גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גן עדן לשוכרי דירות

מנגנון "חברתי" המגן על שוכרים פוגע בהתחדשות העירונית

קנדה / צילום: רויטרס
קנדה / צילום: רויטרס

קבלו את המופע הנדל"ני של נישואים קתולים: חוקים נוקשים, רשות מפקחת מלמעלה, וברית כמעט בלתי אפשרית לניתוק בין שני צדדים. אלה הם חוקי השכירות במונטריאול, העיר השנייה בגודלה בקנדה והמרכזית במחוז קוויבק הצרפתי, שמתאפיין במערכת סוציאלית וגישה חברתית כלפי תושבים.

זה מתחיל בחוזה הנחתם בין דייר למשכיר. החוזה אחיד לכולם ואת הנוסח שלו קובעת רשות ציבורית המפקחת על תחום השכירות. אין אפשרות להכניס לחוזה סעיפים מיוחדים, לא כל שכן כאלה שמתנגשים בכללי ההגנה על דיירים - ובהם זה שאינו מאפשר לפנות דייר, אלא אם הוא רוצה לעזוב ביוזמתו (להוציא במקרה שבעל הנכס עצמו או קרובו מדרגה ראשונה, מתכוון להיכנס ולגור). בעל הנכס לא רשאי לדרוש מהדייר השוכר דמי שכירות מראש, גם אין לו זכות לבקש צ'קים דחויים, לא פיקדון ואף לא שטר ביטחון.

המסים העירוניים נופלים על בעל הבית ומחושבים לפי שטח הדירה וערכה בשוק (לפי ממוצע עסקאות באזור, הנבדק אחת לכמה שנים), וכשהנכס עובר מיד ליד. בגין נכס ששופץ בחומרים טובים, וניכר שהושקעו בו כספים, עשויה העירייה לגבות מסים גבוהים יותר מנכס שכן.

בתום כל שנת שכירות החוזה מתחדש מעצמו, שוב, לפי הכללים של רשות השכירות הציבורית. שכר הדירה יכול לעלות בהסכמה בין הצדדים, אבל יחושב לרוב לפי נוסחה של הרשות, המביאה בחשבון את ההכנסות וההוצאות עליהן מצהיר בעל הבית ונוגעות לנכס, ובתוכן מסים ועלויות תחזוקה.

אם היו הוצאות על הנכס שנבעו מבלאי טבעי של תשתיות, הבעלים רשאי להעמיס אותן על החוזה באופן שהכסף יוחזר לו משכר הדירה, אבל עליו לחלק את ההוצאה על 20 ואפילו עד 30 השנים הבאות, בחישוב נומינלי שאינו כולל הצמדה ועלויות מימון. יתרה מכך, אם שכר הדירה כולל דמי הוצאות חימום בסולר למשל, ומחיר הדלק ירד בהשוואה לשנה שעברה, החוזה החדש יקזז משכר הדירה לשנה הבאה את עלות האנרגיה שהשתנתה.

הבעלים רשאי לשפץ, כדי להיטיב את מראהו החיצוני והפנימי של הנכס, אבל לא יוכל להבטיח שההוצאה תחזור בשכר הדירה, שאינו רשאי להעלות אותו על דעת עצמו כאמור. המשמעות היא שהשבחה של הנכס בשיפוץ עלולה לפעמים לפגוע ברווחי בעל הבית, משום שבנוסף לעלויות החומרים והעבודה, גם המסים על הנכס כנראה יעלו, אבל שכר הדירה - לא בהכרח.

תמריץ הפוך לתחזוקה

מנגנון זה אמנם מגן על דיירים, אך הוא תמריץ הפוך לתחזוקת מבנים. הוא גם עלול לפגוע בהתחדשות עירונית, שכן גם במקרה של חילופי דיירים יש חובה ליידע את הדייר החדש מה היה שכר הדירה הנמוך ביותר בשנה הקודמת, ולציין את הנתון בחוזה האחיד. אם מייקרים, צריך לנמק את הסיבה להבדל במחירים. לדייר עומדת הזכות לדרוש החזר רטרואקטיבי של כסף בגובה הפער בין שכר הדירה החדש לבין שכר הדירה ששילם קודמו, כשמתברר שההתייקרות לא מתיישבת עם הנוסחה המותרת.

על אף חוקי השכירות המגוננים, מחירי הנדל"ן במונטריאול ממשיכים לעלות, כמו בכל הערים הגדולות בעולם. אבל הם עולים פחות מאשר בערי קנדה האחרות, ונקובר וטורונטו, שם תולים את המחירים הגואים בגל השקעות נדל"ן של זרים.

בוונקובר המחירים זינקו לגובה כזה, שהרשויות החליטו ביוני החולף לעצור אותם באמצעות צו חריג: מס חדש ולפיו אם רוכשים שאינם אזרחי המדינה קונים נדל"ן, הם משלמים 15% מכל עסקה כמס קנייה מיוחד נוסף.

עוד כתבות

הבורסה בת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מדדי קורונה: שוק המניות הישראלי בולט לרעה בהשוואה לעולם

יש לא מעט מדינות שבהן פגיעת המגפה היתה קשה הרבה יותר - אבל למגינת לבם של המשקיעים הישראלים, יחסית לאותן מדינות, שיקום הכלכלה המקומית מבוצע באופן הרבה פחות יעיל

מסעדה סגורה בתל אביב / צילום: כדיה לוי, גלובס

לשכת התעסוקה: מספר דורשי העבודה החדשים גבוה מהיקף החוזרים מחל"ת

מהעדכון האחרון ביום חמישי ועד היום ב-7:00 בבוקר התקבלו בשירות התעסוקה 1,250 דיווחים על חזרה לעבודה ובמקביל נרשמו 2,843 דורשי עבודה חדשים ● נכון להיום, רשומים בשירות התעסוקה 847,968 דורשי עבודה, מהם 576,164 בחל"ת

פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי בנק הפועלים / צילום: איל יצהר, גלובס

ליאו ליידרמן: "דרושה מדיניות יעילה ומרחיבה יותר למניעת מיתון עמוק בישראל"

לדברי פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים: "המצב הכלכלי מושפע מאד מהסנטימנט והפסיכולוגיה של הציבור, ומהאמון שלו כלפי מקבלי ההחלטות; עדיין לא מאוחר לנקוט בצעדים הנדרשים להתמודדות עם המצב"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: Abir Sultan, AP

מר כלכלה מודה באחריות להתפשטות הגל השני, מפייס את החרדים ומנסה למנוע בחירות רביעיות

ראש הממשלה נתניהו קיבל בשבועות האחרונים תחזיות שחורות המוחקות את מרבית ההישגים הכלכליים שלו, יודע שמגזרים כלכליים שלמים בציבור שנפגעו קשה רואים בו את האשם בכך שלא קיבלו פיצוי מספק ומנסה להסביר את האיטיות בתגובה ● ואיך כל זה קשור לממשלה הרחבה עם כחול לבן

רכישת דירה / צילום: Shutterstock

הסגר בוטל והיקף עסקאות הנדל"ן זינק בחזרה להיקפי 2019

במהלך יוני נרשמו כ-2,000 עסקאות נדל"ן שבועיות, בדומה להיקף העסקאות בתקופה המקבילה של 2019

נמל מפרץ חיפה / צילום: איל יצהר, גלובס

"התאחדות הקבלנים מנהלת קמפיין נגד החברות מסין על חשבון המשק כולו"

כך טוענים באיגוד החברות הסיניות בבג"ץ ● זאת בתגובה לעתירה שהגישה התאחדות הקבלנים במאי לפיה ממשלת סין, באמצעות חברות הבנייה הסיניות, "משתלטת" על שוק התשתיות בארץ

שר התקשורת החדש, יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

בעלי שליטה זרים יוכלו להמיר את התנאי ל-5% אחזקות בחברות תקשורת

המטרה: לאפשר לבעלי שליטה זרים שרוצים להציע תנאים חלופיים במקום הדרישה המקורית ל-5% החזקות של גורם ישראלי בחברות תקשורת

מצטייד לקראת הבאות. עדיין לא הוטל סגר מלא בישראל אך המדפים בסופרים מראים על חשש בקרב האזרחים / צילום: כדיה לוי

ככה זה כשסגורים בבית: 25 מיליארד שקל מכירות בשוק מוצרי הצריכה במחצית 2020

שוק מוצרי הצריכה מציג צמיחה של כ-9% במכירות במחצית הראשונה של השנה ● לא רק המכירות עלו, אלא גם המחירים – בעיקר בקטגוריות המזון והמוצרים לבית ● "גלובס" מנתח איזה חברות מזון נהנו ואיזה נפגעו, מה קנינו יותר, מה פחות, ועד כמה מחירי המזון ממשיכים לטפס

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום/דוברות הכנסת, Associated Press

הפגישה בין נתניהו לאחראית על המחשוב, או מה הסיכוי שהפעם הכסף באמת יגיע? ארבע הערות על התוכנית הכלכלית

התוכנית החדשה שהוצגה בחמישי האחרון אולי תמתן את הזעם הציבורי על מחדלי הממשלה בטיפול במשבר הקורונה, אך היא לא יכולה לחלץ את המשק מהמשבר החמור אליו הוא נקלע והיא כרגיל כוללת אותיות קטנות שכדאי מאוד לכולם לקרוא

משרדי וויקס בת"א / צילום: בז רטנר, רויטרס

חברת השקעות אמריקאית מחזיקה מניות Wix בשווי 1.6 מיליארד דולר

על רקע העליות החדות במניה, הגדילה T. Rowe Price את החזקותיה ב-Wix, והפכה לבעלת המניות הגדולה בחברת האינטרנט עם 10.5% מההון

בזק / צילום: תקשורת תאגידית בזק

בזק קיבלה אישור לשדרוג מהירות הגלישה ל-200 מגה

שר התקשורת יועז הנדל הסיר את החשש של הדרג המקצועי מכך שהשדרוג יפגע בפריסת הסיבים האופטיים ● השירות ייכנס לתוקף בעוד ארבעה חודשים

עו"ד מאיר נוסבאום, מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן בינלאומיות / צילום: איל יצהר, גלובס

טענות נגד עדי קייזמן? קבלו עשרה כללים להשקעת נדל"ן בטוחה בחו"ל

הסערה שעוררה פעילות חברות הנדל"ן של עדי קייזמן בברלין היא רק האחרונה בשרשרת של טענות שנשמעו כלפי יזמים שמציעים השקעות במדינות אחרות ● בעזרת עו"ד מאיר נוסבאום, יצאנו לשרטט את 10 עצות הזהב למשקיעי נדל"ן מעבר לים ● האזינו

ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

מס הרכישה למשקיעי נדל"ן יקוצץ במסגרת התקציב

מאז יוני 2015 הוטל על משקיעי נדל"ן מס מוגדל, כדי לסלקם מהשוק - הדבר הביא לירידת הכנסות המדינה ממסים במאות מיליוני שקלים בשנה ● ההערכות הרווחות היא כי המס יושב לרמתו הקודמת של 5%

איתן אופנהיים / צילום: איל יצהר

בנק הפועלים: מתרשמים מנובה, אך ממליצים "תשואת שוק" בשל שיקולי תמחור

האנליסט שי זיגלמן נוקב במחיר יעד של 45 דולר למניה, נמוך ב-7.8% מהנוכחי ● סבור שנובה תצלח את משבר הקורונה "כשהיא רוכבת על טרנד הדיגיטליזציה" ושאינטל מהווה מנוע צמיחה משמעותי, אך לא תעלה על 10% מהכנסות נובה ב-2020-2021

מסעדה סגורה לפי תקנות הסגר / צילום: בר לביא, גלובס

ועדת כלכלה: יותר מ-10% מענף ההסעדה נסגר כליל, אין סיכוי לשיקום ענף האירועים בטווח הקרוב

לפי ההערכות עד סוף השנה מספר המסעדות שייסגרו יטפס ל-5,000, ובין 100 ל-120 אלף עובדים יפוטרו ● המשנה למנכ"ל משרד הבריאות, פרופ' איתמר גרוטו, ציין בתגובה כי "בניגוד לתחבורה ציבורית או אפילו בתי כנסת, כשאנשים אוכלים אז מורידים מסיכות ויש סיכון משמעותי להדבקה"

דירות חדשות/צילום: אייל יצהר

קיצוץ מס רכישה למשקיעים הוא סוף לחגיגת הנדל"ן של הזוגות הצעירים

אם יש מסר שמועבר בימים הללו לשוק הוא שנגמרו ימי הסובסידיות וההוזלות והתנאים הנדיבים, השוק יהפוך תוך זמן קצר לשוק לבעלי אמצעים בלבד ● ומה עם הזוגות הצעירים? לפחות לתקופה הקרובה המשימה החשובה היא לשרוד את המשבר, לא לרכוש דירה

משה וידמן / איל יצהר

איגוד הבנקים: יו"ר מזרחי טפחות מונה לנשיא והתקציב יצומצם

משה וידמן יחליף בתפקיד נשיא האיגוד את עודד ערן ז"ל, לשעבר יו"ר הפועלים שנפטר ממחלה ● לאחר שבנק לאומי הודיע על פרישה מהאיגוד החליטו חבריו כי יספגו חלק ממחיר העזיבה ויגדילו את דמי החבר שישלמו

יו"ר שלמה החזקות אסי שמלצר / צילום: אוראל כהן

קבוצת שלמה זכתה לביקושים גבוהים: מגייסת 182 מיליון שקל

הגיוס בוצע במסגרת הרחבת סדרת אג"ח יח של החברה, במחיר המשקף תשואה של כ-3.18% לאג"ח ● החברה ביקשה תחילה לגייס 150 מיליון שקל, זכתה לביקושים של למעלה מ-270 מיליון שקל והחליטה להגדיל את היקף הגיוס

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

לאומי יאפשר הקפאת החזרי "הקרן" במשכנתאות לתקופה של שנתיים

לאור התארכות המשבר הכלכלי הבנק יאפשר החל מאוגוסט להקפיא את תשלומי קרן המשכנתא עד שנתיים ● בתקופה זו, ישלמו הלקוחות את הריבית על המשכנתא בלבד

פרופ' אמיר ירון / צילום: רפי קוץ, גלובס

"שוק הנפקות האג"ח מאוד חד וזריז: החברות מנסות לנצל את ההזדמנות שנוצרה בעקבות הודעת בנק ישראל"

התוכנית של בנק ישראל לבצע רכישות בשוק החוב הקונצרני הקפיצה את המדדים, והובילה לגל הנפקות בזק לגיוס של כ-1.5 מיליארד שקל בסך הכול ● פעילים בשוק: "זו תופעה ייחודית שמהיום למחר כל כך הרבה חברות מנפיקות בבת אחת"