גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"להשקעה בנדל"ן יש אלמנטים שהם לא רק במונחי תשואה"

אלעד יעקובוביץ' ומנואל קדלר מנהלים סוכנות נדל"ן בברלין: "המשקיע מרוויח מהשכירות ההוגנת לא פחות מהשוכר וזו נקודה שרבים בישראל לא מבינים כשבוחרים להתנגד לשכירות הוגנת"

אלעד יעקובוביץ ומנואל קדלר/צילום: יח"צ
אלעד יעקובוביץ ומנואל קדלר/צילום: יח"צ

כשהגיע אלעד יעקובוביץ' אל ברלין במסגרת רילוקיישן לפני כעשר שנים הוא לא חלם שינהל יחד עם שותף גרמני סוכנות נדל"ן מצליחה שמסייעת למשקיעים בינלאומיים רבים בשוק הנדל"ן הלוהט של ברלין. יעקובוביץ' מנהל היום יחד עם מנואל קדלר את ברלין פריים שמאתרת דירות ונכסים עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים ומלווה לכל התהליך מתחילתו ועד סופו. 

כשהחל יעקובוביץ' לעסוק בענף הנדל"ן ושימש כמנהל דסק ישראל באחת מסוכנויות הנדל"ן הגדולות בעיר הוא הכיר את קדלר, סוכן נדל"ן ותיק ותושב ברלין. במרוצת השנים נפגשו השניים פעמים רבות ונוצר חיבור מעניין: "היינו נפגשים בבתי הקפה של שדרת הקודאם ודיברנו על כל נושא בעולם, נוצרה בנינו חברות למרות שכל אחד הגיע מרקע שונה ומדינה שונה ויצא שמצאנו הרבה נושאי שיחה משותפים. איכשהו בכל שיחה תמיד עלו נושאים הקשורים בנדל"ן ולבסוף החלטנו יחד להקים סוכנות נדל"ן משותפת", מסביר קדלר. 

"הגעתי אל ברלין בתקופה שעבור הישראלים היא הייתה בעיקר עיר תיירות, בטח לא מקום להשקעה, כעת ברלין היא עיר הבירה של משקיעי הנדל"ן. ישנם אלפי ישראלים שעובדים בברלין וחיים בה, אבל בעשור הקודם רק בודדים חשבו על האפשרות הזו, אחרי הכל ברלין היא לא ניו-יורק, אבל היום כולם מבינים שהיא הפכה לסטארט-אפ ענק שמושך אליו אנשים מכל רחבי אירופה והעולם", אומר יעקובוביץ'.

- כמה אתה חושב שיש לכל נושאי יוקר המחיה השפעה על החיבור של הישראלים לעיר והאם זה מייצר אצלם רצון לרכוש נדל"ן בברלין?

יעקובוביץ': "אין שיחה עם לקוח שנושא יוקר המחיה בישראל ומחירי הדירות לא עולה; ישראלים רבים לא מצליחים להבין איך בעיר שנחשבת כבירת אירופה, עם תרבות וחיי לילה סוערים אפשר לקנות דירת ממוצעת במחיר של דירה זהה בבאר שבע, שלא לדבר על מה שניתן לרכוש עם זה בתל אביב. האפשרויות אפוא די מוגבלות וכל משקיע נבון צריך לבחון את ההשקעה בברלין מבחינת פוטנציאל תשואה והשבחה בדיוק כמו כל השקעה אחרת בארץ או בחו"ל.

- לפני מעט יותר משנה נכנס לתוקף חוק המגביל את עליית מחירי השכירות בברלין, עד כמה השכירות ההוגנת משפיעה לטובה או לא על שוק השכירות בעיר?

"השכירות ההוגנת דואגת בצורה מצוינת לשוכרים שזוכים להגנה ויציבות בשכר הדירה, אך אותה שכירות הוגנת תרמה גם לנסיקה החדה במחירי הדירות עקב מחסור גדול באיזורי הביקוש. המשקיע מרוויח מהשכירות ההוגנת לא פחות מהשוכר וזו נקודה שרבים בישראל לא מבינים כשבוחרים להתנגד לשכירות הוגנת. השכירות ההוגנת מביאה לעלייה במחירי הדירות שמשביח את ערך הנכס בטווח הארוך ומצד שני גם מייצרת יציבות עבור השוכר הנוטה להישאר בדירה שהשיג לעצמו וכך הוודאות בהכנסה של בעל הדירה קבועה ויציבה וגם גדלה בהדרגה".

- בתור מי שאמנם חי בגרמניה אך ביקר מספר פעמים בישראל איך אתה חושב שאפשר לפתור את המחסור בדיור? 

קדלר: "ביקרתי לפני מספר חודשים שוב בתל אביב ואני חושב שבעיר הכי מרכזית בישראל ישנו מחסור בתחבורה זמינה, יעילה ונגישה. אני בטוח שראש העיר בתל אביב מנסה להזיז הרים, אבל מקור הבעיה נראה לי בהעדר תכנון לטווח ארוך. שמעתי שבונים רכבת קלה שבחלקה תהיה תת קרקעית, אבל אני לא בטוח שהיא תפתור את הבעיות".

"תחשוב על זה, אם הרכבת הקלה לא תאפשר למי שגר בערי הסביבה נסיעה של 10-20 דקות למקום העבודה במקום להיתקע בפקקים אז הוא לא יוותר על הרכב. בלונדון, פריז וגם ברלין ובכל עיר באירופה יש מערכת מטרו יעילה והרוב לא עושים שימוש ברכב פרטי. אתם חייבים להביא שינוי תחבורתי והשינוי הזה יכול לפתור לכם את בעיות הדיור, אנשים יוכלו לגור בפרברים ולהגיע מהר לעבודה באזור תל אביב. הטעות של ישראל היא שיש מחסור בהשקעות בתחבורה והבנתי משיחותי עם ישראלים רבים שכל יוזמה לוקח שנים ארוכות עד שהיא מגיעה לאישור; בגרמניה אין דבר כזה, שמים עדיפות לתחבורה אחרת פשוט לא יהיו מקומות עבודה".

 - בין גרמניה לישראל יש הבדלי תרבות בכל הנוגע לבעלות על דירות. בישראל מחנכים את כל הדורות שחייבים לרכוש דירה למגורים, אבל בברלין שכירות היא הנורמה. מה דעתך על ההבדלים הללו?

קדלר: "אני חושב שישנה הגזמה בנושא הבעלות על דירה אצלכם בישראל, יש לכך גם השלכות כלכליות משמעותיות מאחר וכשאתה רוכש דירה שהיא בהגדרה למגורים אתה יוצר לעצמך קיבעון למקום מגורים ספציפי ופסיכולוגית קשה לך לעבוד במדינה אחרת, או בעיר אחרת שאולי מציעה תנאים יותר טובים. בגרמניה לא קיים הדרייב של לרכוש דירה לאחר החתונה, אנשים יותר מתמקדים בהזדמנויות תעסוקה וכאן הפספוס הגדול שלכם, אתם אומת הסטארט-אפ אבל לא דאגתם למדינה שנמצאת מחוץ לתל אביב, אותם אנשים בטוחים שהם חייבים לרכוש דירה למגורים ולא מבינים שעבור חלקם זו השתעבדות מיותרת. היום בכל העולם מבינים שרכישת דירה היא השקעה לכל דבר. כשאתה רוכש במודע דירה למגורים ויתרת ברמה הפסיכולוגית על הניידות, זו גישה מוטעית במיוחד עבור המעמד הבינוני נמוך שלעתים צריך את הניידות ורוצה ליהנות מגלובליזציה ועוד יתרונות של הטכנולוגיה והקידמה".

- מחירי הדירות בברלין ממשיכים לעלות. בגרמניה, בניגוד לישראל אין כל בעיה של תכנון או קרקעות זמינות לבנייה, רשויות התכנון שלכם יכולות לבלום את עליות המחירים, למה הן לא מתערבות?

קדלר: "המחירים אכן עולים ובתוך תקופה קצרה מאוד במונחי נדל"ן ברלין הפכה למבוקשת מאוד, והדרישה לדירות בכל רחבי העיר רק הולכת וגדלה בקצב הרבה יותר מהיר מהתחלות הבנייה ונראה שזה רק יילך ויגבר. אם תסתכל רק על מה שקרה לפני מספר חודשים באירופה- בבריטניה החליט העם על ברקזיט כנגד כל הסיכויים והתחזיות. ברגע שיש אירוע כזה, הון, השקעות וחברות רבות יעברו לערים אחרות ביבשת וברלין תהיה אחת המרוויחות הגדולות . בעקבות הברקזיט הביקוש לדיור בברלין עתיד לעלות משמעותית; אתה חושב שקצב הבנייה יכול לעלות בתוך מספר חודשים? זה לוקח שנים על גבי שנים".

- מה דעתך על המס שמתכוון שר האוצר, משה כחלון, להטיל על בעלי 3 דירות ומעלה, אתה חושב שחוק כזה היה עובר בגרמניה בטענה שמשקיעים מעלים את המחירים? 

יעקובוביץ': "בברלין מבינים שהמשקיעים הם הגורם שדואג להיצע של דירות ותחזוקה שלהם ולכן לא סביר שיכבידו במיסוי נוסף על הכנסה משכר הדירה. בגרמניה מתייחסים להכנסה מדירה כאל עסק, לכן המס תמיד יהיה ביחס להכנסה מהדירה ובאופן כזה לא מדובר בהיטל קבוע שאין לו קשר להכנסה שלך. אנחנו מקבלים הרבה פניות מבעלי דירות להשקעה בישראל שאומרים: די, עד כאן, את השקל הבא שלי אני אשקיע מעבר לים, והם מעדיפים מקום שנתפש אצלם כיותר קרוב, משהו יותר נגיש ולכן בוחרים בברלין. להשקעה יש אלמנטים שהם לא רק במונחי תשואה, דרוש גם אלמנט פסיכולוגי".

עוד כתבות

ג'סטין טרודו ואישתו סופי / צילום: Carlo Allegri, רויטרס

ממשיך לכהונה שנייה, אך ללא ממשלת רוב: טרודו זכה בבחירות בקנדה

המפלגה הליברלית בקנדה בראשות רה"מ המכהן זכתה במרבית הקולות וניצחה שוב בבחירות ● עם זאת, עדיין חסרים לה 170 מושבים בפרלמנט בשביל ממשלת רוב, ולכן טרודו יצטרך להסתמך על מפלגות קטנות יותר כדי להעביר חוקים מרכזיים

מלך תאילנד ובת הלוויה שהודחה מתפקידה / צילום: Royal Household Bureau, רויטרס

מלך תאילנד הדיח את בת הלוויה שלו בשל "חוסר נאמנות"

מלך תאילנד מאהה וצ'יראלונגקון שלל מבת הלוויה שלו סינינט וונגווג'ירפקדי את הדרגות ואת התארים שלה ● בהודעה רשמית מטעם המלוכה נכתב כי סינינט ניסתה "לרומם את עצמה לאותו מעמד כמו המלכה"

הנשיא טראמפ ונתניהו / צילום: רויטרס Carlos Barria

"אתה אדיר!" טראמפ מברך את נתניהו ליום הולדתו ה-70

נשיא ארה"ב חתם בסוף הברכה לנתניהו בכתב ידו והוסיף: "אתה אדיר" ● אמש קיבל נתניהו גם שיחת טלפון אישית מהנשיא פוטין

בנימין נתניהו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

האם על נתניהו להתפטר כמו ח"כ מהמניין? כך משנה העברת המנדט לגנץ את מצבו המשפטי של רה"מ

ישנם קולות שסבורים שההגנה שמעניק החוק לראש ממשלה מכהן תחת כתב אישום לא צריכה לחול במקרה של ממשלת מעבר, ולפיכך על נתניהו להתפטר מתפקידו כאילו היה ח"כ או שר • ואולם גם כחבר כנסת, אם ישראל תלך לבחירות שלישיות, הוא יוכל לעכב את ההליכים המשפטיים נגדו

אורי רוזן, מנכ"ל מאקו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"העולם הוא לא רק דיווחים על פוליטיקה והפצצות בסוריה"

הסירוב לתפקיד מנכ"ל חדשות 13 ● ההתחממות על הקווים במגרש מול ynet ● החשש מפני ענקיות האינטרנט הבינ"ל ● ולמה לא תמיד צריך אג'נדה גאה ● מנכ"ל מאקו אורי רוזן סוגר למעלה מ-6 שנים באתר, ומבחינתו – שרק יהיו עוד כאלה ● "אוף דה רקורד"

רכבים חדשים / צילום: shutterstock

"יצרניות הרכב מחממות את תעשיית האוטו-טק בישראל, יש כאן הרבה כישרון"

ג'ו הייר, האחראי על תחום האוטו-טק בבנק ההשקעות קרדיט סוויס, מסביר בראיון ל"גלובס" מה הבעיה של יצרניות הרכב, נותן עצות לסטארט-אפים הישראליים ("צריכים משקיעים עם סבלנות"), וצופה לאן תתפתח התעשייה העולמית ("הרבה כסף יופנה לפיתוח מערכות הפעלה לרכב וסוללות")

אסדות קידוח נפט / צילום: shutterstock

משחקי הנפט: מהפכת הפצלים בארה"ב שטרפה את הקלפים

תמו הימים של מונופול אופ"ק על ייצור נפט ותלות של ארה"ב בזהב השחור של המזרח התיכון ● במקום העולם הישן קם עולם חסר יציבות של מלחמת כל בכל על שוקי היצוא לנפט ● הסנקציות על איראן מוציאות אותה ממשחק הנפט העולמי, והתמשכותן משרתת את כל יתר השחקנים בזירה

גלילות קפיטל / צילום: יחצ

קרן גלילות משיקה קהילה של מנהלי אבטחת מידע

המטרה של גלילות היא להגדיל חשיפה לסטארט-אפים ישראלים וכן למסד קשרים עם מנהלי אבטחת המידע שיסייעו לה בתהליך ההשקעה

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה 31% על רקע תוצאות חדשות מניסוי במוצר המוביל שלה למחלת פברי

מניית פרוטליקס, המפתחת תרופות המבוססות על חלבונים אנושיים בתוך תאי צמח מהונדסים גנטית, משקפת שווי חברה של 108 מיליון שקל ● תוצאות ראשונות של הניסוי פורסמו בספטמבר 2018, אחרי 6 חודשי טיפול ב-16 חולי פברי, וכעת מתפרסמות תוצאות מטיפול באותם חולים במשך שנה

בני גנץ / צילום: שלומי יוסף

עם המנדט באה האחריות: הכנסת מגבירה את האבטחה לבני גנץ

זאת בהנחיית המשטרה ● בישראל, היחידה הממלכתית לאבטחת אישים, יחידה 730 של השב"כ, היא האחראית לסידורי האבטחה של סמלי השלטון מפני איומים שונים

טכנולוגיות רכב / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

קרן חדשה בהיקף של 30 מיליון דולר תשקיע בתחום הרכב העתידי והתחבורה החכמה

קרן 'Mobilion' מייסודם של אבי פלדמן, קבוצת זבידה וקבוצת NEXUS הבינלאומית מבטיחה לקצר את הנגישות של חברות סטארטאפ לספקי החלפים הבין לאומיים

לווייני תקשורת של סאטקום באפריקה  / צילום: אתר החברה

מניית סאטקום קופצת: חידוש חוזה בקונגו בכ-28 מיליון דולר לשלוש שנים

גילת טלקום, חברה-בת בבעלות מלאה של סאטקום, חידשה חוזה לאספקת שירותי תקשורת לוויינית עם חברת התקשורת וודאקום ● בסאטקום מציינים, כי הרווחיות התפעולית הממוצעת מהחוזה בקונגו בשנים הקודמות הייתה בשיעור של כ-30%

פסולת / צילום: איל יצהר

המדינה נאבקת בהטמנת הפסולת – והתעשיינים מתלוננים על ייקור העלויות

"המשרד להגנת הסביבה נכשל מזה מספר שנים בקידום של פתרונות למחזור וטיפול בפסולת ולמרות זאת, הוא פועל במטרה להקשות על תפעול המטמנות האקולוגיות שמהוות כיום פתרון מוסדר יחיד לפסולת הביתית", כך אמר ד"ר אלי אברמוב, יו"ר איגוד הכימיה, הפרמצבטיקה ואיכות הסביבה שבהתאחדות התעשיינים

שרון בן צבי / צילום: גלי חרמון

ליאורה עופר ממנה סמנכ"לית שיווק חדשה בעופר השקעות

חברת עופר השקעות הודיעה על מינויה של שרון בן צבי, עד לאחרונה סמנכ"לית השיווק בקבוצת משולם לוינשטין, לתפקיד סמנכ"לית השיווק והנכסים בחברה ● וגם: חברת נטו של דודי עזרא תסתפק בתשלום מופחת מהחברה-הבת

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס

העסקה נסגרה: סופטבנק מקבלת את השליטה ב-WeWork, אדם נוימן יקבל 1.7 מיליארד דולר

העסקה משקפת ל-WeWork שווי של כ-8 מיליארד דולר ● המייסד והמנכ"ל אדם נוימן יקטע את מרבית קשריו עם החברה ● סופטבנק תשקיע כ-3 מיליארד דולר ברכישת מניות החברה, ותקדים השקעה של 1.5 מיליארד דולר שהייתה מתוכננת לשנה הבאה

בני גנץ בבאר שבע, יום ג׳ 3 בספטמבר / צילום: אבישי פינקלשטיין, יח"צ

הזדמנות וחשש בצידה: המנדט עבר לבני גנץ. מה צפוי לו בימים הקרובים?

אחרי שלא הצליח להרכיב ממשלה, בנימין נתניהו החזיר אתמול את המנדט לנשיא המדינה בצעד נדיר ● האם יו"ר כחול לבן בני גנץ יכול להצליח?

מארק צוקרברג / צילום: רויטרס Leah Millis

צוקרברג: סיכלנו ניסיון רוסי ואיראני להתערב בבחירות 2020

בראיון ל-NBC אמר צוקרברג כי הקמפיינים שאותרו היו מתוחכמים, וכי נבלמו גם ניסיונות התערבות סיניים ● פייסבוק הודיעה כי הסירה מעל 50 רשתות ברחבי העולם לקראת הבחירות המקדימות לנשיאות ארה"ב במפלגה הדמוקרטית

נכס של הרץ בניו אורלינס / צילום: מצגת החברה

סלקטיביות באמריקאיות: קשיים בהנפקת המניות המתוכננת של חברת הרץ בת"א

במסגרת ההנפקה תכננה הרץ גרופ לשנות את סיווגה לקרן השקעות בנדל"ן בארה"ב (קרן ריט), כחלק ממהלך הנפקה הנחשב ארוך ומורכב יחסית, והינו ראשוני מבין חברות הנדל"ן האמריקאיות שעד היום גייסו אג"ח בבורסה המקומית

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה חיובית: ת"א 35 רשם עלייה של כ-0.5%, טבע זינקה ב-11%

ת"א 35 רשם עלייה של כ-0.5%, מדד ת"א 125 הוסיף כ-0.4% ות"א 90 עלה בכ-0.3% ● טבע זינקה ב-11% לאחר שאישרה רשמית את הדיווח על פשרה במסגרת פרשת האופיואידים בארה"ב, ומנייתה זינקה בוול סטריט ● פרוטליקס זינקה ב-32%

הנשיא ריבלין ונתניהו / צילום: רונן זבולון, רויטרס

נתניהו מחזיר את המנדט לנשיא. ריבלין: בני גנץ יקבל הזדמנות להקים את הממשלה

מבית הנשיא נמסר כי "נשיא המדינה קיבל את הודעתו של ראש הממשלה, ח"כ בנימין נתניהו, כי הוא משיב אליו את המנדט משום שלא עלה בידו להרכיב ממשלה" ● נתניהו מסר הצהרה בווידאו