גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פינוי בינוי: כיצד להוציא לפועל פרויקטים ביעילות ובאופן מיטבי

מתי ניתן להציא פרויקט פינוי בינוי לפועל? מהם השלבים הדרושים לשם כך? כיצד להתמודד עם מגבלות בשטח? מתי כדאי לצאת למכירה ואיך לתמחר נכון את המיזם ■ בכל הסוגיות הללו ועוד רבות אחרות יעסוק קורס פינוי בינוי במרכז גלובס לנדל"ן

יוסי בר דוד/צילום: יח"צ
יוסי בר דוד/צילום: יח"צ

*** הכתבה בשיתוף מרכז גלובס לנדל"ן

ליוסי בר דוד, מנכ"ל אלמוג פינוי בינוי מקבוצת אלמוג כ.ד.א.י, חבל על עבודה רבה שנעשית לשווא. "מאות תבעו"ת פינוי בינוי, אשר תוכננו משנת 2000 ועד היום נמצאות במרתפי משרד השיכון 'כאבן שאין לה הופכין'. זאת לאור תכנון לקוי אדריכלית, כלכלית וביצועית". לדבריו, "למעשה כמעט בכל יום אנו פוגשים תוכניות פינוי בינוי רבות המקודמות ע"י אדריכלים, עורכי דין, חברות ניהול דיירים וחברות עירוניות, אשר נתקעות מאותן סיבות ולא ניתנות למימוש ולביצוע במתכונת הנוכחית. "ליבנו עם אותם מקדמי תוכניות ועם הדיירים אשר השקיעו זמן רב ומשאבים רבים וממתינים שנים רבות למימוש הפרויקט, שלצערנו הרב אינו בר מימוש או ביצוע - הן בשל מבנה הקרקע והצפיפות והן בשל התכנות כלכלית ושיווקית". עוד מוסיף בר דוד, "הרבה מאוד יזמים, או כאלו המגדירים עצמם כך, שאינם בעלי הבנה בתכנון הולכים ומחתימים דיירים על תוכניות שאין להן אחיזה במציאות והדיירים הופכים בעל כורחם כבני ערובה".

ואמנם, לאורך השנים רבים נמשכו אל תחום הפינוי בינוי והחלו מנסים לפעול בו, אך ללא כל ידע מעמיק בכל אחד מהרבדים הרבים המרכיבים אותו. אין זה מפתיע כי שיעור מימושי פרויקטים של פינוי בינוי הוא נמוך מאוד ובמקרים רבים, הפרויקטים נקברים באיבם בשל חוסר מקצועיות של הגורמים המקדמים. בר דוד, אשר ינחה קורס מקיף בנושא פינוי בינוי במסגרת מרכז גלובס לנדל"ן, מספר כי יש דברים בסיסיים שהכרחי לדעת עוד בטרם ניגשים למלאכה.

"ראשית חובה להבין היטב היכן אנו פועלים, האם הרשות המקומית תומכת? האם היא נשענת על מדיניות ברורה? מה באשר למדיניות היטלי ההשבחה? איך ניתן לחשבם? מהי הצפיפות הקיימת? מהו המכפיל המצדיק כדאיות כלכלית? מהי הצפיפות המקסימאלית שניתן לקבל? גם אם ניתן לקבל צפיפות גבוהה, כיצד היא תשפיע תכנונית על השטח? האם קיימות מגבלות גובה המונעות בנייה שכזו? האם יש מגבלות בטיחותיות המונעות בנייה לגובה? וכו'.

"ובכלל", הוא ממשיך, "כאשר מדברים על גובה, שוכחים שככל שבונים גבוה יותר, כך עלויות הבנייה גבוהות יותר. כמו כן, באשר לחניות תת קרקעיות, רבים לא יודעים, אך חלק ניכר מסך הפרויקטים נופלים בסופו של דבר על חוסר כדאיות כלכלית. זאת עוד בטרם התחלנו לדבר על מי תהום שלעיתים צצים לאורך הדרך ומכרסמים מיליונים בשורת הרווח של הפרויקט.

"גם בכל הקשור למכירה, רבים עדיין לא פועלים בצורה מיטבית, ואינם יודעים איך לשווק? כיצד לתמחר, אם בכלל, את הדיסקאונט הקיים לפרויקט פינוי בינוי מעצם היותו שכזה? ושאלות וסוגיות רבות נוספות שעולות לאורך הדרך ויש לדעת לתת להן תשובה מבעוד מועד על מנת להתקדם עם הפרויקט".

"בתור יזם גדול בתחום", מספר בר דוד, "מציעים לי לעיתים קרובות פרויקטים, אני בודק התכנות ולא מבין מה הקשר בינם לבין המציאות. הכוונות של אותם יזמים טובות, אך מאחר והם אינם רואים את התמונה המלאה, ואינם מבינים את מלוא האספקטים הקשורים לפרויקט מורכב שכזה, את רוב ההצעות אני נאלץ לדחות. זאת מאחר ואני מזהה כבר בשלב המוקדם כשל תכנוני, אי התכנות כלכלית, סתירה אל מול תב"עות קיימות וכו'".

בדיוק לצרכים אלו נולד קורס הפינוי בינוי של מרכז גלובס לנדל"ן. "אנו באים לעשות סדר לאותם גופים או יזמים המקדמים פרויקטים, לחסוך להם זמן ומשאבים רבים המושקעים בכל שלבי קידום הפרויקטים וכל מטרתנו בלימודים הללו, להביא מיזמים לכדי ביצוע. וכך למנוע עוגמת נפש מכל הגורמים הקשורים באופן ישיר ועקיף לקידום הפרויקטים. כמו כן, נלמד איך למקסם באופן אופטימלי את קידום הנושא הקנייני אל מול התכנוני, ועוד סוגיות מהותיות לפרויקטים של פינוי בינוי", מסכם בר דוד.

לפרטים נוספים

עוד כתבות

ג'ונסון אנד ג'ונסון./  צילום: רויטרס

ג'ונסון אנד ג'ונסון מצטרפת למובילי המירוץ לחיסון לקורונה

לאחר שהדגימה שהמוצר שלה יוצר נוגדנים אצל מתנדבים בשלבים המוקדמים של הניסוי, ג'ונסון אנד ג'ונסון החלה בניסוי שצפוי לגייס 60 אלף מטופלים ● זאת לעומת 30,000 בניסוי של חברת מודרנה ו-44,000 בניסוי של חברת פייז

לירן אבישר-בן חורין / צילום: רפי קוץ, גלובס

ישראל תעמוד בראש קבוצת רגולטורים לתקשורת במדינות הים התיכון

ישראל תעמוד בראשות קבוצת EMERG בשנת 2022 ותהיה סגנית יו"ר ב-2021 ● הקבוצה מהווה רשת קשר ופעילות משותפת לכלל רשויות הרגולציה בתחומי התקשורת

הרמטכ"ל אביב כוכבי בביקור במפקדת "אלון" של פיקוד העורף / צילום: דובר צה"ל

הרמטכ"ל כוכבי: "הצלחת מיגור הקורונה תלויה בתרבות, משמעת ומילוי הנחיות"

הרמטכ"ל, רב-אלוף אביב כוכבי, אמר בביקור במפקדת "אלון" של פיקוד העורף כי משימת מיגור הקורונה היא משימה ראשונה במעלה של צה"ל והוא לא יחסוך במשאבים, בכוח אדם, באנשי פיתוח, באמצעי פיתוח, ובקשב, כדי להביס את הנגיף

ג'ו ביידן ודונלד טראמפ / צילום: Associated Press

"טראמפ ינסה למכור תקווה, ביידן ינסה לשווק חמלה": מתכוננים לעימות הראשון בבחירות לנשיאות ארה"ב

העימות הנשיאותי הראשון בין טראמפ לביידן בפתח, ולשני הצדדים יש מטרה אחת: לא להפסיד ● ד״ר ישראל ויסמל-מנור מתארח בפודקאסט 'המדריך לטראמפיסט' ומסביר על המפגש הטלוויזיוני שיכול להכריע קמפיינים ● האזינו

עסק שקרס תחת המשבר הכלכלי. סגר סבב ב' / צילום: כדיה לוי, גלובס

הקלה בקנסות לנפגעים כלכלית מהקורונה

ריבלין וניסנקורן הכריזו על מתווה חנינות עבור בעלי חובות בגין קנסות

ההפגנה בבלפור / צילום: אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות

מאיפה הגיעה שמועת השווא על מפגינים שהפיצו קורונה בקיבוצים

שמועת שווא על תחלואה בקיבוצים מגויסת להוכיח את נזקי ההפגנות. הנה העובדות ● "המשרוקית של גלובס"

קלי קרפט, שגרירת ארצות הברית באו"ם / צילום: AP Photo, AP

שגרירת ארה"ב באו"ם: מדינה ערבית נוספת תחתום על הסכם עם ישראל

כך אמרה קלי קרפט במהלך ראיון שהעניקה לרשת אל ערביה ● ככל הנראה מדובר על עומאן או מרוקו, כאשר ברקע גם היחסים עם הממשל בסודאן מתחממים

בנקאות בימי קורונה - דירוג אשראי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

הקפאתם משכנתה? יכול להיות שדירוג האשראי שלכם ירד מבלי שידעתם

דירוג אשראי משקף את הסיכוי שנוכל להחזיר הלוואה במועד • למרות שמ-2019 לכל ישראלי יש דירוג "רשמי", הבנקים עדיין לא סומכים עליו • האם הקפאת משכנתה מורידה את הדירוג, מה לגבי צ'קים חוזרים, וכיצד משפיעה הקורונה? • כתבה שלישית בסדרה

WEWORK בייג'ין / צילום: Thomas Peter, רויטרס

חזון נוימן לא יתממש: WeWork מוכרת את השליטה בעסקיה בסין

בעבר מייסד החברה אמר שהוא מקווה ש-WeWork תצמח למיליון לקוחות בסין ב-2021, אך החברה ניצבה בפני תחרות קשה של חברות דומות ועסקיה שם העיקו על ההנפקה בנאסד"ק שבסוף בוטלה ● החברה בניהולו של סנדיפ מתראני פועלת לצמצום התחייבויות החכירה המאסיביות שלה

הדמייה של התוכנית שאושרה להתחדשות עירונית בשכונת קריית נורדאו בנתניה / צילום:

הוועדה המחוזית מרכז אישרה תוספת של 4,900 יחידות דיור לשכונת קריית נורדאו בנתניה

שכונת קריית נורדאו נבנתה בסוף שנות ה-50, כשכונת שיכונים בחלק הדרומי של נתניה, והיא מוקפת כיום בשכונות חדשות ● השכונה הקיימת כוללת 5,655 יח"ד ● התוכנית החדשה כוללת גם שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים

משרדים של שלמה סיקסט  / צילום: כדיה לוי, גלובס

אניגמה בשוק הרכב: למה נבואות הזעם על המשבר בליסינג לא התממשו בינתיים

הירידה הצפויה בפעילותן, לצד המינוף הגבוה שבו הן פועלות, הובילו בשבועות הראשונים של המשבר לצניחה בערך האג"ח שהנפיקו חברות הליסינג הישראליות ● מאז חזרו האג"ח לתשואות חד-ספרתיות, והחברות רשמו רווחים במחצית השנה, למרות ירידה בהכנסות ● בעקבות הדוחות הרבעוניים

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הבורסה ננעלה בירידות על רקע דיווחים על החמרה צפויה בסגר

החשש מהחמרת הסגר לצד חולשת העליות בניו יורק הכבידו על המסחר ● מדד הבנקים צנח ב-2.8%, מדד ת"א 90 איבד 1.7% ● מחזור המסחר בשוק המניות היה חריג יחסית והסתכם ב-1.73 מיליארד שקל

איילת שקד  / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

תגובות זועמות נגד הסגר: "החלטה הזויה בניגוד לדעת המומחים"; השר יזהר שי קורא לממשלה להצביע נגד הסגר

המערכת הפוליטית סוערת בעקבות ההחלטה להדק את הסגר, ותגובות מגיעות משלל גורמי האופוזיציה השונים ● המפגינים בבלפור מפוצלים: יאיא פינק קורא לעבור להפגנות וירטואליות, ואילו תנועת קריים מיניסטר ימשיכו למחות למרות ההנחיות

סניף של סופר פארם / צילום: בר אל, גלובס

גם כשמותר זה לא משתלם: סופר-פארם ו-Be סוגרות חנויות לתקופת הסגר בשל חוסר כדאיות

סופר פארם סוגרת 14 סניפים לתקופת הסגר ומסיבה אותם לליקוט עבור האונליין במיקומים בהם נפגעה התנועה בשל מגבלות הקורונה ובראשם קניונים ● גם המתחרה Be סוגרת שלוש חנויות לתקופת הסגר

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

שוק ההנפקות בת"א רותח: "לא זוכר התנפלות כזו ב-20 השנים האחרונות"

תל אביב לקראת שיא של עשור במספר הנפקות ה-IPO ● פעיל בשוק החיתום: "הטרנד העיקרי הוא של הנפקת חברות אנרגיה מתחדשת וחברות טכנולוגיה, בזכות העמידות והביצועים שאותן חברות הפגינו במשבר"

אלון מאסק / צילום: Aly Song, רויטרס

אלון מאסק מבטיח: נפחית את עלויות הסוללות ונמכור רכבים ב-25 אלף דולר

באסיפה של בעלי מניות שהתקיימה במעין "דרייב אין" במפעל החברה, המשקיעים ציפו למחיר נמוך יותר של הרכב החשמלי ● המחיר הממוצע של דגם 3 של טסלה עמד על 50 אלף דולר. מאסק: היכולת להוריד את המחיר תגיע מירידה בעלות היצור של הסוללות

רן פוליאקין / צילום: איל יצהר

השורטיסט והתמונה: האם חברת המכשור הרפואי ננוקס מטעה את המשקיעים?

בנוסף טוען השורטיסט קרסון בלוק כי מפיצות שאיתן התקשרה ננוקס כדי לשווק את המוצר שלה ברחבי העולם, אינן מסוגלות לספק את התמורה ● רן פוליאקין, מנכ"ל ננוקס: "הדוח מלא שגיאות והטעיות ולא מבוסס על בדיקה ישירה מול החברה"

דורון הורנפלד, בעלים של סוכנות הביטוח "פרמיום" / צילום: תמונה פרטית

"העסק נסע ב-200 קמ"ש, ובמכה אחת התנגש אל תוך קיר"

דורון הורנפלד היה על מסלול צמיחה עם החברה שלו שעוסקת במכירת פוליסות לחופשות סקי בחו"ל ● "הייתה עלייה של 50% לעומת 2018, וזה היתרגם לכאלף ביטוחים בחודש" ● ואז בתחילת מרץ הכל נעצר: "לקוחות החזירו את מה שקנו, ואני צריך להחזיר כסף" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

שלט שמזכיר לשמור על ריחוק חברתי בגלל הקורונה בעיר מאלמו בשבדיה, יולי. גל החום בקיץ הביא להתגודדות בחופים ובאתרי הנופש / צילום: רויטרס

האשמים החדשים באחריות לאלפי קורבנות הקורונה בשבדיה: גלי שפעת מתונים מהעבר

דבריו של האפידמיולוג הראשי במדינה, אנדרס טגנל, גררו סערה וביקורות מצד מקביליו במדינות הסקנדינביות ואפילו מצד עיתון שבדי מקומי, שאמר כי "הם נשמעים יותר כמו פיקציה" מאשר מציאות

ישראל כ"ץ / צילום: אוהד צויגנברג-ידיעות אחרונות

זה המתווה שיציג כ"ץ למניעת סגירת מקומות עבודה בזמן הסגר

לדברי האוצר "תוכנית 'הלב הפועם של הכלכלה' נועדה לאפשר למגזר העסקי להמשיך לפעול גם בתקופת הסגר, לצד שמירה קפדנית על הנחיות הבריאות" ● על-פי האוצר התוכנית מתבססת על הגברת אכיפה והסברה, חתימת אמנה מחייבת עם המגזר הפרטי, ותמיכה בהתאמות נדרשות