אברהם קוזניצקי / צילום: תמר מצפי
מנרב משקיעה במנהטן: חברת הנדל"ן והתשתיות של אברהם קוזניצקי דיווחה היום (א') לבורסה כי חברה אמריקאית ייעודית בה היא מחזיקה 30.7% רכשה מגרש בגודל חצי דונם באזור ה"אפר איסט סייד" במנהטן ב-19 מיליון דולר. במקום פועל כיום חניון וניתן להקים עליו לפי אישורי הבנייה הקיימים בניין בן 10 קומות ו-30 דירות בהיקף כולל של 3,345 מ"ר.
להערכת החברה, משך הקמת הפרויקט הוא כ-30 חודשים ממועד תחילת הבניה. עלות ההשקעה הצפויה בפרויקט עומדת על 40 מיליון דולר והיקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט הוא כ-49 מיליון דולר. החברה האמריקאית התקשרה בהסכם מימון לצורך רכישת המקרקעין והקמת הפרויקט תוך שהצדדים הזרימו הון עצמי של כ-12 מיליון דולר מתוכו העמידה החברה את חלקה בגובה של 3.7 מיליון דולר.
עוד דיווחה החברה היום כי החברה הבת שלה, מנרב פרויקטים, מקדמת פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרב קוקיס בבת ים, במסגרתו יהרסו 3 בנייני מגורים ישנים ובהם 33 דירות וגן ילדים ובמקומם יוקם מגדל בן 35 קומות, שצפוי לכלול כ-145 דירות. נכון להיום נחתמו הסכמים עם 91% מהדיירים במתחם, כשכל אחד מהדיירים הקיימים יהיה זכאי לקבל דירה חדשה בבניין החדש שיוקם ויתרת הדירות תימכרנה לדיירים חדשים.
במנרב מדגישים, עם זאת, כי הוצאתו לפועל של הפרויקט תלויה בתנאים רבים שטרם התקיימו ואין ביכולתה של החברה להעריך את היקף ההשקעה הנדרש בפרויקט או את לוחות הזמנים להשלמתו.
מקור האפסייד - עיר הבה"דים
במקביל, האנליסט ישי ששון מירושלים ברוקראז' החל היום לסקר את החברה עם המלצת "קנייה" ומחיר יעד של 709 שקל למניה, הגבוה ב-32% ממחיר המניה בבורסה היום.
מנרב עוסקת במספר תחומים בתחום הנדל"ן הכוללים, בין היתר, פעילות הנדסית כקבלן מבצע בתחום התשתיות, פעילות זכיינות בשיטת BOT, פעילות ייזום בתחום המגורים ופעילות בתחום הנדל"ן המניב. שוויה של מנרב בבורסה עומד על 504 מיליון שקל, לאחר שמניית החברה עלתה ב-20% בשנה האחרונה.
ששון מציין באנליזה שביצע כי מקור האפסייד העיקרי במנרב נמצא בפרויקט עיר הבה"דים בנגב ובייזום למגורים. "בעיר הבה"דים משמשת החברה כקבלן הקמה, זכיין ומפעיל. בתחום הייזום למגורים פעילה החברה כיום בכ-11 פרויקטים במקביל. סך האפסייד המתקבל משתי פעילויות אלו מסתכם לכ- 119 מיליון שקל".
מנגד, מציין ששון, הפעילות ההנדסית היא במקרים רבים הפסדית נוכח שיעורי הרווחיות הנמוכים השוררים בענף . יחד עם זאת, "קיומה של פעילות זו הוא שמאפשר לחברה לזכות בפעילות הזכיינות, בעלת רמת רווחיות נאה. לא אחת מצליחה החברה לממש את פעילותה בתחום הזכיינות ברווח נאה".
בשורה התחתונה, אומר ששון, המגוון הרחב והמורכבות בפעילות החברה יוצרים משוכה משמעותית בהשקעה בה, עובדה היוצרת פער משמעותי בין השווי הכלכלי לבין שווי השוק. המהלכים שביצעה החברה בשנים האחרונות - בעיקר הבשלתם של מספר פרויקטים משמעותיים, בראשם עיר הבה"דים, כמו גם מהלכים שצפויים להבשיל בשנים הקרובות, עשויים לצמצם פער זה.