקבלן הבא יהיה נדיב יותר. לא בטוח שזה יקרה.