לאחר מספר דחיות, עתידה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לדון בתחילת החודש הבא בתיקון 3א לתמ"א 38. תיקון זה אמור להסדיר את נוסחת חישוב זכויות הבנייה שאותן יהיה ניתן לאשר מכוח תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, ולהוסיף לחוק שינויים נוספים, אשר אמורים, לדעת הממשלה, לשפר את פעילותה של התוכנית הלאומית.
אחד השינויים המוצעים בהצעת התיקון, אשר נשלחה לאחרונה לחברי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הוא מתן אפשרות לוועדה מקומית לדרוש מיזמים כתב שיפוי כתנאי לקבלת היתר בנייה. זאת, כהגנה מתביעות ירידת ערך שיוגשו נגד המדינה על ידי השכנים.
המדובר בדרישה בעייתית אשר עלולה להקפיא את כל תחום ההתחדשות העירונית. חלק ניכר מהיזמים צפויים לסרב לחתום על כתב השיפוי שתדרוש מהם הוועדה המקומית, ולוותר על הפרויקטים במידה שהוועדה המקומית תעמוד על דרישתה. בטווח הארוך יותר, עלולים יזמים לגלגל את דרישת השיפוי לבעלי הדירות - אשר רובם אינם מודעים למשמעויות שלהן, וחלקם אף מעסיקים עורכי דין שאינם מיומנים מספיק כדי להגן עליהם מפני הגזרה החדשה.
ההיגיון מאחורי ההצעה החדשה הוא לתת לוועדות המקומיות הגנה מפני תביעות של שכנים על ירידת ערך בטענה של "תוכנית פוגעת" המיטיבה עם יוזם התוכנית. אלא שהחשש מפני תביעות מסוג זה אינו עולה בקנה אחד עם תכליתו של חוק תמ"א 38.
תמ"א 38 היא תוכנית לאומית, אשר מטבעה אינה אמורה להיטיב עם יוזם התוכנית (שכן המדינה היא היוזמת), ולפיכך המדינה איננה אמורה לחשוש מתביעות מסוג זה. לפיכך, הנזק הוודאי של קבלת השינוי עולה בהרבה על התועלת.
זאת ועוד: במקרים חריגים בהם סבורה הועדה המקומית שאישור היתר בנייה יגרום לנזק סביבתי רב, הועדה המקומית רשאית ואף נדרשת לדחות את הבקשה להיתר בנייה, גם אם הוגש מכוח תמ"א 38.
ההנחה הבסיסית אשר אמורה להנחות את המערכת היא כי היתרי בנייה אשר אושרו על ידי הוועדות המקומיות ניתנו לתוכניות שקולות ומאוזנות אשר אינן צפויות לגרום נזק חריג לסביבתן, ולפיכך אינן אמורות להביא לתביעות נגד המדינה אשר יתקבלו על ידי בתי המשפט.
לפיכך יש לדחות את ההצעה הזו העלולה לגרום נזק רב לפרויקט לאומי בעל חשיבות רבה. חבל כי השינוי האמור מקודם לצד ההצעה להוספת זכויות בנייה, שאמורה וצפויה לקדם את פרויקט תמ"א 38 לשלב הבא. לסיכום, אם הכוונה הכנה היא מימושה של תמ"א 38, יש למחוק את סעיף השיפוי מהצעת התיקון האחרונה ולהמשיך לחפש ולמצוא דרכים לקדם את מימוש ההתחדשות העירונית, ולא חלילה להכניסה להקפאה.
עו"ד שיפמן שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובניה והתחדשות עירונית